2021년 12월 연말 상업용 부동산 시장 동향

펜더믹 이후, 정부 정책과 재택근무로 쇼핑몰 그리고 오피스텔 거래량이 급감하면서 투자자들의 기억에서 사라졌던 상업용 부동산 시장이, 펜더믹 전보다 19%이상이 급증하고 있다. 이는 최근 물류창고 가격 41% 급상승을 선두로 가격 하락폭이 컸었던 호텔과 오피스텔의 거래가 큰 손을 중심으로 성사되고 있기 때문이다. 이는, 상대적으로 가격 상승이 없었던 상업용 부동산 시장이 2022년 새로운 투자로 각광받고 있는 이유이다.

JasonNoh Team

  • 3분기 상업용 부동산 거래 활황
  • 1930억불 2년 만에 19% 증가
  • 창고·다가구 주택 부문 호조

팬데믹 이후 ‘사망선고’가 내려진 것으로 알려졌던 오피스와 쇼핑몰 등 상업용 부동산 시장이 되살아난 것으로 나타났다.

부동산 정보 업체 ‘리얼 캐피털 애널리틱스’는 올 3분기 전국의 상업용 부동산 거래 규모가 1930억 달러로 2019년 3분기보다 19% 증가했다고 최근 밝혔다.

분기 기준 사상 최대로 올해 1~3분기 누적 거래액 4621억 달러 역시 2019년 같은 기간에 비해 10% 늘며 사상 최대로 드러났다.

리얼 캐피털 애널리틱스는 “아파트나 물류센터가 아닌 투자자들의 오피스 빌딩과 쇼핑센터 매입 열기가 뜨거웠다”며 “채권 수익률보다 상업용 부동산에 대한 투자가 짭짤한 점이 투자자들에게 어필했다”고 설명했다.

가격도 올라 부동산 정보 분석업체 ‘그린 스트리트’는 상업용 부동산 가격 지수가 지난해 여름 대비 22% 가까이 올랐고 팬데믹 이전과 비교해도 8% 상승했다고 전했다.

팬데믹 이후 오피스와 쇼핑몰 시장은 붕괴가 예측됐지만, 투자자들이 오히려 기회로 보고 나섰고 실제 큰 폭의 가격 하락도 일어나지 않았다.

연방준비제도(연준)가 시장 붕괴를 우려해 뒷받침해줄 것이란 예상이 맞아떨어졌으며 실제 올해 들어 1~9월 금융회사들은 1020억 달러의 자금을 상업용 모기지 채권 투자에 쏟아부어 2007년 이후 최대를 기록했다.

180억 달러 규모의 브리지 론을 운용하는 “어코어 캐피털‘의 워렌 드 한 공동대표는 ”델타 변이는 사그라들고 있다“며 ”이런 이유로 4분기에도 비슷한 규모의 투자를 유지할 계획“이라고 말했다.

물론 팬데믹 이후 쇼핑몰은 13%, 호텔은 4.2% 가격이 하락했고, 재택근무 확산으로 향후 오피스 빌딩의 가치도 5.6% 낮아질 것으로 그린 스트리트는 전망한다. 그러나 이미 팬데믹 이후 41% 가격이 급등한 창고, 물류센터와 19% 오른 다가구 주택 등을 고려하면 상업용 부동산은 투자 매력이 남았다는 평가다. 한편 큰 손인 기관투자자뿐 아니라 소규모 투자자들도 상업용 부동산 투자에 나서고 있다. 상업용 부동산 사모펀드 중 최대인 ’블랙스톤 리얼 에스테이트 인컴 트러스트‘는 올 3분기에만 69억 달러를 유치해 지난해 전체 투자액의 87%를 한 분기 만에 거둬들였다.

외국인 투자도 활발해져 한국의 메리츠 금융 계열사인 메리츠 대체투자운용은 한국 내 기관투자자들과 펀드를 조성해 올해 미국 내 최대 규모 상업용 부동산 거래 2건을 성사시켰다.

최근 메리츠는 뉴욕 맨해튼의 ’뉴스 빌딩‘ 지분 49%를 7억9000만 달러에, 또 워싱턴DC 주요 오피스 지역에 있는 ’655 뉴욕 애비뉴‘ 빌딩 지분 49%를 비밀 가격에 최근 각각 인수했다.

출처: 중앙일보 류정일 기자

2021년 9월달 미국 부동산 시장 분석과 3/4분기 부동산 시장 전망

이번 2021년 9월은 부동산 시장에서 가장 큰 2가지 이슈가 있었다. 첫번째, 중국 최대 부동산 개발 회사 에버그란데 이슈, 3000억 달러라는 엄청난 부채가 문제가 불거지면서 전 세계적인 불안감을 주고 있다. 하지만, 시장의 안정을 최 우선시 하는 중국 정부에서 가만히 보고만 있지 않을 것이라는 분석이 지배적. 둘째, 미 FOMC 미팅에서 나온 제로금리 유지와 테이퍼링 실시의 연기. 결국, 정부와 시장 모두, 부동산 안정을 최 우선 과제로 시장이 움직이고 있는 것으로 보인다. 2023년으로 보이는 금리 인상 전에 우리의 판단을 결정을 지어야 할 것이다. 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

이번 주 시장은 두 가지를 주목하고 있다. 하나는 이미 예정돼 있던 연방 공개시장위원회(FOMC) 회의이고 다른 하나는 갑작스럽게 헤드라인 전면에 등장한 ‘에버그란데(Evergrande)’ 사태다. ‘에버그란데’ 문제는 일반 투자자들에게는 생소할 수 있지만 전문가들 사이에서는 이전부터 문제의 소지가 감지되고 있었다. 중국의 3대 부동산 개발업체 중 하나인 ‘에버그란데’의 채무 문제는 항셍 지수의 매도세를 촉발했고, 글로벌 시장으로 그 여파가 전해지기 시작했다.

▶연준은 긴축 시작을 알릴 것인가? = 시장이 계속 통화긴축과 관련된 연준의 계획을 궁금해하는 데는 이유가 있다. 계획을 알아야 대처를 할 것이기 때문이다. 연준도 이에 대해선 충분히 시간 여유를 가질 수 있도록 안배하겠다는 입장을 밝혀왔다. 이런 지침의 배경에는 이유가 있다. 지난 2013년에도 벤 버냉키 연준의장이 의회 청문회에서 긴축에 대해 언급하면서 시장이 불안 증세를 보였던 기억이 있기 때문이다. 시장이 ‘쇼크’를 받지 않도록 계획이 있으면 미리 알려주겠다는 의지표명인 셈이다.

그런데 이번엔 너무 ‘소통’이 과했다는 지적도 있다. 연준은 그동안 반복적으로 긴축 스케줄 발표가 올 가을에 있을 가능성이 높다고 예고해 왔다. 그래서 이번 주 공개시장 위원회는 다들 숨죽이고 지켜보고 있게 됐다. 의견도 분분하고 조금 늦은 감이 있지만 이번 주에 긴축 스케줄 발표 가능성이 높은 이유를 몇 가지 살펴보자.

▶긴축이 꼭 금리인상은 아니다 = 양적완화 정책은 경제보다는 시장에 더 큰 영향을 줬다. 공개시장위 일부 멤버들도 양적완화가 경제 자체에는 그다지 큰 영향을 주지 않았다는 관점을 공유하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 논의되고 있는 긴축은 국채 매수량 조절을 통한 것이기 때문에 금리인상 방식이 갖는 영향력만큼은 아니라는 입장이다.

파월 의장도 최근 잭슨홀 연설에서 국채 매수량 조절을 통한 긴축과 금리인상은 별개의 문제라는 메시지를 전했다. 긴축의 시작이 곧 금리인상을 의미할 필요는 없다는 신호를 보냈다고 할 수 있을 것이다. 연준이 긴축을 다양한 방식을 활용해 탄력적으로 접근할 수 있음을 보여주는 대목이다. 결국 긴축 스케줄 발표를 굳이 다음 연준 회의로 연기할 필요가 없다는 분석이 가능해진다.

미국 경제 전반이 꾸준히 개선되고 있는 상황도 이를 뒷받침하고 있다. 최근 일부 데이터들이 기대에 못 미치는 부분도 있었으나 델타 변이 바이러스의 기승에도 불구, 미국 경기 전반은 여전히 양호한 상태를 유지하고 있다.

▶‘닷 플랏(dot plot)’이 변수? = 공개시장위 멤버 개개인이 예상하는 미래 금리 수준을 나타내는 도표 ‘닷 플랏’에 대해 최근 관심이 높아졌다. 이 자체로만 보면 이 번엔 긴축 지지파가 더 많은 것으로 나타날 수 있다. 이는 곧 각종 위험자산에 대해선 불리한 투자환경이 될 수 있다. 투자 리스크(risk)를 피하려는 분위기가 압도할 수 있기 때문이다. 단기적으로 위험자산의 변동성이 높아질 수 있고, 달러 강세 기조가 현저해질 수 있을 것이다.

연준은 그러나 ‘닷 플랏’으로 움직이진 않는다. 몇 년 후 상황에 대한 예상치로 정책을 결정할 수 없기 때문이다. 연준은 오히려 계속 최신 정보를 검토하고 경기현황에 대한 현재적 진단에 집중한다. 정책 결정은 이런 구체적인 경기진단에 근거하고 있기 때문에 ‘닷 플랏’에 지나치게 의존하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

▶에버그란데 문제 = 부동산 개발 업체 에버그란데의 현재 채무는 3000억 달러에 달한다. 이번 주말에 만기일이 돌아오는 채무도 8000만 달러다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 알려져 있다. 거대 기업이기 때문에 중국 경제의 다른 분야와 업체들로 그 여파가 확산될 가능성이 높고, 그래서 시장이 매우 부정적으로 반응하고 있다.

현재 가능한 시나리오는 파산하도록 방치하기에는 경제에서 차지하는 규모가 너무 크기 때문에 정부 차원의 구제가 이뤄지는 것과 구조조정, 혹은 완전 파산 등이 있다. 정부의 구제 가능성 보다는 구조조정 가능성이 더 높게 회자되고 있다. 실제로 구조조정 절차를 거치게 되면 에버그란데 채권과 채권시장이 반등할 수도 있다. 그러나 사태가 계속 악화되고 완전 파산 쪽으로 기울 가능성도 배제할 수 없기 때문에 계속 지켜볼 필요가 있는 상황이다.

▶분산투자 = 이런 소식들을 접하면 불안해질 수 있다. 그러나 감정적으로 반응하지 않는 것이 바람직하다. 내가 원하는 분산 포트폴리오를 잘 짜서 투자하고 있다면 매년 한 두 차례 5~10% 조정은 예상해야 한다. 소폭 조정이 아닌 대세 하락장으로 들어선 것이 분명해지면 포트폴리오 운용에 이를 반영해야 할 것이다.

자신의 목적과 리스크 성향에 맞춰 적절한 분산 포트폴리오를 운용하고 있다면 꾸준히 지속성을 갖고 투자하는 것이 필요하다. 이런 시기에 필요한 것은 투자 포트폴리오가 자신의 목적과 리스크에 적합한 지에 대한 검토다. 그리고 시장환경에 보다 능동적으로 대응할 수 있는 자산운용 전략을 활용하는 것이 바람직하다.

 

출처: 중앙일보LA

2021년 하반기 주택시장 숨통 트일 것 – 매물 부족 현상 완화 기대

Reuters (로이터) 소식에 따르면, 2021년 하반기 모기지 이율은 3.5% 선까지 오를거라는 분석이다. 이는 곧 주택 시장 매물 부족 현상이 완화 될 것이라는 기대를 부르고 있다. 하지만, 여전히 집값은 계속해서 오를 것이며, 더불어 계속해서 높은 수준을 유지 할 것이라고 예상된다. 이와 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

 

하반기에 접어든 주택시장에서 공급 부족 현상은 개선되겠지만, 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 모기지 이자율은 서서히 올라 30년 고정의 경우 연말께 3.5% 선이 될 것이란 분석이 나왔다.

개인재정 전문 웹사이트 ‘뱅크레이트’는 경제활동이 늘어나면서 주택시장은 팬데믹 이전의 일상적인 패턴으로 더 가까이 되돌아올 것이라고 1일 전망했다.

지난 1년 넘게 이어진 극심한 바이어 사이의 경쟁은 차츰 완화될 것으로 예상했다. 전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “평온했던 주택시장이 지난해 락다운 이후 급랭했다가 이후 과열로 치달았다”며 “이제 과열 국면은 끝났다”고 말했다.

넘치는 수요를 받아줄 공급 부족으로 매물 하나에 수십 개의 오퍼가 쏟아지고, 나오자마자 팔리는 기현상은 사라질 것이란 설명이다. 이유는 신축을 포함해 주택 공급이 늘고 시니어 홈오너들을 시작으로 매물 리스팅이 활발해지고 있기 때문이다.

실제 세인트루이스 연방준비은행에 따르면 지난해 12월 전국 주택시장의 공급 물량은 1.9개월 치에서 지난 5월 2.5개월 치로 늘었다. 또 모기지 상환 유예가 끝나면 재정 상황이 여의치 못한 홈오너들이 집을 내놓으면서 공급 여건 개선의 계기가 될 것이란 분석이다.

다만 그동안 오른 집값이 후퇴하는 상황은 생기지 않을 것으로 예측됐다. 윤 이코노미스트는 “집값은 하반기에도 높은 수준을 유지하면서 지난해 샀거나, 오래 보유한 경우 모두 자산 가치를 불려줄 것”이라며 “경쟁 완화는 바이어에게 희소식이지만 높은 집값 탓에 가능한 모든 예산을 동원해야 하는 상황을 피하기는 힘들 것”이라고 말했다.

모기지 이자율은 여전히 사상 최저 수준이지만 3% 미만에 머물 시간은 그리 길지 않을 것이란 설명이다.

모기지은행협회(MBA)의 마이크 프래탄토니 수석 이코노미스트는 “모기지 금리는 올해 초 정부의 경기부양책 발동과 백신 보급에 힘입어 이미 오른 바 있다”며 “향후 긴축정책이 불가피할 전망으로 모기지 이자율은 오름 수순을 밟게 될 것”이라고 말했다. 윤 이코노미스트도 이에 동의하며 올해 말까지 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 3.5% 부근까지 오를 것으로 예상했다.

바이어가 취할 전략에 대해 윤 이코노미스트는 “가능하다면 인내심을 갖고 공급량 증가 추이를 따져서 나서는 것이 유리할 것”이라고 말했다.

셀러에 대해서는 적정가격 결정이 점차 중요해질 것이란 조언이다. 그는 “그동안 ‘압도적인’ 셀러 위주 시장에서 점차 ‘압도적인’ 분위기가 희석되면서 지나치게 높은 가격으로 매물을 오래 노출하면 역효과가 날 수 있다”고 설명했다.

출처: 중앙일보 LA