2021 부동산 시장, 위기가 아닌 마지막 기회!

바이든의 3조+a 부양책이 발표되면서 인플레이션 없을 것이라는 기대와 함께 인프라에 대한 대규모 투자로 인해 부동산 시장의 안정을 바라보는 시장의 바람이 커지면서 다시 한번 부동산 시장의 순풍이 불고 있다. 또한, 지난 3월 LA 한인타운 부동산 거래 역시 증가하고 있다는 소식이다.

JasonNoh Team

지난 3월 LA한인타운 부동산 거래가 모처럼 활기를 띠었다. 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 모두 전달보다 두 자릿수의 증가세를 기록했다.

단독주택과 콘도미니엄 거래는 전월 대비 30% 이상 임대수익용 주택 매매는 19% 증가세를 보였다.

본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 3월 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 거래된 주택은 전달보다 32% 증가한 132채였다. 코로나19 백신 접종 효과와 더불어 강한 주택 구매 수요가 맞물려 올 1분기 중 가장 주택 거래가 활발했다. 지난해 마지막으로 거래 건수가 100채를 넘었던 12월(125채)보다도 7채가 더 매매됐다.

모기지 이자율 상승에도 LA한인타운의 단독주택, 콘도미니엄, 임대수익용 주택의 거래가 많아진 이유에 대해서 바이어들의 한인타운에 관한 관심이 여전히 높다는 걸 반영한다는 게 부동산 업계의 분석이다. 단, 매물이 적은 게 문제라고 한 부동산 업체 관계자는 지적했다.

LA한인타운 부동산 업계는 매물 부족이 어느 정도 해결된다면 ▶코로나19 오렌지 등급 진입 ▶코로나19 백신 접종 대상 확대 ▶코로나19 확진자 감소세 ▶온화한 날씨 등의 영향으로 4월 주택 시장은 더 밝을 것이라고 전망했다.

◆단독주택(SFR)

2021년 3월 LA한인타운에서 매매가 이루어진 단독주택 수는 전달보다 16채(35%) 늘어난 62채로 집계됐다. 중간 거래가 역시 전달의 160만 달러와 비교해서 4% 오른 166만 달러였다. <표 참조> 스퀘어피트당 평균 가격 역시 전달의 766달러보다 8% 증가한 828달러로 나타났다. 지난 3월에 거래된 주택 평균 크기는 2319스퀘어피트로 전달(2312스퀘어피트)과 비교해서 비슷했다.

지난 3월 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 전달의 39일보다 5일 정도 지연된 44일이었다. 가장 빈도가 높았던 매매 소요 중간일 수는 29일로 2월의 31일보다 이틀이나 단축됐다. 3월에 거래된 매물 절반은 매매가 완료되기까지 걸린 기간이 30일 정도였다.

또 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 100.27%로 셀러가 원하는 가격보다 더 비싸게 매각됐다. 이는 가격 경쟁이 있었음을 보여준다. 한인 부동산 관계자들은 “LA한인타운 내 단독주택 매물 품귀현상이 지속하면서 오퍼 경쟁이 치열하다”고 설명했다.

◆콘도

지난 2월에 이어 LA한인타운 콘도 거래가 안정에서 성장으로 옮겨가는 중이다. 3월 거래 건수는 전월 대비 36% 늘어난 45건이다. 이는 지난 1월의 21채보다 2배가 넘는 수치다.

한인 부동산 업계는 단독주택 매물 부족 및 비싼 가격에다 코로나19 백신 효과로 콘도에 대한 투자가 다시 늘어나는 추세라고 풀이했다. 거래량도 늘고 중간 거래가 역시 올랐다. 3월의 중간 거래가는 전달과 비교해서 8% 오른 64만9000달러였다. 매매가 이루어진 콘도의 평균 크기는 1246스퀘어피트로 지난 2월의 1222스퀘어피트보다 소폭 커졌다. 스퀘어피트당 평균 매매가는 2월의 585달러 대비 4% 내려간 562달러였다.

매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 지난 2월의 52일보다 6일이나 늘어난 58일로 집계됐다. 중간 매매 소요기간도 직전의 37일보다 열흘 늘어난 47일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.03%로 전달보다 1.09%포인트 상승했다. 즉, 셀러가 원하는 가격으로 거래가 이루어졌다는 걸 보여준다. 부동산 관계자들은 “단독주택을 포함해 콘도의 증가세는 LA한인타운의 주거 수요가 강하다는 걸 짐작하게 하는 지표”라고 설명했다.

◆임대수익용 주택

올 3월 임대수익용 주택 매매 역시 전달보다 19% 늘었다. 거래된 주택 수는 25건으로 전월의 21건보다 4건 많았다. 올 1월의 12건과 비교하면 169%나 급증한 셈이다.

원래 임대수익용 주택의 매물 상황은 다른 주택보다 훨씬 모자라기 때문에 월별 거래 건수의 변동이 매우 크다. 임대수익용 주택 부문은 지난해 12월에 전보다 크게 반등했다가 2021년 1월에는 다시 반 토막이 났다. 2월에는 다시 이전 수준으로 회복했고 3월부터 다시 늘어난 것이다. 매물의 희소성에다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 게 업계의 지적이다.

거래량은 증가했지만, 거래 가격은 12% 정도 내려앉았다. 중간 거래 가격은 135만1000달러로 2월의 153만5000달러보다 18만 달러 이상 떨어졌다. 거래된 임대수익용 주택의 크기는 5664스퀘어피트로 전달의 4420스퀘어 피트보다 1000스퀘어 피트 이상 늘어났다. 크기도 늘고 거래 가격도 하락하면서 스퀘어피트당 평균 가격도 전달과 비교해서 8% 내린 395달러였다. 매물로 나와 주인이 바뀌기까지 걸린 평균 일수는 전달의 90일보다 28일 빨라진 62일로 조사됐다.

케네스 정 드림부동산 대표는 “코로나19 백신 효과 및 경제 제한 완화와 더불어 정부의 경기부양책 덕에 부동산 시장에 뜨거운 활력을 불어넣고 있다”며 “부동산 시장의 큰 걸림돌은 코로나19보다 심각한 매물 품귀현상”이라고 말했다.

LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2021년 3월 1일부터 31일까지다.

 

출처: 중앙일보 LA

2021년 경제 위기, 부동산 붕괴? 부동산 기회?

주택시장의 거품론 그리고 부동산 시장의 붕괴. 10년 주기 경제 위기

2008년 Lehman Brothers (리먼 브라더스) 파산으로 시작된 전세계 부동산 시장의 붕괴. 즉, 우리 모두는 이러한 경제위기 트라우마가 있다. 위기는 꼭 다시 찾아온다. 지금이 그 위기의 시간 인가? 아니면 , 오히려 위기 극복을 위해 더 준비 해야 하는 시간 인가? 여기, 현재는 위기가 아니며 오히려 이 기회를 살려야 한다라는 생각을 뒷바침하는 좋은 글이 있다.

JasonNoh Team

 

코로나19 팬데믹이 촉발한 주택시장의 열기가 식을 줄 모르고 있다.

전국 주택가격이 고공행진을 하면서 일각에선 주택시장의 거품론까지 제기됐다. 특히 낮은 모기지 이자율과 주택 가격의 급등은 2008년을 연상시킨다며 주택 시장 거품 붕괴에 대한 논란이 가열되고 있다. 이에 대해 월스트리트저널은 부동산 전문가들과의 인터뷰를 통해서 코로나19 발 주택시장 붐은 주택시장 붕괴를 가져왔던 금융위기 이전과는 다르다고 최근 보도했다. 근거는 크레딧점수와 다운페이먼트 증액 등 2009년보다 모기지 융자 기준이 강화된 점이다.

2001~2008년까지 모기지 융자 기준은 완전히 느슨했다. 크레딧 기록이나 점수가 좋지 않아도 주택 담보 대출이 가능했다. 다운페이먼트 액수도 매우 적었거나 아예 요구하지 않은 경우도 있었다. 심지어 소득 증명도 필요 없는 노닥(No-Doc) 모기지 융자가 유행했을 정도였다. 한마디로 모기지 융자를 상환할 가능성이 희박한 소비자에게도 마구잡이 식으로 대출을 해줬다. 향후 수요를 고려하지 않은 주택 신축으로 과잉 공급까지 겹쳤다. 더욱이 금융 업체들이 리스크가 큰 모기지담보증권(MBS)을 포함한 금융 파생상품을 과도하게 거래한 게 추후에 타격이 컸다.

금융위기가 본격화하면서 무리해서 집을 산 주택소유주들이 모기지 페이먼트를 하지 못하는 등 주택 차압과 부실 모기지 대출이 눈덩이처럼 불어나면서 연쇄작용으로 금융 업체들의 파산이나 은행 폐쇄까지 이어지는 결과까지 낳았다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 2006년과 2014년 사이에 930만 가구가 집을 차압당한 것으로 추산하고 있다. 폭락한 집값 때문에 빌린 모기지 융자 금액이 주택가격보다 더 많은 깡통주택이 속출했다. 이로 인해 주택소유주들은 집 매각을 통한 에퀴티 차익도 얻지 못하고 집을 빼앗기는 궁지로 내몰렸다.

이후 정부는 금융 기관들에 구제자금(TARP)을 지원하는 대신 은행의 고위험 투자를 규제하는 ‘볼커룰’을 시행했다. 모기지 융자 승인 기준 역시 대폭 조였다. 소득 증명을 철저하게 했으며 다운페이먼트 비율을 매입하려는 주택 가격의 20%로 상향 조정했다. 이보다 적은 금액을 하는 경우엔 모기지 보험(MI)에 가입해야 융자 승인을 해주었다.

부동산 전문가들은 현재 주택시장 붐은 그 당시보다 훨씬 안정적이라고 강조했다. 특히 팬데믹 이후 주택 구매 수요가 대폭 상승했음에도 매물과 신축 주택 부족으로 가격이 내려가지 않고 있다. 이처럼 매입 경쟁이 펼쳐지면서 다운페이먼트 비율도 20%보다 높게 형성됐다.

한 부동산 에이전트는 100만 달러 주택을 사는데 다운페이먼트로 절반인 50만 달러를 낸 바이어가 있었을 정도라고 전했다. 이어 그는 다운페이먼트 비율이 20%를 밑돌면 주택 매입 오퍼 경쟁에서 불리하다고 덧붙였다. 부동산 에이전트들은 코로나19 확산 탓에 인구 밀집도가 높고 주택가격이 비싼 지역을 벗어나 근교나 외곽에 단독주택을 매입하는 경우가 많아졌다고 한다. 재택근무자 증가도 일조했다. 리치 바톤 질로 최고경영자(CEO)는 “코로나19가 사람들이 어디에서 살고 왜 살아야 하는지와 어디에서 어떻게 일해야 하는지를 성찰하게 한 계기가 됐다”고 말했다.

주요 바이어층은 밀레니얼세대로 그들은 모아둔 자금을 헐어서 주택 매입에 나섰다. 신규 주택 건설 역시 주택 수요를 따라잡지 못해 수급 불균형 해소 기미가 보이지 않고 있다. 여기에다 기존의 주택소유주들이 집을 팔지 않고 보유하는 기간이 더 길어지면서 매물 품귀 현상은 악화상태다. 이에 더해 모기지 융자 기관들은 팬데믹 기간에도 깐깐한 융자 기준을 유지하는 중이다. 부동산 업계 관계자들은 금융 위기 때와 달리 급등한 집값 덕에 집주인들이 모기지 페이먼트를 할 수 없어도 집을 팔아서 최악의 상황에서 벗어날 수 있다며 2009년 때와 같은 부동산 버블은 일어나지 않을 것이라고 전망했다.

일부 경제학자들도 주택가격 상승세는 팬데믹으로 집에 거주하는 시간이 늘면서 생긴 현상으로 비싼 집값은 셀러의 시장 참여를 유도하고 이는 신규 주택 공급과 맞물려 주택시장 안정화에 기여할 것이라고 진단했다.

 

출처: 중앙일보LA