[카테고리:] Jason Noh의 부동산 가이드 @중앙일보 동시 연재

은퇴후 나와 가족의 삶을 풍요하고 안전하게 만들어줄, 캘리포니아 실버타운의 입주자격, 가격 그리고 렌트 조건을 살펴보겠습니다.

JasonNoh Team

은퇴와 더불어 다운사이징을 하면서 최근 들어 각광을 받고 있는 곳은 실버타운 즉, ‘Active senior community’라 하겠다. 미 전역을 통틀어 유명한 지역이며 특히 한인들에게 인기가 많은 대표적인 은퇴 단지 세 곳, 라구나우즈, 실비치, 라미라다 랜드마크를 놓고 볼 때 각기 여건이나 특성이 다양하여 자세하게 살펴 현명한 선택을 하여야 할 것이다.

많은 분들이 어떤 쪽을 선택해야 할지 판단을 정확하게 하지 못하는 경우가 있다. 실버타운은 24시간 경비가 있는 안전한 게이트 커뮤니티라는 게 가장 큰 장점이다. 55세 이상 모든 거주자들의 삶의 관심사는 거의 유사하다. 은퇴 세대에 필요한 정보 공유가 신속하며, 공동체 속에 생동감을 형성해 은퇴 이후의 삶을 풍요하게 할 수 있어야 한다. 

▶ 자격요건
실버타운 입주 자격 요건을 필요로 하는 곳은 라구나우즈와 실비치다. 특히, 라구나우즈는 연 4만 달러 이상의 그로스 인컴 보고 최근 2년치가 요구된다. 일시불 지급 주택 가격 이외에 12만5000달러의 자산도 있어야 한다. 이에 반해, 실비치는 약 3만5000달러 정도의 인컴과 2만5000달러 정도의 자산만 있으면 된다. 라미라다 랜드마크는 이러한 부대조건은 없다. 

▶ 가격대
1베드룸 약 700스퀘어피트 기준 15만 달러대, 2베드룸 약 1000스퀘어피트 기준 20만 달러대 초반으로 라구나우즈, 실비치는 비슷한 가격대를 형성한다. 다만, 선택의 다양성으로 보았을 때는 라구나우즈가 약간 저렴하다. 라미라다는 1베드룸 30만 달러대, 2베드룸 40만 달러대 초반으로 시세가 조금 높은 편이다.
HOA는 라구나우즈 550달러, 실비치 400달러, 라미라다 380달러 정도이다.

▶ 부대 환경 및 규모
라구나우즈는 1만2736세대로 시 규모 그 자체이며 경관과 수목이 울창하다. 주택의 다양성을 가장 훌륭하게 갖고 있다. 레크리에이션 활동 시설 및 36홀 골프장이 잘관리되고 있어 HOA가 좀 더 비싸지만 그만한 가치 이상을 한다. 실비치는 6482세대 단지이며 기후적인 측면에서 가장 훌륭하다. 라미라다는 521세대 단지이다.

▶ 생활권
라구나우즈는 어바인에서 10분, 라구나비치에서 10분 거리에 있다. 실비치는 가든그로브에서 10분, 실비치 바닷가로부터 5분 거리에 있다. 라미라다는 풀러턴 한인타운까지 5분 거리로 생활 편리성이 가장 훌륭하다.

▶ 평균 연령 및 한인 분포
라구나우즈는 66세이며 실비치와 라미라다는 60대 후반 정도이다. 상대적으로 라구나우즈가 좀 더 액티브한 시니어 타운이라 하겠다. 한인인구는 불과 몇 년 전 대비 급신장하여 라구나우즈가 2000명 실비치 1000명 정도로 예상되며, 이는 전체 중 10%를 능가한다. 특히, 라미라다는 전체 가구 중 50% 가까이 한인으로 구성돼 있으며 점증하는 추세다.

▶ 렌트 여부
라구나우즈의 일부 주택은 구입 후 1년 이후 가능하거나 혹은 바로 가능하다. 그러나, 실비치는 일부 유닛을 제외하고는 렌트가 불가능하다.
라미라다는 즉시 가능하며 렌트를 놓는 경우 지난해 기준으로 2주 정도 소요된다. 렌트 수요도 많은 지역이다. 라구나우즈도 한 달 정도가 평균 소요된다. 
이러한 특성을 숙지하고 각자가 원하는 다운사이징 지역을 선정하는 데 도움이 됐으면 한다. 

은퇴를 해도 지속적인 수입은 필요하기 때문에 많은 노동력을 필요로 하지 않는 방향으로 은퇴용 투자를 계획하게 되는 것이다. 물론 이러한 계획을 하려면 은퇴한 후에 본인이 원하는 생활 수준, 투자할 수 있는 자산, 자신이 참여할 수 있는 노동력 등을 어떻게 유지할 것인가? 하는 여러 요인들을 고려하여 다르게 수립하여야 할 것이다.

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지난해 미국 경제가 낮은 실업률 등으로 인해 지속적인 성장을 하였고 최근 이자율이 약간은 상승하였지만 지난 30년간에 비추어보면 아직도 가장 낮은 이자율 대를 형성하고 있다. 부동산 온라인 매체인 질로(ZILLOW)는 올해도 5.2% 정도 주택 중간 가격이 오를 것으로 내다보고 있다. 특히, 포클로저(Foreclosure) 현황 지수는 향후 몇 년간 부동산 시장을 예측할 수 있는 중요한 요소인데 오렌지카운티는 1만 집당 0.1로 보았을 때 LA 근교 지역은 0.4 그리고 미국 평균 1.2보다 월등히 낮아 지속적 성장을 예측하고 있다.

또한 전국부동산협회(NAR) 연구보고서에 따르면 올해 부동산 시장의 심한 악화를 우려하는 분들이 있는데 발생 가능성은 거의 없다고 보고 있다. 일부 지역에 따라 주택 가격이 하향세를 보이겠지만 거래가 꾸준히 형성될 것이란 전망이다. 어느 정도 바이어 마켓이 되어간다는 이야기는 설득력이 있지만 주거용 주택은 특히LA근교 및 오렌지카운티인 경우 꾸준한 인구 유입으로 여전히 주택공급이 부족하여 수요가 높을 뿐 아니라 오르는 이자율이 주택 가격의 꾸준한 상승을 막아서지 않을 것이라고 보고서는 전망했다. 어쨌든 LA, 오렌지카운티는 한인들이 은퇴하여 살기에도 좋은 기후이지만 투자하기도 좋은 지역이다.

은퇴 후 투자 경우 유형별 상황과 투자 선택 추이를 간단히 보자면, 

첫째, 일반 상가투자는 온라인 비즈니스 및 산업구조의 변화로 공실률을 예측하기가 힘들어지므로 투자비용도 많고 세입자 구성을 면밀히 검토해서 투자를 결정해야 하므로 리스크가 좀 더 많은 추세에 있다.

둘째, 다세대 4유닛 아파트인 경우 상대적 저소득 세입자의 다양한 문제 발생 및 건물 노후화에 따른 보수 능력 여부에 따라 지속적인 추가비용의 발생 소지가 있으며 다세대 소유경험자 이외에는 관리에 대한 시간참여 및 오너의 핸디한 능력에 따라 투자에 많은 영향을 미치는 경향이 있다. 즉, 건물 관리능력에 따라 투자 편차 결과가 높은 편이다.

셋째, 은퇴용 투자로 지속적으로 선호하는 렌털 싱글하우스나 타운하우스 및 콘도는 위험 부담이 낮고 자금의 유동성이 좋다. 은퇴 이후에 투자의 가장 근본적인 주안점은 안전성 그리고 공격적이지 않은 보수적인 투자이다.

지난 수년 동안의 LA와 오렌지카운티 지역의 주택 가격 상승으로 인해 주택 소유율이 점점 낮아지는 동시에 반대로 렌털 마켓은 꾸준한 강세를 예측하고 있다. 지속적인 유동인구 증가 및 잡마켓 경기호조로 앞으로도 성장세를 유지할 것이다. 설사 경기가 좀더 나빠져도 렌트 수요는 반비례적으로 증가하는 겻이다.

조만간 은퇴 및 다운사이징을 계획하는 사람들 중 어느 정도 여유자금이 있다면 지속적인 수입이 창출되는 은퇴 부동산에 적절한 투자 전략을 세워야 행복한 은퇴생활을 유지할 수 있을 것이다. 

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