2021년 부동산 시장 전망, LA 주택 시장 상승폭 전국 최대

백신이 개발되면 금방이라도 잡힐 것 같았던 COVID-19, 하지만 여전히 이 바이러스는 우리 주변에 있고 사람들은 이 녀석과 같이 사는 방법을 계속해서 모색하고 있다.

주택 시장도 마찬가지이다. 30년 모기지 이자율은 사상 처음으로 2%대를 기록했으며, 언택트 투어 또는 버추얼 투어라는 새로운 방식을 소비자에게 제공 하며, 도시 탈출로 인해 주택 가격은 사상 최고치를 경신 하고 있다. 이에 대한 재미있는 기사를 살펴 보자.

JasonNoh Team

◇ 이자율 사상 처음 3% 미만

올해 모기지 이자율이 하락을 거듭한 끝에 사상 최저 수준을 여러 차례 경신했다. 올해 초 약 3.73%로 시작한 30년 만기 고정 이자율(프레디 맥 집계)은 7월 셋째 주 약 2.98%를 기록, 처음으로 3% 미만으로 떨어졌다.

이후로도 지속적인 하락세를 이어간 모기지 이자율은 연방 준비 제도의 제로 금리 유지 기조의 영향을 받아 수차례 사상 최저 기록을 경신하며 현재 약 2.67%(12월 17일 기준)로 올 초보다 무려 약 1% 포인트 이상 낮은 수준으로 집계되고 있다. 재융자에 많이 활용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 올해 초 약 3.16%로 과거 대비 매우 낮은 수준으로 출발했지만 현재 약 2.21%대로 떨어져 여전히 재융자에 매우 유리한 기회를 제공하고 있다.

올 한해 기록적인 낮은 이자율이 이어지면서 재융자 발급이 급증했다. 하지만 주택을 담보로 현금을 대출하는 이른바 ‘캐시 아웃’(Cash Out) 재융자는 크게 줄었다. 올해 3분기에 실시된 전체 재융자 중 캐시 아웃 재융자가 차지한 비율은 약 27%로 7년래 가장 낮은 수준을 기록했다. 캐시 아웃 재융자를 통해 대출받은 현금 규모도 감소했다. 3분기 캐시 아웃 재융자 1건당 평균 대출액은 약 5만 1,600달러로 전분기 금액인 약 6만 3,000달러보다 약 1만 달러 줄었다. 또 지난 3분기 중 전체 캐시 아웃 재융자 대출액 역시 약 370억 달러로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

◇ ‘언택트’ 주택 거래 보편화

올해 주택 시장에서 가장 많이 등장한 단어가 바로 ‘가상’(Virtua)이다. 코로나 팬데믹 여파로 집을 직접 볼 수 없게 되자 ‘가상 투어’(Virtual) 방식으로 전면 대체됐다. 가상 투어는 에이전트 동행 없는 사전 제작 방식의 3D 투어, 에이전트가 에이전트 대신 집을 방문해서 진행하는 실시간 화상 투어 등 다양한 방식으로 발전해서 현재 활발히 활용되고 있다. 주택 거래 과정에서도 대면 방식을 최소화하는 이른바 ‘언택트’(Untact) 절차가 도입돼 사용되고 있다. 매물을 직접 방문하지만 거주자와 접촉을 최소화하는 ‘하이브리드 감정’, 전자 서명 방식 공증, 드라이브스루 서명 등 비대면 주택 거래 절차가 올 한해 보편화됐다.

◇ 인랜드 엠파이어 주택 시장 과열

LA 동부 인랜드 엠파이어 지역 주택 시장 과열 현상이 주류 언론에 보도됐다. 경제매체 블룸버그 코로나 팬데믹 이후 도시 탈출 수요와 도심 주택 가격 급등이 빚은 현상으로 분석했다. 블룸버그에 따르면 온태리오 시의 경우 신규 분양 주택 구입을 위해 일부 구입자들은 하룻밤을 꼬박 지새우는 등 마치 한국 신규 아파트 분양 현장을 방불케 했다.

한 여름에 분양된 한 신규 주택 분양 사무실 앞에서는 자신이 원하는 주택을 남보 다 먼저 분양받기 위해 하루 전부터 와서 밤새 기다리는 경우도 있었고 해가 뜨고 기온이 오르자 준비 해온 우산으로 해를 가리기도 했다.

코로나19 방역을 위해 대부분 마스크를 착용하는 불편함도 감수하고 거리 두기를 지키느라 예전보다 줄이 길게 늘어서는 진풍경도 펼쳐졌다.

◇ LA 집값 상승폭 전국 최대
지난 5월 전국 리스팅 중간 가격은 지난해 5월 보다 약 1.6% 상승한 약 33만 달러로 사상 최고가를 경신했다. 5월 전년대비 리스팅 가격은 전국 50개 대도시 광역권 중 35곳에서 상승세를 나타냈다.
대도시 광역권 중 남가주 ‘LA-롱비치-애너하임’ 지역의 상승 폭이 약 15%로 전국에서 가장 높았다. 리스팅 가격 급등 현상은 고가 매물이 증가하면서 전반적인 리스팅 가격 상승세가 나타난 것으로 분석된다.

◇ 남가주 주택 가격 사상 최고
지난 8월 남가주 6개 카운티의 주택 중간 가격은 전년보다 약 12.1% 급등한 약 60만 달러를 기록했다.
8월 남가주 주택 중간 가격은 3개월 연속 상승세를 이어가며 결국 사상 최고가를 경신했다. 그러나 8월 주택 거래량은 여전히 심각한 매물 부족 현상으로 인해 1년 전 대비 약 2.4% 상승에 그쳤다.
‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR) 조사에 따르면 8월 가주 전체 주택 거래 중 100만 달러가 넘는 거래는 약 22%로 전년 동기의 약 16%보다 크게 늘며 주택 중간 가격 상승세를 이끌었다. 반면 거래가가 50만 달러 미만인 거래는 전체 중 약 38%로 1년 전의 약 46%에서 크게 감소했다.

2021년 커머셜 상업용 부동산 시장의 전망

올해 오피스용 부동산 시장은 코로나 여파로 인해 어려운 해를 보내고 있다. 그러나, COVID-19 인해 Amazon 등 온라인 거래의 폭발적인 수요로 인해 “창고 및 물류센터”의 수요는 기하급수적으로 증가 Commercial 부동산 시장의 새로운 트랜드로 자리 잡고 있다.

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코로나 팬데믹으로 상업용 부동산 시장 내에 희비가 엇갈리고 있다. 현재 가장 큰 영향을 받고 있는 부문은 소매 상가 분야로 향후 전망은 상당히 부정적이다. 이미 올해 초부터 상당수 점포가 문을 닫는 바람에 건물주에게까지 막대한 피해가 발생하고 있다. 소비자들이 온라인 구매로 이동하면서 앞으로도 상가 수요는 살아나기 힘들 것이란 전망인 반면 창고에 대한 수요는 급증하고 있다. 상업용 부동산 매물 정보 업체‘룹넷’(Loopnet)이 회계컨설팅업체‘프라이스워터하우스쿠퍼스’(PWC)와 부동산 연구소‘어반랜드 연구소’(ULI)가 부동산 전문가를 대상으로 작성한 상업용 부동산 전망 보고서를 부문별로 정리했다.

◇ 창고, 물류센터, ‘코로나가 수요 불 지펴’

올해 3월 수천만 곳에 달하는 상가가 ‘자의반 타의반’으로 문을 닫은 뒤 많은 업소는 영구 폐업의 수순을 밟았다. 이로 인해 상가 업주, 식당 업주는 물론 건물주까지 심각한 타격을 입고 있는 실정이다.

전문가들은 현재 남아 있는 상가 중에서도 많은 곳이 앞으로 생존하기 힘들 것이라는 우울한 전망을 내놓고 있다. 이미 문을 닫은 대형 쇼핑몰은 상가용 건물이 아닌 사무실 또는 창고 등 다른 용도로 빠르게 전환되는 추세다.

전문가들은 코로나 팬데믹이 종료돼도 상가 부동산 분야의 전망이 그다지 밝지 않다고 경고한다. 현재 상가 부동산 분야의 침체가 코로나 팬데믹에 의한 원인뿐만 아니라 공급 과잉에 의한 근본적인 원인도 있었기 때문이다.

미국 상가용 부동산의 인구 당 면적 비율은 다른 국가에 비해 매우 높을 정도로 상가 부동산 쏠림 현상이 심하다는 지적이다.

소비자들의 소비 행태에도 큰 변화가 나타나고 있는 점도 상가 부문에 대한 전망이 부정적인 원인이다. 이미 온라인 구매가 소비자들의 트렌드로 자리 잡은 가운데 의류, 가구 등 일반 소매 제품보다는 의료, 복지, 주택, 여행 등 여가 생활 등을 위한 지출이 크게 늘고 있어 전통적인 상가에 대한 수요가 더욱 감소할 것이라는 전망이다.

대형 쇼핑몰과 쇼핑센터에 대한 전망은 저조한 반면 일상생활 또는 여가와 관련된 상가 건물 전망은 비교적 안정적으로 조사됐다.

◇ 사무실 건물, ‘재택근무 늘어 수요 감소할 것’

사무실 건물 분야의 전망도 암울하기는 마찬가지다. 올해 초 내려진 자택 대피령 이후 재택근무자가 급증하면서 급감한 사무실에 대한 수요가 살아날 기미가 보이지 않기 때문이다.

과거 아시아 국가에서 전염병이 유행했을 당시에도 비슷한 현상이 나타났지만 일시적인 현상에 불과했다. 하지만 이번 조사에 참여한 전문가들은 현재 미국에서 나타나고 있는 사무실 수요 감소 추세는 과거와 달리 장기간 지속될 것으로 내다보고 있다. 설문 조사에 참여한 전문가 중 약 92%는 코로나19 백신 등의 치료제가 보급되더라도 사무실에 대한 수요는 지속적으로 감소할 것이라는 부정적인 전망을 내놓았다.

특히 재택근무와 사무실 출근을 병행할 경우 업무 효율성이 높은 것으로 조사돼 사무실 수요 역시 하락세로 돌아설 것으로 우려됐다. 한 기관 투자 업체에 따르면 일주일에 3~4일 출근하고 1~2일 원격 근무를 실시할 때 최상의 업무 효율이 나타난 것으로 조사됐다. 사무실 부문 중에서는 의료용 사무실, 플렉스 오피스, 교외 지역의 사무실 부문의 전망이 비교적 긍정적으로 조사됐다.

◇ 주택 부문, ‘임대용 투자 주택 전망 밝아’

단독 주택 부문은 산업용 부동산에 이어 두 번째로 전망이 밝은 부문으로 조사됐다. 코로나19로 인해 신규 수요가 발생했고 밀레니엄 세대와 베이비 부머 세대가 당분간 주택 수요를 지탱할 것이란 전망이다.

30대 중반에 접어든 밀레니엄 세대의 인구는 급격히 팽창 중으로 현재 가장 활발한 주택 구입 활동을 펼치고 있는 세대다. 대부분 60대가 넘은 베이비 부머 세대도 향후 5년간 은퇴자용 주택 시장에서 주요 수요층으로 활약할 전망이다.

이 같은 수요에 맞춰 건설 업체들은 교외 지역 등을 중심으로 다양한 세대가 함께 거주할 수 있는 주택 단지 개발에 나서고 있다.

현재 기록적으로 낮은 수준의 이자율도 주택 수요를 부채질하는데 한몫하고 있다. 사상 최저 수준의 이자율이 주택 시장에서 마치 ‘로켓’연료’와 같은 추진력을 발휘하고 있지만 일부 전문가들은 경제 침체에 대한 ‘두려움’이 촉발한 수요라고 지적하고 있다.

일시적인 수요 자극 요인이 사라진 뒤에도 주택 수요가 남을 지 의문이라는 지적이다. 단독 주택 부문 중 가장 전망이 밝은 부문은 임대용 투자 주택과 시니어 주택 부문 등이 꼽혔다.

 

출처: 한국일보 미주

뉴 노멀 시대, 주택시장의 전략은?

본격 적인 뉴 노멀 시대가 도래했다. 언택트 시대의 대표 주자인 “Zoom”을 시작으로 직장과 학교는 새로운 시대를 받아 들이고 순응하고 있다. 그렇다면 이러한 시대의 중심에 있는 우리들은 주택시장을 어떻게 바라봐야 하는 가? 이와 관련된 좋은 기사를 살펴보자.

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코로나19가 무색하게 주택시장의 열기는 뜨겁기만 하다. 지난 8월 전국의 기존주택 판매는 7월보다 2.4% 늘었고, 지난해 8월보다는 10.5% 증가했다.

3월에 잠시 주춤했던 주택 수요는 꾸준히 회복해 매물이 판매되기까지 시장에 머무는 기간은 지난해 8월 평균 31일에서 올해 8월 22일로 9일이 줄었다.

반면 매물은 줄어 8월 전국적으로 리스팅에 오른 주택은 149만채로 7월보다 0.7%, 지난해 8월보다 18.6% 줄었다. 매물 부족은 최근 수년간 주택시장의 고질적인 문제였지만 최근 추세는 팬데믹에도 불구하고 지나치게 과열된 것 아니냐는 분석까지 나올 정도다.

7명의 부동산 전문가를 통해 뜨거운 주택 수요가 언제까지 이어질지 예상해봤다.

▶리얼터닷컴

대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 최근의 광풍 수준까지는 아니지만 그래도 올해 연말까지는 강력한 수요가 이어질 것으로 예상했다.

그는 이에 대한 근거로 리얼터닷컴에 올라오는 리스팅과 바이어의 검색 규모를 들었다. 현재 광풍이 코로나로 기를 펴지 못했던 올봄 잠재적인 수요가 한꺼번에 터지면서 만든 현상이지만 이런 움직임이 잠잠해질 어떤 신호도 현재로써는 감지되지 않는다는 것이다. 일시적인 현상이라고 봐도 바이어를 자극할 수많은 요소가 있다는 지적도 했다. 여기에는 사상 최저 수준의 모기지 이자율과 인구학적 관점에서 바이어로 몰려들 밀레니얼 세대 등 주택 시장의 세대교체 등이 포함됐다.

▶NYC 네이버후드 센터

아이비 페레즈 리서치 매니저는 주택 수요가 꺾이지 않는 가운데 흑인과 히스패닉 등 코로나19의 타격을 더 크게 받은 계층에서 문제가 생길 수 있다고 우려했다.

모기지 이자율은 낮지만 이들 인종이나 소득 계층에서 차별적인 요소가 발생했기 때문이라고 설명한다. 코로나바이러스 확진과 발병, 사망이 많았고 일자리를 잃거나 소득이 감소한 부분도 컸다는 분석으로 주택시장에도 영향을 미칠 것이란 전망이다.

▶아시안부동산협회(AREAA)

제임스 황 회장은 사상 최저 수준의 금리 덕분에 주택 수요는 지금과 비슷하게 꾸준히 강력할 것을 예상했다.

그는 자택 보유율 61%를 넘긴 아시안 아메리칸과 퍼시픽 아일랜더를 비롯해 올 2분기 보여준 강력한 주택시장 수요를 전망의 근거로 제시했다. 코로나 사태로 집의 중요성이 한층 커졌다는 그는 특히 자녀를 둔 가정은 아이들이 집에서 온라인 학습 등을 하며 집이자, 학교인 주택의 필요성이 이전보다 확대됐다고 전했다.

▶애틀랜타 엔젤 앤 볼커스

부동산 업체 엔젤 앤 볼커스의 크리스찬 로스 매니징 브로커는 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 유지하면서 주택시장 전반에 걸쳐 가격 상승이 계속될 것으로 내다봤다. 이런 시장 분위기는 주택 신축도 늘릴 것으로 전망했다. 코로나 이후 시장은 변화하고 계절이 바뀌면서 바이어는 공간, 옵션, 삶의 질에 대해 꾸준히 다시 생각하며 수요를 끌어올릴 것이란 설명이다. 다만 부모들이 개학에 맞춰 이사하는 일은 줄어들 것이고, 더 많은 회사가 원격근무가 가능토록 할 것이며, 현재 최대 주택 수요층인 밀레니얼 세대와 Z세대가 시장으로 밀려올 것으로 그는 예상했다.

▶주택건축가협회(NAHB)

로버트 디츠 수석 이코노미스트는 주택시장의 강력한 수요는 낮은 모기지 이자율, 개선되고 있는 고용시장, 교외로 옮겨지는 바이어 관심 등을 추진체로 당분간 이어질 것으로 전망했다.

NAHB와 웰스파고가 공동으로 조사하는 건축업계의 주택시장지수는 9월 강력한 수요에 힘입어 사상 최고를 기록하기도 했다. 밀레니얼 세대가 40대에 접어들며 주택 소유에 대한 욕구는 점차 커질 전망이다.

또 코로나19에 따른 건강 이슈가 커지면서 교외에 위치한 싱글 홈의 가치도 재조명되고 있다. 많은 사람이 재택근무를 하고 원격수업을 하면서 주택을 대하는 태도가 달라지고 필요성이 커졌다.

▶레드핀 부동산

데릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 가을까지 이런 폭발적인 수요가 유지되다가 이후에는 소폭 꺾일 것으로 내다봤다. 날씨가 추워지는 계절적인 원인과 대선에 쏠린 관심 등이 이유지만 이 기간이 길지는 않고 내년 1월에는 다시 수요가 늘면서 가격을 올리고 거래를 늘릴 것이란 설명이다.

레드핀은 최근 수개월 간 꾸준히 늘었던 수요 증가세가 늦춰질 만한 조짐은 발견하지 못했다는 입장이다. 8월 주택 거래 가격은 낮은 금리, 치열한 경쟁, 부족한 매물이 작동하며 11% 올랐다. 다만 선거는 역사적으로 볼 때 주택 수요에 결정적인 영향을 주지는 않았다. 오직 올해 선거는 코로나의 특수성을 고려할 때 주택시장 참여자들이 모든 결정을 잠시 뒤로 미루고 결과에 주목할 것이라고 그는 예상했다.

▶애텀 데이터 솔루션

토드테타 최고기술책임자(CTO)는 최근 과도한 주택 가격 상승세가 내년 봄에는 정상으로 돌아올 것으로 예상했다. 코로나 상황이 다소 진정되고 셀러들이 시장으로 돌아올 것이기 때문이다.

많은 바이어가 현재의 불확실한 상황에서 제대로 된 구매를 하는지에 대한 확신이 없는 상태라고도 했다. 집값이 더 오를까 걱정하거나, 팬데믹이 진정될 때까지 기다려야 할지 애매한 상황에 부닥친 이들이 생겨나고 있다는 것이다.

올해 2분기 기준으로 전국 주택시장의 93%에서 집값이 올랐다. 가격 상승률은 6% 선으로 셀러들이 이득을 봤다. 특히 전국 주택시장의 81%에서 집값은 금융위기 이후 사상 최고치 기록을 새롭게 썼다고 테타 CTO는 전했다.

출처: 중앙일보 LA