2021년 9월달 미국 부동산 시장 분석과 3/4분기 부동산 시장 전망

이번 2021년 9월은 부동산 시장에서 가장 큰 2가지 이슈가 있었다. 첫번째, 중국 최대 부동산 개발 회사 에버그란데 이슈, 3000억 달러라는 엄청난 부채가 문제가 불거지면서 전 세계적인 불안감을 주고 있다. 하지만, 시장의 안정을 최 우선시 하는 중국 정부에서 가만히 보고만 있지 않을 것이라는 분석이 지배적. 둘째, 미 FOMC 미팅에서 나온 제로금리 유지와 테이퍼링 실시의 연기. 결국, 정부와 시장 모두, 부동산 안정을 최 우선 과제로 시장이 움직이고 있는 것으로 보인다. 2023년으로 보이는 금리 인상 전에 우리의 판단을 결정을 지어야 할 것이다. 관련된 기사를 살펴보자.

JasonNoh Team

이번 주 시장은 두 가지를 주목하고 있다. 하나는 이미 예정돼 있던 연방 공개시장위원회(FOMC) 회의이고 다른 하나는 갑작스럽게 헤드라인 전면에 등장한 ‘에버그란데(Evergrande)’ 사태다. ‘에버그란데’ 문제는 일반 투자자들에게는 생소할 수 있지만 전문가들 사이에서는 이전부터 문제의 소지가 감지되고 있었다. 중국의 3대 부동산 개발업체 중 하나인 ‘에버그란데’의 채무 문제는 항셍 지수의 매도세를 촉발했고, 글로벌 시장으로 그 여파가 전해지기 시작했다.

▶연준은 긴축 시작을 알릴 것인가? = 시장이 계속 통화긴축과 관련된 연준의 계획을 궁금해하는 데는 이유가 있다. 계획을 알아야 대처를 할 것이기 때문이다. 연준도 이에 대해선 충분히 시간 여유를 가질 수 있도록 안배하겠다는 입장을 밝혀왔다. 이런 지침의 배경에는 이유가 있다. 지난 2013년에도 벤 버냉키 연준의장이 의회 청문회에서 긴축에 대해 언급하면서 시장이 불안 증세를 보였던 기억이 있기 때문이다. 시장이 ‘쇼크’를 받지 않도록 계획이 있으면 미리 알려주겠다는 의지표명인 셈이다.

그런데 이번엔 너무 ‘소통’이 과했다는 지적도 있다. 연준은 그동안 반복적으로 긴축 스케줄 발표가 올 가을에 있을 가능성이 높다고 예고해 왔다. 그래서 이번 주 공개시장 위원회는 다들 숨죽이고 지켜보고 있게 됐다. 의견도 분분하고 조금 늦은 감이 있지만 이번 주에 긴축 스케줄 발표 가능성이 높은 이유를 몇 가지 살펴보자.

▶긴축이 꼭 금리인상은 아니다 = 양적완화 정책은 경제보다는 시장에 더 큰 영향을 줬다. 공개시장위 일부 멤버들도 양적완화가 경제 자체에는 그다지 큰 영향을 주지 않았다는 관점을 공유하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 논의되고 있는 긴축은 국채 매수량 조절을 통한 것이기 때문에 금리인상 방식이 갖는 영향력만큼은 아니라는 입장이다.

파월 의장도 최근 잭슨홀 연설에서 국채 매수량 조절을 통한 긴축과 금리인상은 별개의 문제라는 메시지를 전했다. 긴축의 시작이 곧 금리인상을 의미할 필요는 없다는 신호를 보냈다고 할 수 있을 것이다. 연준이 긴축을 다양한 방식을 활용해 탄력적으로 접근할 수 있음을 보여주는 대목이다. 결국 긴축 스케줄 발표를 굳이 다음 연준 회의로 연기할 필요가 없다는 분석이 가능해진다.

미국 경제 전반이 꾸준히 개선되고 있는 상황도 이를 뒷받침하고 있다. 최근 일부 데이터들이 기대에 못 미치는 부분도 있었으나 델타 변이 바이러스의 기승에도 불구, 미국 경기 전반은 여전히 양호한 상태를 유지하고 있다.

▶‘닷 플랏(dot plot)’이 변수? = 공개시장위 멤버 개개인이 예상하는 미래 금리 수준을 나타내는 도표 ‘닷 플랏’에 대해 최근 관심이 높아졌다. 이 자체로만 보면 이 번엔 긴축 지지파가 더 많은 것으로 나타날 수 있다. 이는 곧 각종 위험자산에 대해선 불리한 투자환경이 될 수 있다. 투자 리스크(risk)를 피하려는 분위기가 압도할 수 있기 때문이다. 단기적으로 위험자산의 변동성이 높아질 수 있고, 달러 강세 기조가 현저해질 수 있을 것이다.

연준은 그러나 ‘닷 플랏’으로 움직이진 않는다. 몇 년 후 상황에 대한 예상치로 정책을 결정할 수 없기 때문이다. 연준은 오히려 계속 최신 정보를 검토하고 경기현황에 대한 현재적 진단에 집중한다. 정책 결정은 이런 구체적인 경기진단에 근거하고 있기 때문에 ‘닷 플랏’에 지나치게 의존하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

▶에버그란데 문제 = 부동산 개발 업체 에버그란데의 현재 채무는 3000억 달러에 달한다. 이번 주말에 만기일이 돌아오는 채무도 8000만 달러다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 알려져 있다. 거대 기업이기 때문에 중국 경제의 다른 분야와 업체들로 그 여파가 확산될 가능성이 높고, 그래서 시장이 매우 부정적으로 반응하고 있다.

현재 가능한 시나리오는 파산하도록 방치하기에는 경제에서 차지하는 규모가 너무 크기 때문에 정부 차원의 구제가 이뤄지는 것과 구조조정, 혹은 완전 파산 등이 있다. 정부의 구제 가능성 보다는 구조조정 가능성이 더 높게 회자되고 있다. 실제로 구조조정 절차를 거치게 되면 에버그란데 채권과 채권시장이 반등할 수도 있다. 그러나 사태가 계속 악화되고 완전 파산 쪽으로 기울 가능성도 배제할 수 없기 때문에 계속 지켜볼 필요가 있는 상황이다.

▶분산투자 = 이런 소식들을 접하면 불안해질 수 있다. 그러나 감정적으로 반응하지 않는 것이 바람직하다. 내가 원하는 분산 포트폴리오를 잘 짜서 투자하고 있다면 매년 한 두 차례 5~10% 조정은 예상해야 한다. 소폭 조정이 아닌 대세 하락장으로 들어선 것이 분명해지면 포트폴리오 운용에 이를 반영해야 할 것이다.

자신의 목적과 리스크 성향에 맞춰 적절한 분산 포트폴리오를 운용하고 있다면 꾸준히 지속성을 갖고 투자하는 것이 필요하다. 이런 시기에 필요한 것은 투자 포트폴리오가 자신의 목적과 리스크에 적합한 지에 대한 검토다. 그리고 시장환경에 보다 능동적으로 대응할 수 있는 자산운용 전략을 활용하는 것이 바람직하다.

 

출처: 중앙일보LA

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