2021년 부동산 시장 전략

모두의 예상이 보기좋게 또 빗나갔다. “2008년 부동산 시장 붕괴가 재현 될 것이다.”, “10년 주기의 경제 위기가 재현 될 것이다.”, “2021년 부동산 시장의 붕괴는 확실하다.” 모두의 예상이었다. 그러나 예상과 다르게, 시장은 셀러 마켓으로 이동하였으며, 아직 부동산을 구매 못한 바이어들은 계속해서 매물을 찾아 해매고 있다. 이러한 부동산 시장을 분석한 재미 있는 기사를 살펴보고, 앞으로 우리 전략을 세워보자.

JasonNoh Team

2020년은 전례 없던 한 해였다. 코로나바이러스와 함께 온 지난해 3월의 ‘베어마켓’은 이후 워낙 급등세를 보인 회복 장세 덕분에 그 역사적 의미를 미처 소화할 시간도 없이 지나간 듯하다. 어느새 2021년도 1개월이 훌쩍 지났다. 남은 2021년이 궁금할 시점이다.

2021년의 시장환경은 많은 긍정요인을 갖고 있다. 반면 하락을 불러올 변수도 남아 있다. 중요한 것은 방향이나 수익률을 점치는 것이 아니다. 주어진 긍/부정 요인을 숙지하고 모든 상황에 능동적으로 대처할 수 있는 포트폴리오 운용 전략을 갖는 것이다.

▶전례 없던 2020년: 코로나바이러스는 지난해 2분기 경제를 급격히 위축시켰다. 국내총생산(GDP)은 2분기 동안만 30%가 감소했다. 경제활동이 이 정도 규모로 단 기간 내 축소된 것은 처음이다. 그런데 그 이후 더 놀라운 일이 발생했다. 곧바로 3분기 GDP는 33%가 성장했다. 경기가 이처럼 단 기간 내양극단을 오간 것도 역시 처음 있는 일이었다.

1896년 이래 다우존스 산업지수 기준 최악의 50일 안에 6일이 코비드 장세 중 있었다. 적게는 하루 6% 언저리에서 많게는 13% 정도까지 빠진 날들이었다. 코비드 하락장 중 고점에서 저점까지의 최대 낙폭은 S&P 500 기준 33.9%. 그런데도 해당 지수는 2020년을 18%대 두 자릿수 상승률을 기록하며 마감했다. 이 역시 연중 30%대 최대 낙폭을 기록했던 경우 전례가 없던 일이었다. 30%대 이상 하락 후 고점을 회복하는 데까지는 평균 4년 이상이 걸렸지만, 이번엔 불과 5개월도 되지 않아 이전의 고점을 탈환했다. 가장 빠른 속도로 떨어졌지만, 역시 가장 빠른 속도로 회복한 것이다. 이는 시장의 패턴에 대한 전통적 이해와 상식을 벗어난 양태로 볼 수 있다.

▶2021년의 상승 요인: 유동성과 경기회복 = 2021년 시장의 상승 동력으로 꼽히는 우선 요인은 유동성이다. 미국만이 아니라 전 지구적으로 사상 초유의 경기부양책들이 가동됐다. 이를 2007~2009년 금융위기 당시와 비교하면 비교가 안 될 규모다. 미국의 경우 2020년 한 해 정부가 경기부양책을 통해 시중에 쏟아부은 자금은 1년 GDP 규모의 10%에 달했다. 중국을 제외한 여타 국가들 역시 금융위기 당시의 경기부양 자금의 최소 2~3배 많게는 수십 배에 달하는 자금을 지출했다. 결과적으로 현재 시중의 통화 및 대기성 자금은 사상 최고치를 보인다.

3월 하락장을 기해 머니마켓 펀드로 옮겨진 자금은 일반 투자자의 경우 1800억 달러, 기관 투자자의 경우 9800억 달러에 달했다. 회복 장이 시작된 이후 투자자산으로 재배치된 자금은 각각 50억 달러, 450억 달러에 불과했다. 결국 대부분의 일반 투자자나 기관 투자자의 자금이 대기성 자금에 묶여 있다는 의미이고, 이들 역시 회복 장을 상당 부분 놓쳤다고 봐야 할 것이다. S&P의 500대 기업들 역시 보유 현금자산이 2조 달러를 넘어섰다. 이렇듯 사상 유례없는 자금 유동성은 결국 증시의 상승 요인으로 작용할 것이라는 기대가 높은 상황이다.

경기회복 측면에서도 긍정적인 지표가 많다. 대부분의 경기 선행지수가 경기회복에 가속이 붙고 있다는 신호를 보내고 있다. 연준의 전향적인 통화정책도 사실상 제로금리 환경을 제공하면서 기업활동에 유리한 금융환경을 조성해주고 있다. 인플레이션을 고려하면 실질금리는 이보다 훨씬 낮은 상황이라 역시 증시로의 자금 유입이 증가할 수 있는 조건으로 볼 수 있을 것이다. 이외 중국경제가 빠르게 회복, 성장하고 있는 상황 역시 주변국 경기와 글로벌 경기 전반에 긍정 요인으로 작용할 것이라는 관측이다.

▶2021년의 하락요인: 바이러스와 정책적 실수= 역시 가장 큰 변수는 코로나바이러스로 남아 있다. 하이테크와 통신산업 주도로 이루어진 경기회복에 연말 에너지, 금융 등 경기순환 섹터들이 동참하고 가치 주가 성장주를 앞지른 것은 백신 보급으로 코로나 사태가 곧 종식될 것이라는 기대감을 반영한 것이다. 그러나 이 같은 기대감이 실망감으로 바뀌면 시장 변동성이 높아질 위험이 있다.

지난해 3월 급냉각 이후 전개된 경기회복은 정부와 중앙은행의 부양책들이 시기적절했기 때문이다. 그러나 향후 정부의 부양책과 연준이나 각국 중앙은행의 통화정책이 실물경제와 어긋날 경우 이제 겨우 탄력을 받는 경기회복세에 제동이 걸릴 수 있다. 정부의 지원으로 소비자들의 주머니가 채워졌고, 이것이 경제를 견인하는 소비지출로 이어졌지만, 실제 고용환경은 코비드 이전의 절반 정도밖에 회복하지 못한 상태다. 여전히 고용이 정상화되지 못한 상황에서 추가 부양책과 통화정책, 세금정책 등에서 실수가 발생한다면 지금과 같은 낙관론은 비관론에 곧 자리를 내어줄 것이다.

사상 최고치를 보이는 주식값(주가수익률)도 부담스러운 부분이다. 초저금리 환경이 이 무게를 덜어주고는 있지만, 인플레이션과 금리가 오름세를 타고, 기업실적이 악화한다면 현재 수준의 평가가치는 시장에 악재로 작용할 공산을 배제할 수 없다. 미국의 무역적자와 재정적자 등 양대 적자 환경은 비록 단기적으로는 변수가 될 가능성은 작지만 중장기적으로는 역시 위험 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 주목할 부분이다.

결국 현재로썬 상승 요인이 더 많지만, 하락 요인 역시 완전히 제거되지 못한 상황이다. 그만큼 어떤 돌발 상황이나 환경에 효과적으로 대응할 수 있는 포트폴리오 운용전략을 세우는 것이 중요한 시기로 볼 수 있을 것이다.

출처: 중앙일보LA

2021년 부동산 시장 전망, LA 주택 시장 상승폭 전국 최대

백신이 개발되면 금방이라도 잡힐 것 같았던 COVID-19, 하지만 여전히 이 바이러스는 우리 주변에 있고 사람들은 이 녀석과 같이 사는 방법을 계속해서 모색하고 있다.

주택 시장도 마찬가지이다. 30년 모기지 이자율은 사상 처음으로 2%대를 기록했으며, 언택트 투어 또는 버추얼 투어라는 새로운 방식을 소비자에게 제공 하며, 도시 탈출로 인해 주택 가격은 사상 최고치를 경신 하고 있다. 이에 대한 재미있는 기사를 살펴 보자.

JasonNoh Team

◇ 이자율 사상 처음 3% 미만

올해 모기지 이자율이 하락을 거듭한 끝에 사상 최저 수준을 여러 차례 경신했다. 올해 초 약 3.73%로 시작한 30년 만기 고정 이자율(프레디 맥 집계)은 7월 셋째 주 약 2.98%를 기록, 처음으로 3% 미만으로 떨어졌다.

이후로도 지속적인 하락세를 이어간 모기지 이자율은 연방 준비 제도의 제로 금리 유지 기조의 영향을 받아 수차례 사상 최저 기록을 경신하며 현재 약 2.67%(12월 17일 기준)로 올 초보다 무려 약 1% 포인트 이상 낮은 수준으로 집계되고 있다. 재융자에 많이 활용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 올해 초 약 3.16%로 과거 대비 매우 낮은 수준으로 출발했지만 현재 약 2.21%대로 떨어져 여전히 재융자에 매우 유리한 기회를 제공하고 있다.

올 한해 기록적인 낮은 이자율이 이어지면서 재융자 발급이 급증했다. 하지만 주택을 담보로 현금을 대출하는 이른바 ‘캐시 아웃’(Cash Out) 재융자는 크게 줄었다. 올해 3분기에 실시된 전체 재융자 중 캐시 아웃 재융자가 차지한 비율은 약 27%로 7년래 가장 낮은 수준을 기록했다. 캐시 아웃 재융자를 통해 대출받은 현금 규모도 감소했다. 3분기 캐시 아웃 재융자 1건당 평균 대출액은 약 5만 1,600달러로 전분기 금액인 약 6만 3,000달러보다 약 1만 달러 줄었다. 또 지난 3분기 중 전체 캐시 아웃 재융자 대출액 역시 약 370억 달러로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

◇ ‘언택트’ 주택 거래 보편화

올해 주택 시장에서 가장 많이 등장한 단어가 바로 ‘가상’(Virtua)이다. 코로나 팬데믹 여파로 집을 직접 볼 수 없게 되자 ‘가상 투어’(Virtual) 방식으로 전면 대체됐다. 가상 투어는 에이전트 동행 없는 사전 제작 방식의 3D 투어, 에이전트가 에이전트 대신 집을 방문해서 진행하는 실시간 화상 투어 등 다양한 방식으로 발전해서 현재 활발히 활용되고 있다. 주택 거래 과정에서도 대면 방식을 최소화하는 이른바 ‘언택트’(Untact) 절차가 도입돼 사용되고 있다. 매물을 직접 방문하지만 거주자와 접촉을 최소화하는 ‘하이브리드 감정’, 전자 서명 방식 공증, 드라이브스루 서명 등 비대면 주택 거래 절차가 올 한해 보편화됐다.

◇ 인랜드 엠파이어 주택 시장 과열

LA 동부 인랜드 엠파이어 지역 주택 시장 과열 현상이 주류 언론에 보도됐다. 경제매체 블룸버그 코로나 팬데믹 이후 도시 탈출 수요와 도심 주택 가격 급등이 빚은 현상으로 분석했다. 블룸버그에 따르면 온태리오 시의 경우 신규 분양 주택 구입을 위해 일부 구입자들은 하룻밤을 꼬박 지새우는 등 마치 한국 신규 아파트 분양 현장을 방불케 했다.

한 여름에 분양된 한 신규 주택 분양 사무실 앞에서는 자신이 원하는 주택을 남보 다 먼저 분양받기 위해 하루 전부터 와서 밤새 기다리는 경우도 있었고 해가 뜨고 기온이 오르자 준비 해온 우산으로 해를 가리기도 했다.

코로나19 방역을 위해 대부분 마스크를 착용하는 불편함도 감수하고 거리 두기를 지키느라 예전보다 줄이 길게 늘어서는 진풍경도 펼쳐졌다.

◇ LA 집값 상승폭 전국 최대
지난 5월 전국 리스팅 중간 가격은 지난해 5월 보다 약 1.6% 상승한 약 33만 달러로 사상 최고가를 경신했다. 5월 전년대비 리스팅 가격은 전국 50개 대도시 광역권 중 35곳에서 상승세를 나타냈다.
대도시 광역권 중 남가주 ‘LA-롱비치-애너하임’ 지역의 상승 폭이 약 15%로 전국에서 가장 높았다. 리스팅 가격 급등 현상은 고가 매물이 증가하면서 전반적인 리스팅 가격 상승세가 나타난 것으로 분석된다.

◇ 남가주 주택 가격 사상 최고
지난 8월 남가주 6개 카운티의 주택 중간 가격은 전년보다 약 12.1% 급등한 약 60만 달러를 기록했다.
8월 남가주 주택 중간 가격은 3개월 연속 상승세를 이어가며 결국 사상 최고가를 경신했다. 그러나 8월 주택 거래량은 여전히 심각한 매물 부족 현상으로 인해 1년 전 대비 약 2.4% 상승에 그쳤다.
‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR) 조사에 따르면 8월 가주 전체 주택 거래 중 100만 달러가 넘는 거래는 약 22%로 전년 동기의 약 16%보다 크게 늘며 주택 중간 가격 상승세를 이끌었다. 반면 거래가가 50만 달러 미만인 거래는 전체 중 약 38%로 1년 전의 약 46%에서 크게 감소했다.

2021년 커머셜 상업용 부동산 시장의 전망

올해 오피스용 부동산 시장은 코로나 여파로 인해 어려운 해를 보내고 있다. 그러나, COVID-19 인해 Amazon 등 온라인 거래의 폭발적인 수요로 인해 “창고 및 물류센터”의 수요는 기하급수적으로 증가 Commercial 부동산 시장의 새로운 트랜드로 자리 잡고 있다.

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코로나 팬데믹으로 상업용 부동산 시장 내에 희비가 엇갈리고 있다. 현재 가장 큰 영향을 받고 있는 부문은 소매 상가 분야로 향후 전망은 상당히 부정적이다. 이미 올해 초부터 상당수 점포가 문을 닫는 바람에 건물주에게까지 막대한 피해가 발생하고 있다. 소비자들이 온라인 구매로 이동하면서 앞으로도 상가 수요는 살아나기 힘들 것이란 전망인 반면 창고에 대한 수요는 급증하고 있다. 상업용 부동산 매물 정보 업체‘룹넷’(Loopnet)이 회계컨설팅업체‘프라이스워터하우스쿠퍼스’(PWC)와 부동산 연구소‘어반랜드 연구소’(ULI)가 부동산 전문가를 대상으로 작성한 상업용 부동산 전망 보고서를 부문별로 정리했다.

◇ 창고, 물류센터, ‘코로나가 수요 불 지펴’

올해 3월 수천만 곳에 달하는 상가가 ‘자의반 타의반’으로 문을 닫은 뒤 많은 업소는 영구 폐업의 수순을 밟았다. 이로 인해 상가 업주, 식당 업주는 물론 건물주까지 심각한 타격을 입고 있는 실정이다.

전문가들은 현재 남아 있는 상가 중에서도 많은 곳이 앞으로 생존하기 힘들 것이라는 우울한 전망을 내놓고 있다. 이미 문을 닫은 대형 쇼핑몰은 상가용 건물이 아닌 사무실 또는 창고 등 다른 용도로 빠르게 전환되는 추세다.

전문가들은 코로나 팬데믹이 종료돼도 상가 부동산 분야의 전망이 그다지 밝지 않다고 경고한다. 현재 상가 부동산 분야의 침체가 코로나 팬데믹에 의한 원인뿐만 아니라 공급 과잉에 의한 근본적인 원인도 있었기 때문이다.

미국 상가용 부동산의 인구 당 면적 비율은 다른 국가에 비해 매우 높을 정도로 상가 부동산 쏠림 현상이 심하다는 지적이다.

소비자들의 소비 행태에도 큰 변화가 나타나고 있는 점도 상가 부문에 대한 전망이 부정적인 원인이다. 이미 온라인 구매가 소비자들의 트렌드로 자리 잡은 가운데 의류, 가구 등 일반 소매 제품보다는 의료, 복지, 주택, 여행 등 여가 생활 등을 위한 지출이 크게 늘고 있어 전통적인 상가에 대한 수요가 더욱 감소할 것이라는 전망이다.

대형 쇼핑몰과 쇼핑센터에 대한 전망은 저조한 반면 일상생활 또는 여가와 관련된 상가 건물 전망은 비교적 안정적으로 조사됐다.

◇ 사무실 건물, ‘재택근무 늘어 수요 감소할 것’

사무실 건물 분야의 전망도 암울하기는 마찬가지다. 올해 초 내려진 자택 대피령 이후 재택근무자가 급증하면서 급감한 사무실에 대한 수요가 살아날 기미가 보이지 않기 때문이다.

과거 아시아 국가에서 전염병이 유행했을 당시에도 비슷한 현상이 나타났지만 일시적인 현상에 불과했다. 하지만 이번 조사에 참여한 전문가들은 현재 미국에서 나타나고 있는 사무실 수요 감소 추세는 과거와 달리 장기간 지속될 것으로 내다보고 있다. 설문 조사에 참여한 전문가 중 약 92%는 코로나19 백신 등의 치료제가 보급되더라도 사무실에 대한 수요는 지속적으로 감소할 것이라는 부정적인 전망을 내놓았다.

특히 재택근무와 사무실 출근을 병행할 경우 업무 효율성이 높은 것으로 조사돼 사무실 수요 역시 하락세로 돌아설 것으로 우려됐다. 한 기관 투자 업체에 따르면 일주일에 3~4일 출근하고 1~2일 원격 근무를 실시할 때 최상의 업무 효율이 나타난 것으로 조사됐다. 사무실 부문 중에서는 의료용 사무실, 플렉스 오피스, 교외 지역의 사무실 부문의 전망이 비교적 긍정적으로 조사됐다.

◇ 주택 부문, ‘임대용 투자 주택 전망 밝아’

단독 주택 부문은 산업용 부동산에 이어 두 번째로 전망이 밝은 부문으로 조사됐다. 코로나19로 인해 신규 수요가 발생했고 밀레니엄 세대와 베이비 부머 세대가 당분간 주택 수요를 지탱할 것이란 전망이다.

30대 중반에 접어든 밀레니엄 세대의 인구는 급격히 팽창 중으로 현재 가장 활발한 주택 구입 활동을 펼치고 있는 세대다. 대부분 60대가 넘은 베이비 부머 세대도 향후 5년간 은퇴자용 주택 시장에서 주요 수요층으로 활약할 전망이다.

이 같은 수요에 맞춰 건설 업체들은 교외 지역 등을 중심으로 다양한 세대가 함께 거주할 수 있는 주택 단지 개발에 나서고 있다.

현재 기록적으로 낮은 수준의 이자율도 주택 수요를 부채질하는데 한몫하고 있다. 사상 최저 수준의 이자율이 주택 시장에서 마치 ‘로켓’연료’와 같은 추진력을 발휘하고 있지만 일부 전문가들은 경제 침체에 대한 ‘두려움’이 촉발한 수요라고 지적하고 있다.

일시적인 수요 자극 요인이 사라진 뒤에도 주택 수요가 남을 지 의문이라는 지적이다. 단독 주택 부문 중 가장 전망이 밝은 부문은 임대용 투자 주택과 시니어 주택 부문 등이 꼽혔다.

 

출처: 한국일보 미주