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연준의 “빅컷” 50bp (0.5%) 금리 인하는 주택시장에 폭탄과 같은 충격을 주고 있다. 프레디 맥 발표에 따르면 금주 30년 모기지 평균 금리가 6.09% 로 집계되었다. 이는 전주 보다도 0.11%가 내려간 수치이다. 사실 최근 몇 년간 주택 건설 업계는 인플레이션으로 인해 자재비 상승, 공급망 문제, 인력 부족 등의 어려움을 겪었다. 그러나, 이와 반대로 주택시장은 그 어느때 보다도 뜨거웠다. 높은 모기지 이자율에도 주택시장의 수요는 넘쳤으며 공급은 부족했다. 하지만, 이제는 본격적인 금리 인하로 인해 주택 디자인과 건설 트렌드가 변화를 읽어야 한다. 이와 함께 앞으로 주택 구매를 고려하는 예비 바이어분들에게 좋은 기사를 소개해 보겠다. 바로 최근 가장 인기가 좋은 주택 디자인이다. 예를 들어, 바닥재로는 저렴하면서도 내구성이 강한 엔지니어 우드가 인기를 끌고 있으며, 주상 복합 주택은 저렴한 가격과 공간 활용성으로 수요가 높아지고 있다. 또한, 도파민 장식과 전기 에너지를 사용하는 전기 주택이 트렌드로 자리 잡고 있다. 단층 주택은 베이비붐 세대와 젊은 세대 모두에게 인기가 있으며, 가족 중심 공간으로 주방이 다시 주목받고 있다.

JasonNoh team

주택 건설 업계도 최근 몇 년간 인플레이션에 따른 극심한 어려움을 겪었다. 공급망 대란으로 건축 자재가 제때 조달이 안 되는 것은 물론 자재비가 급등해 어쩔 수 없이 신규 주택 분양 가격을 인상해야 했다. 엎친 데 덮친 데 격으로 건축 인력 부족, 인건비 급등까지 겹치면서 주택 건설 업계가 겪는 고충이 크다. 이 같은 현상은 신규 주택 트렌드에 고스란히 반영돼 나타나고 있다. 비용을 최소화, 공간 활용 극대화, 독창적 공간 활용 등 최근 신규 주택 디자인 트렌드를 알아본다.

▲ 엔지니어 우드 바닥재

주택 디자인 중 바닥재가 차지하는 비중이 크다. 실내 면적 중 바닥이 차지하는 비율 크기 때문에 바닥재를 주택 구입 기준으로 삼는 바이어도 많다. 바닥재 시장에서 카펫은 이미 자취를 감췄고 그 자리를 나무 바닥재가 대체한 지 오래다. 나무 바닥재 중에서도 ‘사전 마감 처리된 엔지니어 우드’(Prefinished Engineered Floors)가 신규 주택 건설에서 많이 사용되고 있다. 특히 고급 주택 건설 시장에서도 원목 대신 엔지니어 우드를 사용하는 트렌드가 대세다. 엔지니어 우드는 원목은 아니지만 원목과 차이가 없을 정도로 잘 제조되고 있다. 오히려 원목 바닥재보다 내구성이 강하고 큰 크기로도 제작이 가능해 매우 실용적인 바닥재로 쓰이고 있다. 엔지니어 우드 바닥재의 가장 장점은 뭐니 뭐니 해도 원목에 비해 저렴한 비용이다. 사전 마감 처리돼 건설 현장에서 ‘샌딩’(Sanding) 작업이 필요없기 때문에 인건비 등 여러 비용을 줄여주는 것도 큰 장점이다.

▲ 주상 복합 주택

상업용 부동산 시장, 특히 사무실과 대형 몰 부문은 2020년 발생한 코로나 팬데믹 여파에서 벗어나지 못하고 있다. 당시 문을 닫은 건물 중 테넌트를 찾지 못해 여전히 빈 채로 남아 있는 건물도 많다. 동시에 주택 가격과 모기지 이자율이 급등하면서 저렴한 가격대의 주택을 찾는 것은 거의 불가능한 일처럼 여겨진다. 두 가지 문제에 대한 해결책으로 ‘주상 복합’(Mixed Use) 형태의 부동산 건설이 수년째 붐을 이루고 있다. 일반 주택에 비해 저렴한 주상 복합 형태의 주택 수요가 앞으로도 계속 이어질 전망이다. 주상 복합 주택은 거주, 출근, 여가 생활 등의 수요를 충족할 뿐만 아니라 빈 쇼핑몰과 쇼핑센터를 활용할 대안으로 떠오르고 있다.

▲ 도파민 장식

정신 건강에 대한 중요성이 갈수록 강조되는 가운데, 이 같은 트렌드가 주택 건설 업계에도 반영되고 있다. 주택의 분위기를 좌우하는 페인트 업계에서 정신 건강을 강조한, 이른바 ‘도파민 장식’(Dopamine Decor) 트렌드를 적극 도입 중이다. 도파민은 기분을 좋게 하는 신경 전달 물질이다. 단어의 뜻처럼 행복감, 따뜻함, 향수를 불러일으키는 페인트 색상을 최근 신규 주택에서 많이 볼 수 있다. 도파민 색상은 생동감 넘치는 색상, 다양한 질감, 때로는 장난스러운 패턴 등으로 여기에 홈 오너의 개성과 스타일이 가미되면 더할 나위 없이 훌륭한 도파민 장식이 된다. 어떤 색상이나 패턴이든 상관없이 기분을 즐겁게 해주는 도파민 색상은 실내는 물론 건물 외벽 페인트에도 사용되는 추세다.

▲ 전기 주택

차량 업계에서 전기차가 대세이듯 주택 건설 업계에서도 최근 전기 주택이 주목받고 있다. 전기 주택은 말 그대로 주택에 필요한 모든 에너지를 전기 에너지로 대체한 주택이다. 전기 에너지 공급을 위해서는 태양광 패널 설치가 필수로 ‘인플레이션 감축법’(Inflation Reduction Act)의 세제 혜택을 최대한 활용해 전기 주택으로 전환하는 주택 소유주가 늘고 있다. 전기 주택 건설업계에 따르면 태양광 패널을 충분히 설치하고 배터리 저장 시스템까지 갖추면 매우 저렴한 비용으로 주택을 운영하고 전기차까지 충전할 수 있다. 전기 주택 건설업계는 전기 주택이 화석 연료를 제거해 친환경적이고 건강에도 도움을 준다고 강조하며 적극적인 홍보 활동을 펼치고 있다.

▲ 단층 주택

신규 주택 단지를 방문하면 단층 주택 비중이 늘고 있는 것을 볼 수 있다. 주택 건설 업계는 이미 수년 전부터 베이비붐 세대의 은퇴 쓰나미를 대비해 단층 주택 공급을 늘리고 있다. 단층 주택은 흔히 나이가 들어 거동이 불편한 세대에 적합한 주택으로 여겨지지만, 최근에는 젊은 세대의 수요도 늘고 있다. 부동산 업계에 의하면 X세대 중 노후를 미리 대비하기 위해 단층 주택을 찾는 경우가 최근 눈에 띄게 늘고 있다. 단층 주택 재고가 충분하지 않기 때문에 은퇴를 앞두고 미리 확보해 두려는 수요다. 최근 지어지는 단층 주택은 층고를 높이고 넓은 공간감을 제공해 기존 단층 주택의 답답함을 보완한 주택이 많다.

▲ 가족 중심 공간

주택에서 가족이 모일 수 있는 공간은 늘 강조되어 왔다. 다만 트렌드만 조금씩 변화할 뿐인데 최근 주방이 가족 중심 공간으로 다시 떠오르고 있다. 주방은 가족이 함께 요리하며 식사하는 공간이다. 때로는 주방과 연결된 패밀리 룸으로 자연스럽게 이동해 온 가족이 여가를 함께 즐기기도 한다. 이 같은 가족 중심 기능을 최대화하기 위해 최근 주방의 모습이 조금씩 변하고 있다. 요리를 담당하는 레인지나 쿡톱의 크기가 점점 커지고 여러 개의 싱크대가 설치된 주방도 등장했다. 명절이 휴일에 가족이 팀을 이뤄 식사를 준비하기에 적합한 주방 형태다.

http://www.koreatimes.com/article/20240918/1530587

<준 최 객원 기자>

 

프레디맥(Freddie Mac) 집계에 따르면 30년 모지기 이자율이 6.35% 수준으로 올해들어 가장 낮다. 연준의 금리인하 전망이 2024년에 0.75% – 1.00% 수준이 확실시 되면서 시장이 반응하고 있는 것이다. 그렇다면, 2024년 4분기 부동산 시장은 전망은 어떻게 될 것인가? 지금 현재 미국 주택 시장은 모기지 이자율이 하락 했음에도 불구하고 주택 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 2012년 이후 지속된 주택 가격 상승세는 매물 부족과 수요 증가로 인해 이어지고 있다. 전문가들은 현재 상황이 2008년 금융위기 때와 다르며, 침체 가능성은 낮다고 진단한다. 대출 자격 기준 강화와 낮은 이자율로 주택 보유자들이 안정적인 상황이다. 결론은 이자율이 추가 하락할 경우 주택 가격이 다시 급등할 가능성도 있다고 분석된다.

JasonNoh Team

 

 

바이어가 그토록 기다리던 모기지 이자율 하락 소식이 들려왔다. 30년 만기 고정 이자율은 지난달 29일 기준 6.35%로 올해 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.(프레디맥 집계). 지난해 한때 8%대까지 치솟았던 이자율이 큰 폭으로 하락했지만, 주택 가격은 여전히 오름세로 마냥 기뻐할 수많은 없는 상황이다. 주택 가격은 주택 시장이 침체에 빠져나온 2012년 이후 매년 상승세를 기록하고 있다. 주택 가격이 이처럼 장기간 상승세를 이어간 적은 과거에는 없었던 일이다. 주택 시장 일부에서는 주택 시장 거품이 곧 꺼지고 침체기로 접어들 것이란 우려를 내놓고 있지만 부동산 전문가 대부분은 이 같은 침체 우려를 일축한다. 금융정보서비스업체 뱅크레잇닷컴이 부동산 전문가들과 주택 시장 침체 가능성을 진단했다.

▲ 끝없이 오르는 주택 가격

2022년 말 주택 시장에 정체 현상이 나타났다. 주택 가격도 둔화하면서 주택 시장이 조정기에 접어들 것이란 예측이 파다했다. 그러나 이 같은 예측은 보기 좋게 빗나갔고 주택 가격은 다시 반등하며 사상 최고치를 경신했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 집계에 따르면 지난 6월 재판매 주택 중간 거래 가격은 42만 6,900달러로 사상 최고가를 기록했다. 7월 들어 42만 2,600달러로 소폭 하락했지만 13개월 연속 연간 대비 상승 행진은 끝나지 않았다. 주택 가격 동향 분석에 널리 사용되는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수도 지난 5월 전년 대비 5.95% 상승을 기록하면 주택 가격이 전국적으로 상승세임을 뒷받침했다.

▲ 매물 늘어야 가격 잡힌다

자본주의 시장 경제 체제에서는 수요와 공급이 가격을 결정한다. 주택 가격이 10년 넘게 장기 상승세를 이어가는 것도 바로 수요와 공급의 균형이 깨졌기 때문이다. 올해 들어 주택 매물이 증가하고 있지만 공급 속도는 수요를 따라잡기에 턱없이 더디다. NAR에 따르면 지난 7월 주택 매물 공급은 4개월 치로 수요와 공급이 균형 수준으로 여겨지는 6개월 치에 미치지 못했다. 작년 10월 모기지 이자율이 23년 만에 최고 수준인 8%를 넘었음에도 불구하고 턱없이 부족한 매물 공급으로 인해 주택 가격 하락 현상은 나타나지 않았다. 모기지 이자율은 이후 7%대로 떨어진 뒤 최근 올해 들어 가장 낮은 수준인 6.35%를 기록했다. 대형 모기지 업체 뉴아메리칸 펀딩의 릭 아비엘로 대표는 “매물이 늘지 않는 한 주택 가격 하락은 나타나지 않을 것”이라고 전망했다. 부동산매물정보 사이트 질로우닷컴의 스카일라 올슨 수석 이코노미스트도 “올해도 주택 가격 상승 행진이 이어질 것”이라며 “주택 가격이 갑자기 떨어지는 일은 없을 것”이라고 주택 가격 상승을 확신했다.

▲ 주택 시장 침체설 ‘근거 없다’

그렇다면 일부에서 제기되는 주택 시장 침체설은 근거가 있는 것일까? 이에 대해 타이틀 보험업체 퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션의 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 매물 부족을 이유로 들며 “없다”라고 단호하게 진단했다. 대형 부동산 중개업체 리맥스의 데이브 리니거 창업자는 지난해 나타난 모기지 이자율이 오히려 주택 시장을 왜곡했다고 분석했다. 이자율이 급등하면서 많은 바이어가 이자율 떨어질 때를 기다리며 관망세로 돌아섰고 최근 이자율이 큰 폭으로 떨어지자, 이들 수요가 다시 주택 시장에 나오면서 주택 가격 상승세를 부추길 것이란 분석이다.

▲ 현재 상황

2008년과 달라 로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 오스틴 등 최근 몇 년간 주택 가격이 폭등한 지역을 중심으로 주택 가격이 소폭 하락하는 현상이 나타날 수 있으나 전국적인 하락 현상은 없을 것으로 내다봤다. 윤 이코노미스트는 현재 상황이 2008년 발생한 주택 시장 침체 직전과 다른 점을 강조했다. 2005년~2007년 주택 시장 붕괴 직전의 경우 누가 봐도 알 수 있을 만큼 주택 시장 전반에 거품이 가득했다. 당시 허술한 대출 관행으로 자격이 안 돼도 누구나 대출을 받아 집을 살 수 있었고 이 같은 허위 수요를 대상으로 주택 건설 업계는 신규 주택을 무분별하게 공급한 것이 주택 시장 거품을 키웠다. 이후 모기지 대출 업계가 고삐를 단단히 죈 결과 바이어들의 대출 자격이 높아져 주택 시장이 웬만한 침체 현상에도 견딜 수 있는 체력을 갖추게 됐다. 현재 주택 보유자들의 크레딧 점수가 높을 뿐만 아니라 주택 자산 비율도 과거에 비해 상당히 높아졌다.

▲ 가격 하락보다 상승 요인 더 커

최근 낮은 이자율로 주택을 구입한 보유자가 상당수다. 모기지 페이먼트 부담이 크게 낮아진 점이 주택 시장 침체 가능성이 낮은 이유 중 하나다. 뉴욕 타임스의 분석에 따르면 2023년 말 기준 모기지 대출자의 약 70%가 지금보다 약 3%포인트나 낮은 이자율을 적용받고 있다. 과거 주택 시장 침체의 가장 큰 원인이었던 주택 과잉 공급 현상도 현재는 전혀 찾아볼 수 없다. 주택 건설 업계는 과거 실수를 되풀이하지 않기 위해 매물 부족 현상의 원인으로 지목될 정도로 신규 주택 공급량을 철저히 조절하고 있다. 플로리다 애틀랜틱 대학 켄 존슨 주택 경제학자는 현재 주택 시장에 상반된 두 가지 현상이 상존하고 있다고 진단했다. 2~3년 전에 비해 높은 이자율이 주택 가격 상승세를 억누르고 있는 동시에 신규 수요 증가와 매물 부족 현상이 주택 가격 상승 요인으로 남아 있다는 진단이다. 이 두 현상이 공존하는 한 주택 가격이 크게 오르거나 떨어지지 않겠지만 이자율이 하락하는 등 균형이 깨지면 주택 가격이 다시 급등할 가능성이 크다는 분석이다.

http://www.koreatimes.com/article/20240911/1529654

<준 최 객원 기자>

2024년의 주택 투자는 매물 부족으로 주택 시장은 여전히 셀러스 마켓 상태를 유지하고 있다. 특히, 오랜된 주택(히스토릭 홈)은 독특한 매력과 도심 접근성 덕분에 2025년에 기대가 되고 있는 시장중 하나이다. 전문가의 예측으로 내년에 가치가 상승할 것으로 보이며, 이는 장기적인 투자처로 유망하다. 더불어 다세대 주택은 임대 수요가 높아 안정적인 수익을 기대할 수 있는 부동산 유형으로 평가받고 있으며, 고유한 디자인과 건축적 특징 그리고 친환경 주택으로  MZ 세대의 관심을 받으며 성장 가능성이 큰 분야이다. 환경을 고려한 주택 투자는 향후 수익성이 높을 것으로 전망된다. 이와 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

주택 거래 감소에도 불구하고 매물 부족 탓에 주택 시장은 여전히 셀러스 마켓이다. 작년에 비해 매물이 증가했지만, 매물 대기 기간은 3개월 안팎으로 공급이 크게 부족한 상황이다. 올해 1분기 주택 중간 가격은 42만 800달러로 매우 높고 모기지 이자율 역시 첫주택구입자가 감당하기 부담스러운 수준으로 주택 시장에는 악재다. 최근 이자율이 하락세로 돌아선 가운데 기존 주택 보유자에 의한 매물 공급이 다소 늘어날 것으로 기대된다. 내년 주택 구입을 계획 중인 바이어에게는 희소식으로 지금부터 주택 구입을 철저히 준비한다면 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있겠다. 온라인 재정정보업체 고우뱅킹레잇이 부동산 전문가들로부터 내년에 가치가 오를 것으로 기대되는 부동산 형태를 들어봤다.

◇ 히스토릭 홈

주택 시장에 공급되는 신규 주택은 대부분 대형 주택 개발 업체가 지어 분양하는 주택이다. 마치 기계로 찍어낸 듯한 비슷한 모양의 주택이 단지 내에 줄지어 서 있는 모습이다. 이른바 ‘쿠키 커터’(Cookie Cutter)로 불리는 똑같은 모양의 주택에 싫증을 느끼는 바이어 사이에서 최근 지은 지 오래된, 이른바 ‘히스토릭 홈’(Historic Homes)을 찾는 트렌드가 나타나고 있다. 주택 투자 업체 ‘위 바이 하우스 캐시 텍사스’(We Buy Houses Case Texas)의 대니 존슨 에이전트는 “신규 주택이 흉내 낼 수 없는 독특한 매력의 히스토릭 홈의 가치가 내년에 상승할 것으로 전망된다”라며 “히스토릭 홈은 더 이상 지을 수 없지만 최근 수요가 늘고 있어 전망이 밝은 부동산 분야”라고 설명했다. 히스토릭 홈은 대개 도시 개발이 처음 시작된 다운타운 인근에 위치해 회사 등과의 접근성도 뛰어난 편이다. 다만 지은 지 오래됐기 때문에 구입 전 철저한 점검을 실시해 심각한 결함이나 건축 안전법 위반 사항 등이 없는지 확인해야 한다.

◇ 다세대 주택

벌써 수년째 이어지고 있는 주택 구입난이 갈수록 가중되고 있다. 매물 부족에 집값은 치솟고 모기지 이자율이 크게 올라 많은 바이어가 주택 구입 능력을 상실하고 있다. 당장 주택 구입이 힘든 바이어는 어쩔 수 없이 임대 주택 시장의 문을 두드리는 수밖에 없다. 주택 가격이 급등한 일부 지역은 주택 구입보다 임대가 유리해 일부러 임대를 선택하는 경우도 많다. 여전히 높은 임대 수요로 인해 아파트 등 이른바 ‘다세대 주택’(Multi-Family House)의 전망이 밝다. IPA 커머셜 리얼에스테이트의 맷 모건 에이전트는 “한 건물에 여러 유닛의 주택이 들어간 형태의 다세대 주택에 대한 수요가 높다”라며 “특히 도심이나 교통 요충지에 위치한 다세대 주택을 눈여겨보는 투자자가 늘어날 것”이라고 전망했다. 주택 임대료 상승이 인플레이션을 앞지르고 있어 투자자들에게는 매력적인 투자처가 아닐 수 없다. 모건 에이전트는 보행 친화성이 뛰어나고 편의 시설에 인접한 다세대 주택 형태의 부동산 가치가 향후 5년간 10~15% 상승할 것이라는 전망을 내놓았다.

◇ 지속 가능한 친환경 주택

MZ 세대의 가장 큰 관심사는 환경이다. 앞으로 주택 시장 수요를 이끌 MZ 세대 바이어들이 집을 찾을 때 첫 번째로 보는 조건이 바로 친환경 시설이다. 지속 가능한 건축자재로 지어진 집으로 탄소 배출량을 획기적으로 낮출 수 있는 친환경 시설을 갖춘 주택이 MZ 세대의 드림 홈으로 떠오르고 있다. 크리스티스 인터내셔널 리얼에스테이트의 린지 한 에이전트는 “에너지 비용을 고려해 탄소 중립적이고 수동 태양열을 사용하도록 설계된 친환경 주택이 최근 큰 인기를 끌고 있다”라며 “젊은 세대로 부의 이동이 이뤄지는 가운데 건강과 친환경을 중시하는 트렌드가 향후 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 수동 태양열 시스템은 태양의 열과 빛을 직접적으로 활용하여 에너지를 얻는 방법으로, 특별한 기계적 장치 없이 건물의 설계와 배치만으로 태양열을 이용하는 시스템이다. 예를 들어, 건물의 창문 위치, 건물의 방향, 그리고 열을 저장할 수 있는 재료 등을 고려하여 태양열을 효율적으로 활용한다.

◇ 노인 요양 주택

국영모기지보증기관 패니메이에 의하면 60세 이상 주택 보유자 중 약 44%는 집을 팔 계획이 있거나 이미 판 것으로 조사됐다. 대부분 은퇴를 대비한 판매로 자녀 등 가족이 사는 지역 인근에 작은 집을 구입하거나 아파트 등을 임대할 계획이다. 이중 상당수는 노인 요양 서비스가 제공되는 주택으로 이주하는 경우도 많다. ‘생활 지원 주택’(Assisted Living)으로 불리는 노인 요양 주택은 요양원에 비해 돌봄이 덜 필요한 노인을 위한 공동 거주 시설이다. 일반적으로 개인 침실이 제공되고 공동 식당, 활동 공간 등의 공간에 물리치료사, 간호사 등 돌봄 인력이 상주한다. 이미 베이비부머 세대의 대규모 은퇴가 시작되면서 노인 요양 주택 공급이 수요를 따라잡지 못하는 상황이다. 인기 은퇴 지역의 노인 요양 주택 가격은 연간 7~12% 상승할 것으로 전망된다.

◇ 별채 딸린 주택

‘별채’(ADU·Accessory Dwelling Unit)에 관심이 높아지면서 별채가 딸린 집의 몸값이 치솟고 있다. 별채는 다양한 용도로 사용할 수 있어 별채 공사를 실시하는 주택 보유자도 늘고 있다. 높은 주택 가격 부담에 성인이 된 뒤에도 부모 집에 얹혀사는 캥거루족이 늘고 있다. 이들에게는 부모와 별도의 공간에서 살며 주거비 부담을 덜어주는 별채가 제격이다. 또 나이 든 부모를 모시기 위한 공간으로도 별채가 사용되는 경우가 많다. 큰 집으로 이사할 필요 없이 뒷마당에 별채를 지으면 높은 주택 구입비 부담을 피해 필요한 생활 공간을 마련할 수 있다. 별채의 형태로는 ADU, 게스트 하우스, 거라지 아파트 등으로 다양하다. 이중 거라지 아파트는 별도의 차고 건물을 주거 공간을 변경하거나 차고 위에 주거 공간을 짓는 공사다. 별채를 임대할 경우 별도의 임대 수익을 올릴 수 있어 주거비 부담을 덜어주는 효과도 있다. 라메리카 리얼에스테이트의 릭 앨버트 브로커는 “별채 공사가 늘고 별채가 딸린 주택의 가치도 오를 것”이라며 “일부 주택 보유자는 별채에 거주하고 본 주택을 임대해 높은 임대 수익을 올리는 경우도 있다”라고 설명했다.

http://www.koreatimes.com/article/20240904/1528713

<준 최 객원 기자>