2021년 9월달 미국 부동산 시장 분석과 3/4분기 부동산 시장 전망

이번 2021년 9월은 부동산 시장에서 가장 큰 2가지 이슈가 있었다. 첫번째, 중국 최대 부동산 개발 회사 에버그란데 이슈, 3000억 달러라는 엄청난 부채가 문제가 불거지면서 전 세계적인 불안감을 주고 있다. 하지만, 시장의 안정을 최 우선시 하는 중국 정부에서 가만히 보고만 있지 않을 것이라는 분석이 지배적. 둘째, 미 FOMC 미팅에서 나온 제로금리 유지와 테이퍼링 실시의 연기. 결국, 정부와 시장 모두, 부동산 안정을 최 우선 과제로 시장이 움직이고 있는 것으로 보인다. 2023년으로 보이는 금리 인상 전에 우리의 판단을 결정을 지어야 할 것이다. 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

이번 주 시장은 두 가지를 주목하고 있다. 하나는 이미 예정돼 있던 연방 공개시장위원회(FOMC) 회의이고 다른 하나는 갑작스럽게 헤드라인 전면에 등장한 ‘에버그란데(Evergrande)’ 사태다. ‘에버그란데’ 문제는 일반 투자자들에게는 생소할 수 있지만 전문가들 사이에서는 이전부터 문제의 소지가 감지되고 있었다. 중국의 3대 부동산 개발업체 중 하나인 ‘에버그란데’의 채무 문제는 항셍 지수의 매도세를 촉발했고, 글로벌 시장으로 그 여파가 전해지기 시작했다.

▶연준은 긴축 시작을 알릴 것인가? = 시장이 계속 통화긴축과 관련된 연준의 계획을 궁금해하는 데는 이유가 있다. 계획을 알아야 대처를 할 것이기 때문이다. 연준도 이에 대해선 충분히 시간 여유를 가질 수 있도록 안배하겠다는 입장을 밝혀왔다. 이런 지침의 배경에는 이유가 있다. 지난 2013년에도 벤 버냉키 연준의장이 의회 청문회에서 긴축에 대해 언급하면서 시장이 불안 증세를 보였던 기억이 있기 때문이다. 시장이 ‘쇼크’를 받지 않도록 계획이 있으면 미리 알려주겠다는 의지표명인 셈이다.

그런데 이번엔 너무 ‘소통’이 과했다는 지적도 있다. 연준은 그동안 반복적으로 긴축 스케줄 발표가 올 가을에 있을 가능성이 높다고 예고해 왔다. 그래서 이번 주 공개시장 위원회는 다들 숨죽이고 지켜보고 있게 됐다. 의견도 분분하고 조금 늦은 감이 있지만 이번 주에 긴축 스케줄 발표 가능성이 높은 이유를 몇 가지 살펴보자.

▶긴축이 꼭 금리인상은 아니다 = 양적완화 정책은 경제보다는 시장에 더 큰 영향을 줬다. 공개시장위 일부 멤버들도 양적완화가 경제 자체에는 그다지 큰 영향을 주지 않았다는 관점을 공유하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 논의되고 있는 긴축은 국채 매수량 조절을 통한 것이기 때문에 금리인상 방식이 갖는 영향력만큼은 아니라는 입장이다.

파월 의장도 최근 잭슨홀 연설에서 국채 매수량 조절을 통한 긴축과 금리인상은 별개의 문제라는 메시지를 전했다. 긴축의 시작이 곧 금리인상을 의미할 필요는 없다는 신호를 보냈다고 할 수 있을 것이다. 연준이 긴축을 다양한 방식을 활용해 탄력적으로 접근할 수 있음을 보여주는 대목이다. 결국 긴축 스케줄 발표를 굳이 다음 연준 회의로 연기할 필요가 없다는 분석이 가능해진다.

미국 경제 전반이 꾸준히 개선되고 있는 상황도 이를 뒷받침하고 있다. 최근 일부 데이터들이 기대에 못 미치는 부분도 있었으나 델타 변이 바이러스의 기승에도 불구, 미국 경기 전반은 여전히 양호한 상태를 유지하고 있다.

▶‘닷 플랏(dot plot)’이 변수? = 공개시장위 멤버 개개인이 예상하는 미래 금리 수준을 나타내는 도표 ‘닷 플랏’에 대해 최근 관심이 높아졌다. 이 자체로만 보면 이 번엔 긴축 지지파가 더 많은 것으로 나타날 수 있다. 이는 곧 각종 위험자산에 대해선 불리한 투자환경이 될 수 있다. 투자 리스크(risk)를 피하려는 분위기가 압도할 수 있기 때문이다. 단기적으로 위험자산의 변동성이 높아질 수 있고, 달러 강세 기조가 현저해질 수 있을 것이다.

연준은 그러나 ‘닷 플랏’으로 움직이진 않는다. 몇 년 후 상황에 대한 예상치로 정책을 결정할 수 없기 때문이다. 연준은 오히려 계속 최신 정보를 검토하고 경기현황에 대한 현재적 진단에 집중한다. 정책 결정은 이런 구체적인 경기진단에 근거하고 있기 때문에 ‘닷 플랏’에 지나치게 의존하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

▶에버그란데 문제 = 부동산 개발 업체 에버그란데의 현재 채무는 3000억 달러에 달한다. 이번 주말에 만기일이 돌아오는 채무도 8000만 달러다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 알려져 있다. 거대 기업이기 때문에 중국 경제의 다른 분야와 업체들로 그 여파가 확산될 가능성이 높고, 그래서 시장이 매우 부정적으로 반응하고 있다.

현재 가능한 시나리오는 파산하도록 방치하기에는 경제에서 차지하는 규모가 너무 크기 때문에 정부 차원의 구제가 이뤄지는 것과 구조조정, 혹은 완전 파산 등이 있다. 정부의 구제 가능성 보다는 구조조정 가능성이 더 높게 회자되고 있다. 실제로 구조조정 절차를 거치게 되면 에버그란데 채권과 채권시장이 반등할 수도 있다. 그러나 사태가 계속 악화되고 완전 파산 쪽으로 기울 가능성도 배제할 수 없기 때문에 계속 지켜볼 필요가 있는 상황이다.

▶분산투자 = 이런 소식들을 접하면 불안해질 수 있다. 그러나 감정적으로 반응하지 않는 것이 바람직하다. 내가 원하는 분산 포트폴리오를 잘 짜서 투자하고 있다면 매년 한 두 차례 5~10% 조정은 예상해야 한다. 소폭 조정이 아닌 대세 하락장으로 들어선 것이 분명해지면 포트폴리오 운용에 이를 반영해야 할 것이다.

자신의 목적과 리스크 성향에 맞춰 적절한 분산 포트폴리오를 운용하고 있다면 꾸준히 지속성을 갖고 투자하는 것이 필요하다. 이런 시기에 필요한 것은 투자 포트폴리오가 자신의 목적과 리스크에 적합한 지에 대한 검토다. 그리고 시장환경에 보다 능동적으로 대응할 수 있는 자산운용 전략을 활용하는 것이 바람직하다.

 

출처: 중앙일보LA

2021년 하반기 주택시장 숨통 트일 것 – 매물 부족 현상 완화 기대

Reuters (로이터) 소식에 따르면, 2021년 하반기 모기지 이율은 3.5% 선까지 오를거라는 분석이다. 이는 곧 주택 시장 매물 부족 현상이 완화 될 것이라는 기대를 부르고 있다. 하지만, 여전히 집값은 계속해서 오를 것이며, 더불어 계속해서 높은 수준을 유지 할 것이라고 예상된다. 이와 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

 

하반기에 접어든 주택시장에서 공급 부족 현상은 개선되겠지만, 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 모기지 이자율은 서서히 올라 30년 고정의 경우 연말께 3.5% 선이 될 것이란 분석이 나왔다.

개인재정 전문 웹사이트 ‘뱅크레이트’는 경제활동이 늘어나면서 주택시장은 팬데믹 이전의 일상적인 패턴으로 더 가까이 되돌아올 것이라고 1일 전망했다.

지난 1년 넘게 이어진 극심한 바이어 사이의 경쟁은 차츰 완화될 것으로 예상했다. 전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “평온했던 주택시장이 지난해 락다운 이후 급랭했다가 이후 과열로 치달았다”며 “이제 과열 국면은 끝났다”고 말했다.

넘치는 수요를 받아줄 공급 부족으로 매물 하나에 수십 개의 오퍼가 쏟아지고, 나오자마자 팔리는 기현상은 사라질 것이란 설명이다. 이유는 신축을 포함해 주택 공급이 늘고 시니어 홈오너들을 시작으로 매물 리스팅이 활발해지고 있기 때문이다.

실제 세인트루이스 연방준비은행에 따르면 지난해 12월 전국 주택시장의 공급 물량은 1.9개월 치에서 지난 5월 2.5개월 치로 늘었다. 또 모기지 상환 유예가 끝나면 재정 상황이 여의치 못한 홈오너들이 집을 내놓으면서 공급 여건 개선의 계기가 될 것이란 분석이다.

다만 그동안 오른 집값이 후퇴하는 상황은 생기지 않을 것으로 예측됐다. 윤 이코노미스트는 “집값은 하반기에도 높은 수준을 유지하면서 지난해 샀거나, 오래 보유한 경우 모두 자산 가치를 불려줄 것”이라며 “경쟁 완화는 바이어에게 희소식이지만 높은 집값 탓에 가능한 모든 예산을 동원해야 하는 상황을 피하기는 힘들 것”이라고 말했다.

모기지 이자율은 여전히 사상 최저 수준이지만 3% 미만에 머물 시간은 그리 길지 않을 것이란 설명이다.

모기지은행협회(MBA)의 마이크 프래탄토니 수석 이코노미스트는 “모기지 금리는 올해 초 정부의 경기부양책 발동과 백신 보급에 힘입어 이미 오른 바 있다”며 “향후 긴축정책이 불가피할 전망으로 모기지 이자율은 오름 수순을 밟게 될 것”이라고 말했다. 윤 이코노미스트도 이에 동의하며 올해 말까지 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 3.5% 부근까지 오를 것으로 예상했다.

바이어가 취할 전략에 대해 윤 이코노미스트는 “가능하다면 인내심을 갖고 공급량 증가 추이를 따져서 나서는 것이 유리할 것”이라고 말했다.

셀러에 대해서는 적정가격 결정이 점차 중요해질 것이란 조언이다. 그는 “그동안 ‘압도적인’ 셀러 위주 시장에서 점차 ‘압도적인’ 분위기가 희석되면서 지나치게 높은 가격으로 매물을 오래 노출하면 역효과가 날 수 있다”고 설명했다.

출처: 중앙일보 LA

2021년 미국 고급주택 시장의 전망, 고급주택 시장 때 아닌 호황, 거래 작년 대비 81% 증가

비트코인을 선두로 한 Cryptocurrency 시장에 몰렸던 돈이, 금리 인하라는 변수와 함께 다시 주식과 주택 시장으로 몰리는 현상이 보이고 있다. 주식시장은 S&P500 4,255와 NASDAQ 14,174 포인트로 사상 최고치를 연이어 갱신하고 있으며, 주택시장은 중저가 주택의 수요가 얼바인 등 고급 주택의 수요로 몰리면서 81% 시장의 상승을 이끌었으며 앞으로의 수요는 더욱더 증가 할 것으로 보인다. 이에 관련된 고급주택 시장의 내용을 담고 있는 기사를 살펴 보자

 

최근 주택 시장에서는 수요가 있지만 매물이 없어 거래가 감소하는 특이한 현상이 거듭되고 있다. 이 같은 현상은 주로 중저가대 매물 시장에서 주로 나타나는 현상으로 고급 주택 시장과는 거리가 먼 이야기다. 한동안 집을 내놔도 보러 오는 사람조차 없었던 고급 주택 시장에서 지난해부터 수요와 매물이 동반 상승하면서 최근 거래가 꾸준히 늘고 있다. USA 투데이가 때아닌 호황을 누리고 있는 고급 주택 시장을 취재했다.

◇ 리모델링하니 오퍼 들어와

남가주 어바인 시에 침실 5개짜리 임대 주택을 소유한 에드워드 리. 리는 10년이 넘게 임대 주택으로 운영하던 이 집을 2019년 6월쯤 처분하기로 하고 시장에 내놨다.

고급 주택 매매 증가로 최근 수년째 극심한 매물 부족 현상을 겪는 중간 가격대 매물도 늘어날 것으로 기대된다. 한동안 고급 주택 매물이 나오지 않아 중간 가격대 주택 보유자들의 ‘무브 업’ 구입이 좀처럼 이뤄짖 않고 있었다. 최근 주택 시장에 고급 주택 매물이 나오기 시작하면서 무브 업 바이어들에 의한 중간 가격대 매물 공급도 이뤄질 전망이라고 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트가 예측했다. 윤 이코노미스트는 “고급 주택이 팔리면 중간 가격대 매물 공급이 늘어나는 파급 효과가 기대된다”라고 설명했다.

◇ 고급 주택 바이어 구매 능력 큰 폭 개선

최근 고급 주택 매매 증가 추세는 코로나 팬데믹에 의한 영향이 크다. 팬데믹 기간 중 큰 집에 대한 수요가 급증한 것이 고급 주택 매매로 이어졌다. 고급 주택 바이어들의 경우 첫주택구입자 및 중저가대 바이어와 달리 팬데믹 기간 중 경제 사정이 나아진 것도 고급 주택 매매 증가의 원인이다. 부동산 자산과 주식 가격 상승 등으로 보유 자산 가치가 늘어난 부유층의 주택 구매 능력이 큰 폭으로 개선됐다. 여기에 모기지 이자율은 여전히 사상 최저 수준으로 부유층의 고급 주택 매매를 부추기고 있다.

‘고급 주택 마케팅 연구소’(ILHM)의 다이앤 하틀리 소장은 “부유층이 여행을 자제하는 대신 집에서 머무는 시간이 늘게 됐다”라며 “더 크고, 더 고급스러운 주택에 대한 수요가 늘고 있는 원인”이라고 분석했다. NAR 의 윤 이코노미스트는 “팬데믹 이후 사람들이 집을 전과 다른 시각으로 보는 경향이 나타났다”라며 “큰 집에 대한 수요가 고급 주택 시장에서도 뚜렷하다”라고 설명했다.

◇ 고급 주택 매물 공급 이어져

주택 시장이 사상 최악의 매물 부족 현상을 겪고 있는 것과 달리 고급 주택 시장에서는 매물이 꾸준히 공급되고 있는 점도 매매 증가 원인이다. 레드핀에 따르면 중저가대 매물은 지난해에 이어 올해도 바닥 수준을 보이고 있는 반면 올해 1분기 고급 주택 매물은 작년에 비해 약 16% 증가한 것으로 조사됐다.

고급 주택 시장의 경우 기존 보유자들에 의한 매물 공급이 꾸준히 이뤄지고 있다. 윤 이코노미스트는 “다른 가격대의 경우 신축을 통한 매물 공급이 유일한 해결책으로 단기간에 이뤄지기 힘들다”라며 “고급 주택 시장에서는 매매 차익 실현을 기대하는 기존 주택 보유자들이 매물을 계속 내놓고 있다”라고 설명했다.

 

출처: 한국일보 미주