캘리포니아 부동산 새집 수요 급증, 주택 매물 바닥

집에 대한 새로운 수요가 급증하고 있다. 일반적으로 시장의 가격은 수요와 공급의 원리를 따른다. 2021년 2월 가주 주택의 중간 가격은 전년 9월 대비 약 71만 2,430달러로 전년대비 약 17.6%나 급등 하고 있다. 이는 수요는 급증하는데, 공급이 원활하지 않으면서 생기는 하나의 현상이다.

지금의 주택시장은 WFH(Work From Home)으로 인해, 더이상 주거목적 주택을 원하지 않는다.  Buying a Second Home과 Buying a Vacation Home에 대한 수요가 1년 새 약 34% 급증하고 있다.

그렇다면, 이제는 새집 주택시장으로 눈을 돌릴때가 아닌가? 이에 대한 흥미로운 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

코로나 팬데믹이 우리 삶에 큰 변화를 불러왔다. 우리 생활 전반에 여러 영향을 미치고 있는데 주택 시장에 미친 영향도 적지 않다. 코로나 팬데믹 이후 주거지에 대한 중요성이 크게 부각되면서 새 집에 대한 수요가 갑자기 늘었다. 밀집한 도시 생활에서 벗어나 교외 또는 지방으로 이주하는 현상도 코로나가 불러온 변화 중 하나다.‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR)가 코로나 이후 주택 시장의 변화된 모습을 알아봤다.

◇ 집 이상이 된 집

집의 소중함이 이처럼 중요하게 느껴진 적이 없었다. 집에서 보내는 시간이 많아지면서 거주 공간의 중요성이 크게 부각된 것이다. 이를 증명하듯 지난해 4월 부동산 업종이 필수 업종이 재분류되자마자 주택 시장은 새 집을 사려는 바이어들로 붐볐다. 새로운 거주 공간에 대한 필요성을 절실히 느낀 바이어들은 더 큰 집, 더 넓은 마당, 홈 오피스, 더 넓은 주방을 갖춘 집을 찾기 위해 지금까지도 혈안이다.

주택 시장도 가상 세계에 푹 빠졌다. 온라인으로 매물을 보는 ‘가상 투어’(Virtual Showing)와 3D 투어가 이제 아주 흔한 일이 됐다. 심지어 주택 구입 계약서를 작성하고 서명하는 절차까지 부동산 에이전트와 직접 만날 일없이 전자 서명을 통해 모두 이뤄지고 있다. 가상 투어와 같은 비대면 방식의 쇼잉을 제공하지 않는 매물은 바이어들에게 오히려 이상하게 취급당할 정도다.

백신 보급이 본격화되고 코로나 확산세가 다소 주춤해졌지만 주택 시장에서 가상 방식을 활용한 기법은 사그라들 기미를 보이지 않고 있다. 코로나 팬데믹이 종료되더라도 이 같은 가상 방식은 오히려 한층 더 업그레이드된 기술로 사용될 것이란 전망이다.

맨해튼 비치 소재 비치 리얼에스테인트 그룹의 타마라 수민스키 대표는 “줌 방식의 컨설팅이 미래에도 안전한 방식으로 각광받게 될 것”이라며 “고객을 직접 만나기에 앞서 줌 미팅을 통해 시세 제안 또는 시장 분석 상담 등과 같은 사전 미팅이 이뤄질 것”이라고 설명했다.


◇ 휴가용 주택 관심 급증

코로나 팬데믹 기간 동안 휴가용 주택 구입에 대한 인기가 치솟았다. 구글 검색어 트렌드에 따르면 지난해 7월 ‘2차 주택 구입’(Buying a Second Home)과 ‘휴가용 주택 구입’(Buying a Vacation Home)에 대한 검색이 1년 전보다 무려 235%나 급증했다. 휴가용 주택에 대한 관심은 실제 구입 증가로도 이어졌다.

NAR의 조사에 따르면 지난해 가을 전국 주요 휴가지의 주택 거래량은 1년 새 약 34%의 증가율을 나타내기도 했다. 특히 레이크 타호, 레이크 애로헤드, 맴머스 레이크, 팜 스프링스와 같은 가주 주요 휴가지의 경우 지난해 하반기 주택 거래가 두 배나 폭등하는 양상을 보이며 코로나 특수로 인한 과열 양상을 보였다.

휴가지 주택 구입자 중에는 재택근무를 위한 주거 목적의 구입도 있지만 순수한 휴가 목적의 구입이 대부분이었다. 다중 이용 시설인 호텔이 안전하지 않다는 인식이 휴가용 주택 구입이 증가한 계기로 분석된다. 또 대부분 호텔 숙박비 또는 여행 경비 등을 휴가용 주택 구입비로 대용한 것으로 조사됐다.

◇ 없던 매물 더 감소

코로나 팬데믹 시작과 함께 없던 매물이 더 모습을 감췄다. 집을 내놓기 꺼리는 셀러가 늘면서 가주 주택 매물이 지난해 바닥을 친 것이다. 매물 급감으로 주택 가격은 치솟는 현상이 나타나 바이어들을 울렸다. 지난해 9월 가주 주택 중간 가격은 약 71만 2,430달러로 전년대비 약 17.6%나 급등, 사상 최고치를 기록했다.

주택 가격이 급등하면서 한동안 잠잠했던 고급 주택 시장까지 술렁이며 거래가 회복되는 현상이 나타났다. 저가대 매물 부족으로 인한 고가 주택 거래 증가 현상은 올해에도 이어질 것이라는 전망이다. 조던 레빈 CAR 신임 수석 이코노미스트는 “올해 주택 거래가 활발해지면 매물이 늘어날 것으로 예상되지만 가주 매물 부족 현상을 해결하기는 힘들 것”이라며 “가주 주택 재고는 인구 대비 300만 채나 부족한 상황”이라고 설명했다.

출처: 한국일보 미주

2021년 부동산 시장 전략

모두의 예상이 보기좋게 또 빗나갔다. “2008년 부동산 시장 붕괴가 재현 될 것이다.”, “10년 주기의 경제 위기가 재현 될 것이다.”, “2021년 부동산 시장의 붕괴는 확실하다.” 모두의 예상이었다. 그러나 예상과 다르게, 시장은 셀러 마켓으로 이동하였으며, 아직 부동산을 구매 못한 바이어들은 계속해서 매물을 찾아 해매고 있다. 이러한 부동산 시장을 분석한 재미 있는 기사를 살펴보고, 앞으로 우리 전략을 세워보자.

JasonNoh Team

2020년은 전례 없던 한 해였다. 코로나바이러스와 함께 온 지난해 3월의 ‘베어마켓’은 이후 워낙 급등세를 보인 회복 장세 덕분에 그 역사적 의미를 미처 소화할 시간도 없이 지나간 듯하다. 어느새 2021년도 1개월이 훌쩍 지났다. 남은 2021년이 궁금할 시점이다.

2021년의 시장환경은 많은 긍정요인을 갖고 있다. 반면 하락을 불러올 변수도 남아 있다. 중요한 것은 방향이나 수익률을 점치는 것이 아니다. 주어진 긍/부정 요인을 숙지하고 모든 상황에 능동적으로 대처할 수 있는 포트폴리오 운용 전략을 갖는 것이다.

▶전례 없던 2020년: 코로나바이러스는 지난해 2분기 경제를 급격히 위축시켰다. 국내총생산(GDP)은 2분기 동안만 30%가 감소했다. 경제활동이 이 정도 규모로 단 기간 내 축소된 것은 처음이다. 그런데 그 이후 더 놀라운 일이 발생했다. 곧바로 3분기 GDP는 33%가 성장했다. 경기가 이처럼 단 기간 내양극단을 오간 것도 역시 처음 있는 일이었다.

1896년 이래 다우존스 산업지수 기준 최악의 50일 안에 6일이 코비드 장세 중 있었다. 적게는 하루 6% 언저리에서 많게는 13% 정도까지 빠진 날들이었다. 코비드 하락장 중 고점에서 저점까지의 최대 낙폭은 S&P 500 기준 33.9%. 그런데도 해당 지수는 2020년을 18%대 두 자릿수 상승률을 기록하며 마감했다. 이 역시 연중 30%대 최대 낙폭을 기록했던 경우 전례가 없던 일이었다. 30%대 이상 하락 후 고점을 회복하는 데까지는 평균 4년 이상이 걸렸지만, 이번엔 불과 5개월도 되지 않아 이전의 고점을 탈환했다. 가장 빠른 속도로 떨어졌지만, 역시 가장 빠른 속도로 회복한 것이다. 이는 시장의 패턴에 대한 전통적 이해와 상식을 벗어난 양태로 볼 수 있다.

▶2021년의 상승 요인: 유동성과 경기회복 = 2021년 시장의 상승 동력으로 꼽히는 우선 요인은 유동성이다. 미국만이 아니라 전 지구적으로 사상 초유의 경기부양책들이 가동됐다. 이를 2007~2009년 금융위기 당시와 비교하면 비교가 안 될 규모다. 미국의 경우 2020년 한 해 정부가 경기부양책을 통해 시중에 쏟아부은 자금은 1년 GDP 규모의 10%에 달했다. 중국을 제외한 여타 국가들 역시 금융위기 당시의 경기부양 자금의 최소 2~3배 많게는 수십 배에 달하는 자금을 지출했다. 결과적으로 현재 시중의 통화 및 대기성 자금은 사상 최고치를 보인다.

3월 하락장을 기해 머니마켓 펀드로 옮겨진 자금은 일반 투자자의 경우 1800억 달러, 기관 투자자의 경우 9800억 달러에 달했다. 회복 장이 시작된 이후 투자자산으로 재배치된 자금은 각각 50억 달러, 450억 달러에 불과했다. 결국 대부분의 일반 투자자나 기관 투자자의 자금이 대기성 자금에 묶여 있다는 의미이고, 이들 역시 회복 장을 상당 부분 놓쳤다고 봐야 할 것이다. S&P의 500대 기업들 역시 보유 현금자산이 2조 달러를 넘어섰다. 이렇듯 사상 유례없는 자금 유동성은 결국 증시의 상승 요인으로 작용할 것이라는 기대가 높은 상황이다.

경기회복 측면에서도 긍정적인 지표가 많다. 대부분의 경기 선행지수가 경기회복에 가속이 붙고 있다는 신호를 보내고 있다. 연준의 전향적인 통화정책도 사실상 제로금리 환경을 제공하면서 기업활동에 유리한 금융환경을 조성해주고 있다. 인플레이션을 고려하면 실질금리는 이보다 훨씬 낮은 상황이라 역시 증시로의 자금 유입이 증가할 수 있는 조건으로 볼 수 있을 것이다. 이외 중국경제가 빠르게 회복, 성장하고 있는 상황 역시 주변국 경기와 글로벌 경기 전반에 긍정 요인으로 작용할 것이라는 관측이다.

▶2021년의 하락요인: 바이러스와 정책적 실수= 역시 가장 큰 변수는 코로나바이러스로 남아 있다. 하이테크와 통신산업 주도로 이루어진 경기회복에 연말 에너지, 금융 등 경기순환 섹터들이 동참하고 가치 주가 성장주를 앞지른 것은 백신 보급으로 코로나 사태가 곧 종식될 것이라는 기대감을 반영한 것이다. 그러나 이 같은 기대감이 실망감으로 바뀌면 시장 변동성이 높아질 위험이 있다.

지난해 3월 급냉각 이후 전개된 경기회복은 정부와 중앙은행의 부양책들이 시기적절했기 때문이다. 그러나 향후 정부의 부양책과 연준이나 각국 중앙은행의 통화정책이 실물경제와 어긋날 경우 이제 겨우 탄력을 받는 경기회복세에 제동이 걸릴 수 있다. 정부의 지원으로 소비자들의 주머니가 채워졌고, 이것이 경제를 견인하는 소비지출로 이어졌지만, 실제 고용환경은 코비드 이전의 절반 정도밖에 회복하지 못한 상태다. 여전히 고용이 정상화되지 못한 상황에서 추가 부양책과 통화정책, 세금정책 등에서 실수가 발생한다면 지금과 같은 낙관론은 비관론에 곧 자리를 내어줄 것이다.

사상 최고치를 보이는 주식값(주가수익률)도 부담스러운 부분이다. 초저금리 환경이 이 무게를 덜어주고는 있지만, 인플레이션과 금리가 오름세를 타고, 기업실적이 악화한다면 현재 수준의 평가가치는 시장에 악재로 작용할 공산을 배제할 수 없다. 미국의 무역적자와 재정적자 등 양대 적자 환경은 비록 단기적으로는 변수가 될 가능성은 작지만 중장기적으로는 역시 위험 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 주목할 부분이다.

결국 현재로썬 상승 요인이 더 많지만, 하락 요인 역시 완전히 제거되지 못한 상황이다. 그만큼 어떤 돌발 상황이나 환경에 효과적으로 대응할 수 있는 포트폴리오 운용전략을 세우는 것이 중요한 시기로 볼 수 있을 것이다.

출처: 중앙일보LA

2021년 부동산 시장 전망, LA 주택 시장 상승폭 전국 최대

백신이 개발되면 금방이라도 잡힐 것 같았던 COVID-19, 하지만 여전히 이 바이러스는 우리 주변에 있고 사람들은 이 녀석과 같이 사는 방법을 계속해서 모색하고 있다.

주택 시장도 마찬가지이다. 30년 모기지 이자율은 사상 처음으로 2%대를 기록했으며, 언택트 투어 또는 버추얼 투어라는 새로운 방식을 소비자에게 제공 하며, 도시 탈출로 인해 주택 가격은 사상 최고치를 경신 하고 있다. 이에 대한 재미있는 기사를 살펴 보자.

JasonNoh Team

◇ 이자율 사상 처음 3% 미만

올해 모기지 이자율이 하락을 거듭한 끝에 사상 최저 수준을 여러 차례 경신했다. 올해 초 약 3.73%로 시작한 30년 만기 고정 이자율(프레디 맥 집계)은 7월 셋째 주 약 2.98%를 기록, 처음으로 3% 미만으로 떨어졌다.

이후로도 지속적인 하락세를 이어간 모기지 이자율은 연방 준비 제도의 제로 금리 유지 기조의 영향을 받아 수차례 사상 최저 기록을 경신하며 현재 약 2.67%(12월 17일 기준)로 올 초보다 무려 약 1% 포인트 이상 낮은 수준으로 집계되고 있다. 재융자에 많이 활용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 올해 초 약 3.16%로 과거 대비 매우 낮은 수준으로 출발했지만 현재 약 2.21%대로 떨어져 여전히 재융자에 매우 유리한 기회를 제공하고 있다.

올 한해 기록적인 낮은 이자율이 이어지면서 재융자 발급이 급증했다. 하지만 주택을 담보로 현금을 대출하는 이른바 ‘캐시 아웃’(Cash Out) 재융자는 크게 줄었다. 올해 3분기에 실시된 전체 재융자 중 캐시 아웃 재융자가 차지한 비율은 약 27%로 7년래 가장 낮은 수준을 기록했다. 캐시 아웃 재융자를 통해 대출받은 현금 규모도 감소했다. 3분기 캐시 아웃 재융자 1건당 평균 대출액은 약 5만 1,600달러로 전분기 금액인 약 6만 3,000달러보다 약 1만 달러 줄었다. 또 지난 3분기 중 전체 캐시 아웃 재융자 대출액 역시 약 370억 달러로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

◇ ‘언택트’ 주택 거래 보편화

올해 주택 시장에서 가장 많이 등장한 단어가 바로 ‘가상’(Virtua)이다. 코로나 팬데믹 여파로 집을 직접 볼 수 없게 되자 ‘가상 투어’(Virtual) 방식으로 전면 대체됐다. 가상 투어는 에이전트 동행 없는 사전 제작 방식의 3D 투어, 에이전트가 에이전트 대신 집을 방문해서 진행하는 실시간 화상 투어 등 다양한 방식으로 발전해서 현재 활발히 활용되고 있다. 주택 거래 과정에서도 대면 방식을 최소화하는 이른바 ‘언택트’(Untact) 절차가 도입돼 사용되고 있다. 매물을 직접 방문하지만 거주자와 접촉을 최소화하는 ‘하이브리드 감정’, 전자 서명 방식 공증, 드라이브스루 서명 등 비대면 주택 거래 절차가 올 한해 보편화됐다.

◇ 인랜드 엠파이어 주택 시장 과열

LA 동부 인랜드 엠파이어 지역 주택 시장 과열 현상이 주류 언론에 보도됐다. 경제매체 블룸버그 코로나 팬데믹 이후 도시 탈출 수요와 도심 주택 가격 급등이 빚은 현상으로 분석했다. 블룸버그에 따르면 온태리오 시의 경우 신규 분양 주택 구입을 위해 일부 구입자들은 하룻밤을 꼬박 지새우는 등 마치 한국 신규 아파트 분양 현장을 방불케 했다.

한 여름에 분양된 한 신규 주택 분양 사무실 앞에서는 자신이 원하는 주택을 남보 다 먼저 분양받기 위해 하루 전부터 와서 밤새 기다리는 경우도 있었고 해가 뜨고 기온이 오르자 준비 해온 우산으로 해를 가리기도 했다.

코로나19 방역을 위해 대부분 마스크를 착용하는 불편함도 감수하고 거리 두기를 지키느라 예전보다 줄이 길게 늘어서는 진풍경도 펼쳐졌다.

◇ LA 집값 상승폭 전국 최대
지난 5월 전국 리스팅 중간 가격은 지난해 5월 보다 약 1.6% 상승한 약 33만 달러로 사상 최고가를 경신했다. 5월 전년대비 리스팅 가격은 전국 50개 대도시 광역권 중 35곳에서 상승세를 나타냈다.
대도시 광역권 중 남가주 ‘LA-롱비치-애너하임’ 지역의 상승 폭이 약 15%로 전국에서 가장 높았다. 리스팅 가격 급등 현상은 고가 매물이 증가하면서 전반적인 리스팅 가격 상승세가 나타난 것으로 분석된다.

◇ 남가주 주택 가격 사상 최고
지난 8월 남가주 6개 카운티의 주택 중간 가격은 전년보다 약 12.1% 급등한 약 60만 달러를 기록했다.
8월 남가주 주택 중간 가격은 3개월 연속 상승세를 이어가며 결국 사상 최고가를 경신했다. 그러나 8월 주택 거래량은 여전히 심각한 매물 부족 현상으로 인해 1년 전 대비 약 2.4% 상승에 그쳤다.
‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR) 조사에 따르면 8월 가주 전체 주택 거래 중 100만 달러가 넘는 거래는 약 22%로 전년 동기의 약 16%보다 크게 늘며 주택 중간 가격 상승세를 이끌었다. 반면 거래가가 50만 달러 미만인 거래는 전체 중 약 38%로 1년 전의 약 46%에서 크게 감소했다.