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05/31/2024

바이든 vs 트럼프 대선 5개월 앞…상반된 부동산 정책

2025년 부동산 시장 전망을 위해서는 단 한가지 이벤트에 집중할 필요가 있다. 바로 “대선”. 전 세계인의 집중과 더불어 전 세계의 경제를 좌지우지 하는, 지상 최대의 선거가 5개월 앞으로 다가왔다. 계속되는 박빙의 예측속에 그 어떤 누가 선거에 승리 한다고 해도 이상할 것이 없다. 그렇다면, 바이든과 트럼트의 부동산 시장 관련 공약은 어떤 다른 점이 있나? 바로 가장 다른 점은 바이든은 세입자와 첫 주택 구매자에 초점이 있는 반면, 트럼프의 공약은 집주인, 즉 주택 소유자에게 집중되어 있다는 것이다. 그럼 관련한 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

대통령 선거를 약 5개월 앞두고 있다. 유권자들은 대개 대통령의 후보가 내놓는 정치, 경제, 사회, 국제 정책에 관심을 둔다. 부동산 시장과 관련된 공약이나 정책에 대한 관심은 항상 뒤로 밀리는 편이었다. 그러나 올해는 다르다. 아메리칸드림으로 대변되는 내 집 마련 여건이 사상 최악으로 이 문제를 해결하는 후보가 유권자의 표심을 얻을 것이란 분석이다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 조 바이든 대통령과 도널드 트럼프 공화당 대선 후보의 부동산 시장 관련 정책을 비교해 봤다.

◇ 주택 구입 여건 유권자 최대 관심사

대선을 앞둔 유권자들의 관심사는 외교 정책, 전반적인 경제 현안, 이민 정책, 두 후보의 자질 등에 쏠려 있다. 하지만 소수의 경합주에서 치열한 경쟁이 펼쳐지면 두 후보가 내놓은 주택 시장 정책이 당락을 결정할 수도 있다.

올해의 경우 그럴 가능성이 더욱 높아지고 있다. 미시건 주립대와 경제매체 파이낸셜 타임스가 지난달 실시한 설문 조사에 따르면 주택 구입 여건이 유권자들의 최대 관심사였지만 어느 후보도 주택 시장 현안과 관련, 우위를 차지하지 못하는 것으로 나타났다.

설문 조사에 참여한 유권자 중 약 70%가 지지 정당(독립 정당 포함)과 상관없이 개인의 주택 구입 능력이 가장 큰 우려 사항 중 하나로 꼽았다. 브라이언 코널리 미시건 주립대 로스 경영대학 부교수는 “주택 문제는 유권자들의 초당적 합의가 이뤄지는 분야로 지역에 상관없이 동일한 우려가 제기되고 있다”라고 설명했다. 따라서 주택 시장 현안을 해결할 적절한 정책을 내놓는 후보가 대선 승리 가능성을 높일 수 있다.

◇ 주택 소유주 투표율 높아

바이든 대통령의 주택 시장 정책은 주택 구입 능력을 개선하는 데 초점이 맞춰져 있다. 주로 주택 세입자와 첫주택구입자의 주택 구입을 돕기 위한 내용이 바이든 대통령 주택 시장 정책의 골자다.

이와 반대로 트럼프 후보가 역설하는 주택 시장 정책은 주택 가격 변동에 관심이 많은 주택 소유주가 주 대상이다. 인구 통계를 기반으로 볼 때 트럼프 대통령의 메시지가 더 많은 유권자의 마음을 움직인다.

주택 임대 매물 정보업체 아파트먼트 리스트의 조사에 의하면 현재 주택 소유율은 약 66%로 이들 주택 소유주의 대선 투표 참여율이 세입자보다 높을 것으로 전망된다. 지난 대선이 있었던 2020년 주택 소유주 중 약 71%가 실제 투표장을 찾은 반면 세입자의 투표율은 약 55%로 낮았다. 이처럼 투표 참여율이 크게 차이 나는 이유는 주택 소유 여부다. 주택 시장 정책이 부동산 가치에 영향을 미치기 때문에 주택 소유주들의 투표 참여 동기가 높다.

◇ 바이든, ‘세입자·첫주택구입자’ 위주

투표에 참여한 세입자는 역사적으로 강한 민주당 지지 성향을 보인다. 바이든 대통령을 비롯한 민주당 대선 후보의 주택 시장 정책이 민주당 지지 지역에 거주하는 세입자들의 첫주택구입을 돕기 위한 내용을 주로 담고 있기 때문이다.

아파트먼트 리스트의 조사에 따르면 2020년 대선 투표에 참여한 세입자의 당시 바이든 후보 지지율은 트럼프 전 대통령 지지율보다 36.5%나 높았다. 당시 주택 소유주의 지지율 역시 바이든 후보가 약 0.6%포인트 높게 나타났는데 1996년 빌 클린턴 대통령 이후 처음이었다.

최근 설문 조사 결과를 보면 바이든 대통령이 젊은 유권자의 표심을 얻는 데 어려움을 겪는 것으로 나타나고 있다. 따라서 바이든 대통령은 세입자 또는 젊은 층 첫주택 구입자의 주택 구입을 지원하는 정책에 집중할 것으로 전망되지만 일부 전문가들은 자칫 주택 시장에 부작용을 불러올 것으로 우려하고 있다.

◇ 바이든 정책, 집값 더 올릴 수도

바이든 대통령은 올해 초 의회 연설을 통해 주택 구입 비용 부담을 낮추기 위한 야심 찬 계획을 발표한 바 있다. 발표에는 첫주택구입자에게 2년에 걸쳐 총 1만 달러의 세금 혜택이 제공되고 첫주택을 팔고 큰 집을 구입하는 셀러에게도 1만 달러의 세금 혜택을 제공하는 내용이 포함됐다. 바이든 대통령은 이 밖에도 200만 채에 달하는 주택을 건설하고 리모델링을 지원하는 등의 주택 시장 관련 다양한 세제 혜택과 지출 계획 등을 제안했다.

그러나 많은 전문가에 따르면 바이든 대통령의 이 같은 제안이 의회를 통과해야 하는데 대선을 앞둔 시기에 통과 절차가 지연될 것으로 예상된다. 또 일부 전문가는 주택 시장 근본 문제인 주택 공급 부족 해결안이 빠진 채 수요만 증가시키면 오히려 역효과가 발생할 것으로 지적한다. 각종 세제 혜택을 받기 위한 주택 수요가 늘어날 경우 가뜩이나 매물이 부족한 상황에서 주택 가격을 더욱 끌어올릴 것이란 지적이다. 결국 정책 의도와 달리 첫주택구입자의 내 집 마련은 더욱 힘들어질 수 있다.

◇ 트럼프, 주택 소유주 위주

트럼프 후보는 바이든 대통령의 주택 시장 정책이 ‘교외 전쟁’(War on Suburbs) 선언과 다름없다며 맹비난했다. 트럼프 대통령은 최근 선거 영상 캠페인에서 “마르크스주의 좌파가 당신의 이웃과 세금, 공공 안전을 위협하고 있다”라며 “그들이 정부 권한으로 용도를 변경해 아파트 등 다세대 주택을 건설하면 주택 가치가 떨어질 것”이라고 원색적으로 비난했다.

트럼프 후보의 이 같은 발언은 대통령 재임 시절 교외 지역 주택 건설을 제한했던 것과 비슷한 내용이다. 국영 모기지 보증기관 프레디맥에 따르면 트럼프 대통령 재임 기간인 2018년~2020년 주택 재고가 52%나 감소하며 약 380만 채에 달하는 주택이 부족했던 적이 있다. 일부 경제 전문가는 트럼프 후보의 주택 시장 관련 발언은 주택 가치 하락을 우려하는 주택 소유주의 불안감을 조장한다고 지적한다.

<준 최 객원 기자>

http://www.koreatimes.com/article/20240522/1515345

09/24/2021

2021년 9월달 미국 부동산 시장 분석과 3/4분기 부동산 시장 전망

이번 2021년 9월은 부동산 시장에서 가장 큰 2가지 이슈가 있었다. 첫번째, 중국 최대 부동산 개발 회사 에버그란데 이슈, 3000억 달러라는 엄청난 부채가 문제가 불거지면서 전 세계적인 불안감을 주고 있다. 하지만, 시장의 안정을 최 우선시 하는 중국 정부에서 가만히 보고만 있지 않을 것이라는 분석이 지배적. 둘째, 미 FOMC 미팅에서 나온 제로금리 유지와 테이퍼링 실시의 연기. 결국, 정부와 시장 모두, 부동산 안정을 최 우선 과제로 시장이 움직이고 있는 것으로 보인다. 2023년으로 보이는 금리 인상 전에 우리의 판단을 결정을 지어야 할 것이다. 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

이번 주 시장은 두 가지를 주목하고 있다. 하나는 이미 예정돼 있던 연방 공개시장위원회(FOMC) 회의이고 다른 하나는 갑작스럽게 헤드라인 전면에 등장한 ‘에버그란데(Evergrande)’ 사태다. ‘에버그란데’ 문제는 일반 투자자들에게는 생소할 수 있지만 전문가들 사이에서는 이전부터 문제의 소지가 감지되고 있었다. 중국의 3대 부동산 개발업체 중 하나인 ‘에버그란데’의 채무 문제는 항셍 지수의 매도세를 촉발했고, 글로벌 시장으로 그 여파가 전해지기 시작했다.

▶연준은 긴축 시작을 알릴 것인가? = 시장이 계속 통화긴축과 관련된 연준의 계획을 궁금해하는 데는 이유가 있다. 계획을 알아야 대처를 할 것이기 때문이다. 연준도 이에 대해선 충분히 시간 여유를 가질 수 있도록 안배하겠다는 입장을 밝혀왔다. 이런 지침의 배경에는 이유가 있다. 지난 2013년에도 벤 버냉키 연준의장이 의회 청문회에서 긴축에 대해 언급하면서 시장이 불안 증세를 보였던 기억이 있기 때문이다. 시장이 ‘쇼크’를 받지 않도록 계획이 있으면 미리 알려주겠다는 의지표명인 셈이다.

그런데 이번엔 너무 ‘소통’이 과했다는 지적도 있다. 연준은 그동안 반복적으로 긴축 스케줄 발표가 올 가을에 있을 가능성이 높다고 예고해 왔다. 그래서 이번 주 공개시장 위원회는 다들 숨죽이고 지켜보고 있게 됐다. 의견도 분분하고 조금 늦은 감이 있지만 이번 주에 긴축 스케줄 발표 가능성이 높은 이유를 몇 가지 살펴보자.

▶긴축이 꼭 금리인상은 아니다 = 양적완화 정책은 경제보다는 시장에 더 큰 영향을 줬다. 공개시장위 일부 멤버들도 양적완화가 경제 자체에는 그다지 큰 영향을 주지 않았다는 관점을 공유하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 논의되고 있는 긴축은 국채 매수량 조절을 통한 것이기 때문에 금리인상 방식이 갖는 영향력만큼은 아니라는 입장이다.

파월 의장도 최근 잭슨홀 연설에서 국채 매수량 조절을 통한 긴축과 금리인상은 별개의 문제라는 메시지를 전했다. 긴축의 시작이 곧 금리인상을 의미할 필요는 없다는 신호를 보냈다고 할 수 있을 것이다. 연준이 긴축을 다양한 방식을 활용해 탄력적으로 접근할 수 있음을 보여주는 대목이다. 결국 긴축 스케줄 발표를 굳이 다음 연준 회의로 연기할 필요가 없다는 분석이 가능해진다.

미국 경제 전반이 꾸준히 개선되고 있는 상황도 이를 뒷받침하고 있다. 최근 일부 데이터들이 기대에 못 미치는 부분도 있었으나 델타 변이 바이러스의 기승에도 불구, 미국 경기 전반은 여전히 양호한 상태를 유지하고 있다.

▶‘닷 플랏(dot plot)’이 변수? = 공개시장위 멤버 개개인이 예상하는 미래 금리 수준을 나타내는 도표 ‘닷 플랏’에 대해 최근 관심이 높아졌다. 이 자체로만 보면 이 번엔 긴축 지지파가 더 많은 것으로 나타날 수 있다. 이는 곧 각종 위험자산에 대해선 불리한 투자환경이 될 수 있다. 투자 리스크(risk)를 피하려는 분위기가 압도할 수 있기 때문이다. 단기적으로 위험자산의 변동성이 높아질 수 있고, 달러 강세 기조가 현저해질 수 있을 것이다.

연준은 그러나 ‘닷 플랏’으로 움직이진 않는다. 몇 년 후 상황에 대한 예상치로 정책을 결정할 수 없기 때문이다. 연준은 오히려 계속 최신 정보를 검토하고 경기현황에 대한 현재적 진단에 집중한다. 정책 결정은 이런 구체적인 경기진단에 근거하고 있기 때문에 ‘닷 플랏’에 지나치게 의존하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

▶에버그란데 문제 = 부동산 개발 업체 에버그란데의 현재 채무는 3000억 달러에 달한다. 이번 주말에 만기일이 돌아오는 채무도 8000만 달러다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 알려져 있다. 거대 기업이기 때문에 중국 경제의 다른 분야와 업체들로 그 여파가 확산될 가능성이 높고, 그래서 시장이 매우 부정적으로 반응하고 있다.

현재 가능한 시나리오는 파산하도록 방치하기에는 경제에서 차지하는 규모가 너무 크기 때문에 정부 차원의 구제가 이뤄지는 것과 구조조정, 혹은 완전 파산 등이 있다. 정부의 구제 가능성 보다는 구조조정 가능성이 더 높게 회자되고 있다. 실제로 구조조정 절차를 거치게 되면 에버그란데 채권과 채권시장이 반등할 수도 있다. 그러나 사태가 계속 악화되고 완전 파산 쪽으로 기울 가능성도 배제할 수 없기 때문에 계속 지켜볼 필요가 있는 상황이다.

▶분산투자 = 이런 소식들을 접하면 불안해질 수 있다. 그러나 감정적으로 반응하지 않는 것이 바람직하다. 내가 원하는 분산 포트폴리오를 잘 짜서 투자하고 있다면 매년 한 두 차례 5~10% 조정은 예상해야 한다. 소폭 조정이 아닌 대세 하락장으로 들어선 것이 분명해지면 포트폴리오 운용에 이를 반영해야 할 것이다.

자신의 목적과 리스크 성향에 맞춰 적절한 분산 포트폴리오를 운용하고 있다면 꾸준히 지속성을 갖고 투자하는 것이 필요하다. 이런 시기에 필요한 것은 투자 포트폴리오가 자신의 목적과 리스크에 적합한 지에 대한 검토다. 그리고 시장환경에 보다 능동적으로 대응할 수 있는 자산운용 전략을 활용하는 것이 바람직하다.

출처: 중앙일보LA

03/06/202003/06/2020

부동산 시장 분석 전문회사의 2020년 부동산 전망

부동산 시장 분석 전문회사인 코어로직스의 발표에 따르면 2020년 미국 부동산 시장의 전망은 “내년 1월까지 5.4% 상승” 할 것으로 분석 했습니다. 실세 LA 카운티의 1월 단독주택 중간가격은 65만 달러를 기록, 이는 1년 전보다 8.5% 오른 가격이며 같은 기간 콘도 중간가격은 1% 오른 51만5000달러를 기록했습니다. 그럼 상세 내용은 기사를 살펴 보겠습니다.

JasonNoh Team

전국적으로 주택 가격 상승 폭은 예전보다 둔화하고 있지만, 여전히 상승세는 이어지고 있는 것으로 나타났다.

지난 1월 전국 주택 가격은 1년 전보다 4% 상승했다. 또 내년 1월까지는 5.4% 더 상승할 것으로 전망됐다.

부동산 정보 분석업체 코어로직이 최근 발표한 코어로직 주택가격지수(HPI) 보고서에 따르면 2020년 1월 HPI는 1년 전 기록했던 4.2%보다 줄었지만 2019년 12월의 3.8%보다는 상승한 4%를 기록했다.

HPI는 2012년 2월 이후 전년 동기 대비 지속해서 상승세를 나타내고 있다. 1월로만 따지면 주택 가격은 8년 연속 상승세를 멈추지 않고 있다. HPI는 2011년 3월 바닥을 친 이후 63% 상승 중이다. 2020년 1월 현재 전체 HPI는 금융 위기 직전인 2006년 4월 기록했던 최고치보다 9.6% 더 높은 수준이다. 인플레이션 조정치를 고려하면 미국 주택 가격은 2020년 1월 현재 전년 동기 대비 1.9% 상승했고 역대 최고치보다는 11.6% 낮은 상태이다.

LA 카운티의 1월 단독주택 중간가격은 65만 달러를 기록했다. 이는 1년 전보다 8.5% 오른 가격이다. 같은 기간 콘도 중간가격은 1% 오른 51만5000달러를 기록했다.

이 가격은 바로 전달과 비교하면 콘도는 거의 5%, 단독주택은 0.5% 하락한 가격이다. 하지만 극심한 매물 부족으로 가격은 다시 상승세로 돌아설 가능성이 크다고 시장 관계자들은 전망하고 있다.

실제로 부동산 정보 제공업체 질로에 따르면 LA 카운티 전체 지역에서 1월에 매물로 나온 주택은 1만4216채로 집계됐다. 이는 1년 전보다 약 22% 감소한 수치다. 질로가 2013년부터 관련 자료를 집계한 이후 LA 카운티에서 월 매물 수가 1만 5000채 미만을 기록한 것은 이번이 6번째다. 매물 부족에 주택을 매입하려는 사람 사이에 경쟁이 붙으면서 가격이 다시 오르는 모양새를 보이고 있다. 이 같은 가격 상승세는 최소한 주택시장 성수기로 분류되는 여름철까지 이어질 것이라는 게 업계의 전망이다.

코어로직 측은 집값을 중간 가격 기준으로 최저가·중저가·중고가·고가 등 4단계로 구분해 분석했다. 최저가는 중간 가격의 75% 미만, 중저가는 75~100%, 중고가는 100~125%, 고가는 중간 가격의 125% 이상에 해당하는 가격대 주택이 속한다.

최저가 부문은 지난 1월 기준으로 전년 동기 대비 5.7% 가격이 상승했다. 반면 같은 기간 중저가는 5.1%, 중고가는 4.3% 올랐고 고가 주택군은 3.7% 상승에 그쳤다.

2011년 이후 누적 가격 상승분을 따져보면 가격대가 낮은 주택에서 더 상승 폭이 큰 것으로 나타났다. 최저가는 이 기간에 97% 올랐다. 중저가는 77.6%, 중고가는 65.5%를 기록했다. 고가 주택군은 49%에 머물렀다.

2020년 1월 현재 전년 동기 대비 증감 폭으로 따진 주별 순위에서는 아이다호, 사우스다코타, 미주리, 메인, 웨스트버지니아가 최소 7%에서 최고 11% 정도를 기록하며 1~5위를 차지했다. 반면 코네티컷, 노스다코타, 일리노이, 미시시피, 뉴욕은 마이너스에서 최고 2% 증가에 머물러 최하위 5개 주로 꼽혔다.