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Fed·연준에서 미국 경제와 고용 상황이 매우 안정적이라는 발표가 있었다. 즉, 집을 사려는 수요는 꾸준할 것 같고, 일부 지역에서는 봄철 성수기가 평소보다 빨리 시작될 수도 있다.

2025년 새해가 시작되면서 올해 주택 시장은 대체로 안정적이지만, 집 사기 좋은 조건으로 개선되긴 어려울 것 같다. 작년에 집값이 올랐던 것처럼 올해 1분기에도 평균 42만 달러 정도로 소폭 상승할 전망이다. 특히, 로이터에 따르면 모기지 이자율은 6% 후반대를 유지할 가능성이 크지만, 일부 전문가들은 6% 초반대까지 내려갈 수도 있다고 보고 있어 다소 긍정적인 측면이 있다.

또한, 매물은 조금 늘어날 것으로 전망되지만, 새 집 공급이 지연되고 기존 주택 보유자들이 높은 이자율 때문에 집을 팔지 않아서 여전히 물량은 부족할 가능성이 매우 높아 보인다. 그리고 이자율이 높고 집값도 계속 오르다 보니 집 살 여건은 여전히 어려울 전망이다. 게다가 차기 행정부의 경제 정책도 변수라서 신중하게 주택 구입 계획을 세우는 게 좋을 것 같다.

JasonNoh Team

2025년 을사년 새해가 활짝 밝았다. 올해 내 집 마련 계획을 세운 바이어라면 새해 소망이 남다르겠다. 무엇보다 집값이 떨어지고 모기지 이자율도 낮아진다면 더할 나위 없이 행복한 해가 될 것이다. 소망 하나를 더 보탠다면 매물이 많이 나와 마음에 드는 집을 쉽게 찾는 것이라고 하겠다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 무엇보다 주택 시장 전망을 짚어보는 것이 도움이 된다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 전망한 올해 1분기 주택 시장을 미리 살펴본다.

▲ ‘차기 정부’ 불확실성

지난해 11월 재판매 주택 중간 매매가는 40만 6,100달러로 1년 전보다 약 4.7% 상승했다. 연간 대비로 17개월 연속 이어진 상승세다. 지난달 18일 기준 30년 만기 고정 이자율은 평균 6.91%를 기록했다. 지난해 최고치인 7.39%보다 소폭 하락했지만 현재 이자율 수준을 부담스럽게 느끼는 바이어가 대부분이다. 내 집 마련 여건이 속 시원히 개선되지 않고 있는데 올해 1분기에도 비슷한 상황이 이어질 전망이다. 1분기는 1년 중 주택 거래가 한산한 시기에 속한다. 통상 전체 주택 거래 중 평균 19%가 1분기 이뤄질 정도로 주택 거래가 활발하지 않다. 지난해의 경우 예년과 조금 다른 주택 시장 트렌드가 나타났다. 1년 중 주택 거래가 가장 활발해야 할 여름 주춤했던 주택 거래가 가을과 겨울로 접어들면서 회복됐다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 나디아 에반젤로우 선임 이코노미스트는 “작년 말 억압 수요가 올해 초로 이어져 일부 지역은 구입 경쟁이 예상된다”라며 “다만 차기 행정부 취임 후 첫 100일간 관세와 감세 등 정부 지출과 인플레이션에 영향을 미칠 불확실성을 눈여겨봐야 한다”라고 전망했다.

▲ 봄철 성수기 일찍 시작될 수도

메릴랜드 주립대 클리포드 로시 경영학과 교수는 1분기 주택 시장 변동 요인으로 모기지 이자율, 소비자 신뢰도, 주택 구매력 등을 꼽았다. 로시 교수는 “1분기 경제 상황이 연방준비제도의 금리 인하 시기에 영향을 미치고, 모기지 이자율은 이에 영향을 받을 것”이라며 “주택 구매력이 여전히 좋지 않지만, 경제가 좋은 성과를 내고 있어 주택 수요가 끊이지 않을 것”이라고 내다봤다. 부동산 데이터 분석 업체 클리어 캐피털의 케논 천 전략 및 성장 부문 부대표는 올해 1분기에 예년과 비슷한 트렌드가 나타날 것으로 보면서도 “봄철 성수기가 얼마나 빨리 시작될지가 관건”이라며 “이자율이 상승세가 둔화한 가운데 지난달 기준 금리가 인하로 예년보다 서둘러 주택 구입에 나서는 바이어가 늘어날 것”이라고 전망했다. 올해 1분기 주택 구매력 개선 기대 힘들다 지난해 말 소폭 하락한 모기지 이자율은 1분기 중 6% 후반대를 유지하다가 연말쯤 6% 초반대로 떨어질 전망이다. [로이터]

▲ 이자율 6% 후반대 머물 것

많은 바이어가 이자율 하락을 기다리며 주택 구입 시기를 저울질하고 있다. 대부분 부동산 전문가들은 올해 이자율이 현재 수준에서 급등락 없이 유지될 것으로 전망하고 있다. 뱅크레잇닷컴 마크 햄릭 선임 애널리스트는 “이자율이 최근 7% 밑으로 떨어졌지만 작년 최저치인 6.2%보다 높은 수준”이라며 “경제 성장세가 안정적이고 고용 시장이 견고한 수준을 이어간다면 1분기 이자율은 현재 6% 후반대에 머무를 것”이라고 예측했다. 반면 천 부대표는 30년 만기 고정 이자율이 올해 지속적으로 떨어져 6% 초반대까지 하락할 것으로 내다봤고 로시 교수 역시 올해 1분기 이자율이 지금보다 더 떨어진 6.25%대를 기록할 것으로 전망했다. 뉴욕 시티 대학의 데니스 시르시코프 경제학과 교수도 비슷한 전망치를 내놨다. 시르시코프 교수는 “올해 이자율이 작년보다 낮아져, 30년 만기의 경우 평균 6.25%, 15년 만기는 평균 5.75%대로 떨어질 것”이라며 “이 같은 전망은 금리 인하를 신중히 추진하겠다는 연준의 신호와 일치한다”라고 설명했다.

▲ 집값 작년 이어 계속 상승

작년 말 늘어난 주택 수요가 올해 초로 이어질 전망이어서 올해 1분기 주택 가격은 상승세를 이어갈 것이란 전망이 많다. 주택 가격 예상 상승폭은 5% 미만으로 크지 않겠지만 상승세가 이어지기 때문에 주택 구매력은 개선되기 힘들 것으로 우려된다. NAR의 에반젤로우 이코노미스트는 “주택 가격은 1분기에도 지난해 상승세를 이어갈 전망으로 평균 주택 가격이 약 42만 달러를 기록할 것으로 예상된다”라며 “이자율은 큰 변동이 없겠고 견고한 고용 시장 성장과 주택 매물 증가가 수요를 자극해 주택 거래 증가로 이어질 것”이라고 내다봤다. 시르시코프 교수 역시 매물이 크게 늘어나지 않는 한 주택 가격이 소폭 오르거나 현재 수준을 유지할 것으로 전망했다. 그는 “만성적인 매물 부족 현상으로 인해 올해 주택 거래가 작년 초에 비해 다소 둔화해 매물 대기 기간이 50일로 늘어날 수 있다”라며 “그러나 시세를 적절히 반영해 가격 경쟁력을 갖춘 매물은 이보다 빨리 팔릴 것”이라고 조언했다.

▲ 매물 증가 미미할 것

지난해 하반기 나타난 주택 매물 증가세는 올해까지 이어질 것으로 기대된다. 신규 주택 공급과 기존 주택 매물이 동시에 증가해 바이어들의 매물 갈증을 다소 풀어줄 것이란 전망이다. 천 부대표는 “지난해 매물 증가세를 볼 때 올해도 매물이 소폭 늘어날 것”이라며 “다만 이자율이 6%대를 유지할 전망으로 여전히 많은 주택 보유자들이 집을 내놓지 않는 ‘이자율 고정’ 현상이 사라지지 않을 것”이라고 전망했다. 시르시코프 교수는 주택 매물이 단기간 내에 큰 폭으로 증가하기 힘들고 오히려 감소할 수 있다고 경고했다. 주택 신축 지연과 이자율 고정 효과로 시장이 기대하는 만큼의 매물 공급이 당장 이뤄지기 힘들다는 지적이다. 시르시코프 교수는 차기 행정부의 관세 정책이 본격화하면 수입 건축 자재 비용 상승으로 신규 주택 공급이 다시 감소할 수 있다고 지적했다. 그는 “최악의 경우 주택 매물이 작년 대비 5%~10% 감소할 수 있다”라고 우려했다. <준 최 객원 기자>http://www.koreatimes.com/article/20250101/1545828

 

 

2025년 트럼프 2기 행정부의 화석연료 산업 지원 정책은 단기적으로 에너지 비용을 안정화하거나 낮출 수 있다. 그러나 캘리포니아주의 독자적인 환경 규제 강화로 인해, 특히 저탄소 연료 사용 의무화와 같은 조치로 인해 연료 비용이 상승할 가능성이 매우 높다. 특히, 연방 정부의 정책 변화에 대비한 주정부의 독자적인 대응으로 저탄소 연료 표준 (LCFS)을 강화하여 2030년까지 연료의 탄소 집약도를 30% 감축하고, 2045년까지 90% 감축하는 목표를 설정하고 있다. 결국, 물가상승과 더불어 에너지 비용 상승은 우리가 피할 수 있지 않다. 그렇다면, 우리는 우리가 할 수 있는 일을 해야 할 것이다. 그 첫째로 집의 단열을 통한 에너지 비용 절감을 시작해보는 것은 어떨까?

JasonNoh Team

주택 단열만 잘해도 에너지 비용을 크게 줄일 수 있다. 추운 겨울철 외투와 같은 역할을 하는 단열재는 외부의 찬 공기가 실내로 들어오는 것을 막아준다. 더운 여름철에는 실내 냉방 된 공기가 외부 열기로 인해 더워지는 것을 막아주는 것도 바로 단열재다. 단열재의 중요성에도 불구하고 단열재 선택과 관리에 신경 쓰는 주택 소유주는 드물다. 단열재가 천장 또는 벽 안쪽에 설치돼 눈에 잘 띄지 않기 때문이다. 워싱턴 포스트가 주택과 에너지 비용 관리에 효자 역할을 하는 주택 단열재의 모든 것에 대해 알아봤다.

■냉난방비 20% 절약

겨울철 난방비 상승 없이 실내를 따뜻하게 유지하려면 주택 단열재를 잘 설치해야 한다. 연방 에너지국에 따르면 단열재 개선 작업만으로도 연간 냉난방비를 약 20%까지 절약할 수 있다. 에너지 비용 절약을 극대화하려면 적절한 단열재 제품을 고르고, 올바르게 설치하는 것이 중요하다.

에너지 연구 기관 ‘퍼시픽 노스웨스트 내셔널 래보래토리’(Pacific Northwest National Laboratory)의 크리스천 캘트라이더 연구원은 “잘못된 단열재를 잘못된 방식으로 설치하는 사례가 많다”라며 “지역 기후에 맞는 제품과 설치 방식을 이해하는 것이 단열재 설치의 첫 단계”라고 설명했다.

■지역 기후에 맞는 제품

단열재의 주된 기능은 주택 실내외 열기 흐름을 조절하는 것이다. 열기를 실내에 유지하거나 또는 외부로 배출해 실내 온도를 적절하게 유지하기 위한 것이 단열재를 설치하는 주된 목적이다. 단열재는 열기는 물론, 습기 흐름까지 제어하는 기능이 있기 때문에 지역 기후에 따라 적절한 형태의 단열재 제품을 골라야 한다.

비가 자주 오는 지역임에도 불구하고 습기 흐름 제어 기능이 없는 단열재를 설치하면 다른 주택 문제가 발생할 수 있다. 내벽과 외벽 사이에 설치된 일반 단열재가 습기 배출을 막아 겨울철 응결되면, 오히려 실내 온도를 차갑게 하고, 최악의 경우 곰팡이 발생과 건축 자재 부패 등의 문제를 발생시킬 수 있다.

■중공벽 단열법

‘중공벽 단열법’(Cavity Insulation), ‘연속 단열법’(Continuous Insulation), ‘스프레이 폼 단열법’(Spray Foam Insulation) 등이 흔히 실시되는 단열재 공사법이다. 중공벽 단열법은 주택 건물의 벽 구조에 있는 빈 공간에 단열재를 설치하는 공사법이다. 내벽과 외벽 사이의 공기층에 단열재를 채워 넣는 방식의 중공벽 단열법을 통해 열 손실을 줄이고 에너지 효율을 높일 수 있다.

분홍색 또는 노란색 솜처럼 생긴 유리 섬유 단열재가 중공벽 단열법에 자주 사용되며 단열 효과가 높은 미네랄 울로 제조된 단열재도 흔히 사용된다. 유리 섬유 단열재나 셀룰로스 단열재를 작은 틈에 주입하는 방식의 중공벽 단열법도 있다.

단열 업계에 따르면 중공벽 단열법에 자주 사용되는 유리 섬유 단열재는 단열 효과는 있지만 방풍 효과가 낮은 것이 단점이다. 울 스웨터가 가볍고 따뜻하지만 찬 바람이 부는 날에는 적합하지 않은 것처럼 유리 섬유 단열재도 겨울철 강풍이 많이 발생하는 지역에는 적합하지 않을 수 있다.

■스프레이 폼 단열법

이에 비해 스프레이 폼 단열 공사는 방풍 효과와 습기 흐름 조절 효과까지 갖춘 단열재로 유리 섬유 단열재를 사용하는 중공벽 단열법에 비해 단열 효과가 높은 편이다. 스프레이 폼 단열 공사는 거품 형태의 단열재를 단열이 필요한 곳에 뿌리면 부풀어 올라 틈을 채우는 방식의 공사다.

스프레이 폼 단열 공사에는 폴리우레탄 폼이 사용되는데, 분사된 폼이 빠르게 팽창해 빈틈을 채우고, 고른 단열층을 제공한다. 단열 효과가 높고 설치가 간단하지만 설치 비용이 다소 높고, 쉽게 떨어지는 등 내구성이 높지 않은 것이 단점이다. 해충 발생 및 서식 위험 등의 단점도 있다.

■연속 단열법

‘연속 단열법’(Continuous Insulation)은 주택 외부에 단열재를 연속적으로 설치해, 건물의 외벽에 단열층을 끊김 없이 적용하는 공사 방식이다. 연속 단열법을 시행하면 벽, 기둥, 창틀 등 외벽을 통과하는 구멍이나 틈을 최소화해 단열 효과가 끊어지지 않고 유지된다.

틈막이 단열 공사의 경우 단열재가 덮지 않는 목재를 통해 열기가 손실되는 ‘열교 현상’(Thermal Bridging)이 발생하지만 연속 단열법은 단열재와 ‘경질 단열 보드’(Rigid Foam Board)를 사용해 주택 외부를 감싸기 때문에 열기 손실을 최소화할 수 있다. 연속 단열법에 사용되는 경질 단열 보드는 미네랄 울이나 목재 섬유 등으로 제조된다.

■단열재 선택 요령

지역 기후와 주택 구조에 맞는 단열재와 단열법을 선택해야 에너지 비용을 줄일 뿐만 아니라 습기로 인한 주택 구조물 문제도 예방할 수 있다. 특히 정전이 자주 발생해 냉난방에 어려움을 겪는 지역의 경우 올바른 단열법 선택이 매우 중요하다. 대부분 신규 주택 건설에 채택되는 연속 단열법은 기존 주택에도 적용할 수 있지만 공사 절차가 비교적 까다롭고 비용이 많이 든다.

관할 시 정부에서 승인하는 단열재와 단열법을 먼저 확인해야 한다. 그런 다음 인터넷(www.basc.pnnl.gov/building-assemblies)을 통해 어떤 단열 방식이 가장 적합한지 조사한다. 단열재 정보를 제공하는 웹사이트에서 다양한 종류의 단열재에 맞는 벽을 가상으로 구축하고, 각 방식이 열 흐름과 습도를 얼마나 잘 제어할 수 있는지, 곰팡이 위험 여부는 어느 정도인지 확인할 수 있다. 단열재 재질에 따라 환경 및 건강 위험을 초래하는 점도 주의해야 한다. 예를 들어, 일부 스프레이 폼 단열재는 지구 온난화를 유발하는 화학 물질 포함 발포제가 사용될 수 있다. http://www.koreatimes.com/article/20241218/1543986

<준 최 객원 기자>