PROPERTIES
Retirement Communities
JasonNoh Team 에서 최고의 날씨, 편리한 교통 그리고 다양한 클럽활동을 자랑하는 캘리포니아 소재의 시니어 단지를 소개해 드립니다.
캘리포니아 실버타운 전문가 그룹과 함께 시작하십시오. 주택 다운사이징 부터 최고의 실버타운 선택까지!!
라구나우즈 매매 문의: Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly) 949.664.1100, jasonnohteam@gmail.com, 카톡ID JasonNohTeam
LA 남쪽 50마일 정도에 위치하며 미국 최고 은퇴단지 톱 10에 선정, 전국적 명성을 자랑하는 대표적 실버타운, 1만12736세대의 1만8000여 명이 생활. 라구나비치가 10분 거리에 있어 태평양에서 불어오는 바람으로 일년 평균 기온 화씨72도를 유지하는 쾌적한 지역입니다.
ㅇ주요시설
24시간 시큐리티 가드 시스템과 7개의 골프 클럽하우스 또한 5개의 수영장 ,테니스코트 10개 승마장 을 비롯 극장, 자체방송채널, 피트니스 센터, 250개나 되는각종 클럽 등을 자랑
ㅇ주택현황
최저 18만 달러 정도부터 고급 단독주택의 경우 100만 달러가 넘어가며 단기 및 장기 렌트도 가능하며, 주택 가격은 매년 강세를 보임
👍오렌지카운티 전지역 부동산 – 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
문의: Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly) 949.664.1100, jasonnohteam@gmail.com, 카톡ID JasonNohTeam
Where New Adventures Begin. For more than five decades, Laguna Woods Village has been Southern California’s premier active lifestyle community for people 55 and older. Just 10 minutes from the beautiful Laguna Beach coastline, the Village is nestled on 3.8-square miles of rolling hillsides in Orange County, California. It’s easy to embrace the Village’s countless activities, services, amenities and social opportunities. Our 18,500 residents enjoy endless opportunities to explore, connect and live life to the fullest in this picturesque South County community.
👍 Real Estate Service specializing in Orange County Area: Irvine, Fullerton, Dustin Acres, Laguna Woods, Buena Park and the Surrounding Area.
Contact us
노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
JasonNohTeam
Jason Noh Dre # 02027287, Kelly Noh Dre # 02027792
🏖더 많은 정보 [...]Read more...
캘리포니아 실버타운 실비치 레저월드 소개 및 주민 인터뷰
캘리포니아 실버타운 중, 전통적으로 인기가 좋으며 투가 가치가 높은 실비치 레저월드를 살펴 보겠습니다! 🔥
실비치 레저월드 매매 문의: Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly) 949-664-1100, jasonnohteam@gmail.com, 카톡ID JasonNohTeam
캘리포니아에서 가장 아릅답다고 손꼽히는 롱비치와 헌팅턴 비치 사이에 위치한 실비치는 이미많은 언론에 소개된 바와 같이, 아름다운 풍경과 쾌적한 기후 그리고 다양한 레저생활을 즐길 수 있는 최적의 도시입니다.
LA부터 약 25마일 6,400 세대의 9,000명 (한인 약 1,000명)이며 전국적으로 실버 세대에 전통적으로 각광 받는 단지로, 최근 수요증가로 지속적인 가격 상승세를 보이고 있습니다.
▶️주요시설
실비치 레저월드는 단지내 24시간 시큐리티 Gate는 물론 24시간 구급차 대기, 나인홀 골프장, 수영장, 체육관, 야외음악당 및 우체국 등이 구비되어 있으며, 100여개 클럽 활동으로 주민들의 편의와 레저를 즐길 수 있는 곳으로써, 캘리포니아의 진정한 휴양 커뮤니티를 만날 수 있습니다.
▶️주택 현황
실비치 레저월드 주택매매는 2018년 기준, 1 Bed 기준 14만불 2 Beds 20 ~ 40만불 대를 형성하고 있습니다.
👍오렌지카운티 전지역 부동산 – 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
문의: Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly) 949.664.1100, jasonnohteam@gmail.com, 카톡ID JasonNohTeam
Leisure World Seal Beach is a nationally recognized active senior community located in Seal Beach, California, where sunny days are cooled by ocean breezes. Spread over 542 park-like acres, LWSB offers co-ops and condos for resort style living for those 55 and over.
👍 Real Estate Service specializing in Orange County Area: Irvine, Fullerton, Dustin Acres, Laguna Woods, Buena Park and the Surrounding Area.
Leisure World, Seal Beach, CA Real Estate & Homes for Sale
Contact us
노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
JasonNohTeam
Jason Noh Dre # 02027287, Kelly Noh Dre # 02027792
🏖더 많은 정보 [...]Read more...
▶ Contact us
Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
👍오렌지카운티, LA 전지역 부동산 – LA, 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
오렌지카운티 최대 한인지역인 플러튼과 5분거리에 위치한 캘리포니아 La Mirada Landmark Senior Community 는 24시간 경비 서비스와 골프, 수영, 테니스 등 다양한 레저시설을 자랑하고 있습니다. 5분거리에 한인식품점과 유명 식당, 편의시설, 골프장, 한인은행 등 명실상부 한인타운의 중심지인 라미라다 랜드마크는 최근 폭발적인 한인세대의 증가를 보이고 있는 매우 인기있는 실버타운입니다.
ㅇ단지내역
아름다운 수목 구릉지 100 acres 위에 약 520 세대로 구성되어 있으며, 한인세대가 약 50%정도를 차지하고 있습니다.
ㅇ주택 현황
랜치형과 콘도형 주택으로 구성되어 있으며, 2~3베드 30-40만불 대를 형성하고 있습니다.
추가정보 : https://goo.gl/ifHZwo
La Mirada Landmark Adult Community is a neighborhood in La Mirada, California. This community features well-established homes. La Mirada Landmark Adult Community mostly features cozy homes that are high value. La Mirada Landmark Adult Community is a neighborhood in La Mirada, California. Homes in La Mirada Landmark Adult Community are 1,100 square feet on average and typically have two bedrooms and two bathrooms. Homes in this neighborhood typically sit on 7-acre lots. The most common type of parking in the community is garage, and homes in La Mirada Landmark Adult Community typically have one space.
Contact us
노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
JasonNohTeam
Jason Noh Dre # 02027287, Kelly Noh Dre # 02027792
🏖더 많은 정보 [...]Read more...
![[라구나우즈 부동산] 캘리포니아 TOP 실버타운 라구나우즈 럭셔리 리모델 50만불대 하우스 – High quality remodeled Home in Laguna Woods, CA.](https://i0.wp.com/jasonnohteam.com/wp-content/uploads/2020/08/20200719_173350.jpg?fit=4608%2C2184&ssl=1)
라구나우즈 최고급 50만불대 리모델 하우스 – High quality remodeled Home in Laguna Woods.
☎️ 문의: Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly) 949-664-1100, jasonnohteam@gmail.com, 카톡ID JasonNohTeam
High quality remodeled Home in Laguna Woods. [...]Read more...
![[얼바인 부동산] 새집 분양, New Homes in Irvine, Padova at Orchard Hills – Residence 2](https://i0.wp.com/jasonnohteam.com/wp-content/uploads/2018/05/youtube_logo-e1526768346945-1408661446-1527185027876.png?fit=1743%2C1020&ssl=1){kind=logo}
New Homes in Irvine! It’s free to schedule a tour!
▶️Home Information
Plan Type: SingleFamilyBase Sq. Ft.: 2,946# of Bedrooms: 4# of Baths: 4# of Baths (1/2): 1Master Bedroom Location: Up# of Garages: 2
얼바인 새집 분양, New Homes in Irvine, Padova at Orchard Hills – Residence 2
▶️ 분양가 및 모기지 문의 Contact usMetro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) +1-714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) +1-949-664-1100jasonnohteam@gmail.comkakao ID : JasonNohTeam
😎Open Virtual Tour : http://www.sheahomes.com/community/padova/virtualtour/0002/
👍오렌지카운티, LA 전지역 부동산 – LA, 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
•••••••••••• Music By •••••••••••••
‘Song Title (s)” Jay Man – OurMusicBox http://www.youtube.com/c/ourmusicbox [...]Read more...
![[얼바인 부동산] New Homes in Irvine, CA : Varena Residence 2 at Orchard Hills](https://i0.wp.com/jasonnohteam.com/wp-content/uploads/2018/10/20180902_174107.jpg?fit=4032%2C3024&ssl=1)
Varena Residence 2 at Orchard Hills
얼바인 신규 주택 매매, The Residence Two at Varenna. Beautiful Two-Story Home at Orchard Hills in Irvine, CA
New Homes in Irvine! Information Center Open Daily! It’s free to schedule a tour.JasonNoh Team
▶️Home Information
2,531 SQUARE FEET, 4 BEDROOMS, 3.5 BATHS, 2-CAR GARAGE, LOFT, CALIFORNIA ROOM
▶️Options
BEDROOM 5 / BATH 4 IN LIEU OF LOFT OUTDOOR KITCHEN
▶️ Map & Direction
▶️ Floor Plan
First Floor
Second Floor
▶️ Open Virtual Tour : https://my.matterport.com/show/?m=itrPLxFoJCw
▶️ 얼바인 주택 매매 가격 및 분양 정보 문의 Contact us 📞Metro Realty Southern California 노정수(Jason Noh) +1-714-655-8924, 캘리노(Kelly Noh) +1-949-664-1100 📩jasonnohteam@gmail.com kakao ID : JasonNohTeam
▶️ 더보기
PROPERTIES
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
Music By ‘Song Title (s)” Jay Man – OurMusicBox http://www.youtube.com/c/ourmusicbox [...]Read more...
Newly Remodeled Laguna Woods Condo, 2 beds 2 baths – $495,000
🇺🇸미국 TOP10 은퇴단지에서 리조트 리빙🏖을 즐기세요!
새로 리모델링된 콘도 1100 sqft, 1977년생
라구나 우즈 빌리지는 7개의 골프클럽과 드라이빙 레인지, 테니스코트, 피트니스센터, 도서관 그리고 5개의 수영장 등의 다양한 레저시설을 갖추고 있습니다. 더불어, 250개가 넘는 다양한 소셜 클럽과 문화시설은 물론, 완벽한 기후와 친절한 이웃과 함께 할 수 있습니다.
– Newly Remodeled, 2 spacious Bedrooms 2 luxurious Baths Villa Nueva Condo
– Open Floor Plan Encompasses Two Spacious Bedrooms with Plenty of storage
– Stylish Gourmet Kitchen with Quartz Counters, New Cabinetry with Self Closing Drawers and Under-mounted Lighting,Top brand Stainless Steel Appliances
– New Wood Like Laminate Water Proof Flooring And Dual Pane Windows Throughout, Recessed Lighting, Ceiling Fans
– New Central Air And Heating Along with New Electrical Panel.
– A Spacious Balcony with Beautiful Views of Hills And City Lights
– Many Amenities like 27 Hole Golf Course, 9 Hole Executive Golf Course, Driving Range, Tennis Courts, Fitness Centers, Equestrian Center, Library, Clubhouses And 5 Pools.
-Over 200 Social Clubs, Many Craft Studio’s, RV Storage, Garden Facilities
– Free Bus Service within the Community & Local Shopping Centers, Restaurants And Medical Facilities.
▶️ Contact us
Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
👍오렌지카운티 전지역 부동산 – 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
••••••••••• Music By •••••••••••••
‘Song Title (s)” Jay Man – OurMusicBox http://www.youtube.com/c/ourmusicbox
Piano & Sax by Joakim Karud https://soundcloud.com/joakimkarud Creative Commons — Attribution-ShareAlike 3.0 Unported— CC BY-SA 3.0 http://creativecommons.org/licenses/b… Music promoted by Audio Library https://youtu.be/wtnLH5HzGdQ [...]Read more...
Irvine New construction, Residence 2, Verdi at Reserve at Orchard Hills
최신의 획기적인 디자인, 다양한 개별 맞춤 옵션, 프로페셔널 디자인 컨설턴트를 만나실 수 있는 어바인 퍼시픽(Irvine Pacific)이 자신있게 준비한 Residence 2, Verdi at Reserve at Orchard Hills
Residence 2 Now Selling 🔥 109 Vigna, Irvine, CA 92602 – 4 Bedroom, 3 Bathroom, 2 Car Garage, 2,348 Sq. Ft.
From the $1.2 Millions
Floor Plan for Verdi at Reserve at Orchard Hills
Naturally bright Great Room with dramatic panoramic doors
Gourmet kitchen with stainless steel appliances and granite slab countertops
Convenient first floor master bedroom (select plans)
Luxurious master suite with spacious walk-in closet and master bath with separate tub and shower
Whole house fan makes air conditioning more efficient
10-foot ceilings at select locations
Designed to protect the natural environment by encouraging water and energy conservation, waste reduction, recycling and better air quality
Energy efficient vinyl windows, water-efficient tankless water heater
Lutron Home Automation System controls lights and temperature via iPhone, iPad, Apple watch or Android devices
Access to the state-of-the-art Irvine Pacific Design Center, conveniently located in Woodbury Town Center
▶️ 매매 문의 Contact us
Metro Realty Southern California 노정수 (Jason Noh) +1-714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) +1-949-664-1100
jasonnohteam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
👍오렌지카운티, LA 전지역 부동산 – LA, 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792
••••••••••• Music By •••••••••••••
‘Song Title (s)” Jay Man – OurMusicBox http://www.youtube.com/c/ourmusicbox Typoon by Ehrling: https://soundcloud.com/ehrling Music promoted by Audio Library https://youtu.be/5ptXIfhUrTA
[...]Read more...
![[캘리포니아 실버타운] 라구나우즈 빌리지 80만불대 최근 인기모델](https://i0.wp.com/jasonnohteam.com/wp-content/uploads/2020/10/Screen-Shot-2020-10-30-at-8.09.22-AM.png?fit=798%2C448&ssl=1)
라구나우즈 빌리지 최근 매매된 80만불 후반 인기모델
1780sqft 2bed 2bath + 1Den
프라이빗한 Entrance courtyard와 Sky lights로 들어오는 자연채광과 더불어 골드 키친의 완벽한 디자이너 리모델 하우스, 최근 80만불대 후반에 매매된 라구나우즈 빌리지 홈 투어를 시작합니다.
▶️ Contact us Metro Realty SC
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 02027792
————————–
Wakanda by Mona Wonderlick https://soundcloud.com/monawonderlick Creative Commons — Attribution 3.0 Unported — CC BY 3.0 Free Download / Stream: http://bit.ly/-wakanda Music promoted by Audio Library https://youtu.be/pKIdZmeS_JY [...]Read more...
구매/입주 요건 참고해 주세요.
Media&Press
JasonNoh Team에서 국내외 최신 부동산 소식과 성공적인 부동산 전략을 ‘정확하고’, ‘신속하게’ 전달해 드리겠습니다.
Fed·연준에서 미국 경제와 고용 상황이 매우 안정적이라는 발표가 있었다. 즉, 집을 사려는 수요는 꾸준할 것 같고, 일부 지역에서는 봄철 성수기가 평소보다 빨리 시작될 수도 있다.
2025년 새해가 시작되면서 올해 주택 시장은 대체로 안정적이지만, 집 사기 좋은 조건으로 개선되긴 어려울 것 같다. 작년에 집값이 올랐던 것처럼 올해 1분기에도 평균 42만 달러 정도로 소폭 상승할 전망이다. 특히, 로이터에 따르면 모기지 이자율은 6% 후반대를 유지할 가능성이 크지만, 일부 전문가들은 6% 초반대까지 내려갈 수도 있다고 보고 있어 다소 긍정적인 측면이 있다.
또한, 매물은 조금 늘어날 것으로 전망되지만, 새 집 공급이 지연되고 기존 주택 보유자들이 높은 이자율 때문에 집을 팔지 않아서 여전히 물량은 부족할 가능성이 매우 높아 보인다. 그리고 이자율이 높고 집값도 계속 오르다 보니 집 살 여건은 여전히 어려울 전망이다. 게다가 차기 행정부의 경제 정책도 변수라서 신중하게 주택 구입 계획을 세우는 게 좋을 것 같다.
JasonNoh Team
2025년 을사년 새해가 활짝 밝았다. 올해 내 집 마련 계획을 세운 바이어라면 새해 소망이 남다르겠다. 무엇보다 집값이 떨어지고 모기지 이자율도 낮아진다면 더할 나위 없이 행복한 해가 될 것이다. 소망 하나를 더 보탠다면 매물이 많이 나와 마음에 드는 집을 쉽게 찾는 것이라고 하겠다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 무엇보다 주택 시장 전망을 짚어보는 것이 도움이 된다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 전망한 올해 1분기 주택 시장을 미리 살펴본다.
▲ ‘차기 정부’ 불확실성
지난해 11월 재판매 주택 중간 매매가는 40만 6,100달러로 1년 전보다 약 4.7% 상승했다. 연간 대비로 17개월 연속 이어진 상승세다. 지난달 18일 기준 30년 만기 고정 이자율은 평균 6.91%를 기록했다. 지난해 최고치인 7.39%보다 소폭 하락했지만 현재 이자율 수준을 부담스럽게 느끼는 바이어가 대부분이다. 내 집 마련 여건이 속 시원히 개선되지 않고 있는데 올해 1분기에도 비슷한 상황이 이어질 전망이다. 1분기는 1년 중 주택 거래가 한산한 시기에 속한다. 통상 전체 주택 거래 중 평균 19%가 1분기 이뤄질 정도로 주택 거래가 활발하지 않다. 지난해의 경우 예년과 조금 다른 주택 시장 트렌드가 나타났다. 1년 중 주택 거래가 가장 활발해야 할 여름 주춤했던 주택 거래가 가을과 겨울로 접어들면서 회복됐다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 나디아 에반젤로우 선임 이코노미스트는 “작년 말 억압 수요가 올해 초로 이어져 일부 지역은 구입 경쟁이 예상된다”라며 “다만 차기 행정부 취임 후 첫 100일간 관세와 감세 등 정부 지출과 인플레이션에 영향을 미칠 불확실성을 눈여겨봐야 한다”라고 전망했다.
▲ 봄철 성수기 일찍 시작될 수도
메릴랜드 주립대 클리포드 로시 경영학과 교수는 1분기 주택 시장 변동 요인으로 모기지 이자율, 소비자 신뢰도, 주택 구매력 등을 꼽았다. 로시 교수는 “1분기 경제 상황이 연방준비제도의 금리 인하 시기에 영향을 미치고, 모기지 이자율은 이에 영향을 받을 것”이라며 “주택 구매력이 여전히 좋지 않지만, 경제가 좋은 성과를 내고 있어 주택 수요가 끊이지 않을 것”이라고 내다봤다. 부동산 데이터 분석 업체 클리어 캐피털의 케논 천 전략 및 성장 부문 부대표는 올해 1분기에 예년과 비슷한 트렌드가 나타날 것으로 보면서도 “봄철 성수기가 얼마나 빨리 시작될지가 관건”이라며 “이자율이 상승세가 둔화한 가운데 지난달 기준 금리가 인하로 예년보다 서둘러 주택 구입에 나서는 바이어가 늘어날 것”이라고 전망했다. 올해 1분기 주택 구매력 개선 기대 힘들다 지난해 말 소폭 하락한 모기지 이자율은 1분기 중 6% 후반대를 유지하다가 연말쯤 6% 초반대로 떨어질 전망이다.
▲ 이자율 6% 후반대 머물 것
많은 바이어가 이자율 하락을 기다리며 주택 구입 시기를 저울질하고 있다. 대부분 부동산 전문가들은 올해 이자율이 현재 수준에서 급등락 없이 유지될 것으로 전망하고 있다. 뱅크레잇닷컴 마크 햄릭 선임 애널리스트는 “이자율이 최근 7% 밑으로 떨어졌지만 작년 최저치인 6.2%보다 높은 수준”이라며 “경제 성장세가 안정적이고 고용 시장이 견고한 수준을 이어간다면 1분기 이자율은 현재 6% 후반대에 머무를 것”이라고 예측했다. 반면 천 부대표는 30년 만기 고정 이자율이 올해 지속적으로 떨어져 6% 초반대까지 하락할 것으로 내다봤고 로시 교수 역시 올해 1분기 이자율이 지금보다 더 떨어진 6.25%대를 기록할 것으로 전망했다. 뉴욕 시티 대학의 데니스 시르시코프 경제학과 교수도 비슷한 전망치를 내놨다. 시르시코프 교수는 “올해 이자율이 작년보다 낮아져, 30년 만기의 경우 평균 6.25%, 15년 만기는 평균 5.75%대로 떨어질 것”이라며 “이 같은 전망은 금리 인하를 신중히 추진하겠다는 연준의 신호와 일치한다”라고 설명했다.
▲ 집값 작년 이어 계속 상승
작년 말 늘어난 주택 수요가 올해 초로 이어질 전망이어서 올해 1분기 주택 가격은 상승세를 이어갈 것이란 전망이 많다. 주택 가격 예상 상승폭은 5% 미만으로 크지 않겠지만 상승세가 이어지기 때문에 주택 구매력은 개선되기 힘들 것으로 우려된다. NAR의 에반젤로우 이코노미스트는 “주택 가격은 1분기에도 지난해 상승세를 이어갈 전망으로 평균 주택 가격이 약 42만 달러를 기록할 것으로 예상된다”라며 “이자율은 큰 변동이 없겠고 견고한 고용 시장 성장과 주택 매물 증가가 수요를 자극해 주택 거래 증가로 이어질 것”이라고 내다봤다. 시르시코프 교수 역시 매물이 크게 늘어나지 않는 한 주택 가격이 소폭 오르거나 현재 수준을 유지할 것으로 전망했다. 그는 “만성적인 매물 부족 현상으로 인해 올해 주택 거래가 작년 초에 비해 다소 둔화해 매물 대기 기간이 50일로 늘어날 수 있다”라며 “그러나 시세를 적절히 반영해 가격 경쟁력을 갖춘 매물은 이보다 빨리 팔릴 것”이라고 조언했다.
▲ 매물 증가 미미할 것
지난해 하반기 나타난 주택 매물 증가세는 올해까지 이어질 것으로 기대된다. 신규 주택 공급과 기존 주택 매물이 동시에 증가해 바이어들의 매물 갈증을 다소 풀어줄 것이란 전망이다. 천 부대표는 “지난해 매물 증가세를 볼 때 올해도 매물이 소폭 늘어날 것”이라며 “다만 이자율이 6%대를 유지할 전망으로 여전히 많은 주택 보유자들이 집을 내놓지 않는 ‘이자율 고정’ 현상이 사라지지 않을 것”이라고 전망했다. 시르시코프 교수는 주택 매물이 단기간 내에 큰 폭으로 증가하기 힘들고 오히려 감소할 수 있다고 경고했다. 주택 신축 지연과 이자율 고정 효과로 시장이 기대하는 만큼의 매물 공급이 당장 이뤄지기 힘들다는 지적이다. 시르시코프 교수는 차기 행정부의 관세 정책이 본격화하면 수입 건축 자재 비용 상승으로 신규 주택 공급이 다시 감소할 수 있다고 지적했다. 그는 “최악의 경우 주택 매물이 작년 대비 5%~10% 감소할 수 있다”라고 우려했다. <준 최 객원 기자>http://www.koreatimes.com/article/20250101/1545828
[...]
2025년 트럼프 2기 행정부의 화석연료 산업 지원 정책은 단기적으로 에너지 비용을 안정화하거나 낮출 수 있다. 그러나 캘리포니아주의 독자적인 환경 규제 강화로 인해, 특히 저탄소 연료 사용 의무화와 같은 조치로 인해 연료 비용이 상승할 가능성이 매우 높다. 특히, 연방 정부의 정책 변화에 대비한 주정부의 독자적인 대응으로 저탄소 연료 표준 (LCFS)을 강화하여 2030년까지 연료의 탄소 집약도를 30% 감축하고, 2045년까지 90% 감축하는 목표를 설정하고 있다. 결국, 물가상승과 더불어 에너지 비용 상승은 우리가 피할 수 있지 않다. 그렇다면, 우리는 우리가 할 수 있는 일을 해야 할 것이다. 그 첫째로 집의 단열을 통한 에너지 비용 절감을 시작해보는 것은 어떨까?
JasonNoh Team
주택 단열만 잘해도 에너지 비용을 크게 줄일 수 있다. 추운 겨울철 외투와 같은 역할을 하는 단열재는 외부의 찬 공기가 실내로 들어오는 것을 막아준다. 더운 여름철에는 실내 냉방 된 공기가 외부 열기로 인해 더워지는 것을 막아주는 것도 바로 단열재다. 단열재의 중요성에도 불구하고 단열재 선택과 관리에 신경 쓰는 주택 소유주는 드물다. 단열재가 천장 또는 벽 안쪽에 설치돼 눈에 잘 띄지 않기 때문이다. 워싱턴 포스트가 주택과 에너지 비용 관리에 효자 역할을 하는 주택 단열재의 모든 것에 대해 알아봤다.
■냉난방비 20% 절약
겨울철 난방비 상승 없이 실내를 따뜻하게 유지하려면 주택 단열재를 잘 설치해야 한다. 연방 에너지국에 따르면 단열재 개선 작업만으로도 연간 냉난방비를 약 20%까지 절약할 수 있다. 에너지 비용 절약을 극대화하려면 적절한 단열재 제품을 고르고, 올바르게 설치하는 것이 중요하다.
에너지 연구 기관 ‘퍼시픽 노스웨스트 내셔널 래보래토리’(Pacific Northwest National Laboratory)의 크리스천 캘트라이더 연구원은 “잘못된 단열재를 잘못된 방식으로 설치하는 사례가 많다”라며 “지역 기후에 맞는 제품과 설치 방식을 이해하는 것이 단열재 설치의 첫 단계”라고 설명했다.
■지역 기후에 맞는 제품
단열재의 주된 기능은 주택 실내외 열기 흐름을 조절하는 것이다. 열기를 실내에 유지하거나 또는 외부로 배출해 실내 온도를 적절하게 유지하기 위한 것이 단열재를 설치하는 주된 목적이다. 단열재는 열기는 물론, 습기 흐름까지 제어하는 기능이 있기 때문에 지역 기후에 따라 적절한 형태의 단열재 제품을 골라야 한다.
비가 자주 오는 지역임에도 불구하고 습기 흐름 제어 기능이 없는 단열재를 설치하면 다른 주택 문제가 발생할 수 있다. 내벽과 외벽 사이에 설치된 일반 단열재가 습기 배출을 막아 겨울철 응결되면, 오히려 실내 온도를 차갑게 하고, 최악의 경우 곰팡이 발생과 건축 자재 부패 등의 문제를 발생시킬 수 있다.
■중공벽 단열법
‘중공벽 단열법’(Cavity Insulation), ‘연속 단열법’(Continuous Insulation), ‘스프레이 폼 단열법’(Spray Foam Insulation) 등이 흔히 실시되는 단열재 공사법이다. 중공벽 단열법은 주택 건물의 벽 구조에 있는 빈 공간에 단열재를 설치하는 공사법이다. 내벽과 외벽 사이의 공기층에 단열재를 채워 넣는 방식의 중공벽 단열법을 통해 열 손실을 줄이고 에너지 효율을 높일 수 있다.
분홍색 또는 노란색 솜처럼 생긴 유리 섬유 단열재가 중공벽 단열법에 자주 사용되며 단열 효과가 높은 미네랄 울로 제조된 단열재도 흔히 사용된다. 유리 섬유 단열재나 셀룰로스 단열재를 작은 틈에 주입하는 방식의 중공벽 단열법도 있다.
단열 업계에 따르면 중공벽 단열법에 자주 사용되는 유리 섬유 단열재는 단열 효과는 있지만 방풍 효과가 낮은 것이 단점이다. 울 스웨터가 가볍고 따뜻하지만 찬 바람이 부는 날에는 적합하지 않은 것처럼 유리 섬유 단열재도 겨울철 강풍이 많이 발생하는 지역에는 적합하지 않을 수 있다.
■스프레이 폼 단열법
이에 비해 스프레이 폼 단열 공사는 방풍 효과와 습기 흐름 조절 효과까지 갖춘 단열재로 유리 섬유 단열재를 사용하는 중공벽 단열법에 비해 단열 효과가 높은 편이다. 스프레이 폼 단열 공사는 거품 형태의 단열재를 단열이 필요한 곳에 뿌리면 부풀어 올라 틈을 채우는 방식의 공사다.
스프레이 폼 단열 공사에는 폴리우레탄 폼이 사용되는데, 분사된 폼이 빠르게 팽창해 빈틈을 채우고, 고른 단열층을 제공한다. 단열 효과가 높고 설치가 간단하지만 설치 비용이 다소 높고, 쉽게 떨어지는 등 내구성이 높지 않은 것이 단점이다. 해충 발생 및 서식 위험 등의 단점도 있다.
■연속 단열법
‘연속 단열법’(Continuous Insulation)은 주택 외부에 단열재를 연속적으로 설치해, 건물의 외벽에 단열층을 끊김 없이 적용하는 공사 방식이다. 연속 단열법을 시행하면 벽, 기둥, 창틀 등 외벽을 통과하는 구멍이나 틈을 최소화해 단열 효과가 끊어지지 않고 유지된다.
틈막이 단열 공사의 경우 단열재가 덮지 않는 목재를 통해 열기가 손실되는 ‘열교 현상’(Thermal Bridging)이 발생하지만 연속 단열법은 단열재와 ‘경질 단열 보드’(Rigid Foam Board)를 사용해 주택 외부를 감싸기 때문에 열기 손실을 최소화할 수 있다. 연속 단열법에 사용되는 경질 단열 보드는 미네랄 울이나 목재 섬유 등으로 제조된다.
■단열재 선택 요령
지역 기후와 주택 구조에 맞는 단열재와 단열법을 선택해야 에너지 비용을 줄일 뿐만 아니라 습기로 인한 주택 구조물 문제도 예방할 수 있다. 특히 정전이 자주 발생해 냉난방에 어려움을 겪는 지역의 경우 올바른 단열법 선택이 매우 중요하다. 대부분 신규 주택 건설에 채택되는 연속 단열법은 기존 주택에도 적용할 수 있지만 공사 절차가 비교적 까다롭고 비용이 많이 든다.
관할 시 정부에서 승인하는 단열재와 단열법을 먼저 확인해야 한다. 그런 다음 인터넷(www.basc.pnnl.gov/building-assemblies)을 통해 어떤 단열 방식이 가장 적합한지 조사한다. 단열재 정보를 제공하는 웹사이트에서 다양한 종류의 단열재에 맞는 벽을 가상으로 구축하고, 각 방식이 열 흐름과 습도를 얼마나 잘 제어할 수 있는지, 곰팡이 위험 여부는 어느 정도인지 확인할 수 있다. 단열재 재질에 따라 환경 및 건강 위험을 초래하는 점도 주의해야 한다. 예를 들어, 일부 스프레이 폼 단열재는 지구 온난화를 유발하는 화학 물질 포함 발포제가 사용될 수 있다. http://www.koreatimes.com/article/20241218/1543986
<준 최 객원 기자>
[...]
2025년 부동산 시장은 트럼프 2기의 관세정책에 떨고 있다. 왜냐하면, 트럼프 당선인의 20%이상의 고관세 정책은 건축 자재비 상승을 초래해 신규 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 크기 때문이다. 이는 주택 구매자들에게 직접적인 경제적 부담을 가중시킬 것이다. 실제, 2020년 팬데믹 이후 미국의 주택 중간 가격은 약 28% 상승해 올해 3분기에는 42만 400달러를 기록했다. 이와 같은 기록적인 주택가격 상승의 가장 큰 요인중 하나가 바로 주택 자재비의 상승이었다. 또한, 불법 이민자 대규모 추방 계획은 건설 노동력 감소로 이어져 건축 비용 상승과 주택 가격 상승을 유발할 수 있다는 의견 이 있다. 이는 주택 공급 확대라는 트럼프 행정보의 목표에 역행할 가능성이 있다. 결국, 신규 주택 가격 상승은 부동산 시장 전체의 가격 상승으로 이어질 것이라는 전망이다. 이와 같은 의견에 다음 기사를 같이 살펴보면서 시장을 예측해 보자.
JasonNoh Team
현재의 높은 주택 가격이 뛰기 시작한 것은 코로나 팬데믹이 발생한 2020년부터다. 최근 가격 상승폭은 다소 둔화되고 있지만 올해 3분기 주택 중간 가격은 여전히 사상 최고 수준이다. ‘연방준비제도’(Fed)의 집계에 따르면 올해 3분기 주택 중간 가격은 42만 400달러로 2020년 3분기의 32만 7,900보다 무려 약 28%나 올랐다. 같은 기간 모기지 이자율도 크게 올라 서민들의 내 집 마련은 점점 어려워지는 추세다. 도널드 트럼프 차기 대통령 당선인은 대선 캠페인 내내 주택 시장 개혁을 통해 ‘아메리칸 드림’으로 대변되는 내 집 마련의 꿈을 돕겠다고 강조했다. 트럼프 당선인 소속인 공화당이 장악한 차기 의회가 주택 가격에 어떤 영향을 미칠지에 대한 경제학자들의 전망을 살펴본다.
◇ 관세 부과하면 건축 자재비 올라
트럼프 당선인이 ‘관세 신봉자’라는 것은 두 번에 걸친 대통령 선거를 통해 여실히 드러났다. 지난 9월 미시건주 플린트에서 열렸던 유세에서 “관세는 인류의 가장 위대한 ‘발명품’”이라고 했을 정도로 관세 정책에 대한 애착이 크다. 이처럼 트럼프 2기 행정부가 들어서면 고관세 정책 시행은 불을 보듯 뻔하다. 트럼프 당선인의 관세 정책에 대한 경제학자들의 의견은 대부분 부정적이다. 다른 나라에 부과하는 관세는 사실상 수입세의 성격으로 미국 내 상품 가격을 올려 결국 소비자에게 부담이 전가될 것으로 경제학자들은 우려한다. 보수성향 싱크탱크 ‘조세 재단’(The Tax Foundation)마저 관세를 10% 광범위하게 적용할 경우 미국 가구에 연간 1,253달러 비용 부담이 늘어나고, 관세 비율이 20%로 오르면 비용 부담은 연간 2,045달러로 더 높아질 것이란 분석을 내놨다. 관세 부과로 인한 비용 증가 현상에서 주택 시장도 예외일 수는 없다. 관세가 부과되는 외국산 건축 자재비가 오르면 그 비용은 신규 주택 구매자들에게 고스란히 전가되는데 이 같은 사례가 이미 있었다. 트럼프 행정부 1기 때 캐나다에서 수입하는 ‘연질 목재’(Softwood)에 관세를 부과했는데, ‘전국주택건축업협회’(NAHB)는 이로 인해 신규 단독 주택 가격이 약 9,000달러 올랐다고 지적한 바 있다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 마이크 프래태토니 수석 이코노미스트는 “가뜩이나 주택 구입 여건이 안 좋은 지금 관세 부과로 주택 가격이 오르면 서민의 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어질 수 있다”라고 우려했다.
◇ 모기지 이자율 오를 수도
트럼프 당선인은 당선되면 이자율을 낮추겠다고 공약했는데, 이 같은 공약이 모기지 이자율에 미치는 영향은 별도다. 설사 트럼프 당선인의 입김으로 ‘연방준비제도’(Fed)가 결정하는 기준 금리를 인하하더라도, 모기지 이자율은 기준 금리에 직접적인 영향을 받지 않기 때문이다. 최근의 사례만 봐도 이를 잘 알 수 있다. Fed는 인플레이션 둔화세를 확인한 직후 빅컷을 포함, 기준 금리를 두 차례 연속 인하했지만, 모기지 이자율은 이와 반대로 오르는 현상이 나타났다. 기준 금리 인하에 대한 기대감이 이미 모기지 시장에 반영된 것이 모기지 이자율 하락에 큰 영향을 미치지 못했던 것이 원인이다. 일반적으로 기준 금리는 모기지 이자율에 간접적으로 영향을 미치는데, Fed는 전반적인 경제 상황에 따라 기준 금리 인하 또는 인상을 결정한다. 트럼프 행정부의 관세 정책 시행으로 시중 물가가 올라, 인플레이션이 다시 발생하면, Fed의 기준 금리 인상 압박이 커질 수밖에 없다. 기준 금리 오르면 모기지 이자율 벤치마크 금리인 10년 만기 국채 금리가 올라, 모기지 이자율 상승으로 이어질 가능성이 높다. 하지만 제롬 파월 Fed 의장은 현재로서는 기준 금리 동향을 정확히 예측할 수 없다는 입장을 밝혔다. 파월 의장은 11월 초 Fed 회의 후 “차기 행정부의 실제 정책을 파악하기 전까지 금리 동향은 명확하지 않고, 정책이 실시된 뒤에도 경제에 미치는 영향을 파악해야 알 수 있다”라고 언급했다.
◇ 규제 완화 실효성 불투명
트럼프 당선인은 대선 기간 내내 각종 규제 완화를 줄기차게 외쳤다. 규제 완화는 공화당을 상징하는 정책으로, 공화당이 의회를 장악함으로써 실현 가능성은 더욱 높아졌다. 트럼프 당선인은 규제를 완화함으로써 주택 가격을 낮출 수 있다고 믿는다. 대선 기간 트럼프 당선인은 주택 개발과 관련, 불필요한 규제를 철폐하면 신규 주택 가격을 약 9만 달러 낮출 수 있다고 주장한 바 있다. 그러나 경제학자들은 트럼프 당선인의 주장대로 규제 완화로 주택 가격이 내려가더라도 관세 부과로 인한 건축 자재비 상승이 가격 인하 효과를 상쇄할 수 있다고 지적한다. 주택 건설 업계는 트럼프 후보의 당선을 일단 반기는 분위기다. 업계에 따르면 트럼프 당선인과 공화당이 주도할 각종 인센티브를 기대하며 이미 여러 주택 개발 계획이 진행을 앞두고 있다. 하지만 일부에서는 장기적으로 미국 주택 시장이 국내외 경제 상황에 많이 의존하고 있기 때문에 향후 어떻게 전개될지 확신할 수 없다는 의견도 내고 있는 상황이다.
◇ 불법 이민자 추방하면 노동력 부족
트럼프 당선인은 지난달 17일 자신이 설립한 소셜미디어 ‘트루스 소셜’(Truth Social)을 통해 국가 비상사태를 선포하고 군을 동원해 불법 이민자 대규모 추방 계획을 실행할 것이라고 다시 밝혔다. 이 같은 계획은 그의 공식 공약집인 ‘어젠다 47’(Agenda 47)의 두 번째 항목으로 트럼프 당선인의 주요 공약이다. 트럼프 당선인은 불법 이민자들로 인해 매물 부족 사태가 일어났다고 줄곧 강조해 왔다. 그러면서 수백만 명의 불법 이민자를 추방하는 방식으로 주택 수요를 줄이고 이를 통해 주택 비용을 낮출 수 있다고 주장했다. 하지만 경제학자들은 이러한 조치는 종종 불법 이민자가 낮은 인건비로 신규 주택 건설 시장에 노동력을 공급하는 점을 간과한 것이라고 지적한다. 건설 인력 부족에 따른 인건비 상승으로 오히려 주택 비용 상승을 초래할 수 있다. 연방 센서스국의 2023년 미국 커뮤니티 조사에 따르면 건설 노동력의 3분의 1 이상이 외국 출생이다. <준 최 객원 기자>http://www.koreatimes.com/article/20241211/1542924 [...]
페인트만 잘 선택해도 손해보고 팔지 않는다고? 집 인테리어에서 중요한 페인트 색상 선택시, 실패하지 않는 몇가지 팁이 있다. 가장 먼저, 소셜 미디어의 트렌드를 맹목적으로 따르기 보다는 집의 구조와 방향, 개인적인 취향을 고려해야 한다는 점이다. 특히, 메인부터 앳지까지 ’60-30-10′ 규칙은 인테리어 색조를 균형 있게 구성하는 실용적인 방법이다.
또한, 방의 방향에 따라 색상 선택을 조정하는 팁도 유용하다. 북향, 남향, 동향, 서향에 따른 적절한 색상 추천은 공간의 빛 활용을 극대화하는 데 도움을 준다.
하지만, 가구 중심의 색상 선택을 피하는 것이 중요하다. 많은 분들이 집 가구와 어울리는 페인트를 고르는 경우가 많다. 가구는 교체 가능성이 높지만, 벽 페인팅은 손쉽게 바꾸기 어려운 점을 감안하면 당연하다. 실용성과 창의성을 겸비한 유용한 정보가 있는 기사를 보며 내 집에 어울리는 페인드를 골라 이번 2025년 봄 단장을 시작해 보는 것은 어떤가요?
JasonNoh Team
새집을 산 뒤에 가장 먼저 하는 작업이 바로 페인팅이다. 가구가 들어오기 전에 새 페인트로 단장해야 나머지 작업도 순조롭게 진행할 수 있다. 인테리어 디자인의 시작은 페인팅이고 페인트 색상에 따라 집안 분위기가 결정된다. 소셜 미디어상에 인테리어 페인트 요령과 관련된 게시물이 넘쳐난다. 소셜 미디어에서 매력적으로 보이는 색상을 무작정 따라 사용했다가 이 집안 구조나 분위기와 맞지 않아 후회하는 사례가 많다. 페인트 색상을 선택하기 전에 집의 구조와 방향, 자신의 취향 등을 먼저 고려해야 한다. 후회를 줄이고 매력적인 집을 꾸미기 위한 인테리어 페인트 요령을 알아본다.
◇ 소셜 미디어
적절히 참고 새로 지은 집을 구매한 경우, 벽은 대부분 ‘오프 화이트’(Off White) 계열이고 바닥은 중성 톤의 베이지 또는 갈색 계열이 많다. 오프 화이트 색상은 특정 색상에 흰색을 다량으로 섞어 마치 흰색처럼 보이는 색이다. 그러나 자세히 보면 흰색과 조금 차이 나는 색조를 띄는 색상을 오프 화이트 계열로 분류한다. 이미 칠해진 오프 화이트 색상이 밋밋하고 지루하게 느껴진다면 이미 설치된 바닥재 색상과 집안 구조 등에 맞는 색상으로 다시 칠할 수 있다. 오래된 집을 구입하면 전주인이 칠한 색상과 디자인을 그대로 넘겨받는 경우가 많다. 이런 경우에는 핀터레스트나 틱톡 등 소셜미디어를 참고해 영감을 얻는 것도 좋은 방법이다.
◇ 가구 중심 페인트 피하기
이사를 할 때 가구가 항상 골칫거리다. 전에 사용하던 가구를 버리자니 아깝고 새로 산 집과 맞지 않는 것 같아 가져가는 일도 번거롭다. 주의해야 할 점은 아무리 고급스럽고 편안한 가구라도, 가구를 중심으로 페인트 색상을 선택하면 안 된다는 것이다. 가구 색상이나 톤에 자신이 없다면 번거롭더라도 일단 사용해 본 뒤 페인트 색상으로 골라야 한다. 소파와 같은 가구는 커버를 교체하거나 수선을 통해 원하는 색상으로 교체할 수 있기 때문에 전에 쓰던 가구를 사용해야 한다면 기존 색상에 얽매일 필요 없이 페인트 색상을 선택하면 된다.
◇ ‘60-30-10’ 규칙
인테리어 페인트 색상을 계획할 때 ‘60-30-10’ 규칙이 일반적으로 사용된다. 이 규칙은 주요 색상을 60% 사용하고 나머지 공간의 색상을 30%와 10%로 채우는 방법으로 집 안 전체 또는 특정 공간에 적용할 수 있다. 만약 마음에 드는 주요 색상이 오렌지나 청록색 등 대담한 색상이라면 주의가 필요하다. 대담한 색상으로 실내 60% 공간을 칠하기 전에 벽 일부 또는 천장 등을 시험 삼아 칠해본 뒤 며칠간 느껴보는 것도 좋은 방법이다. 대담한 색상으로 집 대부분을 칠해도 부담이 없을 것 같다면 계획대로 진행해도 좋지만 그렇지 않다면 다른 색상을 선택하면 된다. 시험 삼아 칠한 공간은 최종 선택한 색상으로 다시 칠하면 된다. 30%로 채울 색상은 보조 색상 또는 질감을 더하는 색상이다. 만약 주요 색상이 밝은 편이라면, 차분한 느낌의 보조 색상을 선택하면 된다. 보조 색상은 주요 색상을 지원하는 색상으로 주요 색상과 대비 감을 줄 수 있어야 한다. 나머지 10%는 이른바 ‘액센트’ 색상이다. 공간에 활기를 주고 개성을 표현할 수 있는 색상을 고르면 된다. 적은 공간을 차지하기 때문에 과감한 색상을 사용해 보고 마음에 들지 않으면 다시 칠할 수 있다.
◇ 방 방향 따라 색상 선택
페인트 색상을 고를 때 각 방이 빛을 받는 방향을 고려해야 한다. 모든 색상은 빛을 기반으로 하기 때문에 하루 종일 시간이 흐르면서 빛이 변하듯, 색상도 함께 변한다. 방의 방향에 따라 같은 색상도 시간과 계절에 따라 다르게 보인다. 북향 방은 일반적으로 일정한 빛을 받지만, 차갑고 부드러운 색조를 띈다. 북향 방에는 노란색 계열이나 복숭아색처럼 따뜻한 색조가 가미된 밝은 색상이 적합하다. 밝고 강렬한 빛을 받는 남향 방은 색온도를 낮춰주는 푸른색, 녹색, 보라색 등 차가운 색상이 잘 어울린다. 남향 방에서는 깊고 강렬한 색상이 바래지 않고 선명하게 보인다. 동향 방은 아침 햇살을 받기 때문에 따뜻하고 밝은 색상이 잘 어울린다. 동향의 방에서 하루를 시작하는 경우 파스텔 톤이나 부드러운 색상을 사용하면 상쾌한 아침을 시작할 수 있다. 서향 방은 해가 지는 방향으로 어두운 색상이나 차가운 색상이 이상적이다. 차가운 또는 따뜻한 색조가 섞인 중립적인 색상도 서향 방에 많이 사용된다.
◇ 옷장 참고 페인트
색상을 고르는 일이 어렵다면 옷장을 참고하는 것도 좋은 방법이다. 옷을 고를 때 끌리는 색상이나, 옷을 입고 외출했을 때 사람들이 칭찬하는 색상이 집 안 페인트 색상으로 잘 어울리고 볼 때마다 기분이 좋아질 수 있다. 대개 사람의 피부 톤과 머리카락, 눈동자 색에 따라 봄, 여름, 가을, 겨울에 맞는 색상이 결정된다. 일반적으로 봄에는 복숭아색, 청록색, 밝은 산호색 등 맑고 밝은색이 돋보인다. 여름은 라벤더, ‘파우더 블루’(연한 파란색), ‘더스티 로즈’(탁한 분홍색)과 같이 부드럽고 은은한 색상의 계절이다. 가을은 진한 빨강, 금빛 노랑, 흙빛 갈색 등이 잘 어울리고, 겨울은 파란색, 분홍색 등 대담한 색상이 자연스럽다. 입었을 때 기분을 좋게 하는 색상이 있다면 페인트 역시 비슷한 계열의 색상을 사용해 볼 수 있다. http://www.koreatimes.com/article/20241205/1541900 <준 최 객원 기자>
[...]
주택 시장의 미래 – 기회와 도전
Freddie Mac 발표에 따르면, 30년 고정금리 기준으로 6.08%까지 떨어졌던 모기지 이자율이 조금씩 오르고 있는것으로 보인다. 11월 21일 발표기준 6.84%이다. 모기지 이자율을 높여도 수요가 있으니 다시 상승하고 있는 것이다. 실제로 최근 발표된 재판매 주택 거래 지표를 보면 일부 바이어들은 이미 주택 구입 활동을 시작한 것으로 나타났다. 이는 주택 시장의 불확실성이 해소되면서 내년을 주택 구입 시기로 계획하는 바이어들이 많아졌기 때문이다.
하지만 주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 내 집 마련의 꿈을 이루기에는 어려움이 있다. S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면, 올해 8월 전국 주택 가격은 전년 대비 4.2% 상승하는 데 그쳤다. 이는 전월 대비로는 0.13% 하락한 것으로, 2022년 8월 이후 처음으로 월별 대비 하락을 기록했다.
그럼에도 불구하고, 내년에도 주택 가격 둔화세가 이어질 것으로 예상되지만 주택 가격 부담은 지속될 것으로 보인다. 하지만 부동산 전문가들은 내년 주택 시장 침체 가능성은 매우 낮다고 보고 있으며, 현재 주택 보유자들은 주택 가격 하락에 견딜 수 있는 높은 자산 비율을 보이고 있으며, 무대출 주택 비율도 사상 최고치를 기록하고 있기 때문이다.
결론적으로, 6%대의 높은 모기지 이자율에도 불구하고 주택 구매 수요가 좀처럼 낮아질 것 같지 않다. 오히려, 5%대로 이자율이 떨어지기를 기대한 대기수요가 더욱더 높아지고 있다. 그래서 많은 전문가들은 오히려 지금이 주택 구매 적기라 판단하는 이유이다.
JasonNoh team
모기지 이자율(30년 만기 고정)이 약 두 달간 상승을 이어간 끝에 11월 셋째 주(14일 발표 기준) 드디어 하락했다. 그런데 하락 폭은 전주 대비 0.01%포인트로 매우 미미한 수준이다. 반면 주택 가격은 지속적인 오름세이고 이자율도 여전히 주택 구입을 결정하기에 부담스러운 수준이다. 과연 내 집 마련의 꿈을 이룰 시기가 찾아오긴 할까? 경제 매체 포브스가 주택 시장 전망을 진단했다.
◇ 수요 오르기 전, 지금이 구입 적기
부동산 전문가들에 따르면 내년 주택 시장도 올해와 크게 다르지 않겠지만 올해 최악의 상황은 벗어날 전망이다. 내년 주택 가격 상승세는 올해보다 둔화하고 매물도 증가해 바이어들의 숨통이 다소나마 트일 것으로 기대된다. 아직 많은 바이어들은 모기지 이자율이 조금이라도 더 떨어지기를 기다리며 주택 구입 시기를 미루는 상황이다. 그러나 최근 발표된 재판매 주택 거래 지표를 살펴보면 일부 바이어들은 더 미루면 안 된다는 판단에 이미 주택 구입 활동을 시작한 것으로 나타났다. 대통령 선거 등 주택 시장 불확실성이 상당히 해소됐기 때문에 내년을 주택 구입 시기로 계획 중인 바이어도 많다. 일부 주택 시장 전문가들은 수요가 늘어 주택 가격이 다시 들썩이기 전인 지금을 주택 구입 적기로 추천한다.
◇ 가격 상승세 크게 둔화
S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면 올해 8월 전국 주택 가격은 작년 8월 대비 약 4.2% 상승하는 데 그쳤다. 8월이 주택 시장 성수기인 점을 고려할 때, 이 같은 상승 폭은 전월 4.8%보다 크게 감소한 수치다. S&P 다우존스 지수의 상품, 실물 및 디지털 자산 책임자인 브라이언 D. 루크는 “지난해 모기지 이자율이 사상 최고치를 찍은 뒤로 주택 가격이 둔화하기 시작했고 올해 가장 낮은 연간 상승률을 기록했다”라고 주택 가격 동향을 설명했다. 8월 주택 가격은 월별 대비로도 0.13% 하락을 기록했는데 이는 2022년 8월 이후 처음 나타난 월별 대비 하락이다. 이 같은 가격 둔화세에도 불구하고 여전히 사상 최고 수준인 주택 가격은 내 집 마련의 가장 큰 장애물이다. 재판매 주택 중간 가격은 지난 5년 사이 무려 50%나 급등했고 이 기간 모기지 이자율도 꾸준히 올라 현재 주택 구입 여건은 사상 최악이다. 내년에도 주택 가격 둔화세가 이어지겠지만 주택 가격 부담은 지속될 전망이다.
◇ 침체 가능성은?
역사상 주택 가격 상승기가 이번처럼 장기간 이어진 시기는 없었다. 게다가 주택 가격 상승폭도 큰 편으로, 2008년 서브프라임 사태처럼 주택 시장 거품이 터질 때가 아니냐는 일부 우려도 있다. 이에 대해 대부분 부동산 전문가들은 내년 주택 시장 침체가 발생할 가능성은 매우 낮다고 잘라 말한다. 모기지 대출 업체 에인젤 옥 모기지 솔루션스의 톰 허친스 부대표는 “사상 최저 수준의 주택 공급이 주택 가격 하락을 보호하는 역할을 하고 있다”고 설명했다. 2008년 주택 시장 침체는 전례 없는 특수 상황에 기인한다. 당시 대출 무자격자를 대상으로 이른바 ‘묻지마 식’ 대출 발급이 성행했고 이 같은 상황에 부응한 주택 건설 업체들이 신규 주택을 마구잡이로 찍어내며 공급 과잉을 부추긴 것이 침체 원인이다. 2008년과 비교해 현재 주택 보유자들이 훨씬 안전한 방식으로 주택을 보유한 점도 주택 시장 침체 가능성이 낮은 이유다. 현재 주택 보유자들은 주택 가격 하락에 견딜 수 있는 높은 자산 비율을 보이고 있고 무대출 주택 비율도 사상 최고다. 따라서 주택 가격이 급락하더라도 헐값에 집을 내놓는 현상이 발생할 가능성은 매우 낮다.
◇ 그렇다면 주택 시장 다시 급등할까?
대통령 선거 등 불확실성과 모기지 이자율 급등, 매물 부족 등에 따른 매수 심리 위축으로 올해 주택 거래는 큰 폭으로 둔화했다. 가라앉은 주택 시장이 살아나려면 몇 가지 문제가 해소되어야 하는데 그중 하나가 바로 원활한 매물 공급이다. 온라인 모기지 업체 HSH닷컴의 키스 검빙어 부대표는 “주택 시장의 완연한 회복을 위해서는 매물 부족 문제 해결이 시급하다”라며 “매물이 늘어야 주택 가격이 안정되고, 관망 중인 매수세를 다시 유입하는 효과가 발생한다”라고 진단했다. 모기지 이자율은 하반기 들어 6% 초반대를 유지하다가 최근 7%대에 근접했다. 작년 10월 7.79%로 정점을 찍었던 것과 비교해 낮은 수준으로, 내년 이자율 하락을 예상하는 전문가들이 많다. 마이크 프래탠토니 ‘모기지은행업협회’(MBA) 수석 이코노미스트는 “내년 주택 시장 전망을 매우 낙관적으로 본다”라며 “현재 이자율 수준은 매수 심리를 자극하고 이자율 고정 효과 해소에 충분하기 때문에 내년 모기지 대출 발급 규모가 늘어날 것으로 기대한다”라고 말했다.
◇ 부족한 매물 채워질까?
국영 모기지 보증기관 프레디맥은 최근 보고서를 통해, 재판매 및 신규 주택 매물 공급이 늘고 있지만 코로나 팬데믹 이전 수준에 비해 크게 부족한 상태라고 지적했다. 매물 부족 사태가 최악의 상황은 지났지만 심각한 공급 부족은 당분간 계속될 가능성이 크다. 많은 주택 보유자들이 초저금리 때문에 집을 팔지 않는 이른바, 이자율 고정 효과에서 벗어나지 못하고 있다. 이로 인해 주택 수요가 공급을 초과하고 있으며, 이 같은 현상은 올해 남은 기간 동안 계속될 가능성이 높다. 부동산 정보 업체 CJ패트릭 컴퍼니의 릭 샤가 CEO는 “모기지 이자율이 5%대 초반으로 다시 떨어지기 전에는 재판매 주택 매물 공급이 크게 늘어나지 않을 것”이라는 우려를 내놓았다. 최근 신규 주택 공급이 늘고 있는 가운데 전망대로 내년 이자율이 하락세로 돌아서면 이자율 고정 효과가 해소돼 부족한 재판매 주택 매물 공급이 어느 정도 해결될 수 있을 것으로 기대된다. 이미 일부 주에서는 재판매 주택 매물량이 2019년을 넘어서는 수준으로 채워지고 있으며, 내년 활발한 주택 거래가 예상된다. 센서스국과 ‘연방주택도시개발국(HUD)에 따르면 지난 9월 단독 주택의 착공 건수는 전월 대비 2.7%, 지난해 같은 기간과 비교해 5.5% 증가했다. 반면, 신규 주택 완공 건수는 전월 대비 2.7% 감소했지만, 지난해 9월과 비교하면 1.6% 증가한 수치를 기록했다. http://www.koreatimes.com/article/20241120/1539856 <준 최 객원 기자>
[...]
HOA(Homeowners’ Association) 규정은 주택 공동체의 가치를 보호하려는 의도로 만들어졌지만, 일부 규정은 주민의 자유와 권리를 침해할 수 있는 문제를 드러낸다. HOA 규정은 단지의 미관 유지와 주민 간의 조화를 도모하려는 긍정적 역할을 할 수 있지만, 주민의 정치적 표현, 기술적 필요, 반려동물 소유, 친환경 노력, 그리고 국기 게양 등 개인적인 자유를 제한해서는 안 된다.
특히 전기차 충전기 설치나 건식 조경처럼 환경 친화적인 실천을 규제하는 것은 시대적 흐름에 역행하는 행위이다. 또한, 정치적 표현과 같은 헌법적 권리나 장애인 보조 동물과 같은 필수적인 사항은 HOA 규정이 우선시될 수 없는 영역이다.
HOA는 주민의 목소리를 더욱 적극적으로 반영하고, 법적 규제를 준수하며, 주민들의 개인적 필요와 권리를 균형 있게 고려해야 한다. 이를 통해 주민들의 만족도를 높이고, 지속 가능한 공동체를 조성할 수 있을 것이다. 오
오늘은 일부 HOA의 불합리한 규정에 대한 기사를 살펴보고 의견을 내보았다.
JasonNoh Team
‘주택 소유주 협회’(HOA·Homeowners’ Association) 주택의 외관과 단지 내 편의 시설 등을 관리하기 위한 목적으로, 전국적으로 운영된다.‘커뮤니티 협회’(Community Associations Institute)에 따르면 전국 약 7,400만 명의 미국인이 HOA가 운영되는 주택에 거주하고 있다. HOA는 단지 내 주택 가치를 보호하고 주민간 분쟁을 조절하기 위해 여러 규칙과 규정을 제정한다. 그러나 일부 HOA 규정은 주민의 뜻이 반영되지 않아 오히려 주민의 불편을 초래하기도 한다. 이 같은 HOA 규정 중 일부는 주정부 또는 연방 정부 규정에 의해 시행이 불가능한 것도 많다.
◇ 선거 홍보물 부착
그 어느 해보다 열기가 뜨거웠던 올해 대통령 선거가 끝났다. 해마다 선거 시즌이 다가오면 주택 앞마당에 각종 선거 사인이 즐비한 모습을 볼 수 있다. HOA 중 상당수는 단지 미관을 해친다는 이유로 선거 관련 홍보물 설치를 제한한다. 그러나 많은 주에서는 주민들의 정치적 표현이 담긴 게시물 설치를 보호하는 법률을 마련하고 있다. ‘전국 주의회 의원 회의’(National Conference of State Legislatures)에 따르면, 여러 주에서는 특정 조건 아래 주민들이 정치적 표지판을 게시할 수 있도록 허용하는 법률을 제정했다. 해당 주에서는 HOA가 표지판 설치를 제한하더라도, 선거 기간 동안 관할 정부 법률에 의해 설치가 허용된다.
◇ 위성 안테나 설치
최근에는 많이 사라졌으나, 얼마 전까지만 해도 TV나 인터넷 서비스를 위해 지붕이나 외벽에 설치된 위성 안테나를 흔히 볼 수 있었다. 건물 미관을 방해한다는 이유로 위성 안테나 설치를 제한하는 HOA가 여전히 많다. 그러나 ‘연방통신위원회’(FCC)의 ‘Over-the-Air Reception Devices’(OTARD) 규정은 HOA의 규정과 상관없이, 조건에 맞는 경우 위성 안테나를 설치할 수 있도록 허용한다. 직경 1미터 미만인 위성 안테나 설치에 대한 제한을 금지한 FCC의 이 규정은 주민들이 HOA의 불필요한 간섭 없이 원하는 TV 서비스를 이용할 수 있도록 보장한다.
◇ 특정 반려동물 제한
단지 내에서 키울 수 있는 반려동물 제한 규정을 둔 HOA가 많다. 일부 HOA는 인명 사고 등을 이유로 특정 품종의 반려동물을 제한 대상에 포함하기도 한다. 그러나 이 같은 제한 규정은 장애인 보조 동물 및 반려동물 품종 제한을 금지하는 지자체 및 연방법에 의해 시행할 수 없다. 또 ‘장애인법’(The Americans with Disabilities Act)의 의해서도 장애인 보조 반려동물은 품종과 관계없이 HOA가 관리하는 주택에 거주가 가능하도록 보장된다. 반려동물 옹호 단체는 HOA가 무조건 반려동물을 제한하는 대신 소유주가 반려동물을 책임 있게 관리할 수 있는 규정을 마련하는 것이 중요하다고 강조한다.
◇ 전기차 충전기 설치
전기차 판매가 해마다 늘고 있다. 2022년에만 약 91만 8,500대의 경 전기차가 판매된 것으로 조사됐다. 이처럼 전기차를 보유한 가정이 늘고 있지만 일부 HOA는 주택 차고에 전기차 충전기 설치를 제한하는 규정을 시행하고 있다. 친환경 전기차 수요가 계속 증가함에 따라 여러 주에서는 HOA가 전기차 충전시설을 금지하거나 과도하게 규제하는 것을 방지하는 법률을 제정했다. HOA의 충전시설 규제는 친환경 정책에 역행하는 행위로 많은 주택 소유주들이 친환경 차량으로 쉽게 전환하도록 유도하기 위한 것이 법률의 취지다.
◇ 홈 비즈니스 금지
‘중소기업청’(SBA)에 따르면, 전체 비즈니스 중 50%가 자택을 기반으로 창업된다. 많은 사업자들이 자택에서 컨설팅 서비스나 재택근무 등 다양한 형태의 비즈니스를 운영하고 있다. HOA는 커뮤니티 내에서 판매 활동과 같은 상업 활동을 제한할 수 있지만, 이웃에 방해가 되지 않는 한 자택 비즈니스는 주 법에 의해 보호된다. 법률은 창업자들이 HOA의 제한 없이 사업을 운영할 수 있도록 보호하기 위한 것이 목적이다.
◇ 국기 게양 금지
각종 기념일 국기를 집 앞에 거는 이웃을 종종 볼 수 있다. 미국 국기를 자부심의 상징으로 집 앞에 걸어 놓는 전통을 지키는 주민이다. 여론조사기관 퓨 리서치 센터에 따르면, 62%의 미국인이 집이나 사무실, 자동차 등에 국기를 게양한다고 한다. 그럼에도 불구하고 일부 HOA는 깃발 게양을 제한하는 규정을 두고 있다. 하지만 ‘2005년 미국 국기 게양 자유법’(the Freedom to Display the American Flag Act of 2005)에 따라 국기 게양을 금지하는 HOA의 규정이 오히려 규제 대상이다. 이 법률은 주택 소유자가 규정에 맞게 미국 국기를 게양할 수 있도록 보장한다.
◇ 정원 미관 규정
대부분 HOA가 앞마당 잔디 등 정원 관리 규정을 시행한다. 그런데 수년 전 가주에서 극심한 가뭄 현상이 있었을 때 관할 정부의 절수 명령과 HOA의 정원 관리 규정이 충돌한 적이 있었다. 당시 물 사용이 적은, 이른바 ‘건식 조경’(Xeriscaping)으로 바꾸는 주택 소유주도 많았는데 전환 규정을 까다롭게 적용한 HOA도 있었다. 그러나 물 보존과 지속 가능성에 대한 우려가 커짐에 따라, 주 법률은 친환경적인 조경 방법을 보호하도록 제정되고 있다. 따라서 가뭄 대비 친환경 건식 조경은 지역 정부 규정에 의해 보호받을 수 있다.
http://www.koreatimes.com/article/20241113/1538762 <준 최 객원 기자>
[...]
트럼프 2기 정부 시작 2025년, 미국 부동산 시장 전망을 예측해 보자. 트럼프 1기(2017-2021)의 주택 부동산 시장은 전반적으로 강세를 보였다. 주요 요인으로 “감세 정책”과 “규제 완화” 그리고 “낮은 금리”였다. 트럼프 정부는 대규모 감세 정책을 통해 가계 소득과 투자에 영향을 미쳤으며, 이는 부동산 수요와 주택 가격 상승으로 이어졌다. 또한, 금융 규제 완화로 인해 주택담보대출 접근성이 높아져 수요가 증가했으며, 특히 저금리 기조는 주택 구매자의 부담을 줄여 부동산 시장 활성화에 기여했다고 평가된다.
그렇다면 트럼프 2기는 어떻게 될 것인가? 트럼프의 주요 정책이 바로 “기업 살리기” 이다. 이는 감세정책, 규제완화와 같은 다양한 방법으로 진행될 것이다. 여기에 더불어 중요한 정책이 바로 “금리 인하”이다. 기업을 살리기 위해서는 금리 인하가 필수이다. 이는 곧 부동산 모기지 금리의 인하로 이어질 것이고, 이는 바로 부동산 시장 전망이 밝을 수 있다고 생각한다. 같이 살펴볼 기사를 첨부해 본다.
JasonNoh Team
2024년도 어느덧 두 달 밖에 남지 않았다. 올 한 해 전반적으로 한산했던 주택 시장은 연말이 다가오면서 더욱 한산해질 전망이다. 부동산 전문가들은 내년 주택 시장도 불확실성이 여전하지만, 올해보다 사정이 나아질 것으로 내다보고 있다. 내년 주택 매물이 서서히 올해보다 늘어나면서 주택 구입 여건은 다소 개선될 전망이다. 최근 모기지 이자율이 지속적인 상승세지만 내년 소폭 하락할 전망으로 주택 구입 부담을 어느 정도 덜어줄 것으로도 기대된다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 부동산 전문가들로부터 내년 주택 시장 전망을 들어봤다.
◇ 내년 이자율 떨어지고 ‘펜트 업’ 수요 풀린다
‘연방준비제도’(Fed)의 ‘빅컷’(기준 금리 0.5%포인트 인하)에도 불구하고 모기지 이자율은 오히려 상승세로 돌아섰다. 9월 19일 기준 6.08%까지 떨어졌던 30년 만기 고정 이자율은 이후 5주 연속 상승, 6.72%(10월 31일 기준·프레디맥 집계)로 훌쩍 올랐다. 모기지 이자율의 벤치마크 이자율인 10년 만기 국채 금리가 미국 경제의 탄탄한 성장세에 계속 상승세인 점이 모기지 이자율 상승 원인이다.
최근 모기지 이자율 수준은 작년 10월 8%를 넘었던 것과 비교하면 많이 낮아졌지만, 시장이 기대하는 수준보다는 여전히 높다. 부동산 전문가들은 대통령 선거 등 불확실성이 해소되면 내년 모기지 이자율이 올해보다 낮아질 것으로 기대하고 있다. 경제 컨설팅 업체 마켄스타인 어드바이저스의 버나드 마켄스타인 대표는 “내년 모기지 이자율 하락으로 억눌렸던 수요를 풀어주는 효과가 나타날 것”이라며 “몇 년 전 사상 최저 수준의 이자율은 기대하기 힘들지만, 현재 수준보다 낮아질 것”이라고 전망했다.
◇ 신규 주택 중심으로 매물 늘어난다
올해 주택 시장의 가장 반가운 소식은 매물 가뭄이 해소되기 시작했다는 것이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 9월 말 시장에 나온 매물은 총 4.3개월분으로 집계됐다. 매물 수요와 공급이 한쪽으로 치우치지 않고 균형을 이룬 것으로 여겨지는 5~6개월분에 비해 아직 부족하지만, 올해 2월 2.9개월분과 비교하면 상당히 증가한 수치다. 특히 최근 시중 대출 이자율 하락에 힘입어 주택 신축에 나서는 건설 업체가 늘고 있어 내년 매물 증가 전망은 밝은 편이다.
대통령 선거 결과에 따른 불확실성이 남아있지만, 두 후보 모두 주택 시장 활성화 정책을 주요 대선 공약으로 내건 만큼 주택 시장에 미칠 부정적인 영향은 없을 전망이다. ‘전국주택건설업협회’(NAHB)의 칼 해리스 회장은 “대통령 선거가 내년 주택 시장 전망의 ‘와일드 카드’”라며 “어느 후보가 당선되든 심각한 주택 재고 부족 문제 해결을 부동산 시장 최우선 과제로 삼아야 할 것”이라고 강조했다.
◇ 주택 거래 약 9% 증가한다
올해 주택 거래가 그 어느 해보다 한산했다. NAR의 집계에 따르면 지난 9월 재판매 주택 거래는 월별 대비, 전년동월대비 모두 하락했다. 여전히 많은 바이어가 내년 이자율 하락을 기다리며 시장 상황을 관망 중인 것이 주택 거래 하락 원인이다.
로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “지난 12개월간 주택 거래량은 연간 400만 채 수준에 머물러 있다”라며 “그러나 주택 거래 증가를 기대할 만한 신호가 나타나고 있다”라고 분석했다. 윤 이코노미스트는 매물 증가, 이자율 하락, 일자리 증가 등을 주택 거래 증가 신호로 꼽았다.
부동산 정보 기관 코어로직도 내년 주택 거래가 올해보다 약 9% 증가할 것이란 예측을 최근 내놨다. 셀마 헵 코어로직 수석 이코노미스트는 “이자율 하락 전망에 내년 주택 거래가 늘어날 것으로 기대되는 가운데 매물 증가로 구입 경쟁 감소 등 주택 구입에 유리한 여건이 조성될 것”이라고 전망했다.
◇ 신규 주택 시장 전망 밝다
전망대로 내년 이자율이 하락하면 ‘이자율 고정 현상’ 해소로 기존 주택 보유자에 의한 매물 증가 현상도 기대된다. 체이스 홈 렌딩의 니나 기드와니 모기지 대출 담당자는 “현재 모기지 대출자의 약 70%가 5% 미만 대의 이자율을 적용받고 있다”라며 “이자율이 계속 떨어지면 이자율이 다소 높아지더라도 보유 주택을 처분하고 새 주택을 구입하려는 주택 보유자가 늘 것”이라고 기대했다.
올해 주택 매물이 늘고 있지만 아직 만족할 만한 수준은 아니다. 내년에도 올해와 비슷한 수준의 매물 증가가 예상되는 가운데 신규 주택 시장을 통한 매물로 많이 채워질 전망이다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 수석 재무 분석가는 “내년 모기지 이자율이 재판매 주택 매물 증가에 영향을 줄 만큼 큰 폭으로 하락할 가능성이 낮다”라며 “내년 매물 증가는 대부분 신규 주택 시장을 통해 이뤄질 것”이라고 내다봤다.
주택건설업체를 대상으로 매달 실시되는 신규 주택 시장 전망도 밝은 것으로 조사됐다. NAHB의 10월 ‘주택 시장 지수’(HMI) 조사에서 조사 대상 건설업체 담당자 절반 이상이 향후 6개월 주택 시장 전망을 긍정적이라고 평가했다.
◇ 주택 가격 상승 속도 둔화한다
NAR의 집계에 따르면 올해 6월 전국주택 중간가격은 42만 6,900달러로 사상 최고치를 찍었다. 이후 소폭 하락했지만, 여전히 지난해보다는 높은 수준에 머무르고 있다. 주택 가격 상승세는 내년에도 계속될 전망이지만, 부동산 전문가들은 상승 속도는 둔화할 것으로 보고 있다. 코어로직은 내년 주택 가격 상승률이 평균 2%로, 올해 상승률인 4.5%에 비해 크게 둔화할 것으로 예측했다.
내년 주택 가격 전망은 지역별 주택 매물에 따라 차이가 난다. 주택 매물이 적은 반면 주택 구입 선호지로 꼽히는 서부와 북동부의 경우 주택 가격 상승세가 지속될 전망이다. 특히 마이애미, 보스턴, 덴버 등의 주택 가격 상승세가 두드러질 것으로 전망됐다. 반면 애틀랜타와 솔트레이크시티 등에서는 주택 가격 하락이 예상된다. 맥브라이드 분석가는 “내년 전반적으로 가격이 하락할 가능성은 작지만, 상승폭도 크지 않을 것”이라며 “대부분 시장에서 가격 변동이 거의 나타나지 않을 것”이라고 전망했다.
http://www.koreatimes.com/article/20241106/1537685
<준 최 객원 기자>
[...]
인플레이션으로 인해 모든 것이 올랐다. 주택소유주협회(HOA) 비용이라고 예외는 아니다. 이러다 보니 HOA가 없는 집을 원하는 바이어가 늘어나는 것은 어찌보면 자연스러운 현상이라고 할 수 있다. HOA 관리비 인상이 주택 구매 결정에 중요한 요소로 작용하고 있다. 자연재해로 인해 HOA가 관리하는 공공시설 유지 비용과 보험료가 급등하면서 관리비가 크게 오르고 있기 때문이다. 과연 HOA 관리비 무엇을까? HOA 비용은 단지 내 조경, 제설, 수영장, 엘리베이터 등의 관리와 재해 대비 보험료에 사용되며, 필요에 따라 언제든 인상될 수 있다. 특히 자연재해가 빈번한 지역에서는 관리비가 두 자릿수 비율로 급등해, 일부 주택 소유주들은 이주를 고려하고 있다. 관리비 부담으로 인해 주택 시장에 매물이 증가했으나 거래는 둔화되고 있다. HOA 관리비를 피하기 위해 주택 구입 전 시설과 관리비 인상 이력을 확인하는 것이 필요하다.
JasonNoh Team
구입할 집을 찾을 때 ‘주택소유주협회’(HOA)가 운영되지 않는 주택을 첫 번째 조건으로 삼는 바이어가 많다. 그도 그럴 것이, 주택 보험료, 재산세에 이어 HOA가 부과하는 관리비마저 덩달아 오르고 있기 때문이다. HOA는 공공시설이 운영되는 타운하우스, 콘도미니엄, ‘코압’(Co-Op) 형태의 주택은 대부분 HOA 관리비를 다달이 내야 한다. 단독 주택이지만 대단지 형태로 개발된 주택도 HOA를 통한 관리비가 부과되는 경우가 많다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 최근 HOA 관리비가 급등하는 원인과 주택 시장에 미칠 영향 등을 분석했다.
◇ 자연재해로 관리비 급등
HOA는 단지 및 공공시설 관리비 명목으로 단지 내 주택 소유주를 대상으로 매달 관리비를 부과한다. HOA가 관리하는 항목은 단지 내 조경에서부터 제설 작업, 커뮤니티 수영장 관리, 고층 건물의 경우 엘리베이터 관리에 이르기까지 다양하다. 이 밖에도 HOA는 관리비 징수를 통해 자체 보험료를 납부하는데 이상 기후로 자연재해가 빈번한 지역의 경우 HOA 보험료 인상이 관리비 급등의 원인으로 지목된다. 2008년 서브프라임 사태로 주택 시장이 붕괴하고 대규모 주택 압류 사태가 발생했을 당시 HOA 관리비가 급등한 적이 있다. 당시 단지 내 압류 주택 증가로 관리비가 잘 걷히지 않자, 기존 주택 소유주들의 관리비 높은 부담을 떠안아야 했다. 이후 압류가 잠잠해지면서 관리비는 한동안 하락 추세였으나 최근 이상 기후에 따른 자연재해 위험이 높아지면서 다시 고개를 들고 있다. HOA 관리를 받는 주택 소유주들은 관리비 급등 현상이 가계 재정과 주택 시장에 미칠 영향 등을 신중히 파악해야 할 때다.
◇ 필요시 언제든지 인상 가능
HOA 관리비는 단지가 운영하는 시설 규모에 따라 월 수백 달러에서 수천 달러에 이른다. 별다른 공공시설이 없는 단지는 조경, 가로등, 게이트 등 기본 관리에 필요한 낮은 관리비를 부과하지만, 테니스장, 수영장, 골프 코스, 극장 등 고급 시설이 운영되는 단지는 높은 관리비 부과될 수밖에 없다. HOA 관리비는 각 시설 관리에 사용될 뿐만 아니라 HOA가 의무적으로 가입해야 하는 ‘마스터 보험’ 보험료 납부를 위한 목적으로도 징수된다. 건물 지붕이나 외벽 보수, 도로 보수, 홍수나 지진 피해 등을 대비해 HOA로 자체 보험에 가입해야 하는데 이 비용이 관리비 명목으로 주택 소유주에게 전가되는 것이다. 고정 이자율로 모기지를 받으면 매달 내는 페이먼트 금액이 변동하지 않는 것과 달리 HOA 관리비는 필요시 얼마든지 조정이 가능하다. HOA 이사회가 필요하다고 판단해 인상을 승인하면 주택 소유주들은 곧바로 인상된 고지서를 받는다. 부동산 업체 레드핀에 의하면 지난해 전국 인구 밀집 대도시 지역 중 40곳이 넘는 지역의 HOA 관리비 중간 금액이 약 5.7% 인상됐다.
◇ 자연재해 지역 가파른 상승
최근에는 자연재해 빈발 지역의 HOA 관리비가 가파르게 오르고 있어 해당 주민들의 우려가 높아지고 있다. 최근 대형 허리케인 밀턴이 휩쓸고 간 플로리다주 탬파의 경우 지난해 관리비가 무려 17%나 급등했다. 플로리다의 경우 이미 주택 보험료 인상 여파로 많은 주택 소유주들이 보험료 마련에 어려움을 겪고 있는 가운데 관리비까지 크게 오르자, 일부 주택 소유주는 집을 처분하고 타주 이주까지 고려하는 상황이다. HOA 관리비 급등 현상은 플로리다에만 국한된 것이 아니다. 산불과 허리케인 등 자연재해 위험이 높은 포트워스(텍사스주), 새크라멘토(가주), 애틀랜타(조지아주) 등의 지역에서도 HOA 관리비가 지난해 두 자릿수 비율로 인상된 것으로 조사됐다. HOA가 운영되는 주택이 많은 지역의 주택 시장에서는 이미 관리비 상승세에 따른 영향이 나타나고 있다. 마이애미 등 지역 부동산 업계에 따르면 관리비 인상 및 ‘특별 징수’(Special Assessment)를 피하기 위해 시장에 나오는 매물이 늘고 있다. 하지만 매물이 갑자기 늘면서 잘 팔리지 않는 등 지역 주택 시장 회복에 걸림돌이 되고 있다. 레드핀의 조사에 따르면 지난 8월 마이애미 지역 콘도미니엄과 코압 거래는 관리비 기피 현상 등으로 인해 전년 대비 약 26%가 감소했고 팔릴 때까지 걸린 기간도 106일이나 소요된 것으로 나타났다.
◇ 항상 인상에 대비해야
전국적으로 HOA 관리비가 오를 것으로 전망되는 가운데 관리비 인상에 대비하는 것이 중요하다. 주택 수리 등에 필요한 자금을 별도로 적립하듯 관리비 인상에 대비한 자금을 매달 조금씩 모아두면 갑작스러운 인상 통보에 적절히 대처할 수 있다. 주택을 구입할 때도 주의가 필요하다. HOA 관리비가 부과되는 주택 구입을 계획 중이라면 단지 내에 포함된 시설이 무엇인지 파악해야 한다. 골프를 즐기지 않는 데 골프 코스가 운영되는 단지에 위치한 주택을 구입하면 낼 필요 없는 비용이 관리비로 빠져나간다. 자녀가 없는 바이어가 어린이를 위한 놀이터 시설이 갖춰진 단지 내 주택을 구입하는 경우도 마찬가지다. 지속적으로 관리비가 인상되는 HOA도 있는데 이 같은 추세는 주택 구입 전 HOA 관련 서류를 통해 확인할 수 있다. 관리가 미숙한 HOA나 결함이 자주 발생하는 HOA의 경우 관리비 인상이 잦고 이 같은 기록은 HOA 이사회 회의 기록을 통해 확인 가능하다. 또 앞으로 예정된 인상 계획도 서류를 통해 확인할 수 있기 때문에 주택 구입에 참고하면 관리비 부담을 줄일 수 있다. 인상된 관리비 납부가 부담스러운 경우 HOA 측에 분할 납부 옵션에 대해 문의한다. 일부 HOA는 주택 소유주 소득 상황에 따라 분할 납부, 분기 납부, 연간 납부 등의 옵션을 제공한다. http://www.koreatimes.com/article/20241023/1535452<준 최 객원 기자>
[...]
2025년 부동산 시장의 방향은? 계속되는 상승? 이제 하락? 지난 10월 10일에 연방 노동통계국이 발표한 9월 소비자물가 지수(CPI)가 2.4% 로 발표되었다. 또한, 9월 고용지표가 호조를 보이고 있다. 이는 추가 금리 인하라는 시장의 기대에 한걸음 가까워 졌다는 신호이다. 추가 금리 인하란 주택시장의 가격상승으로 이어진다. 즉, 2025년 부동산 동향은 여전한 공급 부족과 낮은 모기지 이자율에 따른 수요 증가로 인해 계속한 상승으로 보는 시각이 많다. 하지만, 이런 시장의 기대와는 다르게, 주거 비용은 여전히 높은 인플레이션 원인으로 남아 있으며, 주택 구입 능력 부족이 시장 회복을 저해하고 있으며, 이는 곧 다음 정부의 부동산 정책이 어떻게 나올지 시장에서는 초미의 관심사이다. 2023년 8월부터 2024년 8월까지 주택 가격은 3.9% 상승했고, 상승세는 이어질 전망이나 속도는 둔화될 것이다. 매물 부족으로 주택 시장은 여전히 셀러에게 유리한 상황이지만, 주택 구입 시 높은 비용 부담이 따른다. 또한,주택 구입을 계획 중인 사람은 다운페이먼트 자금을 현명하게 관리하고, 금융 상품을 신중하게 선택해야 한다.
JasonNoh Team
인플레이션이 둔화세가 뚜렷하다. 연방 노동통계국이 발표한 9월 ‘소비자 물가 지수’(CPI)는 2.4%로 ‘연방준비제도’(Fed)의 목표치인 2%에 근접했다. 2022년 여름 CPI가 9.1%까지 치솟았던 것과 비교하면 거의 정상 수준에 도달한 것으로도 볼 수 있다. 이처럼 인플레이션이 통제 가능한 수준으로 둔화하는 가운데 고용 지표가 악화하자 Fed는 기준 금리를 0.5%포인트 인하하는 빅 컷을 단행했다. 전문가들은 향후 경제 상황에 따라 Fed가 연말 전 기준 금리를 한 차례 더 인하할 것으로 전망하고 있다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 둔화하는 인플레이션이 주택 시장에 미칠 영향을 분석했다.
◇ 주거 부문 물가 여전히 높아
소비자 물가 지수에서 주택 비용을 포함한 주거 부문은 여전히 높은 인플레이션의 고질적인 원인으로 지목되고 있다. 9월 주거 부문 소비자 물가 지수는 전달 보다 0.2% 상승했고 전년 동월 대비로는 4.9% 상승을 기록했다. 마크 햄릭 뱅크레잇닷컴 선임 이코노미스트는 “향후 주택 가격 상승 폭이 둔화할 것이란 낙관적인 전망이 우세하다”라며 “하지만 사상 최악의 주택 구매 능력이 상당 기간 주택 시장 회복에 걸림돌로 남을 것”이라고 우려했다. 치솟는 주택 구입 비용에 주택 거래가 감소하는 중에도 주택 가격은 꿋꿋이 오르고 있다. 부동산 시장 조사 기관 코어로직의 주택 가격 분석에 따르면 2023년 8월과 2024년 8월 사이 전국 주택 가격은 3.9% 상승했다. 코어로직은 주택 가격 상승세가 앞으로도 이어질 전망이지만, 상승 폭은 내년 8월 2.5%로 낮아질 것으로 예측했다. 셀마 헵 코어로직 수석 이코노미스트는 “주택 시장 성수기에도 불구하고 8월 주택 거래가 높은 이자율로 인해 감소했다”라며 “높은 이자율과 주택 가격이 주택 가격 상승을 제한하는 요인으로 작용하고 있다”라고 분석했다. 한편, 국영모기지보증기관 패니메이의 ‘주택 구매 심리 지수’(HPSI)는 두 달 연속 73.9로 상승했다. 설문 조사에서 응답자의 42%가 향후 12개월 사이 모기지 이자율이 하락할 것으로 기대했고 65%는 지금이 집을 팔기에 적기로 생각하는 것으로 나타났다.
◇ 바이어, 1~2년 기다려라
주택 재고가 개선되고 있지만 주택 수요에 비해 여전히 부족하다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 최근 조사에 따르면 지난 8월 매물 대기 기간은 4.2개월로 이전 달에 비해 늘었지만, 수요와 공급이 균형을 이룬 것으로 판단되는 5~6개월 치에는 여전히 모자란 수준이다. 매물 부족 현상 장기화로 높은 이자율에도 불구하고 주택 가격은 지속해서 오르고 있다. NAR의 집계에 따르면 8월 거래된 주택의 중간 가격은 41만 6,700달러로 8월 기준 사상 최고가를 찍었다. 부동산 전문가들은 주택 가격 상승세가 이어지고 모기지 이자율이 큰 폭으로 떨어지지 않는 한 주택 구입을 서두르지 말라고 조언한다. 특히 생애첫주택 구입자의 경우 주택 시장 열기가 가라앉고 소득 증가가 예상되는 시기까지 주택 구입을 미루면 유리한 구입이 가능하다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 수석 재정 분석가는 “인플레이션이 지속해서 떨어진다고 해서 주택 가격 하락 가능성을 의미하는 것은 아니다”라며 “다만 가격 상승 속도가 더뎌지거나 정체될 가능성이 있기 때문에 당장 무리한 주택 구입에 나설 필요는 없다”라고 조언했다. 맥브라이드 분석가는 또 “소득이 주택 가격 상승 속도를 앞지르는 시기를 기다린 뒤 주택 구입에 나서면 주택 구입 비용 부담을 크게 낮출 수 있다”라며 “결혼, 출산, 이직 등의 이유로 당장 구입해야 하는 경우 장기 보유 계획이 확실할 때만 주택 구입에 나서라”라고 덧붙였다.
◇ 셀러, 팔기 전 구입 계획부터
장기간 이어진 매물 부족 현상으로 집을 팔기에 유리한 셀러스 마켓이 지속되고 있다. 최근 몇 년간 집을 내놓은 셀러는 높은 가격에 쉽게 판 경우가 많았다. 조만간 집을 팔 계획이라면 현재 주택 시장 상황이 셀러스 마켓이라는 점에 대비해야 한다. 집을 팔고 나면 이사 갈 집을 찾아야 하는데 매물 부족에 따른 치열한 경쟁과 높은 주택 구입 비용을 부담해야 하는 셀러스 마켓 현실에 맞닥뜨리기 때문이다. 현재 은퇴를 앞둔 X세대(1965년~1980년 출생) 중 이 같은 고민에 빠진 경우가 많다. 지난해 실시된 조사에 따르면 X세대 중 약 72%가 주택 보유자로 이 중 상당수는 모기지 대출 상환을 앞두고 있거나 이미 상환한 보유자가 많다. X세대 중 일부는 은퇴를 앞두고 있지만 X 세대가 은퇴 자금으로 모은 돈은 평균 13만 달러에 불과한 것으로 조사됐다. 여러 조사에서 풍족한 은퇴 생활을 위해서 100만 달러의 은퇴 자금이 필요하다고 제시된 바 있는데 현재 X 세대의 은퇴 자금이 이에 비해 턱없이 부족하다. 필요한 은퇴 자금 마련을 위해서는 보유 주택을 처분하는 방법밖에 없는데 주택 시장 상황이 개선되지 않으면 X 세대의 은퇴 자금 마련에 먹구름이 예상된다.
◇ 구입 시기에 맞춰 다운페이먼트 관리
조만간 내 집 마련에 나설 계획이라면 모아둔 다운페이먼트 자금을 현명하게 관리해야 한다. 인플레이션 발생에 따른 유리한 점 하나가 바로 시중 은행 이자율이 오른다는 것이다. 따라서 높은 이자율이 적용되는 은행 상품에 다운페이먼트 자금을 관리하고 주택 구입 시기에 따라 적절한 금융 상품을 골라야 한다. 당장 구입 계획이라면 즉시 현금 인출이 가능한 은행 세이빙 계좌가 적합하다. 세이빙 계좌에 다운페이먼트 자금을 보관하려면 기존에 사용하던 계좌와 다른 세이빙 계좌를 개설해 입금하고 가능하면 기존 은행과 다른 은행의 계좌를 이용하는 것도 좋은 방법이다. 그래야 힘겹게 모은 다운페이먼트가 갑자기 다른 용도로 돈이 필요할 때나 기타 생활비로 빠져나가는 일을 막을 수 있다. 주택 구입 시기가 1년 뒤 또는 그 이후라면 일반 세이빙 계좌보다 높은 이자율이 제공되는 ‘양도성 예금 증서’(CD)와 ‘머니마켓 펀드’(MMF)과 같은 단기 금융 상품에 다운페이먼트를 관리하는 것이 좋다. 만약 주택 구입 시기가 1년 이내로 일반 세이빙 계좌에 보관하는 것이 안전하다고 판단될 경우 최소 입금 금액 조건은 높아도 높은 이자율이 제공되는 계좌를 찾아 보관하는 것이 좋은 방법이다. http://www.koreatimes.com/article/20241016/1534384 <준 최 객원 기자>
[...]
주택을 성급하게 구매한 바이어들은 후회가 많다. 당연한 이야기라고 치부하기에는 10명중 8명이 주택 구입후 후회를 경험 했다고 한다. 주택 시장 경쟁이 치열했던 2020~2022년에는 많은 바이어가 홈 인스펙션 등 보호 조항을 생략하며 구매했는데, 이에 따른 후회가 두드러졌다. 주된 이유는 다음과 같다. 첫째, 높은 가격. 둘째, 주택 구매후 발생되는 수리비, 그리고 높은 모기지 이자율 등이 있다. 또한, 주택 구매 과정에서 전문 조언을 무시하거나, 결함을 간과한 구매자들이 많았고, 이는 추가적인 금전적 부담을 초래하고 있다. 주택 구입 전 신중한 검토와 절차의 중요성은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 요즘같은 좋은 집을 구하기 어려운 시기에는 특히 믿을 수 있는 에이전트를 만나 도움을 얻어야 하는 이유이다.
JasonNoh Team
‘금사빠’(처음 본 집과 금방 사랑에 빠지는) 바이어들은 주택 구입에 따른 후회가 많다. 다른 사람보다 빨리 사려고 서두르다 보면 여러 중요한 사안을 놓치기 쉽다. 결국 주택 구입 후 ‘아차’하는 후회로 이어지기 마련이다. 주택 거래가 감소한 최근에도 일부 지역은 매물이 없어 바이어 간 치열한 구입 경쟁이 펼쳐지고 있다. 주택 구입한 경쟁 있는 지역은 아무래도 성급한 구입에 따른 후회도 많다. 워싱턴포스트가 주택 구입을 후회한 바이어 사례와 후회를 줄이기 위해 주의할 점을 소개했다.
◇ 10명 중 8명 이런저런 후회
주택 구입에 대한 후회는 2020년 중반~2022년 중반에 절정을 이뤘다. 당시는 모기지 이자율이 낮고 매물은 크게 부족해 주택 구입 경쟁이 극에 달했던 시기다. 당시 치열한 경쟁에서 승리하기 위해 홈 인스펙션과 감정가 컨틴전시 등 바이어 보호 조항을 포기하는 바이어도 많았는데 이에 따른 후회가 주를 많았다. 최근 주택 거래가 주춤해졌지만, 주택 구입에 따른 바이어의 후회는 여전하다.
부동산 사이트 클레버 리얼에스테이트가 작년과 올해 주택을 구입한 바이어 420명을 대상으로 벌인 설문 조사에서 무려 82%에 달하는 바이어가 신중하지 못한 주택 구입을 후회했다. 후회 내용으로는 높은 주택 가격 지급, 높은 수리비와 유지비, 높은 모기지 이자율 등이었고 조건에 맞지 않은 집을 산 것을 후회한 바이어도 많았다.
◇ 너무 비싸지 않나?
롱앤포스터 리얼에스테이트의 에밀리 로리 에이전트의 바이어는 고집스럽게도 에이전트의 조언을 무시하고 너무 비싸게 집을 산 것을 뼈저리게 후회한다. 후회의 시작은 3년 전인 2021년이다. 당시 그 바이어는 특정 지역을 콕 짚어 주택 구입지로 정했는데 이 지역은 다른 바이어도 선호하는 지역이라 매물이 잘 나오지 않았다.
한동안 기다리던 중 바이어가 원하는 조건대로 리모델링이 된 매물이 89만 9,000달러에 나왔다. 로리 에이전트는 경쟁이 심할 것으로 예상되기 때문에 컨틴전시 삭제와 그에 따른 위험을 설명하면서 리스팅 가격보다 조금 높은 가격을 제시할 것을 조언했다. 그런데 바이어가 들고 나온 오퍼 가격은 140만 달러로 리스팅 가격보다 무려 50만 달러나 높았다. 로리 에이전트는 터무니없이 높다고 만류했지만, 바이어는 에이전트의 조언에 아랑곳하지 않고 결국 120만 달러에 집을 샀다.
바이어는 새집에 이사한 뒤 얼마 안 돼 이웃으로부터 너무 높은 가격에 집을 샀고 그 가격에 절대 팔 수 없다는 이야기를 들었다. 바이어는 에이전트의 조언을 무시한 것에 대한 후회가 밀려왔지만 이미 때는 늦었다. 다행히 이후 지역 집값이 크게 올라 후회는 잦아들었지만, 인근 다른 집들만큼 투자 효과는 기대할 수 없었다.
부동산 전문가들은 “집은 투자 효과 외에도 행복과 기쁨을 줄 수 있어야 한다”라며 “주택 구입으로 인해 여행이나 외식 등을 즐길 수 없다면 좋은 구입이 아니다”라고 ‘하우스푸어’를 피할 것을 조언한다.
◇ 심각한 결함은 없나?
버지니아주 알렉산드리아 소재 콜드웰뱅커 리얼티의 바버라 쉴러 에이전트의 바이어는 이른바 ‘금사빠’로 각종 결함을 무시한 채 집을 샀다가 후회를 피하지 못했다. 주택 구입 과정의 일반적인 절차인 홈인스펙션에서 바이어가 오퍼를 제출한 매물의 여러 결함이 보고됐다. 지하실에서 곰팡이기 핀 균열이 발견됐고 샤워 룸 벽 안쪽에서는 물이 새는 것으로 지적됐다.
가장 심각한 결함은 지반에 물 고임 현상이 발견돼 배수 시설 공사를 다시 해야 한다는 것이었다. 바이어는 이 모든 지적에 귀를 막은 채 그냥 구입을 진행하기로 했다. 하지만 에이전트의 눈에 결과는 불 보듯 뻔했다. 직전에 언급된 여러 결함이 입주 직후에야 눈에 들어오기 시작했고 수리비 견적서를 받아본 뒤에야 만만치 않은 수리비가 필요하다는 것을 깨달았다.
부동산 전문가들은 “홈 인스펙션에서 심각한 결함이 발견되면 우선 구입 취소를 고려해 봐야 한다”라며 “그래도 구입을 원한다면 전문업체를 통해 추가 점검을 실시해 예상 수리비 등을 확인한 뒤 결정하는 것이 좋다”라고 조언한다.
로리 에이전트의 다른 바이어는 제출한 오퍼가 무산되는 바람에 의도치 않게 후회를 피할 수 있었다. 이 바이어는 로리 에이전트의 조언대로 홈인스펙션 조항을 오퍼에 포함하기로 결정하고 대신 조금 높은 가격을 제시했다. 그런데 낮은 가격을 제시했지만 홈인스펙션 조항을 포기한 바이어가 계약을 체결했다는 소식에 에이전트가 원망스럽고 조언을 들은 것이 후회됐다. 몇 주 후 집을 산 바이어가 심각한 지반 결함을 발견하고 시간과 큰돈을 들여 수리했다는 이야기를 듣고 다행이다 싶었다.
◇ 유지비 많이 들지 않을까?
워싱턴 D.C. 지역 위들러 부동산 브로커의 바이어는 원하지 않는 지역에 성급하게 집을 샀다가 금전적인 손해를 본 경우다. 이 바이어는 집을 산 뒤에야 다른 지역이 더 마음에 든다고 판단해 이미 산 집에 입주도 하지 않았다. 마음에 드는 지역에 집을 사려고 이미 산 집을 내놓았지만 팔리지도 않아 빈집에 발생하는 재산세, 보험료 등 유지비만 한동안 내야 했다.
주택 구입 뒤 발생하는 유지비에 대비해야 하지만 이를 간과했다가 후회하는 바이어가 많다. 일반적으로 주택 가치의 1%에 해당하는 금액을 매년 주택 유지비로 적립해야 한다. 예를 들어 주택 가치가 50만 달러라면 매년 5,000달러를 수리비 등의 목적으로 적립해야 한다. 지은 지 오래된 집으로 잦은 수리가 예상된다면 더 많은 액수가 필요하다.
◇ 우리 아이 다닐 학교는?
자녀가 있는 바이어는 집을 살 때 학군을 따질 수밖에 없다. 자녀가 없더라도 학군을 고려하는 것이 부동산 투자 측면에서 중요하다. 우수한 학군에 위치한 주택은 주택 시장 상황과 상관없이 수요가 꾸준하기 때문에 시세가 안정적으로 유지되기 때문이다.
보스턴에 거주하는 한 바이어는 집을 사고 난 뒤에야 이점을 절실히 깨달았다. 이 바이어와 남편이 주택을 구입했을 때 부부는 자녀가 없었기 때문에 학군을 크게 신경 쓰지 않았다. 대신 5년 정도 살 계획으로 큰 마당이 딸린 전원주택을 선택했다. 그런데 부부가 새집에 이사하자마자 부인이 덜컥 임신했고 부부는 현재 두 아이를 키우고 있다. 바이어는 “5년 뒤에 집을 팔려고 했는데 10년이 지난 지금도 계속 살고 있다”라며 “두 아이를 학비가 비싼 사립학교 보내는 비용 때문에 등골이 휜다”라고 후회했다.
http://www.koreatimes.com/article/20241009/1533396
<준 최 객원 기자> [...]
초저금리, 즉 2-3%대의 모기지 이자율을 가지고 있는 주택 소유자들이 판매를 전혀 고려하고 있지 않는것 같다. 4/4분기 부동산 시장 전망 역시 ‘주택 공급 부족’이 최대 이슈이다. 이러다 보니, 바이어들이 관심이 집중되는 시장이 있다. 바로 ‘신규 주택’ 시장이다. 하지만 신규 주택에 대한 자세한 지식과 정보 없이 무턱대고 관심을 주기에는 분양 가격, 워런티, 구매 타이밍 등 고려하고 공부해야 하는 내용이 너무 많다. 자칫 한번의 실수로 큰돈을 손해 볼 수 있다. 한가지 꿀팁을 드리자면, 주택 시장 성수기가 끝난 늦가을에서 연말 사이에 분양 인센티브 제공 업체가 반짝 증가한다. 또한, 기업 회계 연도가 끝나는 가을이나 연말에 인센티브를 제공하는 업체를 쉽게 찾을 수 있다.
JasonNoh Team
전체 주택 거래 3건 중 1건은 신규 분양 주택이다. 재판매 주택 매물 부족으로 신규 주택 시장으로 수요가 몰리기 때문이다. 최근에는 신규 주택 분양 업체들이 이 같은 수요를 겨냥해 낮은 가격대의 주택 공급을 늘리는 추세다. 신규 주택 구입은 재판매 주택 구입과 다른 점이 많다. 구매 계약 방식에서부터 구입에 걸리는 시간까지 다른 점이 많기 때문에 만족스러운 구입을 위해 다른 접근 방식이 필요하다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 신규 주택 구입 성공 전략과 알아두면 좋은 사항을 정리했다.
◇ 인센티브 문의
신규 주택 구입의 가장 큰 장점은 다양한 인센티브다. 최근 전반적인 주택 거래가 주춤해지자, 인센티브 혜택을 확대하는 신규 주택 분양 업체가 늘고 있어 구입 전 알아보면 좋다. 흔한 인센티브로는 클로징 비용 일부 대납, 무료 업그레이드, 모기지 이자율 ‘바이 다운’(Buy-Down) 등이다. 모기지 이자율 바이 다운은 일정 기간 이자율을 낮추는 옵션으로 이 비용을 대신 지불하는 분양 업체도 많다. 인센티브는 업체 측 대출 은행을 통해 모기지 대출을 받는 조건으로 제공되는 경우가 대부분이다. 업체 측 은행이 제시하는 이자율과 수수료를 외부 은행과 비교했을 때 큰 차이가 없고 업체가 제공하는 인센티브 내용이 괜찮다면 업체 측 은행을 통해 대출을 받아도 큰 문제는 없다. 업체가 공개적으로 홍보하는 인센티브가 없더라도 적극적으로 문의해 인센티브를 받아내는 바이어도 많다.
◇ 분양 초기에 구입
신규 주택을 유리한 조건으로 구입하려면 구입 타이밍이 중요하다. 구입 타이밍에 따라 제공받을 수 있는 인센티브 규모가 다르고 때로는 가격 흥정도 가능하다. 따라서 구입이 타이밍에 구애받지 않는 바이어는 인센티브가 많이 제공되는 시기를 노려볼만하다. 인센티브는 분양 초기 또는 말기에 제공될 때가 많다. 또 주택 시장이 침체기로 접어드는 요즘과 같은 시기에도 인센티브를 제공하는 업체가 늘어난다. 주택 시장 성수기가 끝난 늦가을에서 연말 사이에도 인센티브 제공 업체가 반짝 증가한다. 기업 회계 연도가 끝나는 가을이나 연말에 인센티브를 제공하는 업체를 쉽게 찾을 수 있다. 신규 주택은 가급적이면 분양 초기에 구입하는 것이 좋다. 분양 초기에 인센티브를 제공하는 업체가 많고 분양 초기에 주택을 구입하면 시간이 지날수록 분양가가 올라 주택 자산이 쌓이는 효과도 누릴 수 있다. 주택 경기가 아주 안 좋은 시기를 제외하고는 이미 지어진 주택을 일시에 판매하는 건설업체는 드물다. 개발 계획에 따라 단계별로 일정 숫자만큼의 주택만 지어 분양하는 판매 방식이 대부분이다. 그런데 단계별로 분양가를 조금씩 인상하기 때문에 초기에 구입한 주택은 분양이 다 끝난 시기에 이미 가격이 상당 폭 오르게 된다.
◇ 업그레이드 문의
‘커스텀 하우스’는 건축주가 건설 업체를 고용해 원하는 디자인과 조건으로 지어진 집이다. 신규 분양 주택은 커스텀 하우스와 달리 업체가 사전에 지정한 디자인과 자재를 사용해 여러 채가 동시에 건축된다. 그렇다고 단지 내 모든 주택이 같은 모양으로 지어지는 것이 아니고 바이어가 일부 디자인과 자재를 선택할 수 있는 옵션을 제공한다. 일부 옵션은 구입 가격에 포함되어 있지만 일부는 비용을 더 지불해야 하는 옵션 사항으로 구분한다. 따라서 구매 계약을 체결하기 전, 기본 사양과 업그레이드가 가능한 사양을 확인하고 업그레이드에 따르는 비용 등도 확인해야 한다. 매물 찾기 힘들다면 신규 주택시장으로 눈 돌려야 신규 주택은 분양 초기에 구입해야 인센티브를 많이 받을 수 있고 자산 축적 효과도 크다.
◇ 필요한 업그레이드만 선택
업체가 제공하는 업그레이드를 추가하게 되면 구입 가격도 그만큼 높아진다. 업그레이드 항목을 무작정 추가하다 보면 최종 구입 가격이 분양가보다 수만 달러씩 오르는 경우도 흔하다. 기본 사양과 옵션으로 제시하는 업그레이드 항목을 잘 검토해 필요한 업그레이드만 추가해야 구입 비용이 눈덩이처럼 불어나는 것을 피할 수 있다. 업그레이드 항목을 신중하게 결정하는 것도 중요하다. 신규 주택 구입 뒤 별도로 공사를 실시할 때 비용이 더 드는 항목이 있기 때문이다. 예를 들어 침실이나 욕실을 추가하는 공사는 건설 업체가 주택을 건설하는 과정에서 실시해야 공사 절차도 수월하고 비용도 덜 드는 항목이다. 또 건설 업체는 주택 건설을 위해 자재를 대량 구매해 놓기 때문에 외부 업체보다 공사비가 저렴할 때도 있다.
◇ 구입 타이밍 신중히 결정
신규 분양 주택 구입이 재판매 주택과 다른 점은 구입에 걸리는 시간이다. 재판매 주택은 대개 30일~45일이면 구입 절차가 끝나지만 신규 주택은 구매 계약을 체결한 뒤 일반적으로 수개월을 기다려야 내 집이 된다. 신규 주택 구입에 시간이 더 걸리는 이유는 대부분 업체가 미분양 위험을 피하기 위해 ‘선 계약, 후 분양’ 판매 정책을 사용하기 때문이다. 따라서 신규 주택 완공까지 걸리는 시간과 입주 시기를 잘 고려해 구입 타이밍을 결정해야 불필요한 피해가 발생하지 않는다. 예를 들어 지금 주택을 임대 중이라면 임대 계약 만료 시기에 맞춰 신규 주택 구입 시기를 결정해야 한다. 현재 거주 중인 집을 팔아야 하는 경우에도 신규 주택 구입이 완료되는 시점을 고려해 집을 내놓아야 이사 일정에 차질이 생기지 않는다.
◇ 워런티 내용 확인
신규 주택 구입 시 건설 업체가 주택의 ‘품질’ 보증하는 홈 빌더 워런티를 제공한다. 홈 빌더 워런티는 건축에 사용된 자재나 건축 과정에서 발생한 문제 또는 기계적 문제에 발생한 문제에 한해 무상으로 수리해 주는 프로그램으로 신규주택 구입 후 대개 1년간 유효하다. 구조적 결함이 발생한 경우에는 7~10년간 워런티 프로그램을 제공하는 건설 업체가 많다. 신규 주택 구입 과정에서 워런티 내용을 반드시 확인하고 보상 범위가 부족하다고 판단되면 추가를 요청할 수 있다. <준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20241002/1532495
[...]
최근 연준(FED)의 빅컷 0.5% 에 모기지 이자율이 6.09%로 하락하였다. 주택 구입을 고려하는 바이어들에게 유리한 환경이 조성되고 있다는 이야기이다. 연준의 기준 금리 인하가 시장에 반영되고 있으며, 모기지 이자율 역시 크게 하락하고 있다. 이럴때는, 기존 모기지를 1%포인트 이상 낮은 이자율로 재융자하는 것이 유리하다. 그리고, 2024년말까지 시장은 0.5%-0.75% 기준금리 인하를 계속해서 요구하고 있는 것과 함께 10년 만기 국채 이자율의 하락이 지속될 것으로 보인다. 종합해 보면, 연말까지 모기지 이자율은 5.5~6% 내외를 유지할 가능성이 크다. 함께 참고 할 수 있는 기사를 같이 살펴보자.
JasonNoh Team
모기지 이자율이 하락세가 가파르다. 국영모기지 보증기관 프레디맥이 집계하는 30년 만기 고정 이자율 전국 평균은 지난 19일 6.09%로 올해 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 7.8%를 기록했던 지난해 10월과 비교하면 매우 큰 폭의 하락세로 그동안 높은 이자율 때문에 주택 구입을 포기한 바이어에게는 희소식이다. 이자율이 가파른 하락세로 접어들면서 최근 1~2년간 높은 이자율로 주택을 구입한 바이어들 사이에서도 낮은 이자율로 갈아타기 위한 재융자 붐이 다시 일 것으로 기대된다. 워싱턴 포스트가 향후 모기지 이자율 전망을 분석했다.
◇ 기준 금리 인하에 간접 영향
치솟는 인플레이션을 잡으려는 ‘연방준비제도’(Fed)의 노력으로 제로 수준인 기준 금리가 5%를 훌쩍 넘었다. 이 같은 금리 수준은 지난해 여름까지 이어졌고 결국 인플레이션을 잠재우는 데 어느 정도 성공했다. 하지만 높은 금리가 지속되는 기간 자동차 대출부터 모기지 대출에 이르는 시중 대출 비용이 치솟아 서민 가계부 부담 요인으로 자리 잡았다. 연준은 인플레이션이 안정적인 수준으로 접어들 때까지 높은 금리를 유지하겠다는 기조를 유지했다. 최근 발표된 8월 물가지수는 2.5%로 3년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 인플레이션이 연준 목표치에 근접하자 기준 금리 인하에 조심스러운 태도로 일관한 제롬 파월 연준의장은 9월 공개회의에서 금리 인하 결정을 강력히 시사했고 결국 시장 기대치보다 높은 ‘빅컷’(Big Cut·0.5%포인트 인하)이 단행했다.
◇ 10년 만기 채권
이자율에 직접 영향 연준 관측통들은 올해 말까지 적어도 두 번의 금리 인하가 더 실시될 것으로 예상하고 있다. 일부 경제 전문가들 올해 금리 인하가 세 번 실시될 수도 있고 내년 봄 추가 인하도 기대하고 있다. 시장 기대대로 금리 인하가 연이어 실시될 경우 기준 금리는 2025년 하반기 최저 3~3.5% 수준으로 하락할 수 있을 것으로 전망된다. 기준 금리 인하는 모기지 이자율을 포함, 시중 대출 이자율에 전반적인 영향을 미친다. 하지만 모기지 이자율은 기준 금리 동향에 직접적으로 영향을 받지 않는다. 시중 모기지 이자율 동향에 직접적인 영향을 미치는 요인은 모기지 상품 투자자들이 벤치마크 이자율로 여기는 10년 만기 재무부 채권 이자율이다. 채권 이자율은 지난해 10월 4.98%를 찍은 뒤 최근 3.69%대로 하락하며 모기지 이자율 하락을 부채질 중이다.
◇ 금리 인하 기대
이미 반영돼 현재 경제 상황이 지속되는 한 연준의 기준 금리 인하 기조가 내년까지 이어질 것으로 전망된다. 하지만 금리 추가 인하 조치가 시행되더라도 모기지 이자율 하락 폭은 크지 않을 전망이다. 부동산 시장 전문가들에 따르면 최근 모기지 이자율 하락세는 연준의 금리 인하 전망을 이미 반영한 현상이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 “기준 금리 인하 효과가 이미 반영됐기 때문에 추가 인하가 실시되더라도 모기지 이자율은 올해 말 6% 미만으로 떨어지는 데 그칠 것”이라고 전망했다. 모기지 이자율을 포함한 장기 이자율은 인플레이션 전망, 경제 상황, 기타 여러 요인을 반영한다. 기타 요인 중 하나가 바로 연준의 기준 금리 정책이다. 모기지 이자율에 영향을 미칠 만큼 기준 금리가 인하되려면 경기 침체가 발생해야 하는데 현재로서 침체 가능성은 매우 낮다. 만약 경기기 침체에 접어들지 않고 지속적으로 냉각되더라도 모기지 이자율은 6% 이하로 크게 떨어지지 않을 것으로 보는 경제전문가가 대부분이다.
◇ 1%포인트 이상 낮춘다면 재융자 해 볼만
이자율 변동에 출렁이는 시장이 바로 재융자 시장이다. 현재 적용 받는 이자율보다 1%포인트 낮은 이자율로 대체할 수 없다면 재융자를 실시하지 않는 것이 정석처럼 여겨진다. 이자율 격차가 최소 1%포인트 이상 벌어졌을 때 재융자를 통해 인하될 것으로 예상되는 페이먼트 액수와 재융자 실시로 인한 각종 비용 등을 비교해 재융자 실시 여부를 결정한다. 재융자를 실시하려면 재융자 금액의 2~5%에 해당한 수수료 비용과 융자 발급비, 감정비, 신청비 등 각종 수수료 비용이 발생한다. 재융자 실시 여부는 재융자를 통해 절약되는 비용이 재융자 수수료 비용을 상쇄하는 데 걸리는 기간을 기준으로 결정한다. 재융자를 실시한 모기지를 장기 보유할수록 재융자로 인한 절약 혜택이 커진다. 모기지 이자율은 매일 변동하기 때문에 재융자 실시 시기에 적용되는 이자율에 따라서도 재융자 혜택 폭이 좌우된다.
◇ 이자율 하락
‘양날의 검’ 될 수도 높은 집값과 모기지 이자율이 사상 최악 주택 구입난의 주요 원인이다. NAR에 따르면 고주택가와 고이자율로 2021년 612만 건에 달했던 재판매 주택 거래는 2023년 409만 건으로 급락했을 정도다. 높은 이자율에 영향을 받은 부문은 주택 거래뿐만 아니다. 대출 비용 상승에 주택 공급에 중추적인 역할을 하는 주택 신축이 급감했고 낮은 이자율로 주택을 구입한 주택 보유자가 집을 팔지 않는, 이른바 ‘이자율 고정 현상’(Rate Lock-in Effect)까지 등장해 매물 부족 사태가 악화했다. 연준의 기준 금리 인하로 대출 비용이 낮아지면 신규 주택 공급 증가가 기대된다. 높은 이자율로 새집 구입을 꺼렸던 기존 주택 보유자가 집을 내놓기 시작하면 재판매 주택 매물 부족 현상도 해소될 어느 정도 해소될 것이란 기대가 크다. 하지만 모기지 이자율 하락으로 인한 주택 구입 여건 개선은 수요를 뒷받침할 충분한 매물이 공급될 때만 가능하다. 충분한 매물 공급 없이 이자율만 떨어질 경우 주택 구입난은 지금보다 더 악화할 수 있다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴의 그렉 맥브라이드 수석 금융 애널리스트는 “모기지 이자율이 떨어지면 수요 급증으로 집값이 다시 급등할 수 있고 이자율 인하 효과는 상쇄된다”라고 우려했다. 윤 이코노미스트는 “반면 모기지 이자율이 하락하면 낮은 이자율에 묶인 기존 주택 보유자의 주택 구입 능력이 개선돼 이들에 의한 ‘무브 업’(Move-Up) 구매가 이뤄지고 주택 거래 선순환이 기대된다”라고 기대했다.
http://www.koreatimes.com/article/20240925/1531524
<준 최 객원 기자> [...]
연준의 “빅컷” 50bp (0.5%) 금리 인하는 주택시장에 폭탄과 같은 충격을 주고 있다. 프레디 맥 발표에 따르면 금주 30년 모기지 평균 금리가 6.09% 로 집계되었다. 이는 전주 보다도 0.11%가 내려간 수치이다. 사실 최근 몇 년간 주택 건설 업계는 인플레이션으로 인해 자재비 상승, 공급망 문제, 인력 부족 등의 어려움을 겪었다. 그러나, 이와 반대로 주택시장은 그 어느때 보다도 뜨거웠다. 높은 모기지 이자율에도 주택시장의 수요는 넘쳤으며 공급은 부족했다. 하지만, 이제는 본격적인 금리 인하로 인해 주택 디자인과 건설 트렌드가 변화를 읽어야 한다. 이와 함께 앞으로 주택 구매를 고려하는 예비 바이어분들에게 좋은 기사를 소개해 보겠다. 바로 최근 가장 인기가 좋은 주택 디자인이다. 예를 들어, 바닥재로는 저렴하면서도 내구성이 강한 엔지니어 우드가 인기를 끌고 있으며, 주상 복합 주택은 저렴한 가격과 공간 활용성으로 수요가 높아지고 있다. 또한, 도파민 장식과 전기 에너지를 사용하는 전기 주택이 트렌드로 자리 잡고 있다. 단층 주택은 베이비붐 세대와 젊은 세대 모두에게 인기가 있으며, 가족 중심 공간으로 주방이 다시 주목받고 있다.
JasonNoh team
주택 건설 업계도 최근 몇 년간 인플레이션에 따른 극심한 어려움을 겪었다. 공급망 대란으로 건축 자재가 제때 조달이 안 되는 것은 물론 자재비가 급등해 어쩔 수 없이 신규 주택 분양 가격을 인상해야 했다. 엎친 데 덮친 데 격으로 건축 인력 부족, 인건비 급등까지 겹치면서 주택 건설 업계가 겪는 고충이 크다. 이 같은 현상은 신규 주택 트렌드에 고스란히 반영돼 나타나고 있다. 비용을 최소화, 공간 활용 극대화, 독창적 공간 활용 등 최근 신규 주택 디자인 트렌드를 알아본다.
▲ 엔지니어 우드 바닥재
주택 디자인 중 바닥재가 차지하는 비중이 크다. 실내 면적 중 바닥이 차지하는 비율 크기 때문에 바닥재를 주택 구입 기준으로 삼는 바이어도 많다. 바닥재 시장에서 카펫은 이미 자취를 감췄고 그 자리를 나무 바닥재가 대체한 지 오래다. 나무 바닥재 중에서도 ‘사전 마감 처리된 엔지니어 우드’(Prefinished Engineered Floors)가 신규 주택 건설에서 많이 사용되고 있다. 특히 고급 주택 건설 시장에서도 원목 대신 엔지니어 우드를 사용하는 트렌드가 대세다. 엔지니어 우드는 원목은 아니지만 원목과 차이가 없을 정도로 잘 제조되고 있다. 오히려 원목 바닥재보다 내구성이 강하고 큰 크기로도 제작이 가능해 매우 실용적인 바닥재로 쓰이고 있다. 엔지니어 우드 바닥재의 가장 장점은 뭐니 뭐니 해도 원목에 비해 저렴한 비용이다. 사전 마감 처리돼 건설 현장에서 ‘샌딩’(Sanding) 작업이 필요없기 때문에 인건비 등 여러 비용을 줄여주는 것도 큰 장점이다.
▲ 주상 복합 주택
상업용 부동산 시장, 특히 사무실과 대형 몰 부문은 2020년 발생한 코로나 팬데믹 여파에서 벗어나지 못하고 있다. 당시 문을 닫은 건물 중 테넌트를 찾지 못해 여전히 빈 채로 남아 있는 건물도 많다. 동시에 주택 가격과 모기지 이자율이 급등하면서 저렴한 가격대의 주택을 찾는 것은 거의 불가능한 일처럼 여겨진다. 두 가지 문제에 대한 해결책으로 ‘주상 복합’(Mixed Use) 형태의 부동산 건설이 수년째 붐을 이루고 있다. 일반 주택에 비해 저렴한 주상 복합 형태의 주택 수요가 앞으로도 계속 이어질 전망이다. 주상 복합 주택은 거주, 출근, 여가 생활 등의 수요를 충족할 뿐만 아니라 빈 쇼핑몰과 쇼핑센터를 활용할 대안으로 떠오르고 있다.
▲ 도파민 장식
정신 건강에 대한 중요성이 갈수록 강조되는 가운데, 이 같은 트렌드가 주택 건설 업계에도 반영되고 있다. 주택의 분위기를 좌우하는 페인트 업계에서 정신 건강을 강조한, 이른바 ‘도파민 장식’(Dopamine Decor) 트렌드를 적극 도입 중이다. 도파민은 기분을 좋게 하는 신경 전달 물질이다. 단어의 뜻처럼 행복감, 따뜻함, 향수를 불러일으키는 페인트 색상을 최근 신규 주택에서 많이 볼 수 있다. 도파민 색상은 생동감 넘치는 색상, 다양한 질감, 때로는 장난스러운 패턴 등으로 여기에 홈 오너의 개성과 스타일이 가미되면 더할 나위 없이 훌륭한 도파민 장식이 된다. 어떤 색상이나 패턴이든 상관없이 기분을 즐겁게 해주는 도파민 색상은 실내는 물론 건물 외벽 페인트에도 사용되는 추세다.
▲ 전기 주택
차량 업계에서 전기차가 대세이듯 주택 건설 업계에서도 최근 전기 주택이 주목받고 있다. 전기 주택은 말 그대로 주택에 필요한 모든 에너지를 전기 에너지로 대체한 주택이다. 전기 에너지 공급을 위해서는 태양광 패널 설치가 필수로 ‘인플레이션 감축법’(Inflation Reduction Act)의 세제 혜택을 최대한 활용해 전기 주택으로 전환하는 주택 소유주가 늘고 있다. 전기 주택 건설업계에 따르면 태양광 패널을 충분히 설치하고 배터리 저장 시스템까지 갖추면 매우 저렴한 비용으로 주택을 운영하고 전기차까지 충전할 수 있다. 전기 주택 건설업계는 전기 주택이 화석 연료를 제거해 친환경적이고 건강에도 도움을 준다고 강조하며 적극적인 홍보 활동을 펼치고 있다.
▲ 단층 주택
신규 주택 단지를 방문하면 단층 주택 비중이 늘고 있는 것을 볼 수 있다. 주택 건설 업계는 이미 수년 전부터 베이비붐 세대의 은퇴 쓰나미를 대비해 단층 주택 공급을 늘리고 있다. 단층 주택은 흔히 나이가 들어 거동이 불편한 세대에 적합한 주택으로 여겨지지만, 최근에는 젊은 세대의 수요도 늘고 있다. 부동산 업계에 의하면 X세대 중 노후를 미리 대비하기 위해 단층 주택을 찾는 경우가 최근 눈에 띄게 늘고 있다. 단층 주택 재고가 충분하지 않기 때문에 은퇴를 앞두고 미리 확보해 두려는 수요다. 최근 지어지는 단층 주택은 층고를 높이고 넓은 공간감을 제공해 기존 단층 주택의 답답함을 보완한 주택이 많다.
▲ 가족 중심 공간
주택에서 가족이 모일 수 있는 공간은 늘 강조되어 왔다. 다만 트렌드만 조금씩 변화할 뿐인데 최근 주방이 가족 중심 공간으로 다시 떠오르고 있다. 주방은 가족이 함께 요리하며 식사하는 공간이다. 때로는 주방과 연결된 패밀리 룸으로 자연스럽게 이동해 온 가족이 여가를 함께 즐기기도 한다. 이 같은 가족 중심 기능을 최대화하기 위해 최근 주방의 모습이 조금씩 변하고 있다. 요리를 담당하는 레인지나 쿡톱의 크기가 점점 커지고 여러 개의 싱크대가 설치된 주방도 등장했다. 명절이 휴일에 가족이 팀을 이뤄 식사를 준비하기에 적합한 주방 형태다.
http://www.koreatimes.com/article/20240918/1530587
<준 최 객원 기자>
[...]
프레디맥(Freddie Mac) 집계에 따르면 30년 모지기 이자율이 6.35% 수준으로 올해들어 가장 낮다. 연준의 금리인하 전망이 2024년에 0.75% – 1.00% 수준이 확실시 되면서 시장이 반응하고 있는 것이다. 그렇다면, 2024년 4분기 부동산 시장은 전망은 어떻게 될 것인가? 지금 현재 미국 주택 시장은 모기지 이자율이 하락 했음에도 불구하고 주택 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 2012년 이후 지속된 주택 가격 상승세는 매물 부족과 수요 증가로 인해 이어지고 있다. 전문가들은 현재 상황이 2008년 금융위기 때와 다르며, 침체 가능성은 낮다고 진단한다. 대출 자격 기준 강화와 낮은 이자율로 주택 보유자들이 안정적인 상황이다. 결론은 이자율이 추가 하락할 경우 주택 가격이 다시 급등할 가능성도 있다고 분석된다.
JasonNoh Team
바이어가 그토록 기다리던 모기지 이자율 하락 소식이 들려왔다. 30년 만기 고정 이자율은 지난달 29일 기준 6.35%로 올해 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.(프레디맥 집계). 지난해 한때 8%대까지 치솟았던 이자율이 큰 폭으로 하락했지만, 주택 가격은 여전히 오름세로 마냥 기뻐할 수많은 없는 상황이다. 주택 가격은 주택 시장이 침체에 빠져나온 2012년 이후 매년 상승세를 기록하고 있다. 주택 가격이 이처럼 장기간 상승세를 이어간 적은 과거에는 없었던 일이다. 주택 시장 일부에서는 주택 시장 거품이 곧 꺼지고 침체기로 접어들 것이란 우려를 내놓고 있지만 부동산 전문가 대부분은 이 같은 침체 우려를 일축한다. 금융정보서비스업체 뱅크레잇닷컴이 부동산 전문가들과 주택 시장 침체 가능성을 진단했다.
▲ 끝없이 오르는 주택 가격
2022년 말 주택 시장에 정체 현상이 나타났다. 주택 가격도 둔화하면서 주택 시장이 조정기에 접어들 것이란 예측이 파다했다. 그러나 이 같은 예측은 보기 좋게 빗나갔고 주택 가격은 다시 반등하며 사상 최고치를 경신했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 집계에 따르면 지난 6월 재판매 주택 중간 거래 가격은 42만 6,900달러로 사상 최고가를 기록했다. 7월 들어 42만 2,600달러로 소폭 하락했지만 13개월 연속 연간 대비 상승 행진은 끝나지 않았다. 주택 가격 동향 분석에 널리 사용되는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수도 지난 5월 전년 대비 5.95% 상승을 기록하면 주택 가격이 전국적으로 상승세임을 뒷받침했다.
▲ 매물 늘어야 가격 잡힌다
자본주의 시장 경제 체제에서는 수요와 공급이 가격을 결정한다. 주택 가격이 10년 넘게 장기 상승세를 이어가는 것도 바로 수요와 공급의 균형이 깨졌기 때문이다. 올해 들어 주택 매물이 증가하고 있지만 공급 속도는 수요를 따라잡기에 턱없이 더디다. NAR에 따르면 지난 7월 주택 매물 공급은 4개월 치로 수요와 공급이 균형 수준으로 여겨지는 6개월 치에 미치지 못했다. 작년 10월 모기지 이자율이 23년 만에 최고 수준인 8%를 넘었음에도 불구하고 턱없이 부족한 매물 공급으로 인해 주택 가격 하락 현상은 나타나지 않았다. 모기지 이자율은 이후 7%대로 떨어진 뒤 최근 올해 들어 가장 낮은 수준인 6.35%를 기록했다. 대형 모기지 업체 뉴아메리칸 펀딩의 릭 아비엘로 대표는 “매물이 늘지 않는 한 주택 가격 하락은 나타나지 않을 것”이라고 전망했다. 부동산매물정보 사이트 질로우닷컴의 스카일라 올슨 수석 이코노미스트도 “올해도 주택 가격 상승 행진이 이어질 것”이라며 “주택 가격이 갑자기 떨어지는 일은 없을 것”이라고 주택 가격 상승을 확신했다.
▲ 주택 시장 침체설 ‘근거 없다’
그렇다면 일부에서 제기되는 주택 시장 침체설은 근거가 있는 것일까? 이에 대해 타이틀 보험업체 퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션의 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 매물 부족을 이유로 들며 “없다”라고 단호하게 진단했다. 대형 부동산 중개업체 리맥스의 데이브 리니거 창업자는 지난해 나타난 모기지 이자율이 오히려 주택 시장을 왜곡했다고 분석했다. 이자율이 급등하면서 많은 바이어가 이자율 떨어질 때를 기다리며 관망세로 돌아섰고 최근 이자율이 큰 폭으로 떨어지자, 이들 수요가 다시 주택 시장에 나오면서 주택 가격 상승세를 부추길 것이란 분석이다.
▲ 현재 상황
2008년과 달라 로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 오스틴 등 최근 몇 년간 주택 가격이 폭등한 지역을 중심으로 주택 가격이 소폭 하락하는 현상이 나타날 수 있으나 전국적인 하락 현상은 없을 것으로 내다봤다. 윤 이코노미스트는 현재 상황이 2008년 발생한 주택 시장 침체 직전과 다른 점을 강조했다. 2005년~2007년 주택 시장 붕괴 직전의 경우 누가 봐도 알 수 있을 만큼 주택 시장 전반에 거품이 가득했다. 당시 허술한 대출 관행으로 자격이 안 돼도 누구나 대출을 받아 집을 살 수 있었고 이 같은 허위 수요를 대상으로 주택 건설 업계는 신규 주택을 무분별하게 공급한 것이 주택 시장 거품을 키웠다. 이후 모기지 대출 업계가 고삐를 단단히 죈 결과 바이어들의 대출 자격이 높아져 주택 시장이 웬만한 침체 현상에도 견딜 수 있는 체력을 갖추게 됐다. 현재 주택 보유자들의 크레딧 점수가 높을 뿐만 아니라 주택 자산 비율도 과거에 비해 상당히 높아졌다.
▲ 가격 하락보다 상승 요인 더 커
최근 낮은 이자율로 주택을 구입한 보유자가 상당수다. 모기지 페이먼트 부담이 크게 낮아진 점이 주택 시장 침체 가능성이 낮은 이유 중 하나다. 뉴욕 타임스의 분석에 따르면 2023년 말 기준 모기지 대출자의 약 70%가 지금보다 약 3%포인트나 낮은 이자율을 적용받고 있다. 과거 주택 시장 침체의 가장 큰 원인이었던 주택 과잉 공급 현상도 현재는 전혀 찾아볼 수 없다. 주택 건설 업계는 과거 실수를 되풀이하지 않기 위해 매물 부족 현상의 원인으로 지목될 정도로 신규 주택 공급량을 철저히 조절하고 있다. 플로리다 애틀랜틱 대학 켄 존슨 주택 경제학자는 현재 주택 시장에 상반된 두 가지 현상이 상존하고 있다고 진단했다. 2~3년 전에 비해 높은 이자율이 주택 가격 상승세를 억누르고 있는 동시에 신규 수요 증가와 매물 부족 현상이 주택 가격 상승 요인으로 남아 있다는 진단이다. 이 두 현상이 공존하는 한 주택 가격이 크게 오르거나 떨어지지 않겠지만 이자율이 하락하는 등 균형이 깨지면 주택 가격이 다시 급등할 가능성이 크다는 분석이다.
http://www.koreatimes.com/article/20240911/1529654
<준 최 객원 기자> [...]
2024년의 주택 투자는 매물 부족으로 주택 시장은 여전히 셀러스 마켓 상태를 유지하고 있다. 특히, 오랜된 주택(히스토릭 홈)은 독특한 매력과 도심 접근성 덕분에 2025년에 기대가 되고 있는 시장중 하나이다. 전문가의 예측으로 내년에 가치가 상승할 것으로 보이며, 이는 장기적인 투자처로 유망하다. 더불어 다세대 주택은 임대 수요가 높아 안정적인 수익을 기대할 수 있는 부동산 유형으로 평가받고 있으며, 고유한 디자인과 건축적 특징 그리고 친환경 주택으로 MZ 세대의 관심을 받으며 성장 가능성이 큰 분야이다. 환경을 고려한 주택 투자는 향후 수익성이 높을 것으로 전망된다. 이와 관련된 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
주택 거래 감소에도 불구하고 매물 부족 탓에 주택 시장은 여전히 셀러스 마켓이다. 작년에 비해 매물이 증가했지만, 매물 대기 기간은 3개월 안팎으로 공급이 크게 부족한 상황이다. 올해 1분기 주택 중간 가격은 42만 800달러로 매우 높고 모기지 이자율 역시 첫주택구입자가 감당하기 부담스러운 수준으로 주택 시장에는 악재다. 최근 이자율이 하락세로 돌아선 가운데 기존 주택 보유자에 의한 매물 공급이 다소 늘어날 것으로 기대된다. 내년 주택 구입을 계획 중인 바이어에게는 희소식으로 지금부터 주택 구입을 철저히 준비한다면 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있겠다. 온라인 재정정보업체 고우뱅킹레잇이 부동산 전문가들로부터 내년에 가치가 오를 것으로 기대되는 부동산 형태를 들어봤다.
◇ 히스토릭 홈
주택 시장에 공급되는 신규 주택은 대부분 대형 주택 개발 업체가 지어 분양하는 주택이다. 마치 기계로 찍어낸 듯한 비슷한 모양의 주택이 단지 내에 줄지어 서 있는 모습이다. 이른바 ‘쿠키 커터’(Cookie Cutter)로 불리는 똑같은 모양의 주택에 싫증을 느끼는 바이어 사이에서 최근 지은 지 오래된, 이른바 ‘히스토릭 홈’(Historic Homes)을 찾는 트렌드가 나타나고 있다. 주택 투자 업체 ‘위 바이 하우스 캐시 텍사스’(We Buy Houses Case Texas)의 대니 존슨 에이전트는 “신규 주택이 흉내 낼 수 없는 독특한 매력의 히스토릭 홈의 가치가 내년에 상승할 것으로 전망된다”라며 “히스토릭 홈은 더 이상 지을 수 없지만 최근 수요가 늘고 있어 전망이 밝은 부동산 분야”라고 설명했다. 히스토릭 홈은 대개 도시 개발이 처음 시작된 다운타운 인근에 위치해 회사 등과의 접근성도 뛰어난 편이다. 다만 지은 지 오래됐기 때문에 구입 전 철저한 점검을 실시해 심각한 결함이나 건축 안전법 위반 사항 등이 없는지 확인해야 한다.
◇ 다세대 주택
벌써 수년째 이어지고 있는 주택 구입난이 갈수록 가중되고 있다. 매물 부족에 집값은 치솟고 모기지 이자율이 크게 올라 많은 바이어가 주택 구입 능력을 상실하고 있다. 당장 주택 구입이 힘든 바이어는 어쩔 수 없이 임대 주택 시장의 문을 두드리는 수밖에 없다. 주택 가격이 급등한 일부 지역은 주택 구입보다 임대가 유리해 일부러 임대를 선택하는 경우도 많다. 여전히 높은 임대 수요로 인해 아파트 등 이른바 ‘다세대 주택’(Multi-Family House)의 전망이 밝다. IPA 커머셜 리얼에스테이트의 맷 모건 에이전트는 “한 건물에 여러 유닛의 주택이 들어간 형태의 다세대 주택에 대한 수요가 높다”라며 “특히 도심이나 교통 요충지에 위치한 다세대 주택을 눈여겨보는 투자자가 늘어날 것”이라고 전망했다. 주택 임대료 상승이 인플레이션을 앞지르고 있어 투자자들에게는 매력적인 투자처가 아닐 수 없다. 모건 에이전트는 보행 친화성이 뛰어나고 편의 시설에 인접한 다세대 주택 형태의 부동산 가치가 향후 5년간 10~15% 상승할 것이라는 전망을 내놓았다.
◇ 지속 가능한 친환경 주택
MZ 세대의 가장 큰 관심사는 환경이다. 앞으로 주택 시장 수요를 이끌 MZ 세대 바이어들이 집을 찾을 때 첫 번째로 보는 조건이 바로 친환경 시설이다. 지속 가능한 건축자재로 지어진 집으로 탄소 배출량을 획기적으로 낮출 수 있는 친환경 시설을 갖춘 주택이 MZ 세대의 드림 홈으로 떠오르고 있다. 크리스티스 인터내셔널 리얼에스테이트의 린지 한 에이전트는 “에너지 비용을 고려해 탄소 중립적이고 수동 태양열을 사용하도록 설계된 친환경 주택이 최근 큰 인기를 끌고 있다”라며 “젊은 세대로 부의 이동이 이뤄지는 가운데 건강과 친환경을 중시하는 트렌드가 향후 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 수동 태양열 시스템은 태양의 열과 빛을 직접적으로 활용하여 에너지를 얻는 방법으로, 특별한 기계적 장치 없이 건물의 설계와 배치만으로 태양열을 이용하는 시스템이다. 예를 들어, 건물의 창문 위치, 건물의 방향, 그리고 열을 저장할 수 있는 재료 등을 고려하여 태양열을 효율적으로 활용한다.
◇ 노인 요양 주택
국영모기지보증기관 패니메이에 의하면 60세 이상 주택 보유자 중 약 44%는 집을 팔 계획이 있거나 이미 판 것으로 조사됐다. 대부분 은퇴를 대비한 판매로 자녀 등 가족이 사는 지역 인근에 작은 집을 구입하거나 아파트 등을 임대할 계획이다. 이중 상당수는 노인 요양 서비스가 제공되는 주택으로 이주하는 경우도 많다. ‘생활 지원 주택’(Assisted Living)으로 불리는 노인 요양 주택은 요양원에 비해 돌봄이 덜 필요한 노인을 위한 공동 거주 시설이다. 일반적으로 개인 침실이 제공되고 공동 식당, 활동 공간 등의 공간에 물리치료사, 간호사 등 돌봄 인력이 상주한다. 이미 베이비부머 세대의 대규모 은퇴가 시작되면서 노인 요양 주택 공급이 수요를 따라잡지 못하는 상황이다. 인기 은퇴 지역의 노인 요양 주택 가격은 연간 7~12% 상승할 것으로 전망된다.
◇ 별채 딸린 주택
‘별채’(ADU·Accessory Dwelling Unit)에 관심이 높아지면서 별채가 딸린 집의 몸값이 치솟고 있다. 별채는 다양한 용도로 사용할 수 있어 별채 공사를 실시하는 주택 보유자도 늘고 있다. 높은 주택 가격 부담에 성인이 된 뒤에도 부모 집에 얹혀사는 캥거루족이 늘고 있다. 이들에게는 부모와 별도의 공간에서 살며 주거비 부담을 덜어주는 별채가 제격이다. 또 나이 든 부모를 모시기 위한 공간으로도 별채가 사용되는 경우가 많다. 큰 집으로 이사할 필요 없이 뒷마당에 별채를 지으면 높은 주택 구입비 부담을 피해 필요한 생활 공간을 마련할 수 있다. 별채의 형태로는 ADU, 게스트 하우스, 거라지 아파트 등으로 다양하다. 이중 거라지 아파트는 별도의 차고 건물을 주거 공간을 변경하거나 차고 위에 주거 공간을 짓는 공사다. 별채를 임대할 경우 별도의 임대 수익을 올릴 수 있어 주거비 부담을 덜어주는 효과도 있다. 라메리카 리얼에스테이트의 릭 앨버트 브로커는 “별채 공사가 늘고 별채가 딸린 주택의 가치도 오를 것”이라며 “일부 주택 보유자는 별채에 거주하고 본 주택을 임대해 높은 임대 수익을 올리는 경우도 있다”라고 설명했다.
http://www.koreatimes.com/article/20240904/1528713
<준 최 객원 기자> [...]
요즘 새로 집을 구매하거나 판매를 원하는 고객에게 새로운 문의가 있다. 바로 새로운 수수료 지급 규정이다. 골자는 “바이어가 직접 에이전트에게 수수료를 지급해야 한다.” 이다. 또한 수수료 내역을 공개하는 것도 금지된다. 에이전트는 맞춤형 수수료 모델을 통해 필요한 서비스만 선택해 제공하고, 이에 대한 수수료를 받을 수 있다. 바이어는 서면 계약을 통해 에이전트와 수수료 계약을 체결해야 하며, 독점 계약과 비독점 계약을 선택할 수 있다. 앞으로 새롭게 시행되는 규정에는 어떤 내용이 포함되는지 자세히 나온 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
부동산 수수료 관련 새 규정이 예정대로 시행에 돌입했다. 새 규정은 셀러의 바이어 에이전트 수수료 지급 관행을 제한한다. 셀러가 바이어 에이전트 수수료를 지급하더라도 매물 등록 서비스인 ‘MLS’(Multiple Listing Service)를 통한 수수료 내역 공개는 금지된다. 셀러가 셀러 측 에이전트 수수료만 지급할 경우 바이어도 앞으로는 바이어 측 에이전트에게 수수료를 지급해야 하는 것이 새 규정에 따른 가장 큰 변화다. 바이어가 지급하는 수수료 내역과 이에 따라 제공받는 중개 서비스 형태 등은 별도의 계약서를 통해 바이어와 바이어 에이전트가 합의해야 한다. 이미 MLS에서 수수료 관련 항목이 사라져 새 규정에 익숙지 않은 에이전트 사이에서는 혼선이 일고 있다. 부동산 전문 리얼터 매거진이 새 규정 시행과 관련, 일선 에이전트에게 몇 가지 조언을 전했다.
◇ 상황에 맞는 수수료 모델 결정
부동산 중개업은 인류 역사상 가장 오래 된 직업 중 하나다. 오랜 역사만큼 다양한 거래 기술이 개발돼 지금까지 일선 에이전트 사이에 적용되고 있다. 그중 하나가 규정에 의해 정해진 중개 수수료는 없고 에이전트와 고객 간 합의를 통해 자유롭게 정할 수 있다는 것이다. 기존에 부과되던 수수료율은 거래가의 5~6%였는데 이는 관행일 뿐 규정은 아니었다. 이제 이 같은 관행이 깨지면서 에이전트도 나름의 수수료 모델을 결정해 고객 상황에 맞게 적용해야 한다. 새 수수료 규정 시행과 관련, 가장 많이 언급되는 수수료 모델이 바로 ‘맞춤형’(A La Carte) 모델이다. 맞춤형 수수료 모델은 바이어가 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받고 이에 해당하는 수수료만 지급하는 방식이다. 예를 들어 맞춤형 수수료 계약을 맺으면 매물을 직접 보는 ‘쇼윙’(Showing), 셀러 측과의 구매 조건 협상, 또는 구매 계약서 작성 등 필요한 중개 서비스만 선택해 제공받고 서비스에 해당하는 수수료만 내면 된다.
◇ 고객 이익이 최우선
이전 규정이 시행된 시기에는 ‘풀 서비스’(Full-Service) 에이전트가 주를 이뤘다. 풀 서비스 에이전트는 주택 매매에 필요한 모든 서비스를 제공하고 이에 대한 수수료를 받는 중개 서비스 형태다. 새 규정이 시행돼도 풀 서비스에 강점이 있는 에이전트는 고객과 상의를 통해 기존 방식을 지속할 수 있다. 또 거래가의 일정 비율제로 부과하는 수수료율 방식 대신 ‘확정 금액’(Flat Fee) 방식의 수수료 부과도 늘 것으로 예상된다. 확정 금액 수수료를 부과하면서 거래가격대에 따라 금액이 조정되는 방식도 적용할 수 있다. 수수료 모델은 에이전트가 주택 시장과 고객 상황에 따라 독창적인 방식으로 개발해 제시할 수 있다. 수수료 모델을 개발할 때 중요한 것은 에이전트 사업성을 따지면 안 되고 고객의 최상의 이익에 부합해야 한다는 것이다. 기존 수수료 체계에서는 셀러가 무조건 일정 비율의 수수료를 부담해야 했지만, 이제부터 수수료 모델 개발이 자유로워지면서 신규 고객 유치 기회도 열린 셈이다.
◇ 바이어, 에이전트도 서면 계약
새 규정 시행과 함께 바이어는 ‘서면 바이어 계약’(Written Buyer Agreement)과 ‘바이어 에이전트 수수료 계약’(Buyer Agent Compensation) 두 가지 내용이 포함된 계약서에 서명해야 한다. 주에 따라 조금씩 다른 계약서를 사용하고 있지만 가주의 경우 ‘바이어 대행 및 브로커 수수료 계약서’(BRBC·Buyers Representation and Broker Compensation Agreement)가 사용된다. 이 계약서는 이전에도 있었지만 기존 수수료 관행에서는 유명무실했다. 바이어에게 생소한 계약서 사용을 앞두고 계약서 서명을 꺼리는 바이어도 있을 수 있다. 이에 대비해 계약서 내용을 숙지하고 바이어에게 설명할 수 있도록 준비하는 것도 새 규정 시행에 따른 에이전트의 역할이다. 오히려 새 계약서 설명을 에이전트의 역량을 보여주고 고객과의 거리를 좁히는 기회로 삼으면 좋겠다.
◇ ‘대행 형태·수수료 내역’ 명시
가주에서 사용되는 BRBC의 주요 내용은 크게 에이전트의 ‘대행’(Representation) 형태와 기간, 수수료 금액과 지급 방식 등으로 나뉜다. 대행 형태는 ‘독점’(Exclusive)과 ‘비독점’(Non-Exclusive)으로 구분되고 수수료는 거래가 대비 일정 비율, 확정 금액, 또는 기타 방식으로 지급할 수 있도록 계약서가 작성되어 있다. 이전 관행에서는 바이어가 에이전트와 계약서에 서명하는 경우가 드물었기 때문에 독점 대행 계약을 맺으려는 바이어도 당분간 적을 것으로 예상된다. 바이어가 에이전트와 독점 대행 계약을 맺으면 일정 기간 계약을 맺은 에이전트를 통해서만 집을 볼 수 있고 오퍼를 제출해야 한다. 우선 새 계약서가 바이어와 에이전트 양측을 보호하고 수수료 등에 대한 내용을 투명하게 공개한다고 자세히 설명한다. 그런 다음 바이어가 대행 형태를 선택할 수 있도록 하고 독점 계약을 꺼린다면 굳이 독점 계약을 강요할 필요는 없다. 우선 비독점 계약을 맺는 것도 괜찮다. 대신 비독점 계약이라고 해서 집을 찾을 의무를 소홀히 해서는 안 된다. 비록 비독점 계약이지만 계약 기간 동안 에이전트로의 역할에 최선을 다하면 고객의 신뢰를 쌓을 수 있고 고객이 원하고 필요하다면 독점 계약으로 전환할 기회가 생긴다.
◇ 수수료 제시할 때 경력도 함께
부동산 중개업이 자원봉사가 아니기 때문에 에이전트는 반드시 수수료 수입을 올려야 한다. 무료로 중개 서비스를 기대하는 고객도 없기 때문에 일을 시작하기 전 고객과 수수료에 대한 충분한 상의가 있어야 한다. 다만 새 규정 시행에 따라 수수료 지급 체계가 바뀐 만큼 이에 대한 설명이 있어야 한다. 수수료 내용을 처음부터 투명하게 공개하는 에이전트를 선호하는 고객이 많기 때문에 수수료에 대한 언급을 꺼내는 것에 부담을 느낄 필요는 없다. 수수료 금액과 지급 방식만 제시하면 고객의 동의를 얻어내기 쉽지 않다. 거래 실적, 경력, 전문 분야 등을 함께 증명해야 고객과의 수수료 협상이 순조롭게 진행된다. 경력을 설명할 때 단순히 구두로 하는 것보다 프레젠테이션 방식으로 진행하는 것이 효과적이다. 거래 실적을 도표화하고 기존 고객의 추천서 등을 첨부해 제시하면 좋은 반응을 끌어 낼 수 있다.
http://www.koreatimes.com/article/20240828/1527914
<준 최 객원 기자> [...]
미국인들의 가구 사랑은 진심이다. 멀정해 보이는 가구를 집과 어울리지 않는다는 이유로 쉽게 버리는 것은 다반사이다. 그러나,이런 가구 사랑이 집과 삶의 가치를 올린다는 것을 이들은 경험을 통해 알고 있는 것이다. 공간에 맞는 가구를 선택하고, 카펫의 사이즈를 적절히 맞추는 것이 중요한 것을 안다. 내구성이 좋고 실용적인 가구를 선택하며, 가구는 장기적인 투자로 생각한다. 이러한 내용을 다루고 있는 기사를 살펴보자.
JasonNoh team
아무리 좋은 집이라도 가구를 잘못 들여놓으면 볼품없는 집이 되고 만다. 가구를 구입할 때 저지르기 쉬운 실수 중 하나가 가구를 놓는 공간을 잘못 재는 것이다. 공간은 적은데 너무 큰 가구를 배치하거나 반대로 넓은 공간에 왜소한 가구를 놓으면 뭔가 모르게 어색해진다. 가구도 온라인 구매가 늘면서 실제로 보지 않고 주문하는 경우가 많은데 공간과 맞지 않는 가구를 주문할 때가 많다. 이런 실수는 주택 구매 경험이 적은 젊은 층 바이어 사이에서 많이 볼 수 있다. 가구 장식과 관련 피해야 할 실수를 알아본다.
◇ 가구가 출입문 막지 않도록
어느 공간이든 가구가 출입문을 조금이라도 막으면 안 된다. 공간 접근성을 확보하려면 문을 완전히 열 수 있어야 하고 그래야 공간이 넓게 느껴지는 효과가 있다. 침실, 특히 자녀 용 침실의 경우 공간이 충분하지 않을 때가 많다. ‘클로젯’(붙박이 옷장)을 수납공간으로 충분히 활용하면 굳이 드레서를 들여놔 출입문을 막는 것을 피할 수 있다. 침대 하나만으로 침실이 썰렁하게 보인다면 드레서 대신 크기가 작은 사이드 테이블을 놓을 수 있다.
리빙룸과 다이닝룸도 마찬가지다. 각 공간으로 통하는 연결로가 개방되고 창문을 쉽게 열고 닫을 수 있도록 가구를 배치해야 한다. 필수 가구를 먼저 배치한 뒤 공간이 허락한다면 장식용 가구를 추가할 수 있다. 필수 기능을 갖춘 다목적 가구를 구입하면 공간 활용도를 높일 수 있다.
◇ 양탄자는 적당한 크기 골라야
‘양탄자’(Rug) 하나만 잘 깔아도 실내 분위기가 확 살아난다. 양탄자가 실내 분위기를 좌우할 때도 많다. 그러나 안타깝게도 양탄자 사이즈를 잘못 고르거나 제대로 까는 방법을 몰라 어색한 공간 분위기가 연출될 때가 많다.
올바른 양탄자 사이즈를 고르려면 우선 양탄자를 놓을 공간을 제대로 재야 한다. 양탄자를 소파 밑에 놓으려면 양탄자의 30~40%가 소파 밑으로 들어가야 하고 소파 다리로 양탄자를 고정해야 리빙룸 공간을 강조하는 효과가 있다. 침실 침대 밑에 양탄자를 깔 때도 같은 방법이 적용된다.
일반적으로 양탄자 사이즈가 소파나 침대보다 커야 한다. 양탄자가 너무 좁거나 작으면 방의 비율을 떨어뜨려 가구와 어색한 조화를 이룬다. 바닥을 거의 덮을 정도로 넓은 양탄자는 피하고 바닥에 이른바 ‘숨 쉴 공간’이 남아 있어야 한다. 양탄자를 고르기 전에 가구가 들어설 공간을 마스킹 테이프로 먼저 표시하면 적절한 사이즈를 고르는 데 도움이 된다.
◇ ‘지지 기능·내구성’ 갖춘 가구 구입
지지 기능이 부족한 가구를 구입하는 실수도 피해야 한다. 예를 들어 보기에는 좋아도 팔걸이 부분이 너무 좁은 소파나 의자는 사용하기에 불편할 수밖에 없다. 가구는 장식 기능 외에도 실생활에서 사용하기 편한 실용적 기능도 갖춰야 한다. 실용적 기능은 없고 보기에만 좋은 가구는 장식품에 불과하다.
충분한 지지 기능과 내구성을 갖춘 가구를 고르려면 가구에 대한 기본적인 지식을 갖춰야 한다.
가구는 일반적으로 목재, ‘합판’(chipboard), ‘중밀도 섬유판’(Medium Density Fiberboard) 등의 재질로 분류된다. 목재 가구는 내구성이 뛰어나지만, 톱밥이나 목재 잔여물로 제작된 합판과 중밀도 섬유판은 수명이 짧은 편이다. 이들 재질로 제작된 가구는 나사를 여러 번 고정하기 어렵고 쉽게 파손되기도 한다. 가구 전문가들은 특히 침대를 고를 때 목재가 사용된 제품을 고르라고 조언한다.
◇ 가구는 소모품 아닌 투자 상품
소셜미디어상에 트렌디 한 가구 사진이 넘쳐난다. 이 중에는 보기에는 좋지만, 사용자의 생활 방식에 맞지 않아 실용성이 떨어지는 가구가 많다. 가구는 소모품이 아닌 투자 상품이다. 따라서 견고하고 오래 사용할 수 있는 제품을 구입하는 것이 중요하다.
오래 사용하려면 튼튼하면서도 생활 방식에 맞는 제품을 골라야 한다.
어린 자녀 출산을 앞두고 흰색이나 옅은 색상의 가구를 고르면 지저분해지기 쉽다. 실내 반려동물을 키우고 있다면 청소가 쉽고 긁힘 방지 기능이 있는 소파나 양탄자를 사용해야 한다. 가구를 고를 때 사용 설명서를 자세히 읽는 것도 중요하다. 설명서에, 가구 제작에 사용된 재료와 재료 출처, 관리 방법 등의 정보가 상세히 적혀 있다.
◇ 가급적 직접 보고 구입
침대, 다이닝 테이블, 매트리스 등 ‘덩치’가 큰 가구도 인터넷에서 얼마든지 구입할 수 있다. 인터넷 쇼핑몰에서 클릭하면 집 앞까지 척척 배달된다. 인터넷에서 가구를 주문할 때 저지르기 쉬운 실수가 맞지 않는 사이즈를 주문하기 쉽다는 것이다.
가구를 직접 보지 않아서 발생한 실수다. 인터넷으로 주문하는 가구는 직접 가서 보기 힘들기 때문에 가구를 놓은 공간을 먼저 재고 인터넷 설명란에 적힌 가구 사이즈를 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다.
그래도 잘못된 사이즈를 주문하는 경우가 있다. 이를 대비해 반품 지침과 환불 지침 등을 구입 전에 확인해야 한다. 제품의 보증 기간과 배송 시기 등도 함께 확인하면 좋다. 일부 가구는 주문에 맞춰 제작되기 때문에 배송까지 수개월이 걸리기도 한다. 당장 필요한 소파가 몇 개월이 지나도 배송되지 않으면 그동안 불편을 감수해야 한다.
◇ 성급하게 구입하지 않도록
주택 구입 절차가 끝나기도 전에 가구부터 보러 다니는 바이어도 많다. 내 집 마련의 마침표는 바로 가구 구입이 찍기 때문이다. 그러나 너무 성급하게 가구를 구입하다 보면 집에 맞지 않는 가구를 구입하기 쉽다. 가구가 없어 허전해 보여도 시간을 두고 각 공간의 요구 사항과 실용성 등을 꼼꼼히 살펴야 공간에 가장 적합한 가구를 구입할 수 있다.
가장 먼저 구입해야 할 가구는 침대, 소파와 같은 필수 가구다. 필수 가구는 대부분 크기 때문에 한 번 들여놓으면 교체가 쉽지 않다. 필수 가구를 구입한 뒤에 있으면 좋지만 없어도 되는 부속 가구를 고르면 된다. 가구 색상도 중요하다. 오래 사용하려면 질리지 않고 다른 가구와 잘 어울리는 천연 목재 색상 가구가 적합하다.
http://www.koreatimes.com/article/20240821/1526978
<준 최 객원 기자> [...]
미국의 중앙은행 연방준비제도(FED), 연준의 9월 금리 결정이 사실상 확정 되었다고 보는 견해가 다수이다. 즉, 0.25% 금리인하 인지 0.5% 인하인지가 쟁점이다. 하지만 여전히 높은 모기지 이자율은 셀러가 마주치는 가장 힘든 걸림돌이다. 그래서 이런 높은 이자율을 피하기 위해 셀러의 기존 모기지를 인수하는 방법이 인기를 끌고 있다. 이 방식은 바이어가 별도의 대출을 받지 않고 셀러가 보유한 FHA나 VA 대출의 기존 이자율과 조건을 그대로 적용받아 주택을 구매하는 것이다. 셀러가 보유한 모기지가 현재보다 낮은 이자율로 설정된 경우, 바이어는 이자 비용을 절감할 수 있다. 관련한 기사를 살펴보면서 자세히 알아보자.
높은 모기지 이자율을 피하기 위한 방법으로 셀러의 모기지를 넘겨받는 대출이 높은 관심을 받고 있다. 바이어가 별도의 모기지 대출을 신청하지 않고 셀러가 발급받은 모기지의 기존 조건과 이자율을 그대로 적용받아 주택을 구입하는 방식이다. 최근 모기지 이자율이 6% 후반대(30년 만기 고정)로 여전히 높지만 2~3년 전에 주택을 구입한 셀러는 대부분 4~5%대 미만의 낮은 이자율을 적용받은 경우가 많다. 따라서 셀러의 기존 모기지를 넘겨받을 수 있다면 높은 이자 비용을 피해 내 집을 마련이 가능하다. 워싱턴포스트가 셀러 모기지 인수 방식의 대출에 대해 자세히 알아봤다.
◇ FHA, VA 등 정부 보증 대출만 대상
인수 가능한 모기지는 정부가 보증한 FHA 대출과 VA 대출로 제한된다. FHA 대출은 저소득층과 첫주택구입자의 내 집 마련을 지원하기 위해 ‘연방 주택국’(FHA)이 보증을 서는 모기지 대출로 다운페이먼트와 크레딧 기록 조건 등이 일반 대출에 비해 낮은 편이다.
VA 대출은 군 전역자 등 군 관계자를 대상으로 발급되는 대출로 주택 구입 대금 전액이 대출되기 때문에 다운페이먼트가 없어도 내 집 마련이 가능하다. 셀러가 만약 이 두 모기지를 보유하고 있다면 인수가 가능하기 때문에 자격 요건을 알아보는 것이 좋다.
◇ 셀러 모기지 인수 최근 급증
셀러의 FHA, VA 대출을 인수하는 방식의 대출은 전체 대출 중 매우 낮은 비중이지만 이자율이 치솟은 최근 몇 년간 급증했다. 2022년 셀러의 FHA 대출을 인수해 주택을 구입한 바이어는 2,221명이었고 이 숫자는 2023년 3,825명으로 늘었다. 이자율이 큰 폭으로 오른 올해 1~5월 사이 FHA 대출 인수는 3,477건으로 이미 작년 숫자에 근접했고 올해 말 작년의 2배를 넘을 것으로 전망된다.
VA 대출 인수도 급증세다. 2022년 308건에 불과했던 VA 대출 인수는 지난해 2,224건으로 치솟았고 올해 1분기에만 1,457건의 VA 대출이 인수됐다. VA 대출 업계에 따르면 기존에 발급된 VA 대출에 적용된 이자율은 대부분 5% 미만으로 최근 일반 모기지 대출에 적용되는 이자율보다 매우 낮다.
◇ 대출 잔액과 매매가 차액 현금 지급
셀러의 기존 모기지를 인수하는 절차는 일반 모기지 대출 신청과 크게 다르지 않다. FHA와 VA가 정한 크레딧 점수, ‘총부채상환비율’(DTI) 조건을 갖춰야 모기지 인수가 가능하다. 한 가지 다른 점은 다른 대출 은행으로 통한 인수는 불가능하다는 것이다. 셀러에게 최초로 모기지 대출을 발급한 대출 은행을 통해 인수를 신청해야 하고 승인을 받아야 한다.
셀러 모기지 인수와 관련, 또 한 가지 알아 둬야 할 점은 매매 가격과 기존 대출 잔액 간 차액을 현금으로 지급해야 한다는 것이다. 일반 모기지 대출을 신청할 때 다운페이먼트를 내야 하는 것과 비슷하지만 셀러의 기존 대출 잔액이 낮은 경우 현금으로 내야 할 액수가 높아질 수 있다. 이때 일부 바이어는 2차 대출을 받아 부족한 현금을 마련하기도 한다. 예를 들어 매매가가 50만 달러이고 셀러의 기존 대출 잔액이 40만 달러인 경우 바이어가 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러 측에 지급해야 셀러의 모기지를 인수할 수 있다.
◇ 군 관계자 아니어도 VA 대출 인수 가능
모기지 인수를 신청하려면 우선 구입하려는 주택이 FHA 또는 VA 대출을 받은 주택이어야 한다. 전체 발급 모기지 대출 중 FHA 대출은 약 13%, VA 대출은 약 11%로 주택 4채 중 1채가 모기지 인수가 가능한 주택이다. FHA 대출을 인수하는 경우 주택이 셀러의 실거주 주택이어야 하고 바이어는 FHA 대출 자격을 갖추고 있어야 한다.
VA 대출을 인수하려면 VA 대출 담당 부서의 승인을 받아야 한다. VA 대출 인수의 경우 바이어가 군 관계자가 아니어도 가능하다. 이 밖에도 셀러가 바이어의 모기지 인수에 동의한다는 서류에 서명해야 하고 인수 절차가 끝나면 바이어가 셀러의 기존 대출 서류에 대출자로 기재돼 카운티 등기국에 대출 서류가 등기된다.
◇ 낮은 이자율이 가장 큰 장점
셀러 모기지 인수의 가장 큰 장점은 낮은 이자율로 묶어 둘 수 있다는 것이다. 이를 통해 만기까지 내는 이자 비용도 크게 절약할 수 있다. 또 일반 모기지 대출보다 승인 절차가 빠른 것도 장점이다. 일부의 경우 주택 감정 절차가 생략되기도 한다.
반면 셀러 모기지 인수 시 가장 큰 부담은 매매가와 모기지 대출 잔액 간 차액을 현금으로 지급해야 한다는 것이다. 잔액이 낮은 경우 일반 대출 시 내는 다운페이먼트 보다 더 많은 현금을 준비해야 할 수 있다. 이 같은 부담을 줄이기 위해 일부 대출 은행은 2차 대출을 통해 부족한 현금을 대출해 주기도 한다. 이들 은행을 통해 주택 시세의 80~85%까지(기존 대출 포함) 대출받을 수 있다면 바이어는 일반 대출과 마찬가지로 시세의 15~20%에 해당하는 현금만 마련하면 된다.
◇ VA 대출 넘긴 셀러 VA 대출 혜택 상실할 수 있어
VA 대출 보유 셀러가 셀러 모기지 인수 방식으로 집을 팔 때 주의해야 할 점이 있다. VA 대출을 바이어에게 넘길 경우 다른 집을 구입할 때 VA 대출 혜택을 받지 못하게 된다. VA 대출을 받아 구입한 집을 팔면 기존 대출이 상환되고 새집을 구입할 때 신규 VA 대출을 받는 것이 일반적이다.
그런데 바이어가 VA 대출을 인수하면 대출이 상환되지 않고 여전히 유효하기 때문에 셀러의 VA 대출 혜택이 상실된다. VA 대출 혜택이 상실되는 것을 피하라면 군 관계자 바이어에게 기존 대출을 넘기는 방식을 집을 팔면 된다. 그러면 바이어의 VA 대출 혜택이 셀러의 혜택을 대체하기 때문에 셀러는 VA 대출 혜택을 적용받아 새집 구입에 나설 수 있다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240807/1525156 [...]
11월 미국 대선을 앞둔 부동산 시장은 그야말로 폭풍 전야이다. 왜냐하면, 불확실성이 제시되고 있기 때문이다. 일반적으로 부동산 시장의 불확실성은 바로 모기지 금리에 요인 할 수 있다. 올 초만 하더라도 많게는 4번의 금리 인하가 전망 되었으나, 단 한번의 금리 인하도 없이 8월이 되었다. 그러다가 이제는 0.5%의 긴급금리 인하가 필요하다고 시장이 말하고 있다. 또한, 11월 대선을 앞두고 각 당에서는 부동산 시장을 움직일 수 있는, 마땅한 정책이 나오고 있지 않다. 2024년 상반기 부동산 시장은 불안했지만, 지속적인 가격 우상향이라는 부동산 불패의 결과를 보여줬다. 그러나, 지난 7월 부동산 시장이 주춤하기 시작했다. 바로 “시장 가격 한계”를 보이는 것이다. 2024년 하반기 주택 시장 현항과 하반기 모기지 이자율을 살펴볼 수 있는 기사를 준비했다.
JasonNoh Team
주택 가격이 드디어 하락했다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면 7월 리스팅 중간 가격은 43만 9,950달러로 전달(44만 5,000달러) 대비 약 5,000달러 낮아졌다. 리스팅 가격은 셀러가 집을 내놓는 가격이다. 리스팅 가격이 내려 가면 실제 매매 가격도 뒤따라 떨어지게 된다. 셀러가 리스팅 가격을 내린다는 것은 집을 팔기가 그만큼 쉽지 않아 졌음을 의미하고 바이어에게는 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 그렇다고 주택 시장이 하루아침에 바이어에게 유리한 상황으로 바뀔 것이란 기대는 아직 이르다. 여론조사기관 갤럽이 실시한 조사에서 여전히 대다수(76%)의 미국인은 지금은 집을 살 때가 아니라는 생각을 하는 것으로 나타났다. 부담 없이 내 집 마련에 나서려면 모기지 이자율 하락, 매물 증가, 주택 가격 하락 등 해결돼야 할 현안이 아직 많이 남아 있다. 대통령 선거를 앞둔 올해 하반기 주택 시장 현황을 짚어본다.
◇ 무조건 팔리는 시기 지나
30년 만기에 적용되는 고정 모기지 이자율(8월 1일 기준)이 6.73%로 떨어졌다. 이는 지난 2월 이후 가장 낮은 수준으로 그동안 이자율 때문에 주택 구입을 망설였던 주택 수요를 자극할 것으로 기대된다. 부동산 업계도 현재 전반적인 경제가 회복을 유지 중인 가운데 이자율이 하락한 것은 주택 시장에 호재라며 반기는 분위기다.
하지만 관망 중인 주택 수요를 끌어내려면 이자율이 충분히 떨어져야 한다. 하지만 최근 이자율을 바라보는 바이어의 시각에도 변화가 나타났다. 2~3년 전과 비교할 때 6%대의 이자율이 매우 높은 수준이지만 장기적인 투자 관점에서는 지금이라도 내 집을 마련해야 한다는 생각이 늘고 있다. 때마침 주택 매물도 증가세로 돌아서며 주택 수요를 상당 부분 충족시켜 줄 것으로 기대된다.
온라인 부동산 정보업체 질로우닷컴의 시장 분석 보고서에 의하면 6월 주택 매물량은 5월 대비 약 4% 증가했고 전년 동월 대비로는 무려 23%나 늘었다. 주택 매물은 코로나 팬데믹 이전과 비교하면 여전히 낮은 수준이지만 최근 조금씩 채워져 가고 있다.
스카일라 올슨 질로우닷컴 수석 이코노미스트는 “가격이 시세보다 높거나 마케팅을 적절하지 않는 매물은 파는 데 시간이 오래 걸리고 있다”라며 “내놓으면 무작정 팔리는 시기는 지났고 주택 구입 경쟁면에서는 팬데믹 이전 상황과 비슷해졌다”라고 설명했다. 주택 시장 전문가들은 9월 기준 금리 인하로 모기지 이자율이 더 떨어지고 매물이 지속적으로 증가하면 주택 시장이 빠른 속도로 전환할 수 있다고 내다봤다.
◇ 집 팔려면 전보다 더 준비해야
전국적으로 셀러들이 드디어 집을 내놓기 시작했다. 그동안 셀러들은 낮은 이자율과 매물 부족으로 집을 팔고 싶어도 내놓지 못하는 상황이 계속됐다. 최근 매물이 서서히 늘자 낮은 이자율을 포기하고라도 높은 매매 차익을 낼 수 있는 타이밍을 잡겠다는 셀러가 늘고 있다. 아직까지는 이 같은 셀러들의 목표 달성이 가능하다. 부동산 중개 업체 리맥스가 내놓은 주택 시장 동향 보고서에 따르면 6월까지 3개월 연속 대다수 셀러가 가격 할인 없이 리스팅 가격을 그대로 받고 집을 판 것으로 조사됐다. 주택 시장 전문가들은 수요 대비 매물이 여전히 부족하지만, 모기지 이자율이 떨어지면 기존 보유 주택을 팔고 새집을 사려는 셀러들에 의해 매물이 증가할 것으로 내다보고 있다.
매물이 소폭 늘면서 매물 판매까지 걸리는 기간도 길어진 것으로 조사됐다. 리얼터닷컴에 따르면 6월 주택 중간 가격은 44만 5,000달러로 평균 판매 기간은 45일 걸렸다. 7월 둘째 주(13일 기준) 실시된 조사에서는 평균 매물 판매 기간이 작년 같은 기간보다 5일 늘어난 것으로 나타났다. 이처럼 매물 판매 기간이 늘어나고 주택 시장이 비수기를 앞두고 있기 때문에 올해 하반기에 집을 팔려는 셀러는 예년과 달리 철저한 사전 준비가 필요하다고 부동산 전문가들이 조언한다.
집을 내놓기 전에 집 안팎 청소는 물론 사용하지 않는 물건을 정리해 실내가 넓게 보이게 하는, 이른바 ‘잡동사니 정리 작업’(Decluttering)이 필수다. 바이어의 주택 구입 결정을 좌우하는 주방과 욕실 리모델링을 실시하고 중성 톤 색상으로 페인트하면 집을 보러 오는 바이어에게 깔끔한 인상을 줄 수 있다. 대규모 리모델링 공사보다는 캐비닛 ‘리피니싱’(Refinishing), 가전제품 교체, 타일 메움재인 ‘그라우트’(Grout) 교체 작업 등 간단한 리모델링 작업도 집을 팔 때 큰 도움이 된다.
◇ 모기지 페이먼트 하락
모기지 이자율이 하락하고 매물이 소폭 늘면서 주택 구입 부담이 미미하게나마 하락한 것으로 조사됐다. 부동산 업체 레드핀의 조사에 따르면 7월 21일 기준 월평균 모기지 페이먼트는 2,671달러로 최근 4개월 사이 가장 낮은 수준으로 떨어졌고 1년 전 대비로도 166달러 낮아졌다. 조사가 실시된 주의 평균 모기지 이자율은 6.77%로 올해 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.
레드핀은 매물이 소폭 증가한 것도 페이먼트 하락에 영향을 미쳤다고 분석했다. 레드핀의 집계에 따르면 6월 신규 리스팅은 1년 전보다 약 6.1% 증가했고 매물이 팔리는 데 걸리는 기간도 늘어나면서 바이어의 협상력이 높아지기 시작했다. 내 집 마련 여건이 최악을 벗어나고 있음에도 불구하고 여전히 많은 바이어는 주택 구입에 선뜻 나서지 못하고 있다.
6월 재판매 주택 거래량은 전년 동기 대비 약 5.7%나 하락했는데 이는 최근 9개월 사이 가장 큰 하락 폭이다. 주택 시장 관계자들에 의하면 모기지 이자율 하락과 주택 가격 하락을 기다리며 주택 구입 타이밍을 저울질하는 바이어가 여전히 많다.
또 올해의 경우 대통령 선거 결과가 나올 때까지 주택 구입과 판매를 기다리는 경우가 많아 예년에 비해 주택 거래가 더욱 저조한 편이다. 레드핀 소속 한 에이전트에 따르면 자신이 지지하는 대통령 후보가 당선되면 집을 사겠다는 고객이 있는가 하면 대통령 선거를 둘러싼 경제 및 주택 시장 불확실성이 해소돼야 주택 매매에 나서겠다는 고객도 많은 상황이다. 그러나 일반적인 속설과 달리 대통령 선거와 주택 가격과 직접적인 관계가 없고 2008년을 제외한 나머지 대통령 선거해에 주택 가격이 오른 것으로 조사된 바 있다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240807/1525157 [...]
누가 그러던데, 월요일은 집 내놓는거 아니라고…
모든 셀러들은 집을 잘 팔기 위해서, 또 모든 바이어 들은 좋은 집을 구하기 위해서, 어떤 이야기도 귀를기울여 들으려고 한다. 그런데 솔직히 이해가 안가는 이야기가 있다. 바로 같은 목요일이 집을 판매하기도 집을 구하기도 좋은 날이라는 것이다. 미신 같기도 하고, 아니면 전설 같이 전해오는 이야기이다. 과연 그럴까? 정답은 “목요일이 좋은 날이다”. 그렇다. 이건 미신도 전설도 아닌 바로 통계학이다. 과연 왜 그럴까? 그럼 부담없이 읽어 볼 수 있는 관련 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
모든 셀러의 한결같은 바람은 집이 잘 팔렸으면 하는 것이다. 집이 잘 팔렸다고 하려면 두 가지 조건이 맞아야 한다. 내놓은 집이 빨리 팔려야 하고 높은 가격을 받아야 잘 팔렸다고 할 수 있다. 그렇다면 집을 언제 내놓으면 잘 팔 수 있을까? 이에 대한 답은 한마디로 정의하기 힘들다. 주택 시장은 계절에 따라 등락하고 경제, 심지어 정치적 상황에 의해서도 영향을 받기 때문이다. 최근 주택 시장 열기가 서서히 식어가는 신호가 나타나고 있다. 따라서 집을 내놓을 때도 적절한 타이밍을 신중히 고르는 것이 무엇보다 중요하다.
◇ 목요일 저녁
집을 내놓기에 가장 유리한 요일은 목요일이다. 목요일에 집을 내놓으면 다가오는 주말 바이어들에게 노출을 극대화하는 효과가 기대되기 때문이다. 대부분 바이어는 업무로 바쁜 주중 시간을 피해 주말에 집을 보러 다닌다. 주말에 집을 보러 갈 계획인 바이어는 일주일 중 마음이 가벼워지기 시작하는 목요일 저녁부터 매물 검색에 나선다. 이를 겨냥해 목요일 오후 5시 이후에 집을 내놓으면 매물 등록 서비스인 MLS와 각종 매물 검색 사이트에 노출이 최대화하는 효과가 있다.
목요일에 집을 내놓으면 비교적 높은 가격에 팔 수 있다. 부동산 정보 업체 질로우닷컴의 조사에 따르면 목요일에 MLS에 등록된 매물은 다른 요일에 등록된 매물보다 평균 매매 가격이 높았다. 부동산 업체 레드핀의 조사에서는 화요일~목요일에 나온 집이 다른 요일에 나온 집에 비해 평균 약 1,700달러나 높은 가격에 매매된 것으로 조사된 바 있다.
주말에 집을 보려면 매물 검색, 매물 선별, 에이전트에게 연락 등에 적어도 1~2일이 필요하다. 그래서 대개 화요일과 목요일 사이 나온 매물이 주말 쇼윙 대상이 되는 경우가 많다. 주말 쇼윙을 예상하고 금요일과 토요일에 집을 내놓게 되면 이미 화요일과 목요일 사이에 나온 매물 위주로 쇼윙 일정이 잡힐 때가 많아 다른 매물에게 이미 바이어를 뺏긴 뒤다. 이보다 더 늦은 일요일이나 월요일에 집을 내놓으면 다음 주 주말에 집을 보려는 바이어들에게 너무 많은 시간을 주고 주중에 새로 나온 매물과 경쟁으로 인해 바이어의 관심도도 상대적으로 떨어질 수밖에 없다.
◇ 5일 빨리 팔려
목요일에 나온 집이 비싸게 팔릴 뿐만 아니라 판매까지 걸리는 시간도 짧았다. 레드핀의 조사에 따르면 목요일에 나온 집이 다른 요일에 나온 집보다 무려 5일이나 빨리 팔렸는데 이에 대해 질로우닷컴은 목요일에 집을 내놓으면 금~일로 이어지는 주말 오픈 하우스 개최 등을 통해 바이어의 발길을 최대한 유도할 수 있기 때문이라고 설명했다.
‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 발표한 주택 시장 동향 보고서에 의하면 6월 주택 판매에 걸리는 기간은 22일에 불과했다. 집을 놓으면 적어도 3주 내에 팔 수 있을 정도로 거래가 빨리 이뤄지고 있다. 이처럼 집이 빨리는 시기에 목요일에 집을 내놓으면 늦어도 월요일에 오퍼를 받고 그 주 초에 에스크로 절차를 시작하는 일이 어렵지 않다.
◇ 세금 보고 마감 직후 5월
1년 중 집을 팔기에 가장 유리한 시기는 봄철, 그중에서도 5월이다. 부동산 시장 조사기관 ‘애톰’(ATTOM)이 지난 10년간 이뤄진 단독 주택과 콘도미니엄 매매 자료를 분석한 결과 5월에 팔린 집은 리스팅 가격보다 평균 12.8%나 높은 가격에 팔린 것으로 나타났다. 이 밖에도 6월(10.7%), 4월(10.3%), 3월(9.7%)에 팔린 집도 리스팅 가격에 비해 높게 팔린 것으로 조사됐다. 반대로 10월~12월에 팔린 집의 셀러 프리미엄(리스팅 가격 대비 판매 가격)이 봄철에 비해 낮은 편이었다.
봄철은 바이어들이 마치 긴 겨울잠에서 깨어나듯 주택 시장에 쏟아져 나오는 시기다. 1년 중 주택 구입 수요가 급증하는 시기로 아무래도 집을 파는 셀러 입장에서는 주택 판매가 수월한 시기다. 바이어들이 봄철에 집을 보러 다니기 시작하는 가장 큰 이유는 자녀들의 여름 방학 기간 중 이사를 계획하기 때문이다. 세금 보고를 마치고 어느 정도 마음의 여유가 생기는 시기가 바로 봄철이기도 하다. 에스크로 기간이 대개 1~2달인 점을 감안하면 여름 방학이 시작하기 1~2달 전인 4, 5월쯤 에스크로를 시작해야 방학 기간 중 거래를 마치고 여유롭게 이사에 나설 수 있다.
◇ 오퍼 제출은 1월이 유리
반대로 오퍼를 제출하기에 가장 유리한 달은 1월이다. 1월은 겨울철 기후로 인해 바이어들의 매물 쇼핑이 상대적으로 뜸한 시즌이다. 바이어들의 주택 구입 활동이 한산한 시기를 틈타 오퍼를 제출하면 다른 바이어들과의 경쟁을 피할 수 있는 것이 가장 큰 장점이다.
1월은 또 추수 감사절에서 크리스마스로 이어지는 연말 휴가철을 막 넘긴 달이다. 동시에 연말 휴가철에 지출한 각종 크레딧 카드 고지서가 날아오는 달이기도 하다. 연말에 지출한 금액을 몸소 느끼게 되고 재정적으로 다소 압박감을 느끼는 괴로운 달이 바로 1월이다. 셀러가 재정적인 압박감을 느낄 때 오퍼를 제출하면 바이어 측에 유리한 반응을 끌어내는 데 성공하기 쉽다.
◇ 화요일 오퍼 넣으면 좋은 반응
매달 초는 대부분의 주택 보유자들이 모기지 페이먼트를 납부하는 시기다. 월초는 집을 팔려고 내놓은 셀러가 전달 말까지 집을 팔 것이라는 기대감에 한껏 부풀었다가 다시 새달 모기지 페이먼트 체크를 써야 하는 시기다. 이미 마음이 떠난 집에 대한 모기지 페이먼트를 보내야 하기 때문에 일종의 실망감이 밀려오는 시기라는 것이다.
대부분의 오픈 하우스나 쇼윙은 주말에 이뤄지는 경우가 많다. 주말 동안 바이어들의 방문이 몰린 뒤 그중 집을 마음에 들어 하는 바이어는 주말 또는 늦어도 월요일까지 오퍼를 제출하는 사례가 많다. 주말에 집을 보고 간 바이어들로부터 화요일까지 아무런 소식이 없다면 셀러의 실망감은 극에 달한다. 바로 이때를 노려 오퍼를 제출하면 조급해진 셀러로부터 긍정적인 반응을 쉽게 받아낼 수 있다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240731/1524242 [...]
카말라 해리스(Kamala Harris)가 민주당의 대선후보로 전면에 나서면서 2024년 미 대선은 정말 한치를 볼 수 없는 형국이 되었습니다. 다소 흥미가 떨어진다는 이번 대선의 시작은, 공화당 트럼프 후보의 테러와 민주당 바이든 후보의 사퇴, 그리고 미국 최초 아시아계 흑인 여성 후보인 Harris 의 등장까지 정말 최고 흥행요소를 갖춘, 마치 대형 블록버스터 영화보다 더 영화 같은 대선으로 흐르고 있다. 그렇다면 Harris 의 부동산 정책에 관한 계획은 어떠한지 그리고 2025년 부동산 시장에 미칠 영향은 어떤지에 대해서 ChatGPT 4o 에게 물어봤다. 과연 Ai가 생각하는 카말라 해리스의 정책은 어떤지 살펴보자.
JasonNoh Team
The Biden-Harris administration proposed a $10,000 tax credit for first-time homebuyers and eligible sellers, a plan to build 2 million homes and a 5% annual rent increase cap on corporate landlords, among other changes.
RISMedia에 보여주는 위 1문장이 바로 Harris의 부동산 정책에 대한 핵심이라고 생각한다. 즉, 그녀의 부동산 정책의 핵심 요소는 다음과 같다. 주택 접근성 향상, 주택 임대료 안정화, 주거 안정성 보장, 주택 시장의 형평성, 지속 가능한 주거 개발. 각 항목별 ChatGPT에게 분석을 요청해 봤다.
——————–
1. **저렴한 주택 공급 확대**
**긍정적인 영향:**
– **저소득층과 중산층의 주거 안정성 향상**: 저렴한 주택의 공급이 증가하면, 저소득층과 중산층 가구의 주거 안정성이 강화됩니다. 이는 주거비용 부담을 줄이고, 가계의 경제적 부담을 완화할 수 있습니다.
– **주택 구매 촉진**: 공공 주택과 저렴한 주택의 공급 확대는 주택 시장에 새로운 수요를 창출하고, 경제적 여건이 좋지 않은 가구들에게도 주거 소유의 기회를 제공할 수 있습니다.
**부정적인 영향:**
– **주택 시장의 공급 과잉 가능성**: 급격한 저렴한 주택 공급 확대는 특정 지역에서 주택 공급 과잉을 초래할 수 있습니다. 이는 일부 지역에서 주택 가격 하락을 유도할 수 있습니다.
2. **주택 대출 접근성 개선**
**긍정적인 영향:**
– **주택 구매자 증가**: 대출 접근성 개선은 처음 주택을 구매하는 가구와 저소득층이 주택 시장에 참여하는 것을 촉진할 수 있습니다. 이는 주택 시장의 활성화로 이어질 수 있습니다.
– **경제적 안정**: 주택 구매가 쉬워지면, 주택 소유율이 증가하고, 장기적으로 가계의 경제적 안정성이 향상될 수 있습니다.
**부정적인 영향:**
– **대출 상환 부담 증가**: 대출 접근성이 증가하면, 장기적으로 대출 상환 부담이 증가할 수 있습니다. 이는 금융 시장의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.
3. **임대료 안정화 및 임차인 보호**
**긍정적인 영향:**
– **임대료 상승 억제**: 임대료 통제 및 안정화 정책은 임대료 상승을 억제하고, 임차인의 경제적 부담을 줄일 수 있습니다. 이는 임대주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.
– **임차인 권리 보호**: 임차인 보호 강화는 주거의 안정성을 높이고, 사회적 갈등을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
**부정적인 영향:**
– **임대 시장의 공급 감소**: 강력한 임대료 통제와 임차인 보호 정책은 일부 임대주택 소유자들에게 부담을 줄 수 있으며, 이로 인해 임대 시장의 공급이 줄어들 수 있습니다.
4. **주거 안정성 보장**
**긍정적인 영향:**
– **퇴거 방지**: 퇴거 방지 정책은 무주택 문제를 줄이고, 주거 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다. 이는 사회적 안정성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
– **주거지에서의 스트레스 감소**: 안정적인 주거 환경은 주민들의 스트레스와 사회적 갈등을 줄이는 데 기여할 수 있습니다.
**부정적인 영향:**
– **임대주택 소유자의 부담 증가**: 퇴거 금지 정책이 지나치게 강할 경우, 임대주택 소유자들의 운영 비용과 부담이 증가할 수 있습니다. 이는 장기적으로 임대주택의 공급 감소로 이어질 수 있습니다.
5. **주택 시장의 형평성**
**긍정적인 영향:**
– **형평성 향상**: 주택 시장에서의 형평성을 증진하는 정책은 인종적, 경제적 차별을 줄이는 데 기여할 수 있습니다. 이는 사회적 통합과 지역 사회의 발전을 촉진할 수 있습니다.
– **다양성 증진**: 주거 환경에서의 다양성이 증가하면 지역 사회의 문화적 풍요로움이 향상될 수 있습니다.
**부정적인 영향:**
– **시장 조정의 어려움**: 형평성을 위한 규제가 시장의 자율적 조정을 방해할 수 있으며, 이는 일부 지역에서 불균형을 초래할 수 있습니다.
6. **지속 가능한 주거 개발**
**긍정적인 영향:**
– **환경 보호**: 에너지 효율이 높은 건물과 친환경 개발은 장기적으로 환경 보호와 기후 변화 완화에 기여할 수 있습니다.
– **운영 비용 절감**: 지속 가능한 건물은 에너지 비용 절감과 같은 장기적인 경제적 이점을 제공합니다.
**부정적인 영향:**
– **개발 비용 증가**: 친환경 건축 및 지속 가능한 개발의 초기 비용이 높을 수 있으며, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 저소득층 가구에게는 부담이 될 수 있습니다.
결론
해리스의 부동산 정책 공약은 주거 안정성과 접근성을 높이려는 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만, 부동산 시장에 미치는 영향은 복합적입니다. 주택 공급 확대와 대출 접근성 개선은 주택 시장을 활성화하고, 임대료 안정화와 임차인 보호는 주거 안정성을 높일 수 있습니다. 그러나 일부 정책은 공급 부족이나 비용 증가 등 부작용을 초래할 수 있습니다. 따라서, 이러한 공약들이 실제로 부동산 시장에 미치는 영향을 모니터링하고, 필요에 따라 조정하는 것이 중요합니다. [...]
2024년 상반기 주택시장은 한마디로 예측과 반대로 움직였다. 7% 이상의 높은 모기지 이자율을 부동산 시장에는 폭탄과 다름없는 악재임에 틀림없었다. 그래서 다들 2024년 부동산 시장은 하락에 기대를 했으며 잠시 그렇게 보이기도 했다. 그러나, 2024년 5월 주택 가격은 사상 최고치를 경신 했다. 매물이 부족했기 때문이다. 답은 역시 시장경제의 기본인 수요와 공급이었다. 그렇다면 하반기는 어떻게 될까? 계속되는 공급 문제? 아니면 소폭 하락에 그칠 것 같은 이자율? 다음 기사를 보면서 같이 생각해 보자.
지난 5월 주택 가격이 사상 최고치를 경신했다. 매물 부족 현상이 해결되지 않는 한 주택 가격 상승세는 막기 힘들 것으로 보인다. 특히 올해 하반기에는 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정이 실시될 예정으로 이에 따른 일부 혼란도 예상된다. 예년 같으면 주택 시장이 후끈 달아오르는 여름철 성수기임에도 불구하고 매물 부족 탓에 주택 거래량은 감소하는 현상이 지속되고 있다. 매물이 충분히 공급되지 않는 한 올 하반기에도 주택 거래는 살아나기 힘들고 주택 가격은 지속적인 상승을 이어갈 것이라는 전망이다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇이 부동산 시장 전문가들로부터 올해 하반기 주택 시장 전망에 관해 들어봤다.
◇ 이자율 소폭 하락에 그칠 것
모기지 이자율이 오르기 시작한 시기는 2022년이다. 당시 불붙은 인플레이션을 진화하기 위해 ‘연방준비제도’(Fed)가 기준 금리를 인상하면서 모기지 이자율은 2022년 두 배로 올랐고 이후 계속 높은 수준을 이어가고 있다. Fed가 모기지 이자율을 직접 정하지 않지만 모기지 이자율은 일반적으로 Fed의 기준 금리 동향을 따라가는 경향을 보인다.
Fed는 올해 기준 금리를 크게 변동하지 않는 가운데 몇 차례에 걸친 인하를 단행할 수 있음을 시사한 바 있다. 빠르면 9월 금리 인하가 이뤄진 뒤 필요시 한두 차례 더 인하할 가능성이 점쳐지고 있다. 기준 금리 인하가 실시되더라도 모기지 이자율 하락에 미치는 영향은 크지 않을 전망으로 올 하반기에도 많은 바이어들이 높은 이자율 부담에서 벗어나지 못할 것으로 보인다.
그렉 맥브라이드 뱅크레잇 애널리스트는 “인플레이션이 여전히 계속 높은 수준으로 유지되면서 금리 인하 일정이 반복해서 연기되고 있다”라며 “이로 인해 모기지 이자율은 올해 상반기 내내 기대치보다 높은 7%를 웃돌았고 주택 구매 능력을 떨어뜨린 주요 요인으로 지목됐다”라고 설명했다. 맥브라이드 애널리스트는 인플레이션 압력이 완화되고 Fed의 금리 인하 시기가 가까워지면서 모기지 이자율도 소폭 하락할 것으로 전망했다.
◇ 새 수수료 규정 영향 아직 불투명
올해 하반기 주택 시장에서 눈여겨봐야 할 점은 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정 시행에 따른 변화다. 부동산 중개 수수료 부풀리기 관행을 둘러싼 대규모 집단 소송이 지난 3월 피고 측의 합의로 일단락되면서 다음 달부터 새 규정이 시행될 예정이다.
새 규정이 시행되면 오랜 기간 셀러가 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 수수료를 지급하는 관행이 사라지고 바이어가 바이어 측 에이전트 수수료를 부담하는 새로운 수수료 지급 방식이 시도된다. 셀러가 양측 에이전트 수수료를 모두 지불해야 하는 부담 때문에 리스팅 가격이 부풀려진다는 지적이 끊이지 않았다.
새 규정이 주택 시장에 어떤 변화를 불러올지 예측하는 일은 시기상조다. 부동산 업계도 새 규정 시행에 따른 영향을 없을 것으로 보고 있다. 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식이 자리 잡을 것이란 관측이 많다. 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로도 기대된다. 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려도 있다.
또 바이어 측 수수료 비용 절약을 위해 이른바 ‘알 라 카르테’(a-la-carte·맞춤형 서비스)를 활용하는 바이어도 늘어날 전망이다. 알 라 카르테 서비스는 바이어가 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받고 이에 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스다. 부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 백만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려마저 나오고 있다.
◇ 주택 거래 올해 안 살아나기 힘들다
고공행진을 거듭한 주택 가격이 좀처럼 떨어지지 않자 주택 거래가 큰 타격을 입었다. 지난해 큰 폭으로 감소한 주택 거래는 올해 상반기에도 살아나지 못했다. 지난 5월 재판매 주택 거래는 3월 이후 3개월 연속 감소 연율 기준 411만 건을 기록했다. 주택 거래가 살아나려면 모기지 이자율이 의미 있는 수준으로 떨어져야 하는데 Fed 금리 인하가 기대되는 연말쯤이나 가능할 것이란 분석이다. 전문가들은 현재 7%대인 모기지 이자율이 6.5% 밑으로 떨어져야 거래가 살아날 것으로 보고 있다.
‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “주택 수요는 꾸준하지만 이자율 상승에 따른 구매 능력 악화로 1년 전보다 낮은 수준”이라고 지적했다. 부동산 업체 레드핀의 천 짜오 연구원은 “올 하반기 주택 거래가 소폭 늘어날 것”이라며 “하지만 모기지 이자율이 6% 중후반에 머물면 큰 폭의 증가는 없을 것”이라고 전망했다. 짜오 연구원은 시장의 기대대로 Fed가 오는 9월과 12월 금리 인하를 단행하면 바이어들에게 가뭄에 단비 같은 모기지 이자율 하락 소식이 찾아올 것으로 내다봤다.
◇ 신규 주택 공급 증가 기대감
주택 시장의 고질적인 문제가 바로 매물 부족 현상이다. 부족한 매물만 채워지면 주택 가격 하락, 주택 거래 증가 모든 문제가 술술 풀릴 수 있다. 올해 하반기 매물이 소폭 늘어날 것으로 기대되지만 주택 가격 하락을 이끌 만큼 충분한 수준에는 미치지 못할 것이란 전망이다. 지난 5월 시장에 나온 재판매 주택 매물은 약 128만 채로 작년보다 약 18.5% 증가했다. 그러나 이 같은 매물량은 3.7개월 치 공급량에 불과한 것으로 수요에 비해 여전히 턱없이 모자란 수준이다. 수요와 공급이 균형을 이루려면 적어도 5~6개월 치 공급량에 해당하는 매물이 필요하다.
바닥 수준의 매물이 채워지려면 기존 주택 보유자들이 집을 대거 내놓거나 대규모 주택 신축이 이뤄져야 한다. 낮은 이자율을 포기하지 못하는, 이른바 ‘금리 족쇄’(Lock-In Effect) 효과로 당분간 집을 내놓는 주택 보유자를 보기 힘들 전망이다. 다만 올해 하반기 신축 주택 공급이 이뤄질 전망으로 이에 따른 매물 증가가 기대된다. 로렌스 윤 이코노미스트는 “코로나 팬데믹 등의 영향으로 지난 2년간 집을 내놓지 못한 주택 보유자 중 일부가 최근 집을 내놓기 시작했다”라며 “이 중에는 은퇴자, 신혼 가구, 자녀 출산 가구 등이 많다”라고 설명했다.
<준 최 객원 기자> [...]
도대체! 집을 몇 번이나 더 봐야 하나요? 바이어는 생각보다 시간이 부족하다. 집을 사려고 리스팅을 방문하다 보면, 흔히 드는 생각이다. 정말이다. 시간이 부족하다. 내 마음에 드는 집은 다른이의 마음에도 든다. 경쟁이 생길 수 밖에 없다. 이때 미리 필요한 서류를 준비하지 못했다면, 경쟁자에게 시간에서 밀릴 수 밖에 없다. ‘융자 사전 승인서’(Mortgage Preapproval Letter)가 그렇다. 미리 준비 못한 바이어는 약 30일 가량의 일정 손해 볼 수도 있다. 그리고, 현재 머물고 있는 집의 계약 관련 사항을 파악하는 것도 그렇다. 급하게, 일정에 쫓기다 보면, 좋은 계약을 할 수 없다. 너무 당연한 결과이다. 그렇다면, 이러한 준비사항을 도와줄 수 있는 에이전트를 만나는 것이 성공거래의 첫걸음이라 할 수 있지 않을까?
JasonNoh Team
내 집 마련 과정은 흥분과 불안의 연속이다. 주택 구입 시 불안을 느끼는 것은 궁금한 점이 여기저기서 터져 나오기 때문이다. 이때 필요한 사람이 바로 부동산 에이전트다. 경험이 풍부하고 유능한 에이전트라면 고객이 던지는 질문에 적절히 대답할 수 있어야 한다. 고객이 궁금해하는 사항도 주택 시장 상황과 시대에 따라 변하기 마련이다. 최근 바이어들이 내 집을 마련하면서 가장 궁금해하는 사항과 각 질문에 대한 에이전트의 적절한 답변을 알아본다.
◇ 집을 몇 채나 봐야 하나요?
마음에 드는 웨딩드레스를 찾는 일만큼 힘든 일이 없다. 처음 간 매장에서 눈길을 사로잡는 웨딩드레스를 만날 수도 있고 10곳이 넘는 매장을 방문해도 찾지 못할 때도 있다. 마음에 드는 집을 찾는 과정도 비슷하다. 마음을 드는 집을 찾을 때까지 반드시 봐야 할 매물 숫자는 정해져 있지 않다.
현재 거주 상황에 따라 이사 갈 집을 찾을 때까지 걸리는 기간이 결정된다. 임대 계약 만료를 앞두고 있다면 무작정 집을 보러 다닐 수 없다. 만약 시간 여유가 있다면 많은 매물을 보고 결정하면 된다. 마음에 드는 매물을 찾는 일은 시간에 좌우되지 않는다. 마음에 드는 매물을 찾았다면 주저 없이 다음 절차를 시작하는 것이 더 중요하다.
◇ 내 집 마련 어떻게 준비 하나요?
가장 먼저 준비해야 할 것은 ‘융자 사전 승인서’(Mortgage Preapproval Letter)다. 융자 사전 승인서가 준비되지 않으면 오퍼 제출 시 다른 바이어에 비해 한발 늦기 쉽다. 오퍼를 제출할 때 융자 사전 승인서를 함께 제출해야 셀러에게 구매 능력을 입증할 수 있고 주택을 구입하려는 의도가 분명하다는 것을 보여줄 수 있다.
매물을 검색하기 전에 우선 조건을 정해야 무작정 집을 보러 다니는 일을 피할 수 있다. 반드시 갖춰야 할 조건을 알고 있어야 적합한 매물을 추리는 데 도움이 된다. 집을 보러 다니는 과정에서 우선 조건이 바뀌는 경우도 흔하다. 우선 조건에 다 맞는 집을 찾는 일은 없기 때문에 몇 가지 중요한 조건을 갖춘 집을 찾았다면 덜 중요한 조건을 포기할 각오를 해야 한다.
◇ 거래 완료까지 얼마나 걸리나요?
마음에 드는 집을 찾았다면 그 집이 내 집이 될 때까지 얼마나 걸리는지 궁금해하는 바이어가 많다. 흔히 에스크로 기간으로 불리는 주택 매매 기간은 여러 요인에 의해 결정된다. 모기지 대출을 받아야 하는 거래라면 사전 승인 여부에 따라 통상 30일에서 60일 정도 소요된다.
만약 전액 현금으로 구매하는 거래의 경우 셀러 사정에 따라 30일 미만에 거래를 끝낼 수 있다. 셀러가 집을 비운 경우라면 2주 이내에 거래가 마감되기도 하고 만약 셀러가 이사 갈 집을 찾아야 한다면 조금 더 많은 시간이 필요하다. 콘도미니엄이나 ‘코압’(Co-Op)을 구입하는 경우 ‘주택소유주협회’(HOA) 서류 검토와 승인이 필요하다.
◇ 오퍼 가격은 얼마가 적당한가요?
부동산 에이전트 주변 시세를 점검해 해당 매물의 적정 가격을 산정한다. 에이전트가 준비한 시세 보고서를 검토한 뒤에도 셀러 측으로부터 최대한 많은 정보를 입수해야 한다. 가장 먼저 파악할 정보는 셀러가 집을 내놓은 이유다.
전근, 다운사이즈, 노부부 등 집을 파는 이유가 다양한데 파악된 이유에 따라 오퍼 가격을 정하면 된다. 만약 셀러가 집을 빨리 팔아야 하는 상황이라고 판단되면 조금 낮은 가격을 시도해 볼 수 있다.
오퍼 가격을 정할 때 주택 시장 상황을 반영해야 한다. 수요가 많아 집이 빨리 팔리는 상황이라면 적어도 셀러가 내놓은 가격에 맞춰 오퍼 가격을 제시해야 한다. 나온 지 오래된 집의 경우 낮은 가격부터 시작해 협상을 유도하는 전략이 있다.
◇ 동네 주변은 어떤가요?
집을 살 때 지역에서 오래 활동한 에이전트의 도움을 받는 것이 좋은데 여기에는 그럴 만한 이유가 있다. 지역 주택 시장 상황은 물론 동네의 돌아가는 사정도 잘 파악하고 있기 때문이다. 셀러가 집을 내놓은 속사정, 최근 발생한 범죄, 지역 개발 계획, 학군, 편의 시설 등 매물 검색 사이트에서는 확인하기 힘든 내용을 물어보면 좋다. 주택 조건도 중요하지만 동네 분위기 등도 주택 가치에 큰 영향을 미치기 때문에 주택 구입 전에 미리 알고 있어야 한다.
동네 사정에 대해 에이전트에게 문의할 때 주의해야 할 사항이 있다. 1968년부터 시행되온 ‘부동산 공정 거래법’(Fair Housing Act)에 의해 인종, 피부색, 종교, 출신 국가, 성별, 장애 유무에 따른 차별을 금지하고 있다. 따라서 옆집에 어느 인종이 사는지, 셀러가 장애인인지 등에 대해서는 물어봐서도 안 되고 에이전트도 답변을 할 수 없다.
◇ 어떤 가구가 포함되나요?
일반적인 주택 매매 시 ‘붙박이 가구’(Fixture)는 매매에 포함된다. 각종 캐비닛, 싱크대, 욕조 등이 대표적인 붙박이 가구다. 이 외에도 윈도우 블라인드나 커튼 같은 창문 가림 장치, 샹들리에와 같은 조명 시설 등도 매매에 포함되지만 매매 계약서를 통해 반드시 포함 여부를 확인해야 한다. 공간에 맞게 맞춤형으로 제작된 가구나 가전제품이 있다면 셀러 측과 포함 여부를 사전에 문의해야 불필요한 오해와 분쟁을 막을 수 있다.
<준 최 객원 기자> [...]
좋은 집을 사려면, Ring 앞에서 주의해야 된다고? 오픈 하우스를 방문하다보면, Security camera가 설치 안된 집을 보기 힘들다. 그러다 보니, 무심결에 하는 행동이 계약에 영향을 미치는 경우가 종종 있다. 요즘같은 셀러마켓에는, 좋은 매물이 나오면 경쟁이 심하다. 바이어 입장에서는 사소한 것부터 챙기는 습관으로 좋은 집을 사는 것이 최선이다. 또한, 셀러 역시 작은 것부터 바이어들에게 어필하여 성공적으로 계약을 진행해야 한다. 이런 이야기가 있는 재미있는 기사를 함께 살펴보자.
오픈 하우스의 계절이 돌아왔다. 전보다 덜해도 요즘 길가에서 오픈 하우스 사인을 심심치 않게 볼 수 있다. 오픈 하우스는 매물로 나온 집을 부담 없이 볼 수 있는 기회다. 그런데 최근 집집마다 보안 카메라를 설치하면서 집을 보러 가서 말과 행동을 조심해야 한다. 셀러의 기분을 상하게 하는 말을 했다가 원하는 집을 놓칠 수 있고 너무 좋은 티를 내면 자칫 ‘바가지’를 쓸 수 있기 때문이다. 보안 카메라가 설치된 집을 보러 갈 때 주의해야 할 사항을 알아본다.
◇ 부정적 언급 삼가야
한 커플 바이어는 50여 채의 매물을 본 끝에 한 매물과 구매 계약 체결에 성공했다. 이 바이어는 50채가 넘는 집을 보러 다니는 동안 보안 카메라가 설치된 집이 많다는 것을 알고 말과 행동은 물론 감정 표현까지 최대한 주의했다. 그럼에도 불구하고 마음에 안 드는 조건에 대해 말하고 싶어 입이 근질거린 적이 많았고 부정적인 표현을 통해 유리한 조건을 끌어내고 싶은 유혹도 있었다.
하지만 부동산 에이전트들에 따르면 요즘처럼 셀러가 유리한 시기에는 전혀 먹히지 않는 전략이고 오히려 불리한 결과만 낳기 때문에 조심하는 것이 좋다. 예를 들어 셀러가 걸어 놓은 액자를 가리키는 행동조차 셀러의 감정을 건드릴 수 있기 때문에 주의해야 한다.
◇ 좋은 티도 내면 안 돼
반대로 집이 너무 마음에 들어도 좋아하는 티를 내면 안 된다. 집을 마음에 들어 하는 바이어의 모습을 보면 셀러의 마음도 기쁘겠지만 본격적인 협상 테이블에 오르면 이를 활용해 바이어를 힘들게 할 수 있다. 예를 들어 수리 요구를 하거나 에스크로 기간 연장이 필요할 때 협상력이 낮아지기 때문에 집을 보러 가서 좋아하는 감정도 최대한 자제해야 한다.
최근에는 집을 보고 간 바이어의 소셜 미디어까지 뒤지는 셀러도 있다. 바이어가 제출한 구매 계약서 등을 통해 바이어의 신상을 파악한 뒤 집을 보고 간 소셜 미디어에 후기를 남겼는지 확인하는 셀러다. 완벽한 집을 찾았다는 내용의 소셜 미디어 글을 본 셀러가 이를 거래 조건 협상에 사용하기 쉽다.
◇ 스마트 초인종으로 바이어 엿들어
실제로 셀러가 바이어의 대화를 엿듣고 이를 협상에 활용한 사례도 많다. 한 바이어는 주택을 구입한 뒤 이웃으로부터 불편한 진실을 듣게 됐다. 집을 보러 온 순간부터 셀러는 보안 카메라 음성 녹음 기능을 통해 엿들은 대화로 바이어가 집을 구입할 것을 확신했다. 그리고는 집을 보러 온 바이어가 나눈 대화 내용을 옆집 주인에게 이야기해 준 것이다. 이웃을 통해 나중에 알게 된 사실이지만 바이어는 불리한 가격 조건에 집을 사게 된 것을 알고 만 것이다.
보안 카메라가 보편화되면서 집 입구에 도착하는 순간부터 ‘포커페이스’를 유지해야 한다. 집을 둘러보는 동안 너무 마음에 들어 하는 표정을 하거나 반대로 매물에 대한 험담을 했다가 보안 카메라를 통해 셀러에게 ‘발각’되면 사례에서처럼 협상 과정에서 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.
◇ 감시당하는 것 같은 섬뜩한 기분
보안 카메라 때문에 집을 보러 가서 섬뜩한 경험을 한 바이어도 있다. 한 바이어는 집을 보러 갔다가 집 안팎 곳곳에 설치된 여러 대의 보안 카메라를 보고 놀라지 않을 수 없었다. 더욱 놀란 것을 실내로 들어선 뒤다. 실내 이곳저곳 에이전트와 함께 이동하는 동안 보안 카메라도 동선에 따라 함께 움직였던 것이다.
집을 보는 것이 아니라 마치 감옥에서 감시하는 것 같은 오싹한 느낌에 바이어는 집을 다 보지도 않고 서둘러 떠났다. 안전을 위해 보안 카메라를 설치하는 것은 좋지만 이처럼 지나치게 사용할 경우 집을 파는 일에 오히려 방해되기 때문에 주의해야 한다.
◇ 바이어와 원격 대화 시도
안전을 위해 보안 카메라를 설치하지만 바이어의 행동과 대화를 녹화할 권리가 셀러에게 자동으로 부여되지 않는다. 이는 자칫 사생활 침해 소지가 불거질 수 있기 때문이다. 주마다 보안 카메라와 관련된 다른 규정을 두고 있기 때문에 집을 보여주기 전 담당 에이전트를 통해 확인하는 것이 좋다.
아마존 스마트 스피커 제품 알렉사의 ‘드롭 인’(Drop In) 기능으로 집을 보러 온 바이어와 대화를 시도한 셀러도 있다. 바이어가 각 방에 들어설 때만 알렉사 드롭 인 기능이 작동됐고 셀러는 각 방의 장점을 친절하게(?) 원격 설명한 것이다. 바이어를 대동한 에이전트가 집을 보여주며 장점을 설명해 주고 있었음에도 너무 친절한 셀러의 설명에 바이어는 부담을 느껴 다른 집으로 발길을 옮겼다.
◇ 사생활 침해·공정 거래법 위반
보안 카메라가 설치된 집을 내놓는 셀러도 각별한 주의가 필요하다. 사생활 침해 소지는 물론 부동산 공정 거래법에 위배될 수 있기 때문이다. 주별로 보안 카메라 설치와 관련된 규정을 두고 있는데 집을 내놓기 전에 관련 규정을 파악하는 것이 좋다. 일반적으로 입구에 카메라가 설치됐다는 사실을 알리는 안내문을 부착하는 것이 불필요한 문제 발생을 피하는 방법 중 하나다. 또 리스팅 에이전트를 통해 매물 자료를 등록하는 MLS에 보안 카메라 설치 사실을 미리 기재하도록 요청하는 것도 좋다.
이 두 가지만 조심하면 보안 카메라가 설치된 집을 내놓을 때 큰 문제는 없지만 음성 녹음 장치가 있는 카메라는 일부 주의 경우 엄격한 규정을 시행하기 때문에 규정에 따라야 한다. 미네소타 소재 부동산 중개 업체 에디나 리얼티에 따르면 미네소타와 위스콘신주의 경우 영상 녹화만 가능한 보안 카메라의 경우 실내외 어디서든 특별한 제한 없이 사용을 허락하고 있다.
그러나 탈의가 가능한 화장실이나 욕실 등에 카메라를 설치하는 것은 금지하고 있다. 가주, 플로리다, 일리노이, 미시건, 펜실베니아 등 10여 개 주에서는 음성 녹음 장치가 있는 보안 카메라 사용을 허락하지만 셀러와 바이어 양측의 동의가 필요하다.
<준 최 객원 기자> http://www.koreatimes.com/article/20240626/1519803 [...]
집을 구매할때 가장 중요한 3가지가 있다.
첫째 로케이션, 둘째 로케이션, 셋째 로케이션 Location, Location, Location. 흔히 하는 이야기이다. 그런데, 좋은 로케이션 임에도 불구하고 안 팔리는 집들이 있다. 왜 그럴까? 안 팔리는 원인이야 너무나 많이 있겠지만, 생각보다 단순한 이유에서 안 팔린다. 가령, 냄새가 그렇다. 좋은 로케이션과 좋은 외관을 가지고 있는 집이지만, 음식냄새가 유난히 심한 집이 있다. 이러면 바이어들에게 좋은 인상을 줄 수 없다.
쉽지만 어려운, 집이 안 팔리는 이유를 찾다보면 진흙속에서 진짜 “보석”을 찾는 방법을 알 수 있지 않을까? 이와 함께 같이 살펴 볼 수 있는 좋은 기사를 같이 살펴보자.
JasonNoh team
뉴햄프셔주 맨체스터는 현재 미국에서 집이 가장 빨리 팔리는 지역이다. 일단 매물로 나오면 2주 안에 새 주인을 만날 정도로 이 지역 주택 시장이 매우 ‘핫’하다. 그런데 유독 한 매물은 5개월이 지나도록 바이어의 입질 한번 받지 못했다. 지역 중간 주택 가격보다 5만 달러나 낮게 나왔는데도 말이다. 주택 시장 상황이 ‘핫’한데도 이렇게 오랫동안 팔리지 않는‘비결’(?)이라도 있는 걸까? 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 팔리지 않는 매물의 특징을 정리했다.
◇ 진짜 운이 안 따라서
이 매물의 리스팅 에이전트에 따르면 집에는 큰 문제가 없었다. 다만 운이 따르지 않았을 뿐이라고 한다. 매물 처음 시장에 처음 나온 때는 올해 1월로 주변 시세보다 낮은 가격인 34만 달러에 나왔다. 낮은 가격에 내놓은 덕분에 11일 만에 바이어와 구매 계약을 체결했고 부활절 주일 전후로 에스크로 마감일이 정해졌다.
그런데 뜻밖에도 바이어가 덜컥 사망하는 바람에 계약이 취소되고 셀러는 다시 매물로 내놨다. 이번에는 불과 4일 만에 더 높은 가격을 제시한 바이어와 계약이 맺어졌다. 에스크로 마감을 단지 이틀 앞두고 또 ‘사건’(?)이 터졌다. 이번에는 바이어가 금융 사기에 휘말려 모기지 대출을 받지 못하게 됐다. 결국 계약이 또 취소되고 다시 매물로 내놨는데 두 번에 걸친 빠른 계약 성사로 자신감이 생긴 셀러는 리스팅 가격을 37만 달러로 올려서 내놨다.
그런데 이번에는 사정이 달라졌다. 100일 지나도록 오퍼 한 건 들어오지 않자 셀러와 리스팅 에이전트는 점점 조급해지기 시작했다. 리스팅 에이전트는 앞서 에스크로가 두 번이나 취소되는 바람에 바이어들이 매물에 문제가 있을 것으로 생각한다고 판단했고 가격을 올린 것도 원인으로 분석했다.
다행히 이번 달 세 번째 바이어와의 계약이 체결됐고 곧 에스크로 마감을 앞두고 있다. 이 사례에서처럼 나온 지 오래된 매물이라고 해서 반드시 기피할 필요는 없다. 지금처럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 심한 시기에는 오래된 매물이 오히려 경쟁을 피해 내 집을 마련할 수 있는 기회를 제공하기도 한다.
◇ 안 팔리는 ‘뒷배경’ 알아봐야
리얼터닷컴의 해나 존스 데이터 분석가는 “안 팔리는 매물에 관심이 있다면 에이전트에게 ‘뒷배경’(?)을 좀 알아봐 달라고 요청하는 것도 좋다”라고 조언한다. 때로는 안 팔리는 매물이 숨겨진 보석일 수도 있기 때문이다. 일반적으로 집이 장기간 팔리지 않으면 셀러가 조급해져 가격 조건을 낮추는 등 바이어에게 유리한 조건을 제시하는 경우가 많다. 집이 오랫동안 안 팔리는 가장 큰 이유는 매물 조건이나 비싼 가격 또는 두 가지 모두일 때가 흔하다. 부동산 에이전트들에 따르면 대부분의 경우 매물 조건보다는 가격 때문에 안 팔리는 매물이 더 많다.
뉴욕 브루클린에서는 무려 8년 만에 팔린 매물도 있다. 바이어 선호 지역에 위치한 이 매물은 단독 주택으로 여러 명의 에이전트의 손을 거친 끝에 새 주인을 만났다. 이 매물이 8년 동안 팔리지 못한 원인은 바로 지하실에 있었다. 지하실을 생활 공간으로 개조했는데 공사에 필요한 허가를 받지 않는 바람에 10만 달러의 벌금과 재공사 비용이 필요했다.
일단 건물 규정 위반 사항을 적절히 해결해야 구입에 필요한 모기지 대출을 받을 수 있는데 셀러가 높은 비용 때문에 엄두도 내지 못하는 상황이었다. 마침내 한 바이어가 모기지 대출을 해주겠다는 은행을 찾아 계약을 맺었고 이 바이어는 리스팅 가격인 200만 달러에서 무려 90만 달러를 깎아 110만 달러에 보석과 같은 매물을 낚아챘다.
◇ ‘마케팅 실수·정리 상태’ 때문에 안 팔리기도
집이 팔리지 않는 데는 여러 이유가 있다. 가격과 매물 조건 외에도 부적절한 마케팅, 집 안 정리 상태 등으로 인해서도 바이어로부터 외면을 받기도 한다.
◆ 사진과 다른 조건
‘MLS’(Multiple Listing Service)에 올라온 매물 설명이 너무 과장되면 바이어들의 신뢰감을 잃기 쉽다. MLS의 사진은 그럴싸하게 나왔지만 실제 모습과 너무 동떨어진 경우 집을 보러 간 바이어가 발길을 돌리게 된다. 실제 매물의 모습을 잘 반영한 사진과 설명이 오히려 바이어들의 신뢰감을 얻어 주택 판매에 도움이 된다.
◆ ‘오지랖’ 셀러
집을 보러 온 바이어를 굳이 직접 맞이하려는 셀러도 집을 파는 데 도움이 안 된다. 집을 보러 가서 셀러와 맞닥뜨리는 것을 원하는 바이어는 적다. 대신 셀러의 눈치를 보지 않고 자유롭게 집을 살펴보기를 원한다. 바이어가 집을 방문 전 잠시 집을 비워두는 것이 좋다. 안전이 우려되면 리스팅 에이전트에게 쇼윙 진행을 요청하면 된다.
◆ 꽉 찬 집
여백의 미를 잘 살려야 빨리 팔 수 있다. 정돈이 잘 되어 있어도 집안에 물건이 너무 많이 차 있으면 답답한 느낌을 받기 쉽다. 집안 각 공간마다 적당한 여백을 마련하는 것이 중요하다. 옷장의 경우 너무 비어 있는 것보다 의류로 절반 정도 차 있으면 보기 좋다. 주방 카운터 탑도 너무 비어 있으면 어색하기 때문에 주방용 가전제품을 한두 개쯤 놓아두면 효과 만점이다. 책꽂이는 공간을 3등분에 책과 화분을 비치하고 나머지 3분의 1 공간은 비워둔다.
◆ ‘댕댕이’ 흔적
반려동물의 주인은 냄새에 익숙해져 있는 반면 바이어는 집안에 발을 들여놓는 순간 반려동물이 있음을 알아챈다. 특히 반려동물의 사료에서도 독특한 향이 발생하는데 일부 바이어에게는 거부감을 줄 수 있기 때문에 집을 보여주는 동안 잘 밀봉해 반려동물 식기와 함께 보이지 않는 곳에 치워 둔다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240619/1518899
[...]
누가 그러더라, “대선이 있는 해에는 집 값이 떨어진다.” 과연 맞는 말인가? 많은 대선을 지켜보고 경험 했음에도 같은 이야기(또는 속설)가 계속해서 나오는 것을 보면 맞는 말인 것 같기도 하다. 하지만, 다시 생각해보면 미국 대선에는 항상 부동산 시장에 긍정적인 대책들이 발표되면서 미국 부동산 시장을 이끌려는 후보가 좋은 결과를 보였다. 그렇게 생각해보면 대선에는 부동산 시장이 좋아야 하는 것 아닌가 하는 생각이 맞을 것 같다. 이와 함께 살펴보면 좋은 기사가 있어 소개 드립니다.
JasonNoh Team
대통령 선거가 치러지는 해에는 집값이 떨어진다는 속설이 있다. 대선을 둘러싼 불확실성 때문에 집을 사거나 팔려는 사람이 줄어들 것이란 생각 때문이다. 하지만 이 같은 속설을 증명하는 연구 자료는 여태껏 한 번도 발표된 적이 없다. 경제학자들은 대통령 선거와 주택 가격 사이에는 직접적인 관계가 없고 이자율, 매물 수급 상황 등 다른 요인에 의해 주택 가격이 변동한다고 설명한다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴과 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴이 대통령 선거와 주택 가격의 상관관계를 알아봤다.
◇ 역대 대선 해 집값 올라
뱅크레잇닷컴이 주요 주택가격지수인 ‘S&P 코어로지 케이스-실러 주택 가격 지수’(이하 ‘케이스-실러 지수’)를 분석한 바에 따르면 주택 가격은 기존 속설과 달리 대통령 선거가 있는 해에 상승한 것으로 나타났다.(2008년 제외) 1987년 이후 총 9번의 대통령 선거가 치러졌는데 대통령 선거가 있었던 해의 평균 주택 가격 상승 폭은 선거가 치러지지 않았던 28개 해의 상승 폭을 웃돌았다. 대통령 선거가 있었던 6개 해의 케이스-실러 지수 평균 상승률은 4.84%로 비선거 연도의 4.44%보다 조금 높았다. <도표 참고>
매물정보서비스 브라이트 MLS의 리사 스터트밴트 수석 이코노미스트는 “대통령 선거가 있는 해의 주택 시장 상황은 일반 해와 크게 다르지 않다”라며 “주택 시장은 주로 인구 변동과 경제 상황 등에 의해 움직이기 때문”이라고 설명했다.
◇ 대선-집값 상관관계 낮아
1987년 이후 주택 시장 최악의 해는 버락 오바마 전 대통령과 존 매케인 후보가 대통령 선거에서 맞붙었던 2008년이었다. 그해 케이스-실러 지수 집계 주택 가격은 1년 사이 무려 12%나 폭락했다. 그러나 당시 주택 가격 폭락 원인 대통령 선거와는 무관하고 2004~2007년 부풀었던 거품이 한순간에 붕괴하며 발생했다. 서브프라임발 금융 위기가 미국 주택 시장에서 터진 뒤 글로벌 경기 침체로 이어진 해였다.
직전 대통령 선거가 치러진 2004년은 주택 시장이 호황을 이룬 해다. 당시 주택 가격 상승 폭은 연간 13.4%를 기록하며 본격적인 주택 시장 호황기에 접어들었다. 이 해 대선에서는 조지 W. 부시 당시 대통령이 민주당 존 케리와 후보와 각축전을 벌인 끝에 재선에 성공했다.
주택 가격은 가장 최근인 2021년에도 기록적인 상승을 기록했다. 당시 팬데믹발 수요와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 주택 가격은 1년 사이 무려 18.9%나 폭등했다. 2021년 조 바이든 대통령의 임기 첫해로 주택 가격 상승은 그의 부동산 정책이 아닌 수급 불균형에 의한 것이다.
◇ 부동산 공약 표심에 미치는 영향 미미
대통령 선거가 있는 해마다 각 후보가 부동산 관련 공약을 쏟아낸다. 하지만 대통령의 정책이나 후보의 공약이 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다. 주택 시장은 정치적 요인보다는 주택 신축과 공급 상황, 기존 주택 매물 수급 상황, 실업률, 모기지 이자율 등의 경제 요인에 민감하게 반응한다.
대통령이 주택 시장에 영향을 미치는 요인에 대한 통제력이 거의 없기 때문에 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향도 적다. 예를 들어 조 바이든 대통령은 2020년 대통령 선거 당시 생애첫주택구입자 세제 혜택을 부동산 관련 주요 공약으로 내세웠지만 현재까지 시행되지 않고 있다.
◇ 집값 변동, 대선 변수 요인
대통령 선거가 집값에 영향을 미친다는 속설과 반대로 집값이 대통령 선거 결과 영향을 미친다는 연구 결과가 소개됐다. 앨라배마 주립대 연구팀이 2000년부터 2020년까지 치러진 6번의 대통령 선거 결과와 집값 변동을 분석한 결과 집값 변동이 유권자의 표심을 크게 흔든 요인으로 지목됐다.
연구팀이 카운티 단위로 진행한 연구에서 선거 직전 4년간 집값이 많이 오른 카운티 유권자는 기존 지지 후보에서 당시 집권 정당 후보로 표심을 바꾼 비율이 높았다. 반대로 집값 상승 폭이 낮거나 하락한 카운티 유권자는 야당 후보로 지지 후보를 바꾸는 경향을 보였다.
연구팀은 대선에 가까운 해일수록 이 같은 경향이 더 뚜렷하고 특히 정당 선호도가 자주 바뀌는 이른바 경합 주에서 자주 나타난다고 설명했다. 연구에 참여한 앨런 타이드웰 교수는 “주택 소유주는 집값이 오르면 부유하게 느낀다”라며 “축적된 부를 지키고 싶은 마음이 유권자 표심에 영향을 주는 요인”이라고 설명했다.
◇ 경합 주 유권자 집값 변동에 민감
연구팀은 올해 대통령 선거에서 경합 주의 유권자 표심이 집값 변동에 의해 가장 크게 움직일 것으로 전망했다. 연구팀이 꼽은 경합 주로는 애리조나, 조지아, 네바다, 노스캐롤라이나, 펜실베니아, 위스콘신 등으로 이들 주 유권자의 최대 관심사는 집값 등 경제 현안이다.
연구팀의 조사에서 2000년 이후 치러진 대통령 선거에서 지지 정당이 바뀌지 않은 카운티는 약 77%였다. 나머지 23%에 해당하는 약 641개 카운티는 적어도 한 차례 이상 지지 정당이 바뀌었는데 4번 넘게 지지 정당이 바뀐 카운티도 있었다. 지지 정당이 바뀐 카운티는 경제에 민감한 유권자가 많은 경합 카운티가 많았다.
이들 경합 카운티에서는 대통령 선거 직전 4년간 집값이 연간 1%씩 오를 경우 선거에서 여당에 투표할 확률이 0.36% 높아지는 경향을 보였다. 또 이들 카운티 유권자는 기존 지지 정당에서 여당으로 지지 정당을 바꿀 확률도 약 0.19%로 조사됐다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240606/1517090 [...]
2025년 부동산 시장 전망을 위해서는 단 한가지 이벤트에 집중할 필요가 있다. 바로 “대선”. 전 세계인의 집중과 더불어 전 세계의 경제를 좌지우지 하는, 지상 최대의 선거가 5개월 앞으로 다가왔다. 계속되는 박빙의 예측속에 그 어떤 누가 선거에 승리 한다고 해도 이상할 것이 없다. 그렇다면, 바이든과 트럼트의 부동산 시장 관련 공약은 어떤 다른 점이 있나? 바로 가장 다른 점은 바이든은 세입자와 첫 주택 구매자에 초점이 있는 반면, 트럼프의 공약은 집주인, 즉 주택 소유자에게 집중되어 있다는 것이다. 그럼 관련한 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
대통령 선거를 약 5개월 앞두고 있다. 유권자들은 대개 대통령의 후보가 내놓는 정치, 경제, 사회, 국제 정책에 관심을 둔다. 부동산 시장과 관련된 공약이나 정책에 대한 관심은 항상 뒤로 밀리는 편이었다. 그러나 올해는 다르다. 아메리칸드림으로 대변되는 내 집 마련 여건이 사상 최악으로 이 문제를 해결하는 후보가 유권자의 표심을 얻을 것이란 분석이다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 조 바이든 대통령과 도널드 트럼프 공화당 대선 후보의 부동산 시장 관련 정책을 비교해 봤다.
◇ 주택 구입 여건 유권자 최대 관심사
대선을 앞둔 유권자들의 관심사는 외교 정책, 전반적인 경제 현안, 이민 정책, 두 후보의 자질 등에 쏠려 있다. 하지만 소수의 경합주에서 치열한 경쟁이 펼쳐지면 두 후보가 내놓은 주택 시장 정책이 당락을 결정할 수도 있다.
올해의 경우 그럴 가능성이 더욱 높아지고 있다. 미시건 주립대와 경제매체 파이낸셜 타임스가 지난달 실시한 설문 조사에 따르면 주택 구입 여건이 유권자들의 최대 관심사였지만 어느 후보도 주택 시장 현안과 관련, 우위를 차지하지 못하는 것으로 나타났다.
설문 조사에 참여한 유권자 중 약 70%가 지지 정당(독립 정당 포함)과 상관없이 개인의 주택 구입 능력이 가장 큰 우려 사항 중 하나로 꼽았다. 브라이언 코널리 미시건 주립대 로스 경영대학 부교수는 “주택 문제는 유권자들의 초당적 합의가 이뤄지는 분야로 지역에 상관없이 동일한 우려가 제기되고 있다”라고 설명했다. 따라서 주택 시장 현안을 해결할 적절한 정책을 내놓는 후보가 대선 승리 가능성을 높일 수 있다.
◇ 주택 소유주 투표율 높아
바이든 대통령의 주택 시장 정책은 주택 구입 능력을 개선하는 데 초점이 맞춰져 있다. 주로 주택 세입자와 첫주택구입자의 주택 구입을 돕기 위한 내용이 바이든 대통령 주택 시장 정책의 골자다.
이와 반대로 트럼프 후보가 역설하는 주택 시장 정책은 주택 가격 변동에 관심이 많은 주택 소유주가 주 대상이다. 인구 통계를 기반으로 볼 때 트럼프 대통령의 메시지가 더 많은 유권자의 마음을 움직인다.
주택 임대 매물 정보업체 아파트먼트 리스트의 조사에 의하면 현재 주택 소유율은 약 66%로 이들 주택 소유주의 대선 투표 참여율이 세입자보다 높을 것으로 전망된다. 지난 대선이 있었던 2020년 주택 소유주 중 약 71%가 실제 투표장을 찾은 반면 세입자의 투표율은 약 55%로 낮았다. 이처럼 투표 참여율이 크게 차이 나는 이유는 주택 소유 여부다. 주택 시장 정책이 부동산 가치에 영향을 미치기 때문에 주택 소유주들의 투표 참여 동기가 높다.
◇ 바이든, ‘세입자·첫주택구입자’ 위주
투표에 참여한 세입자는 역사적으로 강한 민주당 지지 성향을 보인다. 바이든 대통령을 비롯한 민주당 대선 후보의 주택 시장 정책이 민주당 지지 지역에 거주하는 세입자들의 첫주택구입을 돕기 위한 내용을 주로 담고 있기 때문이다.
아파트먼트 리스트의 조사에 따르면 2020년 대선 투표에 참여한 세입자의 당시 바이든 후보 지지율은 트럼프 전 대통령 지지율보다 36.5%나 높았다. 당시 주택 소유주의 지지율 역시 바이든 후보가 약 0.6%포인트 높게 나타났는데 1996년 빌 클린턴 대통령 이후 처음이었다.
최근 설문 조사 결과를 보면 바이든 대통령이 젊은 유권자의 표심을 얻는 데 어려움을 겪는 것으로 나타나고 있다. 따라서 바이든 대통령은 세입자 또는 젊은 층 첫주택 구입자의 주택 구입을 지원하는 정책에 집중할 것으로 전망되지만 일부 전문가들은 자칫 주택 시장에 부작용을 불러올 것으로 우려하고 있다.
◇ 바이든 정책, 집값 더 올릴 수도
바이든 대통령은 올해 초 의회 연설을 통해 주택 구입 비용 부담을 낮추기 위한 야심 찬 계획을 발표한 바 있다. 발표에는 첫주택구입자에게 2년에 걸쳐 총 1만 달러의 세금 혜택이 제공되고 첫주택을 팔고 큰 집을 구입하는 셀러에게도 1만 달러의 세금 혜택을 제공하는 내용이 포함됐다. 바이든 대통령은 이 밖에도 200만 채에 달하는 주택을 건설하고 리모델링을 지원하는 등의 주택 시장 관련 다양한 세제 혜택과 지출 계획 등을 제안했다.
그러나 많은 전문가에 따르면 바이든 대통령의 이 같은 제안이 의회를 통과해야 하는데 대선을 앞둔 시기에 통과 절차가 지연될 것으로 예상된다. 또 일부 전문가는 주택 시장 근본 문제인 주택 공급 부족 해결안이 빠진 채 수요만 증가시키면 오히려 역효과가 발생할 것으로 지적한다. 각종 세제 혜택을 받기 위한 주택 수요가 늘어날 경우 가뜩이나 매물이 부족한 상황에서 주택 가격을 더욱 끌어올릴 것이란 지적이다. 결국 정책 의도와 달리 첫주택구입자의 내 집 마련은 더욱 힘들어질 수 있다.
◇ 트럼프, 주택 소유주 위주
트럼프 후보는 바이든 대통령의 주택 시장 정책이 ‘교외 전쟁’(War on Suburbs) 선언과 다름없다며 맹비난했다. 트럼프 대통령은 최근 선거 영상 캠페인에서 “마르크스주의 좌파가 당신의 이웃과 세금, 공공 안전을 위협하고 있다”라며 “그들이 정부 권한으로 용도를 변경해 아파트 등 다세대 주택을 건설하면 주택 가치가 떨어질 것”이라고 원색적으로 비난했다.
트럼프 후보의 이 같은 발언은 대통령 재임 시절 교외 지역 주택 건설을 제한했던 것과 비슷한 내용이다. 국영 모기지 보증기관 프레디맥에 따르면 트럼프 대통령 재임 기간인 2018년~2020년 주택 재고가 52%나 감소하며 약 380만 채에 달하는 주택이 부족했던 적이 있다. 일부 경제 전문가는 트럼프 후보의 주택 시장 관련 발언은 주택 가치 하락을 우려하는 주택 소유주의 불안감을 조장한다고 지적한다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240522/1515345 [...]
집을 구매할때 많이 받는 질문중 하나가 바로 “모기지”이다. 많은 바이어들이 어려워 하고 고민하는 것이 바로 모기지라는 이야기이다. 결국, 모기지는 어렵다는 것이다. 뉴욕연방준비은행(연은)의 2025년 모기지 금리 예측은 8.7%, 3년 후에는 9.7%까지 상승할 것으로 전망하고 있다. 즉, 어떻게든 낮은 이율의 모기지 대출을 받아야 하는 것이다. 이에 모기지 대출시 많이 하는 실수를 살펴보고, 효과적인 방법을 고민해 볼 수 있는 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
내 집을 마련할 때 가장 최대 걸림돌이 모기지 대출이다. 특히 다운페이먼트 마련이 가장 넘기 힘든 장애물이다. 최근에는 모기지 이자율마저 급등해 섣불리 모기지 대출을 신청하기 겁날 정도다. 하지만 내 집 마련은 자산을 축적하는 필수 수단으로 여겨져 많은 바이어가 여전히 내 집 마련을 위해 땀 흘리고 있다. 아쉽게도 일부 경험이 미숙한 바이어는 모기지 대출과 관련된 잘못된 지식으로 내 집 마련에 불필요한 어려움을 겪고 있다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 모기지 대출과 관련, 내 집 마련을 위해 다음과 같은 실수 행위를 피하라고 조언했다.
◇ 다운페이 20% 위해 안간힘
주택 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금이 있어야 모기지 대출을 받을 수 있다고 생각하는 바이어가 많다. ‘20% 다운페이먼트’ 룰이 권장되고 있지만 모기지 대출을 받기 위한 의무 규정은 아니다. 20% 다운페이먼트가 권장되는 이유는 모기지 보험 가입 규정 때문이다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 대출 은행이 모기지 보험 가입을 요구하게 된다. 모기지 보험료는 대개 모기지 대출액의 0.3%~1.15%로 추가 비용 부담이 된다.
그러나 20%에 해당하는 다운페이먼트를 마련하느라 주택 구입 기회를 놓치면 자산 축적 시기도 그만큼 지연된다. 실제로 20% 미만의 다운페이먼트로 내 집 마련에 성공하는 바이어도 많다. 재정정보업체 셀프 파이낸셜의 조사에 따르면 평균 다운페이먼트 비율은 17%로 20%를 넘지 않았다. 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪는 저소득층과 첫주택구입자 대부분은 3%~3.5% 다운페이먼트로 대출이 가능한 정부 보증 프로그램을 활용, 내 집 마련에 성공하는 사례도 많다.
◇ 은행 한 곳만 상담
‘소비자금융보호국’(CFPB)의 조사에 의하면 미국 내 주택 바이어의 절반이 모기지 대출 은행 한 곳으로부터만 상담을 받은 뒤 주택을 구입하고 있다. 시중에는 다양한 형태의 모기지 대출 은행이 있고 각 은행이 제시하는 모기지 이자율이 크게 차이가 난다. 따라서 한 은행만 알아본 바이어는 모기지 이자율을 낮출 수 있는 기회를 놓쳐 평생 남보다 높은 이자 비용을 내며 살아간다. CFPB에 따르면 바이어들이 제시받는 이자율 간 0.5%포인트 넘게 차이 나는 경우도 많다.
모기지 대출을 신청하기 전 적어도 3곳 이상의 대출 은행으로부터 상담을 요청한다. 현재 거래 중인 은행, 크레딧 유니온, 융자 중개업체, 커뮤니티 은행 등 다양한 형태의 은행과 상담을 통해 이자율을 비교한다. 이자율 외에도 각 은행이 부과하는 수수료 비용도 천차만별이다. 따라서 각 은행에 ‘융자 견적서’(Good Faith Estimate)를 요청하면 은행별 이자율과 수수료 비용 등을 더 정확하게 비교할 수 있다.
◇ 융자 사전 승인서 이해 부족
오퍼를 제출할 때 대출 은행이 발급하는 융자 사전 승인서를 첨부하는 것은 필수적인 관행이다. 융자 사전 승인서는 바이어의 주택 구입 능력을 입증하는 서류 중 하나로 셀러가 오퍼를 검토할 때 일반적으로 요구한다. 융자 사전 승인서에 여러 형태가 있는데 이에 대한 잘못된 이해로 주택 구입 시 어려움을 겪는 바이어가 적지 않다.
‘Pre-Qualification Letter’로 불리는 서류는 가장 낮은 단계의 승인서다. 자산, 소득, 크레딧 점수, 부채 현황에 대한 정보를 제공해야 하지만 서류 증명 없이도 발급이 가능하다. 승인 가능성이 있는 대략적인 모기지 대출 금액이 제시되지만 승인 가능성이 낮기 때문에 이제 거의 사용되지 않는다.
이에 비해 ‘Pre-Approval Letter’는 보다 높은 단계의 승인서다. 바이어의 재정 정보를 서류로 입증해야 하고 까다로운 심사 과정을 통해 대출 승인 가능성을 파악한다. 승인 가능성이 있다고 판단되면 일부 은행은 대출 발급을 보장하는 서류를 발급하기도 한다.
◇ 대출 승인 전 거액 이체
융자 사전 승인을 받기 위해서 여러 입증 서류를 제출해야 하는데 그중 하나가 현금 자산과 관련된 서류다. 현금 자산 서류는 모기지 대출에 반드시 필요한 다운페이먼트 자금과 클로징 비용이 있음을 보여주는 서류로 은행 잔고 증명서 등이 대표적이다.
융자 사전 승인을 받아 제출한 오퍼를 셀러가 수락해 구매 계약을 체결하게 되면 본격적인 대출 심사가 시작된다. 대출 심사 과정에서 대출 은행이 가장 주의 깊게 살펴보는 것이 바이어의 재정 상태가 안정적으로 유지되는 지 여부다. 모기지 대출을 신청한 시기에서부터 최종 승인까지 재정 상태에 큰 변화가 없어야 한다.
만약 이 기간 중 현금 자산에 변동이 발생하면 사유서를 제출해야 하고 승인이 지연되기 쉽다. 따라서 모기지 대출 심사 기간에는 큰 금액의 현금을 다른 계좌로 이체하거나 송금받는 행위를 자제하는 것이 좋다.
◇ 새 크레딧 카드 신청
새 크레딧 카드를 발급받는 방식으로 크레딧 점수를 높이는 전략이 있다. 하지만 모기지 대출을 받을 때는 주의해야 한다. 크레딧 카드 신청에 필요한 크레딧 조회가 단기적으로 크레딧 점수를 낮춰 모기지 대출 승인에 영향을 줄 수 있다. 새 크레딧 카드나 기타 신용 대출을 신청하면 생활비 등에 필요한 대출이 늘어날 것으로 여겨져 모기지 대출 조건이 불리하게 변경되거나 아예 거절되기 쉽다.
모기지 대출 승인 조건 중 하나가 소득이다. 특히 적어도 2년간 일정한 소득이 안정적으로 유지되고 있음을 증명해야 승인 가능성이 높아진다. 모기지 대출을 신청하기 전에 직장을 자주 옮기 기록이 있거나 승인 기간 이직이 발생하면 승인에 부정적인 영향을 미친다. 따라서 직장을 옮길 계획이라면 대출이 승인되고 에스크로가 마감된 뒤에 하는 것이 안전하다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240515/1514415 [...]
2024년 5월 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 기준금리 동결, 현재 수준인 5.25-5.5% 유지를 밝혔다. 올 초만해도 3-4회 금리인하를 예고했던 Fed가, “올해 금리인하는 많아야 1회 또는 없음”을 말하고 있는 것이다. 이와 더불어 Investing.com에 따르면, 미국 30년 모기지 이자율은 2024년 4월 6% 후반에서 2024년 5월초 현재 7.3% 수준으로 발표했다. 갈수록 부족해지는 캘리포니아 주택 매물과 모기지 이자율 상승에 따른 부담감은, 결국 소비자들의 심리를 “지금 아니면 못 산다”로 바꾸고 있다.
JasonNoh Team
집을 팔 때에 항상 생기는 고민이 있다.‘집을 먼저 팔고 새집을 사야 하나’? ‘아니면 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 집을 내놓는 것이 좋을까?’가 항상 고민이다. 집을 사고파는 타이밍이 정확히 일치한다면 비용과 번거로움을 동시에 줄일 수 있어 좋지만 현실적으로 불가능하다. 특히 요즘처럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 치열한 주택 시장에서는 더더욱 그렇다. 따라서 현재 처한 재정 상황과 지역 주택 시장 상황을 신중히 고려해 집을 사고파는 시기를 결정해야 한다.
◇ ‘재정 상황·위험도’ 고려
집을 먼저 팔지, 아니면 먼저 살지는 전적으로 개인이 처한 상황에 따른 결정이다. 어떤 거래를 먼저 해야 유리한지에 대한 정답도 없다. 재정적인 측면으로 볼 때 현재 보유한 주택을 먼저 처분해 처분 수익을 확보한 뒤 처분 수익에 맞는 가격대의 주택을 구입하는 것이 위험이 가장 낮은 방법으로 여겨진다. 다만 이 방법은 위험은 적지만 새집을 구입할 때까지 거주할 임대 주택을 구해야 하기 때문에 임대료 비용이 발생하고 구입 시기가 지연될수록 임대료 비용이 불어나는 단점이 따른다.
하지만 매물이 부족해 마땅한 집을 찾기 힘든 시기에는 반대 방법이 고려된다. 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 현재 보유 주택을 팔아야 조급한 마음에 서둘러 주택을 구입하는 일을 피할 수 있다. 새집을 먼저 구입하려면 무엇보다 필요한 것이 구입 자금이다. 다행히 현금 자산이 충분해 보유 주택을 팔지 않고도 새집을 구입할 수 있다면 큰 걱정이 없다. 만약 새집 구입에 필요한 현금 자산이 부족한 경우 브릿지 론, 모기지 리캐스팅, 담보 대출, 낮은 다운페이먼트 프로그램 등을 고려해 볼 수 있다.
◇ 매매 시기 격차 줄이기
워싱턴 D.C. 부동산 업체 랠 프라퍼티스의 크리스토퍼 수라나 에이전트는 최근 두 고객의 주택 매매를 비슷한 방식으로 도왔다. 두 고객 모두 보유 주택의 순자산(에퀴티) 비율이 높았고 새집 구입에 필요한 다운페이먼트 자금도 어느 정도 마련된 상태였다. 두 고객은 대출 은행을 통해 우선 새집 구입에 필요한 모기지 대출 사전 승인서를 발급받았다.
그런 다음 수라나 에이전트와 마음에 드는 집을 보러 다니기 시작했다. 동시에 현재 보유 중인 주택을 시장에 내놓기 위한 작업도 병행했다. 매물로 내놓기 위한 집 단장을 모두 마친 뒤 에이전트를 통해 ‘곧 매물로 나옴’(Coming Soon)으로 MLS(Multiple Listing Service)에 등록했다.
정식 매물로 전환되기 전까지 매물 홍보 기간을 조금이라도 더 단축하기 위해서다. 두 고객의 전략은 적중했다. 구입할 집 계약과 동시에 보유 중인 주택을 시장에 내놓고 그동안 관심을 보인 바이어와 매매 계약을 체결해 집을 사고파는 일을 순조롭게 진행할 수 있었다.
만약 보유 중인 집을 파는 데 시간이 걸릴 것으로 예상된다면 컨틴전시 조항을 활용할 수 있다. 컨틴전시 조항은 일반적으로 바이어를 보호하는 조항이지만 새집 구입 시기가 부담이 되는 셀러가 활용하는 경우도 많다. 바이어와 매매 계약을 체결할 때 새집을 구입하는 컨틴전시(조건)를 포함하면 보유 주택을 팔면서 임대료 등 위험 부담 없이 새집을 구입할 시간을 확보할 수 있다.
◇ 브릿지 론
집을 팔고 살 때 가장 큰 걸림돌인 구입 자금을 조달하는 데 임시 대출 성격의 ‘브릿지 론’(Bridge Loan)을 활용하는 방법이 있다. 브릿지 론의 만기는 대개 6개월~1년으로 단기 대출이다. 보유 중인 주택의 순자산 비율이 충분해야 브릿지 론을 받을 수 있다. 브릿지 론을 받아 일단 이사 갈 집을 구입한 뒤 현재 보유 중인 집을 팔아 발생하는 수익으로 단기에 상환하는 방식이다. 브릿지 론의 가장 큰 장점은 임대 주택을 거칠 때 발생하는 이사 번거로움과 임대료 비용 부담이 발생하지 않는다는 것이다.
브릿지 론에 적용되는 이자율은 일반 모기지 대출에 비해 높은 편이지만 대부분 만기까지 이자만 갚으면 된다. 최근 높은 이자율에도 불구하고 집이 빨리 팔리는 편으로 높은 이자 비용에 대한 부담 없이 브릿지 론을 쉽게 상환하는 대출자가 많다. 브릿지 론도 일반 모기지 대출을 받을 때와 마찬가지로 여러 대출 은행이 제시하는 수수료와 이자율을 반드시 비교해야 한다.
브릿지 론 역시 대출자의 크레딧 기록, ‘총부채상환비율’(DTI) 등의 자격 요건을 기준으로 승인이 결정된다. 브릿지 론에 일반적으로 적용되는 DTI는 43%로 대출자의 총부채가 소득의 43%를 넘으면 승인이 힘들다. 일반 브릿지 론 자격을 갖추지 못한 대출자를 위한 자격 요건을 대폭 낮춘 ‘인수 브릿지 론’(Acquisition Bridge Loan)도 있다.
일부 은행에 의해 제공되는 인수 브릿지 론은 주택자산신용담보대출과 비슷한 방식으로 100% DTI를 인정하는 은행도 있다. 인수 브릿지 론은 대출자의 자격보다 보유 주택의 순자산 비율을 더 중요한 기준으로 여긴다. 인수 브릿지 론을 취급하는 은행에 따르면 이자율이 높은 편이지만 최근 집이 잘 팔리기 때문에 인수 브릿지 론 대출자 중 30%~40%는 이자를 내지 않고 바로 상환에 성공한다.
◇ 모기지 리캐스팅
모기지 이자율이 급등에 바이어 발등에 다시 불이 떨어지기 시작했다. 높은 이자율에도 불구하고 ‘지금이 아니면 못 산다’라는 불안감에 주택 구입을 서두르는 바이어도 많다. 이들 사이에서 이른바 ‘선 구매, 후 재융자’ 방식의 구입에 대한 관심이 높다. 일단 집을 구입한 뒤 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타겠다는 전략이지만 향후 이자율이 떨어질 것이란 보장이 없기 때문에 위험이 적지 않다.
따라서 처분할 주택을 보유한 경우 재융자보다 모기지 ‘리캐스팅’(Recasting)을 고려해 볼 만하다. 모기지 이자율이 떨어져 재융자를 실시한다고 해도 재융자 실시에 따른 수수료가 만만치 않은 반면 리캐스팅 수수료는 약 500달러로 매우 낮은 편이다. 재융자는 기존 융자를 상환하고 새 융자 조건으로 변경하는 방식이지만 리캐스팅은 이자율 등 기존 융자 조건을 유지하고 원금을 낮춰 월 페이먼트를 인하하는 방식이다. 원금 삭감에 필요한 자금은 기존 보유 주택을 팔아 발생한 수익으로 조달한다.
모기지 리캐스팅에 관심이 있다면 먼저 현재 대출 은행을 통해 신청 자격을 알아봐야 한다. 리캐스팅 신청 자격에 해당되는 주택 소유주는 재융자 절차와 달리 간단한 계약서에 서명만 하면 된다. 크레딧 기록 확인이나 여러 서류 심사 절차가 없고 비용이 매우 낮은 점도 재융자 신청 절차와 크게 차이 나는 점이다. 리캐스팅을 신청한 뒤 약 1~2달 이내에 새로 조정된 월 모기지 페이먼트 금액을 받아볼 수 있다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240501/1512587 [...]
미국 상무부 오늘 발표에 따르면 3월 개인소비지출(PCE) 물가지수가 전년 동월 대비 2.7% 상승 했다. 이는 블룸버그 전망치(2.6%)보다 0.1%포인트 높고, 전월보다는 0.2%포인트 높아졌다. 부동산 시장은 올해 4번의 금리 인하를 통한 5%대 이자율을 기대 했지만, 3번의 금리 인하도 힘든 전망이다. 아니, 금리를 상승시켜야 한다는 의견이 나오기도 한다. 결국, 부동산 시장은 실 수요자를 중심으로한 거래가 활발하며, 가격상승 주도하고 있다. 이와 관련하여 지금 부동산 시장 트랜드를 분석한 기사를 같이 살펴보자.
JasonNoh Team
▶ 모기지 이자율 7% 넘었지만 더 오를 전망
▶ 매물 부족에도 수요 커져 집값 계속 상승
모기지 이자율이 결국 7%를 넘었다. 국영 모기지 보증 기관 프레디맥의 18일 발표에 따르면 30년 만기 고정 이자율의 전국 평균치는 7.1%로 전주 대비 0.22%포인트 상승했다. 재융자에 많이 활용되는 15년 만기 이자율도 3주 연속 상승, 6.39%를 기록했다. 연방준비제도의 기준 금리 인하 시기가 늦춰질 것이란 예상과 더불어 금리가 오히려 인상될 수 있다는 예측까지 나오면서 모기지 이자율은 앞으로 상승세 이어갈 것으로 전망된다. 모기지 이자율 상승으로 이미 큰 폭으로 감소한 주택 거래가 영향을 받을 것으로 전망되는 가운데 최근 주택 시장 동향을 살펴본다.
◇ ‘집값 더 오르기 전에 반드시 산다’
오르는 것은 모기지 이자율뿐만이 아니다. 주택 거래는 감소하는 데도 주택 가격은 오르는 비정상적인 상황이 이어지고 있다. 이로 인해 바이어들의 주택 구입비 부담이 갈수록 커지고 있다. 4월 14일 기준 전국 주택 매매 중간 가격은 38만 250달러로 2022년 6월 최고치(37만 7,155달러)에 약간 못 미쳤다. 부동산 업체 레드핀의 조사에 의하면 주택 가격과 모기지 이자율이 동시에 상승하면서 월 주택비 중간 가격은 2,775달러로 작년보다 무려 11%나 증가한 것으로 나타났다.
주택 구입비 부담이 눈덩이처럼 불어나는데도 내 집 마련 열기는 식을 줄 모른다. 주택 구입 모기지 대출 신청 건수는 전주 대비 5% 증가했고 레드핀이 집계하는 주택 수요 지수도 최고치를 기록했다. 레드핀은 집을 보여달라는 이른바 쇼윙 요청과 기타 부동산 중개 서비스 요청 건수를 바탕으로 집계한 주택 수요 지수가 7개월 만에 최고치를 기록했다고 밝혔다.
천 짜오 레드핀 연구원은 “모기지 이자율이 더 오를 수 있다는 우려로 지금 주택 구입에 나서는 바이어가 많다”라며 “높은 이자율에 익숙해진 일부 바이어는 가격대를 낮춰서라도 내 집을 마련하기 위해 노력하고 있다”라고 설명했다. 이자율 상승세에도 불구하고 ‘지금 아니면 못 산다’라는 인식에 주택 구입을 서두르는 바이어도 많다.
코니 더널 레드핀 소속 부동산 에이전트는 “몇 년 전 주택 구입을 시작한 한 바이어는 매년 오르는 이자율을 보며 ‘작년에 샀더라면’하는 후회를 되풀이한다”라며 “이 같은 후회를 올해도 되풀이하지 않겠다는 각오로 주택 구입에 나서는 바이어가 많다”라고 설명했다.
◇ ‘평생 집 못 살 것 같다’
주택 가격과 이자율 동반 상승세에 내 집 마련에 대한 세입자의 절망감이 커지고 있다. 레드핀이 세입자 1,000여 명을 대상으로 실시한 설문 조사에서 응답자 5명 중 2명(28%)은 평생 내 집을 마련하지 못할 것 같다는 절망감을 드러냈다. 불과 9개월 전인 작년 6월 조사에서 내 집 마련이 힘들 것 같다는 세입자 비율은 약 27%에 불과했다.
내 집 마련에 대한 절망감의 이유로 세입자들은 나날이 치솟는 주택 가격을 들었다. 약 44%의 세입자가 집값이 너무 올라 주택 구입이 불가능할 것 같다는 우려를 보였다. 이어 다운페이먼트 마련에 대한 부담감(35%), 모기지 페이먼트 감당에 대한 부담감(33%), 높은 모기지 이자율(32%), 주택 관리비 부담(17%), 매물 부족(15%) 등도 세입자들의 내 집 마련 의지를 꺾는 요인으로 지적됐다.
◇ 주택 비용 마련 위해 끼니도 거른다
나날이 치솟는 주택 비용 때문에 끼니를 거르는 경우도 적지 않다는 조사 결과가 나왔다. 레드핀의 조사에 따르면 주택 보유자 또는 세입자 중 절반인 49.9%가 주택 비용 마련을 위해 상당한 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 주택 비용에는 모기지 페이먼트와 렌트비 외에도 주택 보험료, 냉난방비, 유틸리티 비용, 관리비 등이 포함된다. 이 같은 주택 비용을 지불하기 위해 적지 않은 희생을 치르는 경우도 많았다.
‘주택 비용 마련을 위해 최근 1년간 했던 일은?’이란 질문에 응답자 중 약 34.5%가 여행을 덜 가거나 아예 가지 않았다고 답했다. 이어 끼니를 거른 적이 있다는 응답자도 22%로 주택 비용 부담이 심각한 것으로 나타났다. ‘투잡’을 뛰거나(21%), 소지품을 팔아(21%) 주택 비용 마련에 나섰다는 답변도 많았다. 천 짜오 레드핀 연구원은 “주택 비용 부담이 나날이 가중되면서 식료품, 의료비와 같은 필수 생활비 마련에 어려움을 겪는 경우가 늘고 있다”라고 지적했다.
◇ 바이든 지지자 절반 대마초 합법 주 거주 희망
정치 성향에 따라 살고 싶은 지역이 크게 나뉜다는 조사 결과도 있다. 레드핀이 지난 2월 주택 보유자와 세입자 2,995명을 대상으로 기호용 마리화나 합법 주에 거주 의견을 묻는 설문 조사를 실시했다. 설문조사 참여자 중 1,162명은 오는 대선에서 도널드 트럼프에게 투표하겠다는 의향을 밝혔고 조 바이든 대통령 지지자는 1,171명이었다. 나머지는 두 후보에 대한 투표 의향이 없는 응답자였다.
조사 결과 바이든 대통령 지지자 중 절반에 가까운 46.8%는 기호용 대마초 사용이 합법화된 주에 거주하고 싶다는 생각을 밝혔다. 반면 트럼프 후보 지지자 중 대마초 사용 합법 주 거주를 희망하는 비율은 12.4%로 낮았다.
소득 수준에 따라서도 대마초 합법 주 거주 의사에 차이를 보였다. 연 소득 10만 달러 이상 고소득자 중 약 35.2%는 대마초 사용 합법 주에 거주하고 싶다는 바람을 보였다. 반면 연 소득 5만 달러~10만 달러, 5만 달러 미만인 응답자의 경우 같은 답변 비율이 각각 25.9%와 23.2%로 낮게 나타났다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240424/1511664 [...]
내 집을 올바른 가격에 거래하는 첫 걸음은, 내 집 시세를 정확히 분석하는 것이다. AI혁명이라는 요즘, Zillow, Realtor, 그리고 Chase 등 많은 회사가 ‘AI property valuation’ 방법을 도입하거나 도입을 검토하고 있다. 이처럼 시세를 분석한다는 것은 부동산 거래 성공의 첫째 조건이다. 이와 함께 전문 에이전트를 통한 정확한 감정 평가와,시장상황에 맞는 가격책정이 성공거래의 핵심이다. 이에 최근 많이 사용하는 온라인 시세 예측 웹사이트를 분석한 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
부동산 시장에 대한 전문 지식이 부족한 일반인이 자신이 보유한 주택을 적정 시세를 파악하는 일은 쉽지 않다. 그래서 얼마 전까지만 해도 지역에서 활동하는 부동산 에이전트에게 ‘시장 분석 보고서’(CMA·Comparative Market Analysis)를 통한 시세 정보를 요청하는 일이 많았다. 그러나 인터넷 기술이 발전을 거듭하면서 일반인에게도 시세 정보를 쉽게 제공하는 웹사이트가 많아졌고 정확도도 갈수록 높아지고 있다. 그러나 시세 예측 웹사이트별로 오차율이 조금씩 존재하고 제공되는 시세와 정보에 차이가 있기 때문에 여러 웹사이트를 사용해 보고 비교해야 한다. 최근 일반인들 사이에서 많이 사용되고 있는 여러 시세 예측 웹사이트를 알아본다.
◇ 주소만 입력하면 시세 ‘뚝딱’
다양한 시세 예측 웹사이트의 사용이 갈수록 편리해지고 있다. 대부분 웹사이트에서 주택의 주소만 입력하면 거의 실시간으로 시세 예측 자료 확인이 가능하다. 일부 웹사이트는 보다 정확한 시세를 산출하기 위해 주택과 관련된 추가 정보를 입력하도록 요구하지만 침실 개수와 같은 기본적인 정보만 있으면 된다. 시세 예측 웹사이트는 주로 건물 면적, 부지 면적, 지역 주택 매매 동향 등 공공 기록을 기반으로 시세 정보를 산출한다.
다만 이들 웹사이트를 통해 확인할 수 있는 시세 정보는 예측치로 일부 오차가 발생할 수 있음을 알고 사용해야 한다. 시세 예측에 활용되는 알고리즘에는 주택 관리 여부와 이에 따른 현재 상태, 최근 실시된 리모델링 등 파악하기 힘든 정보를 포함되지 않는다. 따라서 보다 정확한 시세를 파악하는 방법으로 감정 평가 업체에 의뢰하거나 지역 전문 에이전트에게 부탁하는 방법 등이 권장된다.
◇ 웹사이트에 따라 약 10만 달러 차이
모기지 대출을 발급하는 은행, 부동산 중개 업체, 온라인 부동산 정보 업체 등이 시세 예측 웹사이트 서비스를 제공하고 있다. 이들 웹사이트가 제공하는 자료는 가장 정확하다고 판단되는 시세와 크게 차이 나지 않지만 시세별로는 조금씩 차이를 보인다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴은 각 웹사이트별 차이를 확인하기 위해 전국 중간 주택 가격과 비슷한 뉴욕주 로체스트 시에 37만 5,000달러에 나온 주택 매물의 시세를 비교했다.
비교 결과 가장 높은 시세를 제시한 웹사이트는 질로우와 뱅크레잇으로 모두 44만 3,300달러로 시세를 예측했다. 체이스 은행이 제시한 시세가 32만 500달러로 가장 낮았고 부동산 중개업체 리맥스가 계산한 시세는 31만 8,851달러~44만 3,300달러로 편차가 컸다. <도표 참고>
◇ 체이스
체이스가 제공하는 시세 예측 웹사이트는 사용이 간편하다. 주소만 입력하면 실시간으로 시세 정보를 확인할 수 있고 다른 자료를 입력할 필요는 없다. 만약 제공된 주택 정보에 오류가 있을 경우 주택 소유주가 웹사이트상에서 직접 수정할 수 있다. 그러면 새로 입력된 주택 정보에 따라 업데이트된 시세 정보가 계산된다. 예를 들어 리모델링 공사를 통해 침실 개수가 기존 3개에서 4개로 늘었을 경우 해당 정보를 입력하면 변경된 시세를 확인할 수 있다.
◇ 뱅크오브아메리카
뱅크오브아메리카가 제공하는 시세 예측 웹사이트 역시 주택 주소만 입력하면 시세를 바로 확인할 수 있다. 시세 예측 정보 외에도 주택 형태(단독주택, 콘도미니엄, 타운하우스 등), 건물 면적, 침실 개수 등 주택과 관련된 기본 정보도 함께 제공한다. 2011년부터 분기별로 변동해 온 시세를, 그래프를 통해 일목요연하게 확인할 수 있는 점은 다른 웹사이트와 차별되는 점이다. 인근에서 최근 거래된 주택의 매매가 자료도 제공된다.
◇ 레드핀
부동산 중개 업체 레드핀은 주택 프로파일 사이트를 통해 시세 예측 정보를 제공한다. 해당 웹사이트에서 시세를 알고 싶은 주택의 주소를 입력만 하면 된다. 레드핀은 부동산 에이전트가 매물 자료를 공유하는 플랫폼인 ‘MLS’(Multiple Listing Services)의 주택 매매자료에 접속해 시세를 산출한다. 레드핀에 따르면 레드핀이 제공하는 시세 예측 정보는 현재 매물로 나온 주택의 경우 약 2.04%의 오차율을 보이고 매물로 나오지 않는 주택에 대한 시세 오차율은 약 6.34%다.
◇ 질로우
온라인 부동산정보업체 질로우가 제공하는 시세 예측 서비스 ‘제스티메이트’(Zestimate)는 이미 오래전부터 가장 많이 사용되는 서비스다. 제스티메이트 역시 주소만 입력하면 시세 예측 자료와 함께 주택 건축 연도, 침실 및 욕실 개수 등 기본적인 주택 정보를 확인할 수 있다. 이 밖에도 매물로 나온 주택의 경우 현재 리스팅 가격, 매물 설명, 비교 대상 인근 주택 정보 등의 자료가 함께 제공된다. 과거 매매 기록, 재산세, 지역 주택 시장 동향 등의 정보를 파악하는데도 유용하다.
◇ 리얼터닷컴
‘전국부동산중개인협회’(NAR) 산하 업체인 리얼터닷컴의 시세 예측 웹사이트는 어카운트를 개설해야 비교적 구체적인 자료를 확인할 수 있다. 주소만 입력하면 시세를 확인할 수 있고 어카운트로 개설하면 예상되는 순자산 가치, 비슷한 주택에 대한 수요, 과거 시세 변동 등 다양한 자료가 제공된다. 기본적으로 제공되는 정보는 시세 예측 외에도 예상 매매 차익, 예상 판매 비용 등이 있다.
◇ ‘오우널리’(Ownerly)
오우널리는 시세 정보만 전문적으로 제공하는 웹사이트로 유료 서비스다. 어카운트를 개설하고 구독료를 납부해야 서비스 사용이 가능하지만 일정 기간 무료 서비스를 제공한다. 유료 고객에게는 시세 정보뿐만 아니라 건물 정보, 소유주와 거주자(임대 주택일 경우) 정보, ‘선취특권’(Lien)과 같은 타이틀 사항, 과거 매매 기록 등 자세한 정보를 확인할 수 있다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240417/1510722
[...]
Zillow에 따르면, 3월 남가주 평균 주택가격은 전년대비 약 9% 오른 86만9천불 이다. 이는 7%대의 모기지 이자율이 부동산 시장에 부담을 주어, 주택가격 안정 또는 하락이라는 전문가의 예상을 완전히 벗어났다. 결국, 시장은 2024년도 남가주 부동산은 견고할 것이라 생각하는 것이다. 이에 관한 재미있는 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
맞벌이를 하는 한인 홍모(38)씨 부부는 LA 동부 하시엔다 하이츠의 단독주택이 90만달러에 매물로 나온 것을 알게 됐다. 셀러측 에이전트로부터 주택 소유주가 별세해 유족들이 유산 정리 과정에서 시세 보다 약간 저렴한 가격에 집을 팔고 싶어한다는 것을 확인한 홍씨 부부는 모기지 융자회사와 협의해 서둘러 사전 승인(pre-approved)을 받았다.
그동안 저축해 돈을 털어 30%의 다운페이 금액을 마련하고 90만 달러보다 약간 높은 가격에 오퍼를 넣을 계획으로 셀러측 에이전트에게 연락했지만 “이미 다른 바이어가 전액 현금을 내고 주택구입을 끝냈다”는 답변이 돌아왔다. 주택가 고공행진 속에 집을 사고 싶어도 캐시 바이어들에 밀려 내집 마련의 꿈을 이루지 못한 것이다.
3월 중 LA 카운티를 비롯한 남가주 지역의 주택 가격이 사상 최고치를 기록했다. 여전히 모기지 이자율이 고공행진을 하고 있음에도 이처럼 주택가가 치솟고 있는 것은 현금을 들고 주택을 구입하는 사람들이 많아졌기 때문이라는 분석이다.
부동산 거래 사이트 질로우에 따르면 3월 중 남가주 지역 6개 카운티 평균 주택가격은 86만9,082달러로 전년 동월 대비 9% 상승했다. 이는 집값이 최고조에 달했던 2022년 6월보다도 1% 정도 높은 금액이다. 20%를 다운페이하고 6% 대의 이자율로 융자할 경우 월 평균 상환금액은 5,500달러 선이다.
모기지 이자율이 높은 상황에서도 집값 상승이 지속되고 있는 까닭은 매물 부족도 원인이지만, 이자율 부담에 상관없이 집을 사기에 충분한 경제적 능력이 있는 바이어들이 많아졌기 때문이다. 또 다른 부동산 거래 사이트 레드핀 조사에 따르면 LA카운티에서 지난 2월 거래된 주택의 23%는 현금 구입이었다. 2021년만해도 주택 거래시 현금 구입 비율은 16%였다.
LA 한인타운의 한 부동산 에이전트는 “재정적으로 여유가 있는 사람들일수록 이자율에 그다지 민감하지 않다”고 전했다.
이 에이전트는 “요즘 부동산 시장에 뛰어든 바이어의 3분의 1 가량은 전액 현금을 내고 주택을 구입할 수 있는, 일종의 부동산 투자자”라고 말했다.
나머지 3분의 2도 전문 투자자는 아니지만 전문직 종사자, 증권투자로 돈을 불린 사람, 가족으로부터 주택구입 자금을 융통한 사람 등 최소한 집값의 30% 다운페이가 가능한 경제적 능력이 있는 ‘첫 주택구입자’라는 것이다.
이러한 경제적 능력이 없는 바이어들은 주택구입 경쟁에서 밀려나기 일쑤다. 캘리포니아 부동산협회는 LA카운티와 오렌지카운티에서 중간 주택가 집을 구입할 수 있는 사람들은 전체 주민의 11%에 불과하다고 추산하고 있다.
올 가을 킨더카튼에 입학하는 자녀의 교육환경을 위해 1년 넘게 다이아몬드바 지역의 타운하우스를 알아보고 있다는 김모씨는 “어떨 땐 현금 구입자에 치이고, 리스팅 가격보다 더 많은 금액을 제시한 바이어에게 밀려 첫 주택 장만의 꿈이 점차 사라지고 있다”고 하소연했다.
<노세희 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240412/1510020 [...]
Rocket Homes의 California Housing Market Report March 2024에 따르면, 오렌지 카운티의 주택 판매량은 전월 대비 3.9%, 전년대비 7.6% 증가라는 수치를 보여줍니다. 이는 견고한 Seller’s Market이라는 이야기 이며, 아직 수요대비 매물이 부족하다는 이야기 입니다. 이럴때 주택 구매를 계획하고 계신 분들을 위해 효과적이며, 가성비 좋은 오퍼를 넣는 방법에 관한 기사를 살펴보겠습니다.
JasonNoh Team.
Rocket Homes
The Orange County real estate market had 5,359 homes for sale in March 2024, a 3.9% increase compared to February 2024.
Homes in Orange County have sold for 7.6% more than they did a year ago.
The median home sold price in Orange County was $1,057,425 in March 2024, up 7.6% from last year, and the median price per square foot was $619.
주택 매물이 수요에 비해 부족한 지역이 많다. 이자율이 높아 집을 내놓기를 꺼리는 이른바 ‘이자율 고정 효과’(Rate Lock-In Effect)가 매물 부족 현상의 주원인이다. 이처럼 매물이 부족한 시기에는 매물 한 채에 여러 명의 바이어가 구매 오퍼를 제출하는 경쟁 현상이 흔히 일어난다. 특히 시세보다 가격이 낮은 매물, 조건이 우수한 매물은 과열 경쟁이 일기 쉽다. 여러 명의 바이어가 몰리는 이른바 복수 오퍼 현상은 바이어는 물론 셀러도 적절히 대처해야 한다. 복수 오퍼 대처 요령을 알아본다.
◇ 셀러 및 다른 바이어 파악
‘지피지기 백전불태’다. 복수 오퍼가 예상될 때 알아야 할 ‘적’(?)은 셀러와 경쟁 바이어다. 우선 리스팅 에이전트를 통해 셀러의 상황을 최대한 파악해야 한다. 셀러가 집을 파는 목적을 파악하면 이에 맞는 적절한 오퍼를 작성하는데 도움이 된다. 일반적으로 집을 팔아 목돈을 마련하기 위해, 시니어 셀러가 오래 거주한 집을 팔고 다운사이즈 하기기위해, 직장 이동 관계로 집을 내놓은 경우 등 집을 파는 목적은 다양하다.
주택 매물이 수요에 비해 부족한 지역이 많다. 이자율이 높아 집을 내놓기를 꺼리는 이른바 ‘이자율 고정 효과’(Rate Lock-In Effect)가 매물 부족 현상의 주원인이다. 이처럼 매물이 부족한 시기에는 매물 한 채에 여러 명의 바이어가 구매 오퍼를 제출하는 경쟁 현상이 흔히 일어난다. 특히 시세보다 가격이 낮은 매물, 조건이 우수한 매물은 과열 경쟁이 일기 쉽다. 여러 명의 바이어가 몰리는 이른바 복수 오퍼 현상은 바이어는 물론 셀러도 적절히 대처해야 한다. 복수 오퍼 대처 요령을 알아본다.
◇ 제일 먼저 오퍼 제출
일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다. 마음에 드는 매물을 찾았다면 최대한 서둘러 오퍼를 제출한다. 가급적이면 다른 바이어에 앞서 가장 먼저 오퍼를 제출해야 오퍼 수락 가능성이 높아진다. 가장 먼저 오퍼를 제출한 바이어가 구매에 적극적으로 임할 것으로 생각하는 셀러가 많다.
다른 바이어가 오퍼를 제출하기 전에 셀러 측과 협상을 먼저 시작하는 것도 중요하다. 그러면 나중에 다른 바이어가 좋은 조건의 오퍼를 제출하더라도 셀러가 처음 오퍼를 제출한 바이어에게 다시 한번 협상의 기회가 줄 때가 많다.
가장 먼저 오퍼를 제출하는 것도 중요하지만 중요한 서류를 빠트려서는 안 된다. 오퍼 제출 시 융자 사전 승인서와 다운페이먼트 자금이 준비됐음을 증명하는 은행 잔액 증명서 등을 첨부해야 주택 구매 능력을 갖추고 있음을 셀러측에게 보여줄 수 있다.
◇ 오퍼는 최대한 간결하게
셀러는 간결한 오퍼를 선호한다. 제시된 가격이 높아도 여러 조건이 딸린 오퍼를 부담스러워하는 셀러가 많다. 이른바 ‘컨틴전시’(Contingency)로 불리는 조건은 바이어를 보호하는 조항이다. 일정 기간 내에 특정 조건이 성립되지 않으면 바이어는 이미 체결한 구매 계약을 별다른 손해 없이 취소할 수 있다. 감정가, 대출, 홈인스펙션 등 3가지 컨틴전시가 대표적으로 오퍼에서 이 중 하나라도 제외할 수 있다면 오퍼 경쟁력을 높일 수 있다.
하지만 바이어 보호 조항을 포기하는 것인 만큼 신중한 판단이 필요하다. 감정가 컨틴전시를 제외하려면 체결된 매매 가격과 시세에 큰 차이가 없어야 한다. 매물의 상태를 확인하는 절차인 홈인스펙션 컨틴전시의 경우 집을 보러 갈 때 전문가를 대동해 의견을 들어본 뒤 제외를 결정하는 것이 안전하다. 때로는 높은 가격이 제시된 오퍼보다 컨틴전시 조항이 제외된 오퍼를 선호하는 셀러도 있다.
◇ 감정가 차액 보전
만약 계약 체결 가격이 감정가보다 높을 경우 바이어는 대출 은행으로부터 주택 구입에 필요한 금액을 전액 대출받지 못하게 돼 거래가 취소되기 쉽다. 대출을 낀 오퍼는 감정을 반드시 실시해야 하는데 계약 가격과의 차이가 날 것으로 예상된다면 계약 가격과 감정가 차이를 보전하겠다는 조건을 제시해 셀러의 부담을 덜 수 있다.
예를 들어 85만 달러에 구입 계약을 체결했지만 감정가가 82만 달러밖에 나오지 않은 경우 차액에 해당하는 3만 달러를 바이어가 추가로 지불해 중도 취소 없이 거래를 진행하겠다고 약속하는 조건이다. 감정가 보전 조건을 제시할 때 주의해야 할 점은 해당 매물의 적정 시세를 어느 정도 파악하고 있어야 한다는 것이다. 적정 시세보다 셀러가 제시한 가격이 너무 비싸다면 바이어의 위험 부담은 그만큼 높아진다.
◇ 불필요한 경쟁심 자제
여러 명의 바이어가 한 매물을 두고 경쟁할 때 가장 주의해야 하는 것이 바로 경쟁심이다. 불필요한 경쟁심 때문에 시세보다 높은 가격에 집을 산 뒤 크게 후회하는 바이어가 많다. 불필요한 경쟁심을 피하려면 정확한 시세 파악과 감정 조절이 중요하다.
그런 다음 셀러가 원하는 가격이 시세에 적절한지, 시세보다 높게 나왔다면 셀러가 가격을 내릴 의도가 있는지, 리스팅 가격이 시세보다 낮아 조금 높은 가격을 제시해도 되는지 등을 판단해야 하는데 이때 에이전트의 도움이 필요하다. 만약 다른 바이어가 제시한 가격이 시세보다 터무니없이 높은 가격이라면 아무리 아쉬워도 경쟁을 멈추고 상황을 지켜보는 것이 현명하다.
◇ 에스컬레이션 조항
다른 바이어와 경쟁하는 상황에서 ‘에스컬레이션 조항’(Escalation Clause)이 주효할 때가 있다. 에스컬레이션 조항은 예를 들어 바이어 A가 80만 달러에 오퍼를 제시하면서 만약 더 높은 가격의 오퍼가 제시되면 최고 85만 달러까지 가격을 조정하겠는 조건을 제시한 조항이다.
만약 경쟁 바이어 B가 84만 달러에 오퍼를 제시하더라도 A가 오퍼 가격을 85만 달러까지 올릴 것을 약속했기 때문에 B의 오퍼보다 경쟁력이 높아지는 셈이다. 이때 셀러는 A가 처음 제시한 오퍼 가격보다 B의 오퍼 가격이 높다는 것을 증명해야 에스컬레이션 조항의 효력이 발생한다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240403/1508918 [...]
매년 부동산 트랜드는 빠르게 변하고 있습니다. 특히, 팬데믹 시대에는 수영장, 그리고 집 안에서 즐기는 엔터테인먼트(Entertainment) 시설은 빠질 수 없는 조건중에 하나 였습니다. 그렇다면, 2024년 새로운 부동산 트랜드 어떤지 고우뱅킹레잇이 선정한 지금 비선호 조건을 살펴보며, 지금 인기있는 집의 조건을 찾아볼 수 있는 기사를 살펴보겠습니다.
Jason Noh Team
나날이 치솟는 집값이 내 집 마련을 갈수록 힘들게 하고 있다. 저소득층은 물론 소득이 꽤 높은 중산층도 선뜻 내 집 마련에 나서기 힘든 시기다. 그래서 최근 집을 찾을 때 집값은 물론 구입 후 발생한 비용을 구입 조건으로 살피는 바이어가 많다. 아무리 좋은 가격에 집을 구입해도 구입 후 비용이 발생하면 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’식으로 생활비를 감당하기 힘들어진다. 온라인 재정정보업체 고우뱅킹레잇이 바이어들이 선호하지 않는 주택 조건을 살펴봤다
◇ 구식 홈 시어터
영화를 좋아하는 바이어는 집에 홈 시어터 시스템을 갖추고 싶은 로망이 있다. 홈 시어터 시스템을 설치하려면 비용이 꽤 들기 때문에 이왕이면 홈 시어터 시스템을 갖춘 매물을 찾으면 비용과 설치에 따른 불편을 줄일 수 있다. 하지만 구식 홈 시어터 시스템이 갖춰진 집은 비용이 많이 들 수 있어 피하는 것이 좋다.
사운드 시스템을 위한 앰프가 여러 대 연결되어야 하고 앰프 시스템을 벽에 설치하기 위한 받침대도 필요하다. 이들 구식 홈 시어터 시스템은 고장이 잘 나는 편이고 최신 시스템에 비해 보기도 좋지 않아 오히려 주택 가치를 떨어뜨리는 조건으로 지적된다.
◇ 붙박이 가전제품
일부 고급 주택에서 다양한 붙박이 가전제품을 볼 수 있다. 특정 공간에 맞게끔 맞춤 제작한 가전 제품이다. 얼마 전까지만 해도 붙박이 커피 메이커와 ‘쓰레기 압축기’(Trash Compacter) 등이 인기를 끌었다.
그러나 이제 이들 붙박이 가전제품의 인기가 한물 간 지 오래다. 붙박이 가전제품에 대한 호불호가 갈리고 제거 과정도 번거롭기 때문이다. 또 최근 어느 공간에 두어도 잘 어울리고 관리까지 간편한 가전제품이 다양하게 출시되고 있어 붙박이 가전제품을 싫어하는 추세다.
◇ 와인 저장고
‘와인 저장고’(Wine Cellar)를 갖추고 있어야 고급 주택이라고 할 수 있다. 와인을 즐기는 바이어라면 와인 저장고가 있는 주택을 보면 사고 싶은 욕망을 참기 힘들다. 그러나 와인 저장고는 일부 바이어만 선호하는 조건으로 대부분 바이어는 와인 저장고가 있는 집을 오히려 피한다.
일정한 온도를 유지해야 하는 와인 저장고 관리비가 발생하고 저장고를 채울 와인 구입비까지 생각하면 비용이 만만치 않다. 규모가 큰 와인 저장고는 엔터테인먼트 공간이 홈 오피스로 사용할 공간을 차지하기 때문에 바이어 사이에서 실용적이 않다는 생각이 많다.
◇ 집 앞 분수대
‘배산임수’ 조건을 갖춘 주택을 최고의 풍수로 평가한다. 이 같은 풍수 조건을 갖추기 위해 집 앞에 분수대를 설치하거나 일부 작은 호수를 들여놓는 경우도 있다. 집 앞 분수대가 보기에는 좋을지 몰라도 비용이 꾸준히 발생하는 설비다.
분수대를 깨끗하게 유지하려면 펌프를 돌리는 모터가 필수다. 모터를 작동하려면 전기를 사용해야 하는데 대용량 모터의 경우 전기료가 만만치 않게 발생한다. 모터를 작동시키지 않으면 금세 이끼 등 이물질이 껴 오히려 미관을 해친다. 외부 업체를 통해 일 년에 한 번 청소하는 데도 50달러~150달러의 비용이 들어간다.
◇ 스팀 샤워
코로나 팬데믹 기간 이른바 ‘회춘 욕실’ (Rejuvenating Bathroom)이 큰 인기를 끌었다. 욕실에서 하루의 피로를 해소하기 위한 욕실 설비가 많이 설치됐는데 스팀 샤워, 아로마 테라피 샤워, 찻잔이나 와인잔을 올려놓을 수 있는 ‘배스룸 필러’(Bathroom Filler) 등이 대표적이다.
이중 스팀 샤워의 경우 마치 소형 사우나처럼 샤워 공간이 밀폐된 형태로 내부에서 습식 사우나도 겸할 수 있는 시설이다. 우선 스팀 샤워 디자인을 선호하지 않는 바이어가 많고 고장도 자주 나는 편이어서 관리비가 많이 드는 설비다.
◇ 스파 욕조
팬데믹 기간 집에서 보내는 시간이 많아져 집에서 피로를 풀 수 있는 리모델링이 인기를 끌었다. 그중 하나가 바로 스파 기능이 있는 욕조다. 스파 욕조는 일반 욕조와 달리 욕조 벽을 통해 샤워기처럼 물과 거품이 뿜어져 나오는 욕조다. 고된 하루의 피로를 풀기에 좋은 시설처럼 보이지만 설치 뒤 후회하는 경우가 많다.
스파 욕조의 가장 큰 단점은 일반 욕조보다 많은 공간을 차지하고 관리가 쉽지 않다는 점이다. 청소하기가 불편해 이물질이 끼는 경우가 많은데 이 경우 주택 가치를 떨어뜨리는 직접적인 요인이 된다. 또 일반 욕조에 비해 물 사용량이 많아 유틸리티 비용을 높이는 주범이다.
◇ 수영장
수영장이 있는 집에 대한 바이어의 호불호는 극명하게 갈린다. 어린 자녀를 둔 바이어는 뒷마당 수영장이 로망이지만 나이 든 바이어는 수영장이 있는 집을 가장 먼저 제외한다. 수영장이 딸린 집은 다른 집에 비해 가격이 비싸다.
높은 가격뿐만 아니라 수영장 관리에 정기적으로 많은 비용이 들어가기 때문에 최근 수영장이 있는 집에 대한 인기가 예전만 못하다. 수영장을 관리하려면 매달 50달러~200달러의 비용이 들고 정수를 위해 작동하는 펌프는 엄청난 전력을 필요로 한다.
◇ 물이 많이 필요한 조경
조경이 아름답게 꾸며진 정원이 마음에 들어 집을 샀는데 매달 청구되는 엄청난 수도 요금 때문에 후회하는 바이어가 많다. 특히 물을 많이 줘야 하는 나무나 잔디가 있는 집은 수도 요금 부담이 만만치 않다. 가주의 경우 정기적으로 발생하는 가뭄으로 인해 물을 주는 횟수를 제한하기도 하는데 정원 관리에 애를 먹지 않을 수 없다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240320/1507011 [...]
▶ 인기 있는 실버타운 라구나 우드 빌리지 자격 요건 및 주요 시설
최근 들어 베이비부머 세대들의 은퇴와 더불어 특히 많은 관심을 받고 있는 실버타운은 규모 면에서 중 소형 및 대형단지를 넘어 City 규모의 초대형 타운이며 전국적으로 한인들에 가장 인기가 좋은 라구나우드 빌리지의 자세한 내용을 살펴보기로 하자.
단지 개요
얼바인과 남쪽으로 붙어 있으며 유명한 라구나 비치 바닷가와 10분 거리에 자리 잡은 쾌적한 요충지 이며 1964년 10월 시작하여 1980 년경 완공 되어진 City 로서 현재 19000 여명이 살고 있고 모든 거주자는 100% Gated커뮤니티 안에 살고 있다.
총 16개의 Gate가 있으며 한인 인구는 2000명 정도로 최근 지속적으로 늘어 나는 추세이다. 커뮤니티 규모- 2095 에이커 12736 가구로 조경이 잘 되있고 수목이 울창하다.
커뮤니티 레크리에이션 설비
골프장 36홀, 7 클럽하우스,5 수영장, 3피트니스 센터,잔디 볼링장,10 테니스 코트, 7피클볼코트,814석 실내 무대 극장, 실내 양궁장, 3.5 마일 승마장 트레일,드라이빙 레인지,14 Security Gate, 가든 센터,RV Parking,컴퓨터 러닝센터, 탁구장,도자기 공예, 목공예, 재봉실,등 많은 레크리에이션 센터가 있으며 200여 각종 클럽이 있어 다양한 여가생활을 즐길 수 있어 우스개 소리지만 백수가 과로사 할 정도로 다양한 취미 생활을 누릴 수 있다.
부동산 가격
다세대 콘도 2Bed 기준 30만불 전후 부터 단층 타운 하우스 70만대 단층 싱글 하우스 100-200만불대 다양한 모델과 가격대 로 선택의 범위가 다양하다.
커뮤니티 종류
일반 콘도 소유권-6102세대 : 주로 단층 타운 혹은 싱글 하우스
하이 라이즈 콘도 소유권-311세대 코앞 소유권-6323세대: 주로 1-2베드 다세대 단층유닛 이중 하이 라이즈 콘도는 정식 디너와 격주 하우스 클리닝이 제공되며 룸서비스와 점심 캐리 아웃이 약간의 비용 추가 지불로 제공되기도 한다.
코앞 및 콘도 소유권의 가장 큰 차이는 코앞은 일시 지불이며 콘도는 융자도 가능하다 매매 및 증여에는 동일한 효력을 지닌다.
코앞 유닛 자격 요건
최소한 미국 내에 있는 금융기관에구입하는 집값 이외 12만5000불 이 있다는 것을 증명 하여야 하는데 이는 본인이 소유하고 있는 집이나 투자 건물의 에쿼티, 세이빙 어카운트,캐시 밸류 라이프 인슈어런스, 머니 마켓 어카운트,IRA, 401K, Government Bond 등에 들어 있는 본인 이름 으로 된 재산이면 된다. 단 땅이나 모빌홈 해외 자산 등은 이에 해당되지 않는다.
이와 더불어 반드시 해당 년도 최근 인컴 텍에 Gross Adjust Income 으로 4만 불 이상 인컴이 되어 있어야 한다.
콘도 유닛 자격 요건
기본 요건은 코앞 유닛 과 동일하며 단 인컴 텍스는 4만5000불 인 컴이 있어야 한다.
특히 콘도 유닛은 바이어가 자산 및 주택 구입 대금이 부족할 경우 혹은 인컴 텍스가 모자라는 경우는 Guarantor 재정 자격은 15 만불 인컴 보고와 과 구입 주택가 플러스 20만불 이상의 자산을 증명할 수 있는 자녀나 가족이 Gurantee하여 구입 할 수 있다.
Laguna Woods
최근 많은 분들이 자주 하는 질문들
첫째 –렌트 여부
코앞은 30일 이상 12개월 가능하며 콘도는 60일 이상이며 렌트 기한은 제한이 없다.
둘째– HOA
코앞은 640불 기본,콘도 780불 기본이다.하이 라이즈 콘도는 2700불이 기본이다
셋째–모든 시설 이용 및 비용 여부
거의 모든 설비는 HOA에 포함이 되어 있지만 골프,승마 그리고 영화 및 특별 문화 행사, 가든 센터 사용 등은 일부 실비로 약간 내고 사용해야 한다. 예를 들어 골프 피는 18홀에 16불로 아주 저렴하다.
넷째–인베스트먼트 투자자의 나이 제한 여부 및 주거 나이 제한 여부
주택 구입은 나이 제한이 없다. 즉 55세 미만 자녀도 구입 할 수 있다. 자녀가 나이 제한 없이 부모를 위에 구입 하고 부모가 렌트 하는 방식으로 할 수가 있다.
다섯째–자녀 친지 방문 여부
년간 60일 거주를 원칙 으로 하며 출입은 항시 가능 하다.
여섯째–재정 자격 요건은 얼마나 유지 하여야 하나
주택 구입 시만 필요하며 이는 입학 시험과 같은 개념으로 일단 Closing 이후는 필요치 않다.
보다 자세한 상담을 위해, 언제든 전화 주세요.
jasonNohteam@gmail.com
제이슨 노 714-655-8924 [...]
수많은 베이비붐 세대들의 본격적인 은퇴와 함께 미주 한인 사회 은퇴 세대들의 의식 구조 및 주거 형태가 많이 변하고 있다. 미주 이민의 실질적 1세대인 80-90 년대 이민 세대들이 자녀들의 성장으로 독립하고 이제는 그들만이 남은 실버 세대를 맞이하게 되었다. 진정한 의미의 가족들의 인생이 아닌 본인들만의 인생 제 2막을 행복한 삶으로 펼쳐야 하는 시기가 온 것이다.
근래 은퇴를 맞이한 후반부 베이비붐 세대는 이러한 곳에 중요한 가치를 두고 있는 추세이며 가장 기본적으로 주거의 규모를 줄이는 즉 다운 사이징을 우선적으로 하며 그로 인한 가용 자금의 범위를 최대한 도로 넓혀 여생을 위해 사용할 자금을 확보하며 여행, 취미 생활 및 다양한 정보 교류로 새로운 친구 관계 형성하여 그들의 삶에 활력을 추구 하고 있다. 이러한 사고를 가진 Active Senior들은 다운 사이징으로 즐거운 삶을 살아야 하는 새로운 주거 지역을 선정하는 일들이 매우 중요한 우선 순위라 한다.
많은 은퇴를 앞둔 베이비부머들은 주거 환경으로 가장 중요하게 생각하는 것은 무엇보다 안전이다. 팬데믹 이후 LA 지역 안에서 형성되는 치안 불안 ,범죄율 상승 및 노숙자 증가 등은 특히 시니어들에게는 가장 취약하고 염려되는 사항으로 첫째 안전한 게이트 단지를 가장 고려하고 그간의 Family life 와 job life 위주로 살았던 보통 2층 구조에 주택 패턴이 시니어가 되면 단층 구조를 거의 선호하고 셋째로는 가까이 함께 손쉽게 어울릴 수 있는 사람들이 많아 취미 생활 및 동호인 활동을 생동감 있게 하기를 원하는 추세이며 또한 어느 정도 한인마켓 및 한인 편의 시설이 용이한 곳을 찾게 된다.
은퇴 주거지를 결정하는 주된 요소는 경제적 가성비,안전한 지역 ,쾌적한 기후, 취미, 여가 활동 등이 많은 영향을 미친다. 특히 동부 및 중서부 지역을 비롯해 대부분 은퇴자들은 연중 따뜻한 기후 및 보다 나은 다양한 여건의 은퇴지로 미국 인구 13% 이상이 살며 지속적인 인구유입이 예상되는 California은퇴 단지들이 선망의 대상으로 인기가 있다. 오히려 남가주 거주하는 분들은 등잔 밑이 어둡다고 자세한 정보를 모르시는 분들이 많았는데 특히 최근 캘리포니아 은퇴 단지 인기가 아주 좋아 지속적으로 유입되고 팬데믹 이후 특히 오렌지 카운티 지역의 실버 타운들이 안전성 및 날씨 관계로 전국적으로 많은 각광을 받고 있다. 은퇴 예정자들은 눈 여겨 볼만한 지역이며 더욱이 이 지역들은지속적으로 상승하는 부동산 가격이 투자 측면에서도 은퇴 후 자산이 증가하는 일거양득이라 할 수 있겠다. 이와 같은 현상의 사회 현상적인 이유로는 전국적으로 엄청난 인구를 가지고 있는 베이비부머들이 물 밀듯이 은퇴를 하는데 이러한 장점을 가진 캘리포니아의 은퇴 단지 공급은 이미 한정되어 있으니 부동산의 근본 원칙 ‘수요와 공급’ 면에서 보면 지속적으로 상승 곡선을 그리고 있다고 하겠다.일부 인기있는모델들은 구입 경쟁이 만만치 않다.
(Photo : Metro Realty Southern California) 라구나 골프장
많은사람들이 Gate community로 30만불 대 2bed Condo style에 부터 일반 지역에 볼 수 없는70만에서100만불넘는 단층 타운하우스 및 단층 싱글 하우스로 다양하게 선택 할 수 있도록 분포되어 있으며 다양한 취미 여가 활동을 하며 실버세대의 공동 관심사를 함께하며 건강한 노년의 삶을 영위할 수 있는 곳을 생각보다 많이 모르고있다. 시 전체가 55세 이상이 거주하며 골프장을 비롯한 모든 취미 시설이 완벽한 미국 최고의 Senior City 라구나 우드와 연중 쾌적한 날씨에 대형 단지 실비치 레져 월드, 한인 타운에 가장 가까우며 편의 시설이 밀집되어 있는 라미라다 시니어 단지가 대표적으로 한인들이 선호하는 지역이다. 이외에도 Huntington Beach, Mission Viejo, Irvine등에 다양한 형태의 시니어 단지들이 있다.
특히 몇몇 인기 있는 단지들은 최근 한인 은퇴자 인구가 몇 년 전에 비해 배 이상으로증가한 상태다. 특히 라구나 우즈와 실비치 단지는 모두 바닷가와 주변 한인타운이10여 분 거리로 모든 여건에서 최고의 가성비를 갖춘 단지라 하겠다. 은퇴를 준비하는 베이비부머들의 현명한 주거 선택이 행복한 시니어 라이프 의 첫걸음이 될 것이다.
글: 제이슨 노 714-655-8924 은퇴 부동산 전문
Web Site: JasonNohTeam.com [...]
2024년 미국 주택시장 전망의 첫번째 키워드는 “매물 부족”이다.
작년 7% 후반까지 치솟았던 모기지 이자율이, 이제 6%중반 까지 떨어지며 1%넘는 하락을 보이고 있다. 또한, 2024년 기준금리 하락에 대한 기대가 높아지며 주택시장의 수요는 쉽게 사그라들지 않을 것으로 보인다. 여기에 더불어 신규 주택 공급 부족이라는 realtor.com 예측은 2024년 주택 시장의 매물은 2023년보다 더 힘들 것으로 보인다.
매물 부족은 집값 상승으로 이어 질 것이다. 그리고, 공급의 뒷바침은 단기간에 이루어 질 것이 아니다. 결국, 투자용 주택은 신중해야 하며, 내집마련은 적극적으로 해결해야하는 전략이 필요한 시기이다.
JasonNoh team
이에 대한 관련기사를 읽어보자
올 주택거래 증가 기대…매물 부족은 단기 해소 힘들 듯
▶ 2024년 주택시장 전망
▶ 이자율 하락에 뚜렷한 올 주택시장 전환 관측
▶건설사 공급량 조절에 올해도 매물 부족 지속
올해 이자율이 떨어지고 매물이 소폭 늘어날 것으로 전망됨에 따라 지난해 급감했던 주택 거래가 늘어날 것으로 기대된다.
올해 임대용 다세대 주택 공급이 증가할 전망으로 수년간 지속된 임대료 급등세가 꺾일 것으로 보인다.
지난해 말부터 이자율이 연이어 하락하자 올해 내 집 마련에 대한 기대감이 한층 높아졌다. 높은 이자율로 인해 집을 내놓지 못하는 현상도 다소 해소될 것으로 기대된다. 부동산 시장 전문가들 역시 올해 주택 시장의 뚜렷한 전환이 기대된다며 긍정적인 전망을 내놓고 있다. 2024년 주택 시장에 어떤 일이 있을 지 미리 살펴본다.
◇ 뚜렷한 전환 기대되는 해
지난해 주택 시장을 지배한 트렌드는 ‘모기지 이자율 고정 효과’(Mortgage Rate Lock-In Effect)다. 85%가 넘는 모기지 대출자가 현재 5% 미만의 낮은 이자율을 적용받고 있는데 낮은 이자율을 포기하지 못해 집을 내놓지 못하고 새집도 구입하지 못하는 현상을 설명한 단어다. 이자율 고정 효과 때문에 지난해 주택 시장은 가뜩이나 부족한 매물이 바닥을 드러내며 주택 거래는 실종됐다.
하지만 올해는 극심한 매물 부족으로 인한 주택 거래 감소 현상이 다소 해소될 전망이다. 모기지 이자율은 지난해 12월 28일 기준 7주 연속 하락해 6.61%(30년 만기 고정)까지 떨어졌다. 모기지 이자율은 지난해 10월 7.79%까지 치솟은 바 있는데 당시 대비 1%포인트가 넘게 하락한 것이다.
모기지 이자율 하락으로 11월 재판매 주택 거래는 5개월 연속 하락을 멈추고 전달 대비 약 0.8% 증가했다. 전년 동월 대비로는 약 7.3% 감소했지만 주택 거래가 한산해지는 연말임에도 불구하고 거래가 늘었다는 것은 이자율 하락을 기다리는 주택 구입 수요가 그만큼 많다는 것을 의미한다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 로런스 윤 수석 이코노미스트는 “최근 모기지 이자율이 급락함에 따라 올해 주택 시장의 뚜렷한 전환이 기대된다”라고 올해 상황이 작년보다는 나아질 것으로 전망했다.
◇ 매물 부족 단기간 해소 힘들 것
주택 시장의 고질적인 문제가 바로 심각한 매물 부족이다. 극심한 매물 부족 현상 때문에 주택 거래가 감소하는데도 주택 가격은 오르는 특이한 현상까지 나타났다. 대부분 부동산 전문가들은 심각한 매물 부족이 올해 안에 해소되기 힘들 것으로 우려한다.
올해 단독 주택 건설이 소폭 증가할 전망이지만 억눌린 주택 수요를 충족하기에는 충분치 않다. 온라인부동산 정보업체 리얼터닷컴의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “올해 다세대 주택 공급이 큰 폭으로 늘겠지만 대부분 임대용으로 소진될 것”이라고 올해 주택 매물 공급 상황을 전망했다.
신규 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않는 것도 모기지 이자율 때문이다. 여전히 높은 모기지 이자율로 인해 현재 주택 구입 여건은 사상 최악이다. 집을 살 능력을 갖춘 사람이 많이 줄었기 때문에 주택 건설 업체들이 가격 유지를 위해 신규 주택 공급량을 조절하고 있다는 분석이 지배적이다. 타이틀 보험 업체 퍼스트아메리칸의 오데타 쿠시 선임 이코노미스트는 “주택 건설 업체들이 신규 주택 공급을 늘린다고 해도 주택 시장의 구조적인 매물 부족 현상은 지속될 것”이라며 문제점을 지적했다.
◇ 중서부, 북동부 전망 밝아
올해 주택 거래가 지난해 최악에서 벗어날 것으로 기대되는 가운데 지역별로 큰 편차를 보일 것으로 전망된다. 주택 수요가 몰리는 일부 지역의 경우 주택 거래가 작년 대비 두 자릿수 비율로 증가할 것으로 전문가들은 예측하고 있다.
올해 주택 거래가 주택 가격이 상승할 것으로 예상되는 지역은 중서부와 북동부 지역 등이다. 오하이오주 톨레도와 뉴욕주의 로체스터의 올해 주택 시장 전망이 매우 밝다. 남가주 역시 올해 모기지 이자율 하락으로 지난해 최악의 주택 거래량이 회복될 것으로 전망된다.
지난해 11월 전국 주택 중간 가격은 38만 7,000달러로 2022년 11월(37만 2,700달러)에 비해 약 4% 상승했다. 로런스 윤 이코노미스트는 “올해도 주택 가격은 상승 곡선을 그릴 것”이라며 “주택 공급이 큰 폭으로 늘어나지 않는 한 주택 가격 상승세는 꺾이지 않을 것”이라고 전망했다.
◇ 이자율 6%대 중반
올해도 바이어의 최대 관심사는 모기지 이자율이다.
다행히 지난해 말부터 이자율이 하락세로 돌아섰지만 팬데믹 이전의 낮은 수준으로 돌아가기는 힘들 것이란 전망이다. 경기 침체에 대한 우려가 상당폭 해소되면서 모기지 이자율 추가 하락 가능성이 낮아졌기 때문이다. 대부분 전문가는 30년 만기 고정 이자율이 올해 1분기 6.1%~7%대에서 형성되다가 조금씩 하락하는 트렌드를 보일 것으로 예측하고 있다.
부동산 업체 레드핀의 대릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율은 올해 말 약 6.6% 수준까지 하락하는 데 그칠 것”이라며 “다만 이자율의 지속적인 하락과 주택 가격 상승 폭 둔화로 올해 바이어들의 숨통이 다소 트일 것”이라고 기대했다. 대통령 선거가 있는 올해 선거를 전후로 모기지 이자율이 큰 변동을 보일 수 있지만 일시적인 현상에 그치고 연말 평균 6%대 중반에서 형성될 것이란 전망이 크다.
모기지 업체 엠파시스 디지털 리스크의 제프 테일러 디렉터에 따르면 현재 중간 가격대의 재판매 주택을 5%다운페이먼트로 구입할 때 7.125% 이자율을 적용하면 연 소득이 최소 10만 7,000달러를 넘어야 한다. 만약 이자율이 6.125%로 1%포인트 떨어지고 ‘연방주택금융국’(FHFA)의 예측대로 올해 주택 가격이 약 4% 상승한다면 중간 가격대 재판매 주택 구입에 필요한 연 소득은 9만 9,000달러로 낮아진다.
◇ 과감한 구매 자제해야
집값 상승세가 이어질 것으로 예상되는 가운데 높은 집값을 해결하기 위한 위험한 방식의 구매 방법이 늘 것으로 우려된다. 전문가들이 첫 번째로 지목한 구매 방식은 다운페이먼트 대출이다. 다운페이먼트 마련을 위해 별도의 대출을 받는 방식으로 서브프라임 사태 직전에 성행했던 이른바 2차 융자를 의미한다. 대출 은행 2곳 이상으로부터 대출을 받아 다운페이먼트 없이도 주택 구입이 가능하지만 이자 비용 부담이 높고 주택 가격 하락 시 깡통주택으로 전락할 위험이 큰 주택 구입 방식이다. 서브프라임 사태가 터지면서 2차 융자로 주택을 구입한 대부분 주택 소유주들은 숏세일이나 압류 등으로 주택을 처분하는 일이 많았다.
<준 최 객원 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20240110/1497300
▶️ Contact us 메트로 부동산 Metro realty Southern California
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 0202779
https://www.JasonNohTeam.com [...]
There are many great retirement communities in Southern California, here are a few of the most popular:
Laguna Woods Village is the largest retirement community in the United States, with over 12,000 residents. It is located in the city of Laguna Woods, in Orange County. The community offers a variety of amenities, including golf courses, tennis courts, swimming pools, and a variety of clubs and activities.
Laguna Woods Village retirement community in Southern California
Sun City Palm Desert is another popular retirement community in Southern California. It is located in the city of Palm Desert, in Riverside County. The community offers a variety of amenities, including golf courses, tennis courts, swimming pools, and a variety of clubs and activities.
Sun City Palm Desert retirement community in Southern California
Sun City Shadow Hills is a retirement community located in the city of Indio, in Riverside County. The community offers a variety of amenities, including golf courses, tennis courts, swimming pools, and a variety of clubs and activities.
Sun City Shadow Hills retirement community in Southern California
Four Seasons at Beaumont is a luxury retirement community located in the city of Beaumont, in Riverside County. The community offers a variety of amenities, including a golf course, tennis courts, swimming pools, and a variety of spa services.
Four Seasons at Beaumont retirement community in Southern California
Trilogy at La Quinta is a retirement community located in the city of La Quinta, in Riverside County. The community offers a variety of amenities, including golf courses, tennis courts, swimming pools, and a variety of clubs and activities.
Trilogy at La Quinta retirement community in Southern California
These are just a few of the many great retirement communities in Southern California. When choosing a retirement community, it is important to consider your budget, your needs, and your preferences. It is also important to visit the community in person to get a feel for it.
Here are some additional factors to consider when choosing a retirement community in Southern California:
Location: Do you want to be near family and friends? Do you want to be in a city or in a rural area?
Amenities: What amenities are important to you? Do you want a golf course? A swimming pool? A fitness center?
Cost: How much can you afford to spend on a retirement community?
Activities: What kind of activities are offered at the community? Do they offer clubs and classes that you are interested in?
Social atmosphere: What is the social atmosphere like at the community? Do you want to be surrounded by active and social people?
I hope this helps you in your search for a retirement community in Southern California.
here are some retirement communities in Southern California that fit your budget, have a golf course, and have a large Asian community:
The Esplanade in Rancho Mirage, Riverside County. This community has a golf course, tennis courts, and spa. It is located in a city with a large Asian population. Monthly rent starts at $5,500.
Esplanade retirement community in Southern California
Sun City Palm Desert in Palm Desert, Riverside County. This community has two golf courses, tennis courts, and swimming pools. It is located in a city with a large Asian population. Monthly rent starts at $4,200.
Sun City Palm Desert retirement community in Southern California
Sun City Inglewood in Inglewood, Los Angeles County. This community has a golf course, tennis courts, and swimming pools. It is located in a city with a large Asian population. Monthly rent starts at $3,500.
Sun City Inglewood retirement community in Southern California
The Village at Thousand Oaks in Thousand Oaks, Ventura County. This community has a golf course, tennis courts, and swimming pools. It is located in a city with a small Asian population. Monthly rent starts at $5,500.
Village at Thousand Oaks retirement community in Southern California
I hope this helps you in your search for a retirement community in Southern California.
Here are some other things to consider when choosing a retirement community with a large Asian community:
Ask about the community’s cultural events and activities. Many retirement communities have events and activities that are specifically geared towards Asian residents, such as cultural festivals, language classes, and religious services.
Talk to current residents. Get a sense of how the community feels to Asian residents. Do they feel welcome and supported?
Visit the community during a major Asian holiday. This will give you a good idea of how the community celebrates and supports its Asian residents. [...]
집을 시장에 내놓기만 하면 팔린다? 물론 팔릴 수 있다. 그러나, 내 집에 대한 적절하며 타당한 매도가 요구할 수도 없거니와, 제대로 된 자료를 바탕으로 한 주택 가격에 대한 협상은 더더욱 불가능할 것이다. 결국 손해를 보게 된다는 이야기이다. 요즘과 같은 시장에서는 주택 판매에 대한 성공 확률을 높이 것이 중요하다. 이에 참고할 수 있는 기사를 첨부합니다. 같이 살펴보시지요.
JasonNoh Team
집을 파는 일이 예전만큼 쉽지 않다. 주택 시장 열기가 식으면서 기대치를 낮춰야 하는 것은 물론 새로운 판매 전략 없이는 집을 팔기 쉽지 않다. 불과 1년 전 집을 내놓기만 하면 팔리던 시기는 이제 끝났다. 예전처럼 안일한 생각으로 집을 내놨다가는 제값을 받기 힘들 뿐만 아니라 오랫동안 집이 안 팔릴 수도 있다. 온라인 부동산정보업체 리얼터닷컴이 부동산 전문가들로부터 확 달라진 주택 시장에서 성공하는 셀러만의 비결을 들어봤다.
◇ 최상의 매물 상태 유지
팬데믹 기간 이사 수요가 폭증해 매물 상태와 상관없이 주택을 구입하는 바이어가 많았다. 심각한 결함에도 불구하고 일단 ‘사고 보자’ 식의 구입이 빈번했는데 구입 직후 엄청난 수리비 등으로 이어져 주택 구입을 후회하는 바이어를 많이 볼 수 있었다. 그러나 이제 상황이 달라졌다. 수리가 필요한 집은 구입대상에서 제일 먼저 제외되는 추세다. 이 같은 추세는 치솟는 물가 때문이다. 사소한 결함이라도 수리비와 자재비가 크게 올라 수리 비용 부담이 전보다 높아졌다.
주택 보험 업체 스테딜리의 대샤 샌토미에리 부대표는 “모든 수리가 완료돼 구입 후 당장 입주가 가능한 ‘턴 키’(Turn-Key) 매물을 찾는 바이어가 늘고 있다”라며 “반면 가격은 낮지만 수리가 필요한 이른바 ‘픽서 어퍼’(Fixer Upper) 매물에 대한 관심은 떨어지는 추세”라고 최근 주택 수요 트렌드를 설명했다. 미시건주 보이드 루디 브로커는 “집을 내놓기 전에 필요한 수리를 반드시 하고 적어도 간단한 페인트 작업이나 청소를 실시하는 것이 주택 판매에 도움이 된다”라고 조언했다.
◇ 현실적인 리스팅 가격
‘부르는 게 값’이던 시대는 끝났다. 수요가 갑자기 감소한 뒤 셀러와 가격 협상에 나서는 바이어가 전보다 늘었다. 지난해와 같이 ‘일단 높게 부르자’라고 생각했다가는 이제 집을 팔기 힘들어졌다. MV리얼티 아만다 재크맨 대표는 “리스팅 가격을 정할 때 감정이 개입되는 것을 주의해야 한다”라고 조언한다.
‘우리 집은 다른 집보다 특별하니까 더 받아야 돼’라는 생각을 피하라는 것이다. 재크맨 대표는 “성공하는 셀러는 시장 수요와 공급의 법칙을 무시하고 높은 가격에 내놓는 실수를 저지르지 않는다”라며 “주택 시장이 다소 위축되고 있지만 적정한 가격에 나온 매물이 팔리지 않을 이유도 없다”라며 매물 가격의 중요성을 강조했다.
적정한 매물 가격을 정하려면 시세를 알아야 한다. 매물 정보 사이트를 통해 시세를 확인하는 것도 좋지만 에이전트에게 ‘시세 분석보고서’(CMA•Comparative Market Analysis)를 의뢰하면 더 정확한 시세를 알 수 있다. CMA은 최근 매매된 매물 자료를 바탕으로 시세를 예측한다.
◇ ‘커브 어필’에 신경 써
팬데믹 동안 주택 구입 경쟁에 워낙 치열해 집을 보지 않고 오퍼부터 제출하는 바이어도 있었다. 인터넷에 올라온 매물 사진만 보고 구입을 결정한 것인데 매물을 방문해 실제로 본 뒤 사진과 다른 느낌에 놀라는 바이어도 적지 않았다. 매물의 첫인상을 좌우하는 것이 바로 ‘커브 어필’(Curb Appeal)이다. 커브 어필은 건물 외관이 주는 인상이다.
건물 외관을 구성하는 요소는 외벽 상태, 현관문, 실외 조명, 앞마당 조경 상태 등 다양하다. 이들 모든 요소가 잘 관리되어 있어야 집을 찾는 바이어에게 좋은 인상을 심어주고 그래야 주택 구입 결정으로 이어지게 된다. 부동산 업체 폭스 팀의 더스틴 폭스 대표는 “바이어는 집 밖에서부터 매물을 평가하기 시작한다”라며 “잔디 관리와 앞마당 청소를 하는 것만으로도 커브 어필을 얼마든지 살릴 수 있다”라고 강조했다.
◇ 언제든지 보여줄 수 있도록 대비
집을 보여주지 않고 팔 수 없다. 팬데믹이란 특수 상황으로 인해 ‘가상 투어’(Virtual) 등 원격으로 집을 보여주는 방식이 활용된 바 있다. 그러나 ‘집을 직접 가서 봐야 한다’는 인식 때문에 여전히 직접 매물을 방문하는 바이어가 많다. 팔려고 내놓은 집은 최대한 많은 바이어에게 공개해야 빨리 팔 수 있고 높은 가격도 받는다. 그러려면 셀러는 언제 찾아올지 모를 바이어를 항상 대비해야 한다.
하지만 쇼윙은 낯선 사람에게 집을 보여주는 행위로 주의해야 할 점도 많다. 사전 약속 없이 불쑥 찾아오는 바이어가 있다면 에이전트를 통해 약속한 뒤 다시 오라고 부탁한다. 귀중품, 고가 약품, 총기류, 개인 정보 등은 바이어 방문 전 안전한 곳에 보관한다. 집을 보러 온 바이어에게 안전사고가 발생하지 않도록 실내외 조명을 밝게 켜 두는 것도 중요하다.
◇ 매물 상태 투명하고 정직하게 공개
주택 시장 상황과 관계없이 셀러에게는 매물과 관련된 모든 정보를 투명하게 공개할 의무가 있다. 최근 몇 년간 주택 시장이 비정상적으로 과열되면서 일부 셀러는 알고 있는 결함을 속인 채 주택 판매에 나서는 경우도 있었다. 집을 파는 데는 성공해도 속았다고 판단한 바이어에게 소송을 당할 수 있기 때문에 매물과 관련된 모든 정보는 처음부터 투명하게 공개하는 것이 좋다.
부동산 업체 대표 리날 파텔은 “주택 시장 상황이 급변한 지금 매물 정보 공개에 투명하지 않으면 집을 팔기 힘들다”라며 “이미 파악된 모든 정보는 처음부터 바이어측에 공개하고 바이어의 결정을 따르는 것이 현명한 셀러”라고 설명했다.
◇ 유능한 에이전트 확보
주택 시장 냉각으로 거래가 급감하고 있다. 바이어는 물론 매물도 줄어 에이전트 간 경쟁은 어느 때보다 치열해졌다. 경력이 짧은 에이전트는 고객 확보에 어려움을 겪고 있는데 에이전트 옥석 가리기가 시작된 것이다. 이처럼 주택 수요가 감소하는 시기에는 유능한 에이전트를 찾는 것이 주택 판매 성공의 지름길이다.
앨 카니스트라 부동산 브로커는 “성공적인 셀러는 유능한 에이전트를 찾아 그들의 조언대로 주택 판매를 진행한다”라고 설명했다. 유능한 에이전트는 집을 내놓기 전에 준비할 사항, 시세가 반영된 적정한 리스팅 가격, 리스팅 가격 조정 시기 등 주택 판매 절차와 관련된 전반적인 조언을 제공할 수 있어야 한다.
<준 최 객원 기자>
출처: 한국일보 미주 [...]
로스앤젤레스의 주택 시장은 역시 견고할 것으로 예상됩니다. 물론, 최근 몇 년간 두 자릿수 상승률을 보인 것에 비해 상승 속도는 더뎌질 것으로 보입니다. 하지만, 올해 2023년 LA 지역의 주택 중위가격 (Median price) 전망은 약 3.5% 오를 것으로 분석됩니다. 그럼 이와 같은 예측의 원인과 앞으로의 전망을 살펴 보겠습니다.
JasonNoh team
금리인상 전망- 현 수준 유지 및 2024년 금리 인하 시작
2023년 1/4분기가 막 끝나는 현재 시점의 모기지 금리는 약 6% 수준을 보이고 있습니다. 하지만, 연준의 금리인상 전망표에 따르면 연준 간부들은 올해 안에 물가 상승률이 꺾일 것으로 내다보고 있고 연준은 올해 연말 미 기준금리를 5.1% 대로 전망했는데, 이는 지난해 12월 이후 변하지 않고 있습니다. 또한 실리콘밸리뱅크(SVB) 파산 사태의 충격으로 당분간 미국의 긴축 속도가 느려질 것이라는 전망이 확산되고 있다.
이를 바탕으로 볼때, 더 이상 급격한 금리인상은 없다고 보이며, 2024년 본격적인 금리 인하가 예측되어 집니다.
주택 수요: 2023년에는 주택 수요가 상승 할 것으로 예상 됩니다.
SBS와 조선일보의 최근 뉴스에 따르면, 이미 한국 부동산 시장과 중국 부동산 시장은 반등을 보이고 있습니다. 이는 모기지 금리 예상, 매력적인 가격, 주택 구매자들의 선호도 변화 등 여러 요인이 작용했기 때문입니다.
中 부동산 판매 수입, 3월 18% 급증https://biz.chosun.com/international/international_economy/2023/04/07/ABUP66YR5BE2ZB7NK3BE2QVRRY/
석달새 2억 ‘반등’…서울 아파트 거래 석달째 증가https://biz.sbs.co.kr/article/20000112214
매력적인 주택 가격
2023년 1월 로스앤젤레스 카운티의 중위 집값(median home price)은 778,540달러로 799,670달러 였던 2022년 12월 보다도 하락 하였으며, 이는 작년, 1월에, 평균 집값은 800,960달러와 비교해보면 너무나 매력적인 가격 입니다.
더불어 Los Angeles 지역의 부동산 시장은 다음 표에 보이는 것과 같이 2023년 1/4분기를 기점으로 반등하고 있으며 올해 약 3.5% 상승을 기점으로 2024년 본격적인 주택 가격 상승이 예상됩니다.
결론적으로 전문가들의 분석에 따르면, 로스앤젤레스의 집값 상승률 약 3.5% 수준으로 낮을 것으로 예상됩니다. 하지만, 로스앤젤레스 집값은 느린 속도로 오를 것 입니다. 로스앤젤레스의 Asking price 대비 판매 가격 비율은 99.08%로, 이는 로스앤젤레스의 주택이 평균적으로 대략적인 호가에 팔렸다는 것을 의미하며 결국, LA 부동산 시장의 매력은 계속된다고 보입니다.
감사합니다.
▶️ Contact us 메트로 부동산 Metro realty Southern California
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 0202779
[...]
2023년 캘리포니아 플러튼 (Fullerton, CA)지역의 부동산 시장 전망은 견조한 성장세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 금리 상승, 인플레이션, 주택 공급 부족 등 시장에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 요인이 있습니다. JasonNoh team에서 자세히 다뤄보겠습니다.
JasonNoh Team
1) 예측을 벗어난 계속되는 Seller’s market in Fullerton, CA.
Redfin에 따르면, 플러튼 주택시장은 2023년 2월 기준으로 Seller’s market 입니다. 이는, 이용 가능한 주택보다 구매하려는 사람이 더 많다는 의미입니다. 또한, 주택 중위 가격(The median listing home price)은 89만 달러로 전년 2022년 대비 같은 수준을 유지하고 있으며. 중간 판매 가격(The median sale price)은 86만7000달러로 지난해 12월 대비 2.9% 하락하는 수준에 머물렀습니다. 이 역시, 많은 부동산 전문가들의 예측이었던 고점대비 20-30% 하락이라는 수치를 한참이나 벗어난 결과입니다.
2) 계속되는 인구 유입
World population Review에 따르면, 2023년의 플러튼 인구는 146,155명 이며, 이는 2020년 대비 약 1.77%가 상승한 수치입니다. 또한, 플러튼 인구는 매년 약 0.58% 꾸준하게 새로운 인구가 유입이 되고 있으며 이는 곧 주택 수요로 이어지게 되어 있습니다.
플러튼은 남부 캘리포니아 지역의 중심에 위치한 도시로서 교육, 문화, 산업 등의 다양한 분야에서 발전하고 있습니다. 특히 높은 수준의 교육열과 플러튼 대학과 같은 유명한 교육 기간이 밀집해 있어 많은 학부모에게 인기가 있는 지역입니다.
3) 2008년 글로벌 금융위기 때와는 다르다.
캘리포니아 공인중개사협회(C.A.R.)는 캘리포니아 주택시장이 완만한 불황과 높은 금리로 주택 수요가 줄어들면서 시장 변화가 진행될 것으로 전망하고 있습니다. 기존 단독주택은 2023년 총 33만3450가구로 2022년 예상 속도인 35만92204가구보다 7.2% 감소할 것으로 전망됐다.
피너클 리스트는 2023년 부동산 시장이 물가 상승과 글로벌 경기 침체가 예고된 배경에서 발생할 것으로 전망하고 있다.
포브스(Forbes)는 2023년 1월의 주택압류 (Foreclosures) 건수가 전월보다 2% 증가했다고 보도했습니다. 그러나, 2008년 주택 위기와 비교하여 현재 중요한 차이점은 많은 주택 소유자들이 그들의 집에 더 많은 지분을 가지고 있고 압류에 들어가기 전에 프로퍼티를 처분 할 수 있다는 것을 의미 합니다. 이는 2008년 서브 프라임 모기지 사태를 격었던 미국의 FEB와 은행 그리고 모기지 회사의 자구책 이었던 서류심사 강화 등이 효과를 본 것으로 보이며 상대적으로 주택시장에 미치는 영향이 적을 것으로 예상하고 있습니다.
4) 오렌지 카운티 Housing market의 체력이 강하다.
오렌지카운티의 모기지 업체인 초이스 홈모기지(Choice Home Mortgage)에 따르면 오렌지카운티 주택시장은 2022년에만 12.5% 이라는 기록적인 가격 상승률을 보였습니다. 이에 따라 2023년에는 2012년보다는 느린 속도로 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
오렌지카운티도 2023년 2월 셀러마켓으로 플러튼과 비슷한 흐름을 보있으며, 올해 2월 분양된 주택은 1,287 가구로 탄탄한 흐름을 보이고 있습니다.. 또한, MZ세대의 부동산 구입 문의 증가 역시 오렌지 카운티의 매력을 보여주고 있습니다.
다음 시간에는 엘에이 부동산 시장에 대하여 알아보겠습니다.
감사합니다.
▶️ Contact us 메트로 부동산 Metro realty Southern California
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 0202779 [...]
이번 시간에는 캘리포니아 얼바인 지역의 2023년 부동산 주택 시장을 전망하고자 합니다. 꾸준한 인구증가와 더불어 경제 성장을 이유로 대체로 캘리포니아 전역과 마찬가지로 2023년 얼바인 지역 부동산 시장은 안정적인 성장이 예상됩니다.
JasonNoh Team
1) 부동산 가격: 캘리포니아 얼바인 지역의 부동산 가격은 높은 수준을 유지하고 있습니다. 2023년에도 이러한 높은 수준은 유지될 것으로 예상됩니다.
2021년 기준으로 캘리포니아 얼바인 지역의 중간 주택 가격은 약 1백 98만 달러였습니다. 2023년까지 이러한 경향이 지속될 경우, 약 4% 정도의 상승률을 가정한다면, 2023년 얼바인 지역의 중간 주택 가격은 약 2백 16만 달러 정도로 예상됩니다.
하지만, 부동산 시장의 변동성이 높은 것을 고려해야 합니다. 캘리포니아 얼바인 지역의 부동산 시장 예측을 수치와 함께 하기에는 시장 변동성과 예측을 위한 다양한 변수들의 불확실성이 있기 때문에, 예측치는 단순한 참고용으로만 활용해야 합니다.
2) 인구 증가: 캘리포니아 얼바인 지역의 인구 증가율은 남부 캘리포니아 지역의 다른 지역들과 비슷한 수준으로 예상됩니다. 이러한 인구 증가는 부동산 수요 증가로 이어질 가능성이 있습니다.
캘리포니아 얼바인 지역의 인구 증가는 다양한 요인에 따라 변동할 수 있습니다. 하지만, 현재 얼바인 지역은 캘리포니아 내에서 인기 있는 지역 중 하나로 인구 증가율이 상대적으로 높은 편입니다.
2020년 인구 조사 기준으로, 얼바인의 인구는 약 2만5천명 정도이며, 인구 증가율은 전년 대비 0.8% 증가한 것으로 나타났습니다.
미국 경제가 회복되고, 코로나19가 사실상 종식되면서 인구 이동이 활성화될 가능성이 있으며, 이러한 요인들이 얼바인 지역의 인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 2023년 얼바인 지역의 인구 증가율은 현재 수준을 유지하거나 약간 상승할 것으로 예상됩니다.
3) 경제 성장: 얼바인 지역은 캘리포니아 경제의 중요한 지역 중 하나입니다. 따라서, 캘리포니아 경제의 성장과 함께 얼바인 지역 부동산 시장도 안정적인 성장을 이어갈 것으로 예상됩니다.
얼바인 지역을 대표하는 기업인 어도비(Adobe), 엑시오스 게임지( XSEED Games), 카리맥스 (Kareo) 등의 기업실적 전망이 좋아지면서 더불어 2022년 기준으로 얼바인 지역의 실질 GDP는 전년 대비 약 4% 증가한 것으로 나타났습니다. 미국 경제가 회복되는 추세에서 얼바인 지역의 경제 성장도 지속될 것으로 예상됩니다.
얼바인 지역의 주요 산업으로는 정보기술, 생명 공학, 의료, 금융 등 다양한 산업이 있습니다. 이러한 산업들은 현재도 안정적으로 성장하고 있으며, 더불어 코로나19 종식되면서 경제 회복 기대도 높아지고 있습니다.
따라서, 2023년도 얼바인 지역의 경제 성장 전망은 상대적으로 낙관적으로 예상됩니다.
위의 요인들을 고려하면, 캘리포니아 얼바인 지역 부동산 시장은 2023년에도 안정적인 성장을 이어갈 것으로 예상됩니다.
다음시간에는 캘리포니아 얼바인 지역외에 LA, 라구나우즈, 부에나팍과 더불어 많은 관심과 주택시장 상승을 이끌고 있는 플러튼 지역에 대해 알아보겠습니다.
감사합니다.
▶️ Contact us 메트로 부동산 Metro realty Southern California
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 0202779
[...]
2023년 미국 부동산 시장, 특히 캘리포니아 지역의 부동산 시장은 다음과 같은 요인들에 의해 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이에 따라 전망이 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 JasonNoh Team과 함께 살펴보도록 하겠습니다.
JasonNoh Team
1) 인구 증가: 캘리포니아는 매년 많은 이민자들이 유입되는 인구 밀집 지역입니다. 특히 남부 캘리포니아 지역에서는 인구 증가가 계속될 것으로 예상됩니다.
인구 증가로 인해 수요가 증가할 것으로 예상되어 부동산 시장 성장에 기여할 것입니다.미국 인구조사국(US Census Bureau)에 따르면, 2010년부터 2020년까지 캘리포니아 주 전체 인구 증가율은 약 6.1%이었습니다. 이 중에서 남부 캘리포니아 지역에서는 인구 증가율이 더 높았습니다.
미국 인구조사국의 데이터에 따르면, 2010년부터 2020년까지 로스앤젤레스 카운티의 인구 증가율은 약 5.5%였고, 오렌지 카운티의 인구 증가율은 약 7.8%였습니다. 이러한 추세가 이어지면, 2023년까지도 남부 캘리포니아 지역에서는 일정한 인구 증가가 예상됩니다.
2) 금리 상승: 미국 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 점진적으로 인상할 것으로 예상되며, 올해 말 또는 2024년 금리가 다시 내려간다는 전망이 있습니다.
이는 대출 이자율이 상승을 이제는 멈출때라는 이야기 이며, 실제 한국에서는 금리 상승이 멈췄고 부동산은 다시 움직이고 있습니다. 또한, 캘리포니아 지역 부동산 시장에서는 이에 대한 영향이 제한적일 것으로 예상됩니다. 인기 있는 지역들에서는 수요가 계속 유지될 것이기 때문입니다.
3) 가격 안정성: 지난 몇 년간, 캘리포니아 지역 부동산 시장은 가격 안정성을 보였습니다.
2023년에도 이러한 추세가 지속될 것으로 예상됩니다. 대출 기준금리의 상승, 인플레이션의 상승 등의 요인이 가격 안정성에 영향을 미칠 수 있지만, 강한 수요가 이러한 영향을 상쇄할 것입니다
4) 주택 공급 부족: 캘리포니아 지역에서는 주택 공급 부족 문제가 계속되고 있습니다. 이는 인구 증가와 인기 있는 지역에서의 고정적인 수요로 인해 발생하고 있습니다. 이러한 상황에서는 부동산 시장에서의 경쟁이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
5) 인기 있는 지역들: 인기 있는 지역들은 2023년에도 강한 성장세를 유지할 것으로 예상됩니다.예를 들어, 로스앤젤레스, 얼바인, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 등의 지역에서는 부동산 시장이 계속 성장할 것으로 예상됩니다.
긍정적인 측면으로는 경제가 안정되는 것과 더불어 인구 증가와 인구 고령화 추세가 지속됨에 따라 주택 수요가 증가할 것으로 보입니다. 이에 따라 지역적으로는 인구 밀집지역과 고소득층이 많은 지역에서 부동산 시장이 성장할 것으로 예상됩니다. 또한 저금리 환경이 지속되면서 유동성이 높은 부동산 투자는 매력적인 선택지가 될 것으로 예상됩니다.
반면 부정적인 측면으로는, 지금까지의 급격한 상승세가 지속되지 않을 가능성이 있습니다. 특히 인플레이션과 금리 상승, 공급 부족 문제 등으로 인해 부동산 가격이 안정화되는 것으로 예상됩니다. 이러한 상황에서는 지역적으로는 주거공간이 충분하고 부동산 가격이 안정된 지역에서 투자하는 것이 안전한 선택일 수 있습니다.
또한, 최근 코로나19 팬데믹으로 인해 원격근무 문화가 확산되면서 도심 지역에 대한 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다. 이에 따라 도심 지역의 부동산 시장은 경쟁이 더욱 치열해질 가능성이 있습니다.
총체적으로, 2023년 미국 부동산 시장은 긍정적인 요인과 부정적인 요인이 함께 존재할 것으로 예상됩니다. 지역적인 차이와 경기에 따라 부동산 시장에 대한 전망이 달라질 수 있으므로, 투자를 고려하는 경우 지역적인 요인을 고려하여 조사하고 판단하는 것이 중요합니다.
다음에는 얼바인, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 지역에 대한 2023년 부동산 상세 전망을 살펴 보겠습니다.
▶️ Contact us
Jason Noh +1-714-655-8924,
Kelly Noh +1-949-664-1100
JasonNohTeam@gmail.com
kakao ID : JasonNohTeam
Kelly Noh Dre # 0202779 [...]
펜더믹 이후, 정부 정책과 재택근무로 쇼핑몰 그리고 오피스텔 거래량이 급감하면서 투자자들의 기억에서 사라졌던 상업용 부동산 시장이, 펜더믹 전보다 19%이상이 급증하고 있다. 이는 최근 물류창고 가격 41% 급상승을 선두로 가격 하락폭이 컸었던 호텔과 오피스텔의 거래가 큰 손을 중심으로 성사되고 있기 때문이다. 이는, 상대적으로 가격 상승이 없었던 상업용 부동산 시장이 2022년 새로운 투자로 각광받고 있는 이유이다.
JasonNoh Team
3분기 상업용 부동산 거래 활황
1930억불 2년 만에 19% 증가
창고·다가구 주택 부문 호조
팬데믹 이후 ‘사망선고’가 내려진 것으로 알려졌던 오피스와 쇼핑몰 등 상업용 부동산 시장이 되살아난 것으로 나타났다.
부동산 정보 업체 ‘리얼 캐피털 애널리틱스’는 올 3분기 전국의 상업용 부동산 거래 규모가 1930억 달러로 2019년 3분기보다 19% 증가했다고 최근 밝혔다.
분기 기준 사상 최대로 올해 1~3분기 누적 거래액 4621억 달러 역시 2019년 같은 기간에 비해 10% 늘며 사상 최대로 드러났다.
리얼 캐피털 애널리틱스는 “아파트나 물류센터가 아닌 투자자들의 오피스 빌딩과 쇼핑센터 매입 열기가 뜨거웠다”며 “채권 수익률보다 상업용 부동산에 대한 투자가 짭짤한 점이 투자자들에게 어필했다”고 설명했다.
가격도 올라 부동산 정보 분석업체 ‘그린 스트리트’는 상업용 부동산 가격 지수가 지난해 여름 대비 22% 가까이 올랐고 팬데믹 이전과 비교해도 8% 상승했다고 전했다.
팬데믹 이후 오피스와 쇼핑몰 시장은 붕괴가 예측됐지만, 투자자들이 오히려 기회로 보고 나섰고 실제 큰 폭의 가격 하락도 일어나지 않았다.
연방준비제도(연준)가 시장 붕괴를 우려해 뒷받침해줄 것이란 예상이 맞아떨어졌으며 실제 올해 들어 1~9월 금융회사들은 1020억 달러의 자금을 상업용 모기지 채권 투자에 쏟아부어 2007년 이후 최대를 기록했다.
180억 달러 규모의 브리지 론을 운용하는 “어코어 캐피털‘의 워렌 드 한 공동대표는 ”델타 변이는 사그라들고 있다“며 ”이런 이유로 4분기에도 비슷한 규모의 투자를 유지할 계획“이라고 말했다.
물론 팬데믹 이후 쇼핑몰은 13%, 호텔은 4.2% 가격이 하락했고, 재택근무 확산으로 향후 오피스 빌딩의 가치도 5.6% 낮아질 것으로 그린 스트리트는 전망한다. 그러나 이미 팬데믹 이후 41% 가격이 급등한 창고, 물류센터와 19% 오른 다가구 주택 등을 고려하면 상업용 부동산은 투자 매력이 남았다는 평가다. 한편 큰 손인 기관투자자뿐 아니라 소규모 투자자들도 상업용 부동산 투자에 나서고 있다. 상업용 부동산 사모펀드 중 최대인 ’블랙스톤 리얼 에스테이트 인컴 트러스트‘는 올 3분기에만 69억 달러를 유치해 지난해 전체 투자액의 87%를 한 분기 만에 거둬들였다.
외국인 투자도 활발해져 한국의 메리츠 금융 계열사인 메리츠 대체투자운용은 한국 내 기관투자자들과 펀드를 조성해 올해 미국 내 최대 규모 상업용 부동산 거래 2건을 성사시켰다.
최근 메리츠는 뉴욕 맨해튼의 ’뉴스 빌딩‘ 지분 49%를 7억9000만 달러에, 또 워싱턴DC 주요 오피스 지역에 있는 ’655 뉴욕 애비뉴‘ 빌딩 지분 49%를 비밀 가격에 최근 각각 인수했다.
출처: 중앙일보 류정일 기자 [...]
이번 2021년 9월은 부동산 시장에서 가장 큰 2가지 이슈가 있었다. 첫번째, 중국 최대 부동산 개발 회사 에버그란데 이슈, 3000억 달러라는 엄청난 부채가 문제가 불거지면서 전 세계적인 불안감을 주고 있다. 하지만, 시장의 안정을 최 우선시 하는 중국 정부에서 가만히 보고만 있지 않을 것이라는 분석이 지배적. 둘째, 미 FOMC 미팅에서 나온 제로금리 유지와 테이퍼링 실시의 연기. 결국, 정부와 시장 모두, 부동산 안정을 최 우선 과제로 시장이 움직이고 있는 것으로 보인다. 2023년으로 보이는 금리 인상 전에 우리의 판단을 결정을 지어야 할 것이다. 관련된 기사를 살펴보자.
JasonNoh Team
이번 주 시장은 두 가지를 주목하고 있다. 하나는 이미 예정돼 있던 연방 공개시장위원회(FOMC) 회의이고 다른 하나는 갑작스럽게 헤드라인 전면에 등장한 ‘에버그란데(Evergrande)’ 사태다. ‘에버그란데’ 문제는 일반 투자자들에게는 생소할 수 있지만 전문가들 사이에서는 이전부터 문제의 소지가 감지되고 있었다. 중국의 3대 부동산 개발업체 중 하나인 ‘에버그란데’의 채무 문제는 항셍 지수의 매도세를 촉발했고, 글로벌 시장으로 그 여파가 전해지기 시작했다.
▶연준은 긴축 시작을 알릴 것인가? = 시장이 계속 통화긴축과 관련된 연준의 계획을 궁금해하는 데는 이유가 있다. 계획을 알아야 대처를 할 것이기 때문이다. 연준도 이에 대해선 충분히 시간 여유를 가질 수 있도록 안배하겠다는 입장을 밝혀왔다. 이런 지침의 배경에는 이유가 있다. 지난 2013년에도 벤 버냉키 연준의장이 의회 청문회에서 긴축에 대해 언급하면서 시장이 불안 증세를 보였던 기억이 있기 때문이다. 시장이 ‘쇼크’를 받지 않도록 계획이 있으면 미리 알려주겠다는 의지표명인 셈이다.
그런데 이번엔 너무 ‘소통’이 과했다는 지적도 있다. 연준은 그동안 반복적으로 긴축 스케줄 발표가 올 가을에 있을 가능성이 높다고 예고해 왔다. 그래서 이번 주 공개시장 위원회는 다들 숨죽이고 지켜보고 있게 됐다. 의견도 분분하고 조금 늦은 감이 있지만 이번 주에 긴축 스케줄 발표 가능성이 높은 이유를 몇 가지 살펴보자.
▶긴축이 꼭 금리인상은 아니다 = 양적완화 정책은 경제보다는 시장에 더 큰 영향을 줬다. 공개시장위 일부 멤버들도 양적완화가 경제 자체에는 그다지 큰 영향을 주지 않았다는 관점을 공유하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 논의되고 있는 긴축은 국채 매수량 조절을 통한 것이기 때문에 금리인상 방식이 갖는 영향력만큼은 아니라는 입장이다.
파월 의장도 최근 잭슨홀 연설에서 국채 매수량 조절을 통한 긴축과 금리인상은 별개의 문제라는 메시지를 전했다. 긴축의 시작이 곧 금리인상을 의미할 필요는 없다는 신호를 보냈다고 할 수 있을 것이다. 연준이 긴축을 다양한 방식을 활용해 탄력적으로 접근할 수 있음을 보여주는 대목이다. 결국 긴축 스케줄 발표를 굳이 다음 연준 회의로 연기할 필요가 없다는 분석이 가능해진다.
미국 경제 전반이 꾸준히 개선되고 있는 상황도 이를 뒷받침하고 있다. 최근 일부 데이터들이 기대에 못 미치는 부분도 있었으나 델타 변이 바이러스의 기승에도 불구, 미국 경기 전반은 여전히 양호한 상태를 유지하고 있다.
▶‘닷 플랏(dot plot)’이 변수? = 공개시장위 멤버 개개인이 예상하는 미래 금리 수준을 나타내는 도표 ‘닷 플랏’에 대해 최근 관심이 높아졌다. 이 자체로만 보면 이 번엔 긴축 지지파가 더 많은 것으로 나타날 수 있다. 이는 곧 각종 위험자산에 대해선 불리한 투자환경이 될 수 있다. 투자 리스크(risk)를 피하려는 분위기가 압도할 수 있기 때문이다. 단기적으로 위험자산의 변동성이 높아질 수 있고, 달러 강세 기조가 현저해질 수 있을 것이다.
연준은 그러나 ‘닷 플랏’으로 움직이진 않는다. 몇 년 후 상황에 대한 예상치로 정책을 결정할 수 없기 때문이다. 연준은 오히려 계속 최신 정보를 검토하고 경기현황에 대한 현재적 진단에 집중한다. 정책 결정은 이런 구체적인 경기진단에 근거하고 있기 때문에 ‘닷 플랏’에 지나치게 의존하는 것은 바람직하지 않을 것이다.
▶에버그란데 문제 = 부동산 개발 업체 에버그란데의 현재 채무는 3000억 달러에 달한다. 이번 주말에 만기일이 돌아오는 채무도 8000만 달러다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 알려져 있다. 거대 기업이기 때문에 중국 경제의 다른 분야와 업체들로 그 여파가 확산될 가능성이 높고, 그래서 시장이 매우 부정적으로 반응하고 있다.
현재 가능한 시나리오는 파산하도록 방치하기에는 경제에서 차지하는 규모가 너무 크기 때문에 정부 차원의 구제가 이뤄지는 것과 구조조정, 혹은 완전 파산 등이 있다. 정부의 구제 가능성 보다는 구조조정 가능성이 더 높게 회자되고 있다. 실제로 구조조정 절차를 거치게 되면 에버그란데 채권과 채권시장이 반등할 수도 있다. 그러나 사태가 계속 악화되고 완전 파산 쪽으로 기울 가능성도 배제할 수 없기 때문에 계속 지켜볼 필요가 있는 상황이다.
▶분산투자 = 이런 소식들을 접하면 불안해질 수 있다. 그러나 감정적으로 반응하지 않는 것이 바람직하다. 내가 원하는 분산 포트폴리오를 잘 짜서 투자하고 있다면 매년 한 두 차례 5~10% 조정은 예상해야 한다. 소폭 조정이 아닌 대세 하락장으로 들어선 것이 분명해지면 포트폴리오 운용에 이를 반영해야 할 것이다.
자신의 목적과 리스크 성향에 맞춰 적절한 분산 포트폴리오를 운용하고 있다면 꾸준히 지속성을 갖고 투자하는 것이 필요하다. 이런 시기에 필요한 것은 투자 포트폴리오가 자신의 목적과 리스크에 적합한 지에 대한 검토다. 그리고 시장환경에 보다 능동적으로 대응할 수 있는 자산운용 전략을 활용하는 것이 바람직하다.
출처: 중앙일보LA [...]
