2021년 부동산 시장 전략

모두의 예상이 보기좋게 또 빗나갔다. “2008년 부동산 시장 붕괴가 재현 될 것이다.”, “10년 주기의 경제 위기가 재현 될 것이다.”, “2021년 부동산 시장의 붕괴는 확실하다.” 모두의 예상이었다. 그러나 예상과 다르게, 시장은 셀러 마켓으로 이동하였으며, 아직 부동산을 구매 못한 바이어들은 계속해서 매물을 찾아 해매고 있다. 이러한 부동산 시장을 분석한 재미 있는 기사를 살펴보고, 앞으로 우리 전략을 세워보자.

JasonNoh Team

2020년은 전례 없던 한 해였다. 코로나바이러스와 함께 온 지난해 3월의 ‘베어마켓’은 이후 워낙 급등세를 보인 회복 장세 덕분에 그 역사적 의미를 미처 소화할 시간도 없이 지나간 듯하다. 어느새 2021년도 1개월이 훌쩍 지났다. 남은 2021년이 궁금할 시점이다.

2021년의 시장환경은 많은 긍정요인을 갖고 있다. 반면 하락을 불러올 변수도 남아 있다. 중요한 것은 방향이나 수익률을 점치는 것이 아니다. 주어진 긍/부정 요인을 숙지하고 모든 상황에 능동적으로 대처할 수 있는 포트폴리오 운용 전략을 갖는 것이다.

▶전례 없던 2020년: 코로나바이러스는 지난해 2분기 경제를 급격히 위축시켰다. 국내총생산(GDP)은 2분기 동안만 30%가 감소했다. 경제활동이 이 정도 규모로 단 기간 내 축소된 것은 처음이다. 그런데 그 이후 더 놀라운 일이 발생했다. 곧바로 3분기 GDP는 33%가 성장했다. 경기가 이처럼 단 기간 내양극단을 오간 것도 역시 처음 있는 일이었다.

1896년 이래 다우존스 산업지수 기준 최악의 50일 안에 6일이 코비드 장세 중 있었다. 적게는 하루 6% 언저리에서 많게는 13% 정도까지 빠진 날들이었다. 코비드 하락장 중 고점에서 저점까지의 최대 낙폭은 S&P 500 기준 33.9%. 그런데도 해당 지수는 2020년을 18%대 두 자릿수 상승률을 기록하며 마감했다. 이 역시 연중 30%대 최대 낙폭을 기록했던 경우 전례가 없던 일이었다. 30%대 이상 하락 후 고점을 회복하는 데까지는 평균 4년 이상이 걸렸지만, 이번엔 불과 5개월도 되지 않아 이전의 고점을 탈환했다. 가장 빠른 속도로 떨어졌지만, 역시 가장 빠른 속도로 회복한 것이다. 이는 시장의 패턴에 대한 전통적 이해와 상식을 벗어난 양태로 볼 수 있다.

▶2021년의 상승 요인: 유동성과 경기회복 = 2021년 시장의 상승 동력으로 꼽히는 우선 요인은 유동성이다. 미국만이 아니라 전 지구적으로 사상 초유의 경기부양책들이 가동됐다. 이를 2007~2009년 금융위기 당시와 비교하면 비교가 안 될 규모다. 미국의 경우 2020년 한 해 정부가 경기부양책을 통해 시중에 쏟아부은 자금은 1년 GDP 규모의 10%에 달했다. 중국을 제외한 여타 국가들 역시 금융위기 당시의 경기부양 자금의 최소 2~3배 많게는 수십 배에 달하는 자금을 지출했다. 결과적으로 현재 시중의 통화 및 대기성 자금은 사상 최고치를 보인다.

3월 하락장을 기해 머니마켓 펀드로 옮겨진 자금은 일반 투자자의 경우 1800억 달러, 기관 투자자의 경우 9800억 달러에 달했다. 회복 장이 시작된 이후 투자자산으로 재배치된 자금은 각각 50억 달러, 450억 달러에 불과했다. 결국 대부분의 일반 투자자나 기관 투자자의 자금이 대기성 자금에 묶여 있다는 의미이고, 이들 역시 회복 장을 상당 부분 놓쳤다고 봐야 할 것이다. S&P의 500대 기업들 역시 보유 현금자산이 2조 달러를 넘어섰다. 이렇듯 사상 유례없는 자금 유동성은 결국 증시의 상승 요인으로 작용할 것이라는 기대가 높은 상황이다.

경기회복 측면에서도 긍정적인 지표가 많다. 대부분의 경기 선행지수가 경기회복에 가속이 붙고 있다는 신호를 보내고 있다. 연준의 전향적인 통화정책도 사실상 제로금리 환경을 제공하면서 기업활동에 유리한 금융환경을 조성해주고 있다. 인플레이션을 고려하면 실질금리는 이보다 훨씬 낮은 상황이라 역시 증시로의 자금 유입이 증가할 수 있는 조건으로 볼 수 있을 것이다. 이외 중국경제가 빠르게 회복, 성장하고 있는 상황 역시 주변국 경기와 글로벌 경기 전반에 긍정 요인으로 작용할 것이라는 관측이다.

▶2021년의 하락요인: 바이러스와 정책적 실수= 역시 가장 큰 변수는 코로나바이러스로 남아 있다. 하이테크와 통신산업 주도로 이루어진 경기회복에 연말 에너지, 금융 등 경기순환 섹터들이 동참하고 가치 주가 성장주를 앞지른 것은 백신 보급으로 코로나 사태가 곧 종식될 것이라는 기대감을 반영한 것이다. 그러나 이 같은 기대감이 실망감으로 바뀌면 시장 변동성이 높아질 위험이 있다.

지난해 3월 급냉각 이후 전개된 경기회복은 정부와 중앙은행의 부양책들이 시기적절했기 때문이다. 그러나 향후 정부의 부양책과 연준이나 각국 중앙은행의 통화정책이 실물경제와 어긋날 경우 이제 겨우 탄력을 받는 경기회복세에 제동이 걸릴 수 있다. 정부의 지원으로 소비자들의 주머니가 채워졌고, 이것이 경제를 견인하는 소비지출로 이어졌지만, 실제 고용환경은 코비드 이전의 절반 정도밖에 회복하지 못한 상태다. 여전히 고용이 정상화되지 못한 상황에서 추가 부양책과 통화정책, 세금정책 등에서 실수가 발생한다면 지금과 같은 낙관론은 비관론에 곧 자리를 내어줄 것이다.

사상 최고치를 보이는 주식값(주가수익률)도 부담스러운 부분이다. 초저금리 환경이 이 무게를 덜어주고는 있지만, 인플레이션과 금리가 오름세를 타고, 기업실적이 악화한다면 현재 수준의 평가가치는 시장에 악재로 작용할 공산을 배제할 수 없다. 미국의 무역적자와 재정적자 등 양대 적자 환경은 비록 단기적으로는 변수가 될 가능성은 작지만 중장기적으로는 역시 위험 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 주목할 부분이다.

결국 현재로썬 상승 요인이 더 많지만, 하락 요인 역시 완전히 제거되지 못한 상황이다. 그만큼 어떤 돌발 상황이나 환경에 효과적으로 대응할 수 있는 포트폴리오 운용전략을 세우는 것이 중요한 시기로 볼 수 있을 것이다.

출처: 중앙일보LA

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