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[부동산 가이드] 실비치 레저월드 <캘리포니아 부동산 전문가 노정수 컬럼>

seal beach

 

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전국적으로 은퇴세대들에게 인기가 있는 실비치 레저월드는
실버타운의 대명사로 불리는 곳이다.

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해안가로부터 1.5마일 정도 거리에 있어 캘리포니아 내에서도 1년 내내 기후가 가장 쾌적한 곳이다. 특별히, LA와 오렌지카운티 인근 지역의 은퇴 예정자들에게는 가성비가 제일 좋은 단지라 하겠다.

◆단지 위치
LA공항에서 405번 프리웨이 남동쪽으로 차를 달려 25분 정도 거리의 롱비치에 바로 인접에 있다. 차로 10분 거리에 가든그로브 한인타운, 25분 거리에 풀러턴 한인타운이 있고, LA 한인타운까지도 35분 정도면 도달할 수 있다.

◆단지 소개
약 533에이커 면적에 바닷가에서 5~10분 거리에 있다. 6482세대가 있으며 9000여 명이 거주하고 있다. 일부 복층구조를 제외하고는 거의 단층 렌치 스타일로 1 베드룸과 2베드룸으로 형성되어 있다.

◆부대시설
단지 내에는 총 3개의 게이트가 있고 24시간 시큐리티가 되어 있어 매우 안전한 곳이다. 취미 활동을 위한 9홀 골프장, 피트니스센터, 수영장, 도서관, 대형 야외극장이 있고 RV를 소유한 사람들을 위한 RV파크도 저렴한 가격으로 이용할 수 있다. 라인댄스, 사진반 등 100여 개가 넘는 다양한 클럽활동을 할 수 있는 프로그램도 운영된다.

◆자격요건 및 제반 비용
55세 이상 거주자를 기준으로 부부인 경우 한쪽이 55세 이상이면 가능하다. 단지는 16개의 뮤추얼로 형성돼 있다. 각 단지마다 약간의 차이는 있지만 400달러 정도의 HOA가 있다. 입주 자격요건은 세금을 포함해 4배 정도의 월 소득 세금보고가 필수적이다. 집값 이외에 2만5000~5만 달러의 엑스트라 자산도 필요하다. 원 타임 멤버십 비용으로 가족 구성원당 3000달러 정도 지불해야 한다. 최근 지속적인 은퇴자 유입으로 자격요건이 상향 조정되고 있다.

 

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jasonnoh team
13141 Saint Andrews Dr APT 160L
Seal Beach, CA
Charming expanded corner unit in Mutual 7. The home features new wood floors, double pane windows with attractive plantation shutters and stackable washer & dryer.
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◆부동산 현황
1베드룸 규모는 약 600~800스퀘어피트, 2베드룸은 약 900~1200스퀘어피트 정도이며, 현재 부동산 거래 현황은 1베드룸은 15만~20만 달러대 2베드룸은 20만~50만 달러대이다. 내부 리모델 정도에 따라 가격이 다소 다르다. 2년 전, 1베드룸은 11만5000달러, 2베드룸은 14만 달러에 거래됐다. 지난해에는 1베드룸 12만 달러, 2베드룸 17만 달러였다. 이는 LA 지역 부동산 가격상승으로는 미미한 것처럼 보이나 계속해서 가격이 오르는 것을 보면 수요증가를 가늠할 수 있겠다. 은퇴자들을 위한 쾌적한 주거 여건을 감안하면 2베드룸을 20만 달러대에 구할 수 있다는 것은 대단히 매력적이다.

◇추가 인기 요인
거주자의 10% 정도는 한인들로 구성되어 있어 정보교환이 원활하다. 공항과 상대적으로 가까운 지역이면서 바닷가와 아주 가까워 쾌적한 날씨로서는 다른 실버타운 단지보다 월등하다. 10분 거리에 한인타운이 있어 장을 보거나 외식을 하기에도 편하다.

“실비치 부동산 문의”
  노정수 (Jason Noh) 714-655-8924, 켈리노(Kelly Noh) 949-664-1100
  jasonnohteam@gmail.com
 kakao JasonNohTeam

👍오렌지카운티, LA 전지역 부동산 – 얼바인, 터스틴, 라구나우즈, 부에나팍, 플러튼 부동산 전문
Jason noh Dre # 02027287, Kelly noh Dre # 02027792

👍 Real Estate Service specializing in Orange County Area: LA, Irvine, Fullerton, Dustin Acres, Laguna Woods, Buena Park and the Surrounding Area.

 

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빚이 많아도 크레딧이 낮아도, 모기지 승인 받을 방법이 있을까?

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모기지 심사 기준이 완화 되었다는 시장의 반응이 있다. 

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우리는 흔히 빚이 많으면 모기지 승인이  불가능하다고 생각한다. 사실 실제 그러했다. 그러나 최근 조사에 따르면 모기지 승인 기준이 완화 되었으며 크레딧 점수가 낮은 사람이 융자기관의 승인을 받는 사례가 증가 하고 있다. 과연, 앞으로 모기지 시장의 흐름은 어떻게 될 것인가? 관련된 기사를 살펴보자.

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빚이 많고 크레딧 점수도 낮아 주택구입을 포기했다면 다시 생각해 봐야 할 것 같다.

최근 몇 년 동안 부채율이 높고 크레딧 점수가 낮은 사람이 모기지 승인을 받아 주택을 예전보다 쉽게 구입했다는 소문이 어느 정도 사실인 것으로 확인됐다고 부동산 전문 사이트 리얼딜이 최근 보도했다.

특히 연방주택청(FHA) 융자를 신청할 경우 승인률이 높은 것으로 나타났다.

기사에 따르면 연방준비제도(FR)가 지난 7월 은행 고위관계자를 대상으로 주택 모기지 신청자에 대한 크레딧 기준을 완화했느냐는 질문에 대부분의 응답자가 “그렇지 않다. 우리는 아니다”고 답했다. 즉 연준 차원에서는 10년 전 주택시장 붕괴로 융자업계가 초토화됐던 문제를 피하기 위해 지속적으로 관련 규정을 지켜왔다는 것이다.

또 도시 연구소의 주택융자정책센터가 조사한 자료에 따르면, 역사적으로 융자기관의 강력한 관련 규정 준수가 수백만 명의 잠재 주택구입자에게 장애물로 작용한 것으로 나타났다. 연구는 2009년부터 2014년 사이 520만 개의 모기지가 ‘실종(missing)’됐다고 추산했다. 만약 융자기관에서 관련 규정을 완화했다면 충분히 승인받을 수 있는 모기지였다는 주장이다.

하지만 특정 분야에서 관련 규정이 완화되고 있다는 새로운 통계 증거도 있다. 크레딧 점수 개발업체인 파이코(FICO)가 주관해 8월 초 발표한 자료에 따르면 신규 모기지 신청자의 크레딧 점수가 하락하고 있는 것으로 나타났다. 파이코 조사관계자는 “대불황과는 거리가 더 멀어지고 있고, 관련 규정도 폭넓게 완화되면서 그 결과로 소비자들이 모기지 승인을 더 받는 것 같다”고 말했다. 조사는 그러나 구체적으로 어떤 형태의 융자 부문에서 가장 문턱이 낮아졌는지에 대해서는 밝히지 않았다. 신규 승인된 모기지 융자 가운데 파이코 점수가 700점 이하인 경우는 2009년 21.9%에서 지난해에는 30%에 육박하는 29.7%를 기록했다. 여기에는 최하 크레딧 점수 범위에 속하는 400점과 500점대도 포함돼 있다. 파이코 점수는 개인의 크레딧 역사와 부채비율, 정시 납부 등 다양한 요인을 고려해 300점부터 시작해 최고 850점으로 분류하고 있다.

그렇다면 융자 관련 규정이 완화된 것을 찾을 수 있는 곳은 어디인가?

전통적인 모기지 승인 요구조건은 패니매와 프레디맥 같은 거대 모기지 융자기관에서는 거의 변화가 없다. 그럼에도, 최소 다운페이먼트 액수는 지난 2년 동안 줄어들었고 부채율에 대한 기준도 소폭 완화됐다. 하지만 주택구입 융자를 위한 평균 크레딧 점수는 실질적으로 낮아지지 않은 것으로 나타났다고 관련 자료 분석기관이 엘리매가 밝혔다. 페니매와 프레디맥 융자신청자의 부채율도 통계학적으로 눈에 띌 정도로 증가하지 않았다.

하지만 연방주택청(FHA) 보증 융자의 경우 충격적으로 다른 모습을 보여주고 있다. 지난 1월부터 3월 사이, 신규주택 구입자의 평균 크레딧 점수는 672점으로 조사됐다. 2011년 같은 기간의 평균 점수가 701범이었던 점을 감안하면 크게 낮아진 것이다. 또 2012년 중반 FHA 융자가 있는 주택소유주가 재융자하는 경우 이들의 평균 파이코 점수는 709점이었으나 올해 초 조사에서는 이 점수가 661점으로 대폭 하락했다.

부채율(DTIs)이 높은 신청자가 FHA 융자를 승인받는 경우도 지난 수년 동안 큰 폭으로 뛰었다. 부채율은 주택소유자가 융자를 갚을 능력이 있는지를 측정하는 핵심 기준 가운데 하나다. 이는 월수입에서 각종 융자와 필수 지출항목을 비교해 측정한다. 따라서 부채율이 높을수록 모기지 융자를 연체할 확률이 높은 것으로 해석된다.

올해 1월부터 3월 사이, 승인된 FHA 융자 4개 가운데 하나는 부채율이 50% 이상인 것으로 나타났다. 2013년에는 같은 부채율일 경우 단 12.7%만 승인받았다. 또 올해 첫 3개월 동안 승인받은 신규 FHA 융자자 가운데 약 30%의 부채율은 43~50% 사이였다.

즉 대부분의 전통 방식 융자에서 필요로 하는 크레딧 점수와 부채율에 미치지 못하는 잠재 주택구입자에게 이런 통계가 갖는 의미는 FHA를 통해 융자를 받아 집을 구입할 수 있는 기회가 있다는 말이다.

하지만 융자를 받을 수 있다 해도 만약 부채율이 수입의 50%를 넘는다면 사전에 재정이나 융자전문가와 미리 상담하는 것이 필요하다. 가장 큰 질문은 정말 내가 모기지 페이먼트를 감당해 나갈 수 있느냐 이기 때문이다.

 

출처 : LA중앙일보 http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=6534777

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주택 다운사이징이란 무엇인가? @우리방송 홈스윗홈 라디오 8/25/18 방송

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주택 다운사이징은 무엇이고 최적의 시기는 언제인가? 그리고 캘리포니아 최고의 시니어커뮤니티를 살펴보자!

은퇴 시기를 맞이하는 베이비부머들은 삶의 규모를 재정비하는 시기를 맞이한다 . 물론 각자 재정 규모에 따라 주거 환경을 현실적인 삶의 구조로 바꾸는 작업을 하는데 대개 싱글 하우스에서 타운하우스 혹은 콘도로 전환은 주택 다운사이징이다.

단지 싸이즈만 줄이는 물리적인 규모 축소 뿐만 아니라 전반적인 살림의 규모를 줄여가는것을 말 한다.

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평생 경제활동을 열심히 하여 좀 더 큰 집을 위해 모아온 살림 규모를 자녀들의 분가와 점차적인 소득 감소로 인한 주거 관리비, 월 페이먼트 ,택스 등으로 불필요한 경비를 재정비 하려고 하는 것이다.

은퇴를 맞이하여 다운사이징에 필요한 다음사항을 고려해보면 실버세대에 행복한 삶을 누릴수 있을것이다.

가족을 위한 삶을 살아온 베이비붐 세대에게 진정한 나의 삶을 살아갈 수 있는 효과적인 방법을 100세 시대 청년 분들에게 알려드립니다.

▶️주택 다운사이징이란 무엇인가?
▶️부동산 전략은 어떻게 수립해야 하는가?
▶️캘리포니아 실버타운 선택의 핵심과 자격요건은 무엇인가?

주택 다운사이징과 은퇴 부동산@플러튼 부동산 전문, Metro Realty Southern California 부동산 노정수

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Metro Realty Southern California 부동산 노정수 (Jason Noh) +1-714-655-8924, 켈리노(Kelly)+1-949-664-1100
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