많은 분들이 2019년 부동산 전망을 물어보기 전, 걱정하는 부분이 바로 ‘정치적 불안과 무역 전쟁’의 여파가 부동산 시장에 미치는 영향일 것이다. 특히, 내년에도 오를 것이라 전망되는 금리 역시 부동산 시장의 불안 요소 가운데 하나이다. 그렇다면 경제학자는 2019년도의 부동산 시장을 어떻게 보고 있을까?

JasonNoh Team

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2019년 부동산 시장, 한마디로

투자용이 아니고 주거용 주택은 여전히 수요가 높다는 것을 기억해야!

“2008년 여름에 협회에 들어왔으니 함께한 시간도 10년을 넘겼네요. 내년에는 미국을 넘어서 세계 부동산 동향도 꼼꼼히 보려고 합니다.” 

전국부동산협회(NAR) 로렌스 윤(사진) 수석 경제학자의 연구실 전화는 하루 종일 울려댄다. 올 한해 유난히 더 많았다. 하루에만 코멘트를 원하는 5~6명의 기자들이 전국에서 전화를 해오고 연구자들도 견해를 묻겠다며 대화를 요청한다. 발행되는 회보에 분석 자료도 정리하고 검증해야 한다. 

NAR 10년차에 수석 경제학자로 리서치부문 담당 부회장으로 일하고 있는 윤박사는 내년 가을 일본 방문을 앞두고 있다. 아시아지역의 부동산 동향을 파악하고 경제학자들과의 네트워크를 위해서다. NAR 내부에서도 적지않은 기대를 하고 있다고 그는 전했다. 

주요 경제 매체들은 2009년 윤 박사를 가장 영향력있는 경제 분석가 및 전망가 10인 중 한명으로 꼽았다. 

2018년은 요동을 친 부동산 경기만큼이나 그에게 숨가쁜 한해가 됐다고 설명한다. 

“실업률이 바닥을 치고 소매 판매가 늘면서 모두들 경기가 개선된다는 신호로 모두 받아들였지만 하반기에 부동산 거래가 얼어붙기 시작하면서 연구부서 직원들도 바빠질 수 밖에 없었죠. NAR 입장에서는 매우 과도기적 시간을 올 한해 보낸 셈입니다.” 

기자들의 전화는 대부분 내년에 대한 전망 정치적 불안과 무역 전쟁의 여파를 묻는 내용이다. 

“일단 내년에 대규모 차압 사태를 우려하는 분들이 있는데 발생가능성은 거의 없습니다. 소득이 높지 않지만 꾸준하기 때문이죠. 다만 가계 또는 개인의 ‘구입능력’이 개선되는지 여부가 가장 큰 관심입니다. 일부 주택 가격이 하향세를 보이면서 거래가 꾸준히 늘어나는 시기가 될 것으로 보입니다.” 

그는 셀러들과 바이어들의 행동요령을 묻는 질문에 모두에게 ‘인내’를 주문했다. 

“특히 바이어 마켓이 되어간다는 이야기는 설득력이 있습니다. 서두르지 말고 차분히 집을 둘러보고 융자액을 무리하게 키우지 않는 것이 좋습니다. 셀러들도 크게 동요하거나 가격을 내릴 필요가 아직은 없습니다. 투자용이 아니고 주거용 주택은 여전히 수요가 높다는 것을 기억해야 합니다.” 

그는 동시에 오르는 이자율이 주택 가격의 꾸준한 상승을 막아서지는 않을 것이라고 전망했다. 또한 대선의 영향도 2020년 초반이 되어야 조금씩 시작될 것이라고 내다봤다. 

한편 윤 박사는 NAR 10년을 채우면서 주변에 제기되는 정부기관 이적설에 대해 “현재 매우 만족스러우며 당분간은 NAR 분석가일을 계속할 것”이라고 전했다.

출처 : 중앙일보LA

정말이지 Money 머니해도 연말연시는 목돈이 많이 들어가는 시기이다. 하지만, 가족들과 지인들과 한해의 마무리를 즐겁게 보내고 새해를 맞이하는 준비를 한다는 점에서는 모두가 기다려 마지않는 그런 즐거운 시간이다.

또한, 이 시기에는 뜻하지 않게 목돈이 들어오기도 한다. 기업의 보너스, 예금 등으로 적지않은 돈이 들어오면 우리는 먼저 생각하는 것이 모기지 상환이다. 그렇다면, 어떤 방법이 가장 유리한지를 알아야 한다. 관련 기사를 살펴보고 우리의 전략을 세워보자!

JasonNoh Team

모기지 융자가 남아있는 주택 소유주한테 갑자기 수만달러의 큰 돈이 생기면 무슨 생각을 할까. 특별히 사용처가 없다면 모기지 원금을 더 갚아서 매월 내는 페이먼트를 줄이고 싶어할 것이다. 그러나 대부분의 홈오너들은 어떤 방식으로 원금을 삭감할 것인가에 대해서는 판단이 서지 않을 때가 있다. 모기지 전문가들은 목돈으로 원금을 줄이는데 사용하는 방식으로 ‘리캐스트'(Recast)를 추천하고 있다. 재융자를 통해 페이먼트를 줄이는 것 보다 더 효과적이라는 것이다. 그럼 모기지 리캐스트가 무엇인지 알아보자. ◆리캐스트란 원금을 줄여서 기존의 모기지 융자 페이먼트를 낮추는 것이다. 다시 말하면 홈오너한테 목돈이 생겼다면 이 자금으로 원금을 줄이고 남은 잔액을 처음 주택 구입시 정해진 상환 기간에 맞게 다시 페이먼트 스케줄을 조정하는 방식이다. 예를 들어 5만 달러를 다운해서 25만 달러짜리 주택을 구입했다고 치자. 이럴 경우 30년 고정으로 이자율 5%를 적용하면 월 페이먼트는 1397달러가 된다. 그런데 홈오너가 보너스로 1만 달러를 받은 후 이 돈으로 리캐스팅을 하게 되면 월 상환금은 1343달러로 줄게 된다. 수치상으로는 큰 절약이 아닌 것 처럼 보이지만 융자금액이 많이 남아있는 상황에서 더 큰 액수의 원금을 줄이게 되면 절약하는 금액도 커지게 된다. 리캐스팅은 매월 모기지 페이먼트에서 수백달러씩 원금을 더 갚아 나가는 방법과는 다른 것으로 대부분은 일정액 이상의 돈으로 원금을 줄일 때 이용된다. ◆장단점 리캐스팅을 하게 되면 기존의 융자조건에는 변함이 없다. 상환기간과 이자율은 주택 구입시 정해졌던 것과 차이가 없다.  재융자를 하면 상환기간을 15년으로 바꿀 수 있고 이자율도 변하지만 리캐스팅은 변화가 없다는 것이 장점으로 작용하게 된다.  특히 요즘처럼 이자율이 오르는 상황에서 원래 갖고 있던 싼 이자율을 지킬 수 있다는 것은 장점이라고 할 수 있다. 그러나 이자율이 내려가는 상황에서는 불리한 조건이 된다. 그리고 리캐스팅을 할 때는 상환기간을 줄일 수 없다. 또한 리캐스팅을 하게 되면 비용을 절약 할 수 있다. 재융자를 하면 기존의 모기지 융자는 없어지고 다시 융자를 신청하게 된다. 그러므로 감정이나 에스크로 비용 등이 발생하게 된다. 1만 달러로 원금을 줄이려고 재융자를 하면 융자와 관련된 클로징 코스트가 약 4000~5000달러가 소요된다. 1만 달러로 이러한 비용을 쓰게 되면 5000~6000달러만 원금을 줄이는데 사용된다. 리캐스팅의 장점을 다시 한 번 정리하면 다음과 같다. -원금과 월 상환금을 줄일 수 있다. -재융자보다 처리 과정이 쉽고 간단하다. -주택에 대한 재감정과 홈오너의 크레딧 점수 소득 증명이 필요 없다. -비용이 1000달러 미만으로 저렴하다. 은행에 따라서 200~500달러인 곳도 많다. -이자율 등 처음의 융자조건이 그대로 적용된다. -처리 기간이 30일 미만으로 30~45일이 소요되는 재융자 보다 기간이 단축된다.  ◆자격 조건 모기지 리캐스팅을 하려면 처음 주택 구입시 일반 모기지 렌더들이 제공하는 융자 상품이어야 한다.  연방정부가 보증하는 FHA나 군출신 바이어가 이용하는 VA론을 갖고 있다면 리캐스팅을 신청할 수 없다. 리캐스팅은 모든 모기지 은행이 제공하는 것은 아니다. 웰스파고나 뱅크오브아메리카처럼 대형 렌더들은 리캐스팅 프로그램이 있지만 작은 은행이나 크레딧 유니언과 같은 곳에서는 해주지 않는 경우가 더 많다. 리캐스팅을 하려면 최소 5000달러 이상으로 원금을 줄여야 한다. 수백달러나 5000달러 미만으로 하려면 차라리 매월 갚아 나가는 모기지 페이먼트에서 추가로 원금을 더 갚는 것이 효율적이다. 렌더스 네트워크의 랜달 예이츠 CEO는 “보너스나 다른 이유로 목돈이 생겼을 때 모기지 원금과 월 페이먼트를 줄이는 방법으로는 리캐스팅이 최적의 옵션이라고 생각한다”고 말했다.

출처 : 중앙일보LA

주택매매 비수기에 들어선 요즈음 많은 셀러분들이 하루라도 빨리 집을 판매하고 싶어 하십니다. 하지만, 급매라고 해서 “손해를 보고 판매해야지…”라는 생각을 하는 순간 바이어에게 주도권을 빼앗기기 쉽죠. 그럼 어떻게해야 내집을 손해보지 않고 급매로 그것도 3주안에 판매 할 수 있을까요? 그 방법을 살펴볼 좋은 기사를 소개해 드립니다.

JasonNoh Team

가주 주택시장은 거래 성수기를 보내고 가을에 접어 들면서 거래량이 급감하고 있다.

2012년 이후 매년 오르고 있는 집값과 모기지 이자율의 가파른 상승세에 바이어들의 주택구입 능력이 감소하기 때문이다.

이런 이유로 요즘은 매물을 내놓아도 쉽게 오퍼가 들어오지 않는다. 물론 리스팅 가격이 시세와 비슷하다면 바로 팔리지만 가격이 높다는 판단이 들면 바이어들은 오퍼 쓰기를 주저하고 있다.

그래서 지금 같은 상황에서는 바이어가 보내는 오퍼 한장이라도 소홀히 대하지 말고 잘 받아두는 것이 중요하다. 

그렇다면 바이어의 오퍼가 마음에 들지 않더라도 거절하지 않고 받아서 성공적인 거래로 이끌어내야 할 때는 언제인지 생각해 볼 필요가 있다.

◆현금 오퍼가 들어왔을 때

부동산 거래에서 가장 큰 힘을 발휘하는 것이 바로 현금 오퍼다. 바이어가 모기지 융자를 받지 않으므로 개인 크레딧이나 감정 가격에 영향을 받지 않고 2주 안에 거래를 끝낼 수 있기 때문이다. 

그래서 현금 오퍼는 셀러나 바이어스 마켓에 상관 없이 셀러가 가장 좋아하는 거래 조건이다. 

현재 집을 매물로 내놓았는데 현금 오퍼가 들어왔다면 일단 받아들이는 게 좋다. 

현금 오퍼가 기대보다 낮다고 해서 바로 퇴짜를 놓기 보다는 바이어를 설득해서 최대한 높은 수준으로 끌어올리도록 해야 한다. 

◆ 이사갈 집을 찾았을 때

셀러가 현재 거주하는 집을 팔고 다른 집을 구입해서 나가는 경우라면 빨리 집을 파는 전략을 세워야 한다.

특히 이사갈 집을 골랐고 이미 에스크로까지 오픈한 상태라면 셀러의 마음은 급해질 수 밖에 없다.

한 푼이라도 더 받으려고 흥정을 하다가 오퍼를 놓치게 되면 집을 파는 기간이 더 길어지기 때문이다. 만약 셀러가 지금 오퍼를 거절 한다면 다음 오퍼가 들어 올 때까지 기약 없이 기다려야 하므로 마음은 조급해진다.

최악의 경우 새로 구입한 집으로 이사 갈 때까지 오퍼가 들어오지 않는다면 다운페이먼트 마련에 차질이 생기게 된다.

따라서 지금 살고 있는 집을 팔고 다른 주택을 구입해야 되는 상황이라면 오퍼 가격이 마음에 들지 않더라도 잘 협상해서 거래를 빨리 마치는 것이 중요하다.

◆빨리 이사를 가야 할 때

미국은 가을부터 이직을 준비하는 사람들이 많다. 연초에 새로운 직장으로 회사를 옮기려는 직장인들은 가을에 집을 내놓고 12월 안에 모든 이사 과정을 마치려고 한다. 만약 셀러가 취업이나 사업 등을 이유로 급하게 이사를 가야 되는 상황이라면 여유있게 바이어 오퍼를 기다릴 시간이 부족하다.

이럴 때 오퍼가 들어왔다면 심각하게 검토해서 가격이나 거래 조건 등을 잘 조율해야 좋은 결과를 만들어 내는 것이 바람직하다. 좋은 이직 기회가 왔는데 오퍼 가격이 낮아서 바이어와 긴 시간 동안 흥정하거나 놓치게 되면 더 큰 손실을 볼 수 있으므로 첫번째 오퍼는 놓치지 말아야 한다. 

◆매물이 마켓에 오래 나와 있을 때

집 상태나 학교, 주변의 편의시설 등 모든 조건이 잘 갖춰져 있는데도 불구하고 한달이 넘도록 오퍼가 없다면 리스팅 가격에 문제가 있는 경우가 대부분이다.

보통 새로운 매물이 로컬 MLS(Multiple Listing Service)에 올라가게 되면 약 2~3주 동안 바이어들의 관심도가 가장 높아진다.

일반적으로 이때에 오퍼를 받지 못하면 그 집은 바이어를 찾는데 수개월이 더 소요될 가능성이 높아진다.

이처럼 매물이 마켓에 오래 남게 되면 바이어들은 그 집에 가격 이외에 또 다른 결함이 있다고 생각하게 된다. 그리고 시간이 갈수록 오퍼 받기가 매우 힘들어진다.

이런 상황에서 오퍼가 하나 들어 왔다면 높은 가격을 고수하기 보다는 시세에 맞게 조정해서 빨리 에스크로를 오픈하는 것이 좋다. 

◆바이어가 많지 않을 때

가주의 주택 거래가 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 하락했지만 모든 지역에서 판매량이 감소한 것은 아니다.

첫 주택구입자들과 밀레니얼 바이어들이 몰리는 중간가격대 이하의 주택시장에는 아직도 치열한 오퍼 경쟁이 벌어지고 있다. 하지만 주택가격이 100만달러가 넘는 비싼 지역에서는 거래량이 많이 감소하고 있다.

바이어가 적은 지역에서는 한 개의 오퍼라도 매우 중요하다. 오퍼가 마음에 들지 않는다고 소홀하게 대처하지 말고 신경써서 거래가 성공적으로 마칠 수 있도록 최선을 다해야 한다.

출처 : LA중앙일보

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