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집을 구매할때 가장 중요한 3가지가 있다.

첫째 로케이션, 둘째 로케이션, 셋째 로케이션 Location, Location, Location. 흔히 하는 이야기이다. 그런데, 좋은 로케이션 임에도 불구하고 안 팔리는 집들이 있다. 왜 그럴까? 안 팔리는 원인이야 너무나 많이 있겠지만, 생각보다 단순한 이유에서 안 팔린다. 가령, 냄새가 그렇다. 좋은 로케이션과 좋은 외관을 가지고 있는 집이지만, 음식냄새가 유난히 심한 집이 있다. 이러면 바이어들에게 좋은 인상을 줄 수 없다.

쉽지만 어려운, 집이 안 팔리는 이유를 찾다보면 진흙속에서 진짜 “보석”을 찾는 방법을 알 수 있지 않을까? 이와 함께 같이 살펴 볼 수 있는 좋은 기사를 같이 살펴보자.

JasonNoh team

뉴햄프셔주 맨체스터는 현재 미국에서 집이 가장 빨리 팔리는 지역이다. 일단 매물로 나오면 2주 안에 새 주인을 만날 정도로 이 지역 주택 시장이 매우 ‘핫’하다. 그런데 유독 한 매물은 5개월이 지나도록 바이어의 입질 한번 받지 못했다. 지역 중간 주택 가격보다 5만 달러나 낮게 나왔는데도 말이다. 주택 시장 상황이 ‘핫’한데도 이렇게 오랫동안 팔리지 않는‘비결’(?)이라도 있는 걸까? 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 팔리지 않는 매물의 특징을 정리했다.

◇ 진짜 운이 안 따라서

이 매물의 리스팅 에이전트에 따르면 집에는 큰 문제가 없었다. 다만 운이 따르지 않았을 뿐이라고 한다. 매물 처음 시장에 처음 나온 때는 올해 1월로 주변 시세보다 낮은 가격인 34만 달러에 나왔다. 낮은 가격에 내놓은 덕분에 11일 만에 바이어와 구매 계약을 체결했고 부활절 주일 전후로 에스크로 마감일이 정해졌다.

그런데 뜻밖에도 바이어가 덜컥 사망하는 바람에 계약이 취소되고 셀러는 다시 매물로 내놨다. 이번에는 불과 4일 만에 더 높은 가격을 제시한 바이어와 계약이 맺어졌다. 에스크로 마감을 단지 이틀 앞두고 또 ‘사건’(?)이 터졌다. 이번에는 바이어가 금융 사기에 휘말려 모기지 대출을 받지 못하게 됐다. 결국 계약이 또 취소되고 다시 매물로 내놨는데 두 번에 걸친 빠른 계약 성사로 자신감이 생긴 셀러는 리스팅 가격을 37만 달러로 올려서 내놨다.

그런데 이번에는 사정이 달라졌다. 100일 지나도록 오퍼 한 건 들어오지 않자 셀러와 리스팅 에이전트는 점점 조급해지기 시작했다. 리스팅 에이전트는 앞서 에스크로가 두 번이나 취소되는 바람에 바이어들이 매물에 문제가 있을 것으로 생각한다고 판단했고 가격을 올린 것도 원인으로 분석했다.

다행히 이번 달 세 번째 바이어와의 계약이 체결됐고 곧 에스크로 마감을 앞두고 있다. 이 사례에서처럼 나온 지 오래된 매물이라고 해서 반드시 기피할 필요는 없다. 지금처럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 심한 시기에는 오래된 매물이 오히려 경쟁을 피해 내 집을 마련할 수 있는 기회를 제공하기도 한다.

◇ 안 팔리는 ‘뒷배경’ 알아봐야

리얼터닷컴의 해나 존스 데이터 분석가는 “안 팔리는 매물에 관심이 있다면 에이전트에게 ‘뒷배경’(?)을 좀 알아봐 달라고 요청하는 것도 좋다”라고 조언한다. 때로는 안 팔리는 매물이 숨겨진 보석일 수도 있기 때문이다. 일반적으로 집이 장기간 팔리지 않으면 셀러가 조급해져 가격 조건을 낮추는 등 바이어에게 유리한 조건을 제시하는 경우가 많다. 집이 오랫동안 안 팔리는 가장 큰 이유는 매물 조건이나 비싼 가격 또는 두 가지 모두일 때가 흔하다.  부동산 에이전트들에 따르면 대부분의 경우 매물 조건보다는 가격 때문에 안 팔리는 매물이 더 많다.

 뉴욕 브루클린에서는 무려 8년 만에 팔린 매물도 있다. 바이어 선호 지역에 위치한 이 매물은 단독 주택으로 여러 명의 에이전트의 손을 거친 끝에 새 주인을 만났다. 이 매물이 8년 동안 팔리지 못한 원인은 바로 지하실에 있었다. 지하실을 생활 공간으로 개조했는데 공사에 필요한 허가를 받지 않는 바람에 10만 달러의 벌금과 재공사 비용이 필요했다.

일단 건물 규정 위반 사항을 적절히 해결해야 구입에 필요한 모기지 대출을 받을 수 있는데 셀러가 높은 비용 때문에 엄두도 내지 못하는 상황이었다. 마침내 한 바이어가 모기지 대출을 해주겠다는 은행을 찾아 계약을 맺었고 이 바이어는 리스팅 가격인 200만 달러에서 무려 90만 달러를 깎아 110만 달러에 보석과 같은 매물을 낚아챘다.

◇ ‘마케팅 실수·정리 상태’ 때문에 안 팔리기도

집이 팔리지 않는 데는 여러 이유가 있다. 가격과 매물 조건 외에도 부적절한 마케팅, 집 안 정리 상태 등으로 인해서도 바이어로부터 외면을 받기도 한다.

◆ 사진과 다른 조건

‘MLS’(Multiple Listing Service)에 올라온 매물 설명이 너무 과장되면 바이어들의 신뢰감을 잃기 쉽다. MLS의 사진은 그럴싸하게 나왔지만 실제 모습과 너무 동떨어진 경우 집을 보러 간 바이어가 발길을 돌리게 된다. 실제 매물의 모습을 잘 반영한 사진과 설명이 오히려 바이어들의 신뢰감을 얻어 주택 판매에 도움이 된다.

◆ ‘오지랖’ 셀러

집을 보러 온 바이어를 굳이 직접 맞이하려는 셀러도 집을 파는 데 도움이 안 된다. 집을 보러 가서 셀러와 맞닥뜨리는 것을 원하는 바이어는 적다. 대신 셀러의 눈치를 보지 않고 자유롭게 집을 살펴보기를 원한다. 바이어가 집을 방문 전 잠시 집을 비워두는 것이 좋다. 안전이 우려되면 리스팅 에이전트에게 쇼윙 진행을 요청하면 된다.

◆ 꽉 찬 집

여백의 미를 잘 살려야 빨리 팔 수 있다. 정돈이 잘 되어 있어도 집안에 물건이 너무 많이 차 있으면 답답한 느낌을 받기 쉽다. 집안 각 공간마다 적당한 여백을 마련하는 것이 중요하다. 옷장의 경우 너무 비어 있는 것보다 의류로 절반 정도 차 있으면 보기 좋다. 주방 카운터 탑도 너무 비어 있으면 어색하기 때문에 주방용 가전제품을 한두 개쯤 놓아두면 효과 만점이다. 책꽂이는 공간을 3등분에 책과 화분을 비치하고 나머지 3분의 1 공간은 비워둔다.

◆ ‘댕댕이’ 흔적

반려동물의 주인은 냄새에 익숙해져 있는 반면 바이어는 집안에 발을 들여놓는 순간 반려동물이 있음을 알아챈다. 특히 반려동물의 사료에서도 독특한 향이 발생하는데 일부 바이어에게는 거부감을 줄 수 있기 때문에 집을 보여주는 동안 잘 밀봉해 반려동물 식기와 함께 보이지 않는 곳에 치워 둔다.

<준 최 객원 기자>

http://www.koreatimes.com/article/20240619/1518899

 

 

누가 그러더라, “대선이 있는 해에는 집 값이 떨어진다.” 과연 맞는 말인가? 많은 대선을 지켜보고 경험 했음에도 같은 이야기(또는 속설)가 계속해서 나오는 것을 보면 맞는 말인 것 같기도 하다. 하지만, 다시 생각해보면 미국 대선에는 항상 부동산 시장에 긍정적인 대책들이 발표되면서 미국 부동산 시장을 이끌려는 후보가 좋은 결과를 보였다. 그렇게 생각해보면 대선에는 부동산 시장이 좋아야 하는 것 아닌가 하는 생각이 맞을 것 같다. 이와 함께 살펴보면 좋은 기사가 있어 소개 드립니다.

JasonNoh Team

대통령 선거가 치러지는 해에는 집값이 떨어진다는 속설이 있다. 대선을 둘러싼 불확실성 때문에 집을 사거나 팔려는 사람이 줄어들 것이란 생각 때문이다. 하지만 이 같은 속설을 증명하는 연구 자료는 여태껏 한 번도 발표된 적이 없다. 경제학자들은 대통령 선거와 주택 가격 사이에는 직접적인 관계가 없고 이자율, 매물 수급 상황 등 다른 요인에 의해 주택 가격이 변동한다고 설명한다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴과 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴이 대통령 선거와 주택 가격의 상관관계를 알아봤다.

◇ 역대 대선 해 집값 올라

뱅크레잇닷컴이 주요 주택가격지수인 ‘S&P 코어로지 케이스-실러 주택 가격 지수’(이하 ‘케이스-실러 지수’)를 분석한 바에 따르면 주택 가격은 기존 속설과 달리 대통령 선거가 있는 해에 상승한 것으로 나타났다.(2008년 제외) 1987년 이후 총 9번의 대통령 선거가 치러졌는데 대통령 선거가 있었던 해의 평균 주택 가격 상승 폭은 선거가 치러지지 않았던 28개 해의 상승 폭을 웃돌았다. 대통령 선거가 있었던 6개 해의 케이스-실러 지수 평균 상승률은 4.84%로 비선거 연도의 4.44%보다 조금 높았다. <도표 참고>

매물정보서비스 브라이트 MLS의 리사 스터트밴트 수석 이코노미스트는 “대통령 선거가 있는 해의 주택 시장 상황은 일반 해와 크게 다르지 않다”라며 “주택 시장은 주로 인구 변동과 경제 상황 등에 의해 움직이기 때문”이라고 설명했다.

◇ 대선-집값 상관관계 낮아

1987년 이후 주택 시장 최악의 해는 버락 오바마 전 대통령과 존 매케인 후보가 대통령 선거에서 맞붙었던 2008년이었다. 그해 케이스-실러 지수 집계 주택 가격은 1년 사이 무려 12%나 폭락했다. 그러나 당시 주택 가격 폭락 원인 대통령 선거와는 무관하고 2004~2007년 부풀었던 거품이 한순간에 붕괴하며 발생했다. 서브프라임발 금융 위기가 미국 주택 시장에서 터진 뒤 글로벌 경기 침체로 이어진 해였다.

직전 대통령 선거가 치러진 2004년은 주택 시장이 호황을 이룬 해다. 당시 주택 가격 상승 폭은 연간 13.4%를 기록하며 본격적인 주택 시장 호황기에 접어들었다. 이 해 대선에서는 조지 W. 부시 당시 대통령이 민주당 존 케리와 후보와 각축전을 벌인 끝에 재선에 성공했다.

주택 가격은 가장 최근인 2021년에도 기록적인 상승을 기록했다. 당시 팬데믹발 수요와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 주택 가격은 1년 사이 무려 18.9%나 폭등했다. 2021년 조 바이든 대통령의 임기 첫해로 주택 가격 상승은 그의 부동산 정책이 아닌 수급 불균형에 의한 것이다.

◇ 부동산 공약 표심에 미치는 영향 미미

대통령 선거가 있는 해마다 각 후보가 부동산 관련 공약을 쏟아낸다. 하지만 대통령의 정책이나 후보의 공약이 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다. 주택 시장은 정치적 요인보다는 주택 신축과 공급 상황, 기존 주택 매물 수급 상황, 실업률, 모기지 이자율 등의 경제 요인에 민감하게 반응한다.

대통령이 주택 시장에 영향을 미치는 요인에 대한 통제력이 거의 없기 때문에 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향도 적다. 예를 들어 조 바이든 대통령은 2020년 대통령 선거 당시 생애첫주택구입자 세제 혜택을 부동산 관련 주요 공약으로 내세웠지만 현재까지 시행되지 않고 있다.

◇ 집값 변동, 대선 변수 요인

대통령 선거가 집값에 영향을 미친다는 속설과 반대로 집값이 대통령 선거 결과 영향을 미친다는 연구 결과가 소개됐다. 앨라배마 주립대 연구팀이 2000년부터 2020년까지 치러진 6번의 대통령 선거 결과와 집값 변동을 분석한 결과 집값 변동이 유권자의 표심을 크게 흔든 요인으로 지목됐다.

연구팀이 카운티 단위로 진행한 연구에서 선거 직전 4년간 집값이 많이 오른 카운티 유권자는 기존 지지 후보에서 당시 집권 정당 후보로 표심을 바꾼 비율이 높았다. 반대로 집값 상승 폭이 낮거나 하락한 카운티 유권자는 야당 후보로 지지 후보를 바꾸는 경향을 보였다.

연구팀은 대선에 가까운 해일수록 이 같은 경향이 더 뚜렷하고 특히 정당 선호도가 자주 바뀌는 이른바 경합 주에서 자주 나타난다고 설명했다. 연구에 참여한 앨런 타이드웰 교수는 “주택 소유주는 집값이 오르면 부유하게 느낀다”라며 “축적된 부를 지키고 싶은 마음이 유권자 표심에 영향을 주는 요인”이라고 설명했다.

◇ 경합 주 유권자 집값 변동에 민감

연구팀은 올해 대통령 선거에서 경합 주의 유권자 표심이 집값 변동에 의해 가장 크게 움직일 것으로 전망했다. 연구팀이 꼽은 경합 주로는 애리조나, 조지아, 네바다, 노스캐롤라이나, 펜실베니아, 위스콘신 등으로 이들 주 유권자의 최대 관심사는 집값 등 경제 현안이다.

연구팀의 조사에서 2000년 이후 치러진 대통령 선거에서 지지 정당이 바뀌지 않은 카운티는 약 77%였다. 나머지 23%에 해당하는 약 641개 카운티는 적어도 한 차례 이상 지지 정당이 바뀌었는데 4번 넘게 지지 정당이 바뀐 카운티도 있었다. 지지 정당이 바뀐 카운티는 경제에 민감한 유권자가 많은 경합 카운티가 많았다.

이들 경합 카운티에서는 대통령 선거 직전 4년간 집값이 연간 1%씩 오를 경우 선거에서 여당에 투표할 확률이 0.36% 높아지는 경향을 보였다. 또 이들 카운티 유권자는 기존 지지 정당에서 여당으로 지지 정당을 바꿀 확률도 약 0.19%로 조사됐다.

<준 최 객원 기자>

 

http://www.koreatimes.com/article/20240606/1517090